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摘 要：房地产业是我国经济发展的重要部门，近10年来我国房地产业发展快速，但是也存在着很多问题：房价上涨过快、投资规模过大等。杭州的房地产业的发展正在成为新的研究热点。本文通过搜集杭州市2003—2013年相关的数据， ，从经济学角度分析杭州市住宅价格的影响因素并做实证分析以及提出对策。研究发现：（1）人均可支配收入对杭州房地产价格的具有正影响；（2）杭州市房地产开发住宅投资额对杭州房地产价格具有负影响；（3）利率水平对杭州房地产价格具有正影响。
关键词：住宅价格；人均可支配收入；利率水平
一、引言
房地产业的发展和人均可支配收入、利率政策的相互影响是密不可分的，厘清这些关系有助于我们对经济发展原因的了解。房地产市场作为国民经济的一个重要组成部分，其健康稳定的发展能够有效地拉动社会经济的健康稳定发展[1]。
房地产开发投资是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统筹待建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施。房地产业的发展与人均可支配收入、利率政策存在着关系，中国房地产业住宅价格年年增长，而其他因素也相应变动。
本文在其他学者研究的基础上，另辟蹊径，在立足于研究浙江省杭州市房地产住宅价格，对房地产业和人均可支配收入、利率政策这些因素变动规律和内在关系作一个较为深刻的探讨，不仅仅侧重理论分析，更加强调实证分析，为房地產规制政策制定者提供一个比较科学的理论依据。
二、文献回顾
国外学者对房地产的研究起步较早，Nellis和Longhottom从供给需求方面着手，通过构建模型和实证研究得出：收入、贷款利率和贷款余额是影响英国房地产价格的主要因素[1]。Mankiw和Weil首先提出人口因素，探讨了收入、人口对美国房地产价格的影响。Roger E.Cannada探讨房地产价格的静态均衡和动态均衡，和使用时间效应模型分析房地产价格变化的影响因素。
国内学者对房地产研究起步较晚，但也有大量学者从供给和需求方面、房地产价格的影响因素、房地产周期波动等方面进行了深入的研究。刘文龙、张雪华、黄昌洋等主要考察了人均可支配收入对房地产价格影响的研究，他们利用数据进行多元回归分析得出房地产价格和土地价格是正相关的。李凌峰运用灰色关联度分析了房地产价格的影响因素，选取成本、经济、社会、政策等因素作为变量，利用VAR模型考察这些变量与房地产价格的关系。
本文借鉴他们的研究，分析杭州市住宅房地产业发展的现状，并利用2003一2013年的相关数据从经济学的角度分析了影响杭州市房价变动因素。
三、杭州市住宅价格的影响因素及理论假设
杭州市住宅房地产是一种商品，价格由市场供求关系所决定，随着时代的变化，由于房地产所涉及的生产周期长、领域广、产业链长、政策性明显等特点，房地产的具体市场价格是由成本因素、经济因素、社会因素、政策因素等相互作用而形成的[2]。本文主要选用杭州市人均可支配收入、房地产开发住宅投资额、利率水平作为解释变量。
假设1：杭州市人均居民可支配收入同杭州市住宅价格是正相关的
2013年末，杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6408.59亿元，比上年末增长5.2%。据抽样调查，全年市区城镇居民人均总收入41842元，剔除个人所得税、社会保障支出后的人均可支配收入37511元，增长10.1%，扣除价格上涨因素，实际增长7.4%，人均生活消费性支出22800元，比上年增长0.7%。此前的2012年末，杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6089.98亿元，比上年末增长9.8%。我们来看浙江依靠外向型制造业经济增长最快的时期，2003年年末，杭州城乡居民本外币储蓄存款余额1589.96亿元，比上年增长20.8%，其中城镇居民本外币储蓄存款余额1307.96亿元，比上年增长20.9%。而到2008年末，城乡居民储蓄存款余额达3476.59亿元，比上年末增长31.8%。收入与储蓄大幅增长，房价也就水涨船高。
假设2：利率水平同杭州市住宅价格是正相关的
贷款利率水平是影响住宅房地产价格的重要组成部分，一般来说，在住房价格一定的情况下，贷款利率的增加会减少住房需求的增加，而住房供给不变，住房价格就会上升；反之，住房价格就会下降。
假设3：杭州市房地产开发住宅投资额与杭州市住宅价格是负相关的
在其他情况一定的条件下，房地产开发住宅投资额反映住宅的供给数量。一般来说，房地产住宅开发投资额越大，开发企业住宅竣工房屋面积越多，住宅的供给越多，在需求不变的条件下，住房价格会下降，所以它同住房价格是负相关的。
四、模型构建及回归
本文选取杭州市2003一2013年的数据做回归分析，数据来源2014年《浙江省统计年鉴》、《杭州市统计年鉴》。
本文选取杭州市住宅价格作为被解释变量，定义为C；解释变量为人均可支配收入、房地产住宅开发投资额、利率水平，分别定义为A1、A2、A3。
根据以上选取的变量建立杭州市住宅价格模型为
从回归估计的结果看，由十R2较大且接近1，模型拟合较好，F检验通过，故认为杭州市住房价格与上述解释变量之间总体线性关系显著。
分别作C与A1、A2、A3之间的回归，发现C与A1 所做回归的拟合优度最大为R2=0.9562。可见，杭州市住宅价格受人均可支配收入的影响最大，将杭州市房地产开发投资额、利率水平后，模型的拟合优度提高，变量通过了t检验并且参数符号合理，因此，杭州市住宅价格函数应以Y=f （ A1 ，A2，A3 ）为最优，最终的回归结果为 从上面的回归结果来看，模型的拟合优度较高，R-=0.9791表明杭州市住宅价格变化的98%可以由人均居民可支配收入、杭州市房地产开发投资额、利率水平的变化来联合解释。从各解释变量的t检验值来看，大于5%显著水平下的临界值。
模型的含义是：人均居民可支配收入与杭州市住宅价格是正相关的，杭州市房地产开发投资额与杭州市住宅价格是负相关的，利率水平与杭州市住宅价格是呈正相关的。在其它两个解释变量不变的条件下，人均居民可支配收入每增加1个单位，杭州市住房均价上升1.95个单位；同理，其他两个解释变量不变，房地产投资开发额增加1单位，住房均价下降0.47个单位，利率水平上升1个单位，住宅价格上升0.8个单位。
通过以上回归结果的分析，我们发现杭州市住宅价格的主要影响因素是人均居民可支配收入、杭州市房地产开发投资额、利率水平。所以国家和当地政府要想调控杭州住宅房价最好从人均居民可支配收入、杭州市房地产开发投资额、利率水平三个方面进行。
五、政策与结论建议
1.结论
本文通过人均可支配收入、房地产住宅开发投资额和利率水平对杭州市住宅价格进行分析，进而猜测它们可能存在某种关系。对它们进行回归分析，基于以上分析，我们可以得出结论：杭州市住宅价格和人均可支配收入、房地产住宅开发投资额、利率水平存在相关性。
人均可支配收入的增长在一定程度上引起了杭州市住宅价格的完善，而杭州市住宅价格也影响了人均可支配收入的增長。利率水平的上升在一定程度上引起了杭州市住宅价格的增长，而杭州市住宅价格也影响了利率水平的上升。房地产住宅开发投资额的增长在一定程度上引起了杭州市住宅价格的下降，而杭州市住宅价格的下降也影响了房地产住宅开发投资额的增长。
2.政策建议
（1）深化改革收入分配制度。我们应打破现有的利益格局，调整国民经济体系，坚持共同发展、共享成果；要始终坚持我国现有的以按劳分配为主体、多重分配方式并存的分配制度，兼顾效率和公平，做到初次分配注重效率，再次分配注重公平；提高公共资源的配置效率，增加低收入者收入。
（2）增加投资政策的宽松度。可以给民间投资发展进一步松绑，出台经修订的政府核准投资项目目录，最大限度地取消和下放核准权限；继续鼓励和引导民间投资，督促地方、部门推出鼓励民间投资参与的重大项目；另外还要积极鼓励民间资本参与金融机构重组改造，大力发展主要为中小企业服务的中小金融机构；并通过多种途径，引导民间投资进入基础设施、基础产业、公用事业等领域[3]。
（3）促进房地产开发投资有利于提高打工者的收入，打工者的收入的增加有促进当地的消费水平，当地消费水平的提高促进了人们可支配收入的提高。为此提高房地产开发投资对居民可支配收入的增加有帮助。同时，居民可支配收入的增加又促进了房地产开发投资的增加，形成了一种良性的循环。（作者单位：浙江财经大学）
参考文献：
[1] 程袭节，张雪烨.杭州市房地产泡沫实证研究[J].中国市场，2014（46）
[2] 刘文龙，张雪华，黄昌洋.杭州市住宅价格影响因素研究[J].工程经济，2014（5）.
[3] 徐绍史.新增投资不是新版四万亿[J].创新科技，2013.
关键词：住宅价格；人均可支配收入；利率水平
一、引言
房地产业的发展和人均可支配收入、利率政策的相互影响是密不可分的，厘清这些关系有助于我们对经济发展原因的了解。房地产市场作为国民经济的一个重要组成部分，其健康稳定的发展能够有效地拉动社会经济的健康稳定发展[1]。
房地产开发投资是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统筹待建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施。房地产业的发展与人均可支配收入、利率政策存在着关系，中国房地产业住宅价格年年增长，而其他因素也相应变动。
本文在其他学者研究的基础上，另辟蹊径，在立足于研究浙江省杭州市房地产住宅价格，对房地产业和人均可支配收入、利率政策这些因素变动规律和内在关系作一个较为深刻的探讨，不仅仅侧重理论分析，更加强调实证分析，为房地產规制政策制定者提供一个比较科学的理论依据。
二、文献回顾
国外学者对房地产的研究起步较早，Nellis和Longhottom从供给需求方面着手，通过构建模型和实证研究得出：收入、贷款利率和贷款余额是影响英国房地产价格的主要因素[1]。Mankiw和Weil首先提出人口因素，探讨了收入、人口对美国房地产价格的影响。Roger E.Cannada探讨房地产价格的静态均衡和动态均衡，和使用时间效应模型分析房地产价格变化的影响因素。
国内学者对房地产研究起步较晚，但也有大量学者从供给和需求方面、房地产价格的影响因素、房地产周期波动等方面进行了深入的研究。刘文龙、张雪华、黄昌洋等主要考察了人均可支配收入对房地产价格影响的研究，他们利用数据进行多元回归分析得出房地产价格和土地价格是正相关的。李凌峰运用灰色关联度分析了房地产价格的影响因素，选取成本、经济、社会、政策等因素作为变量，利用VAR模型考察这些变量与房地产价格的关系。
本文借鉴他们的研究，分析杭州市住宅房地产业发展的现状，并利用2003一2013年的相关数据从经济学的角度分析了影响杭州市房价变动因素。
三、杭州市住宅价格的影响因素及理论假设
杭州市住宅房地产是一种商品，价格由市场供求关系所决定，随着时代的变化，由于房地产所涉及的生产周期长、领域广、产业链长、政策性明显等特点，房地产的具体市场价格是由成本因素、经济因素、社会因素、政策因素等相互作用而形成的[2]。本文主要选用杭州市人均可支配收入、房地产开发住宅投资额、利率水平作为解释变量。
假设1：杭州市人均居民可支配收入同杭州市住宅价格是正相关的
2013年末，杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6408.59亿元，比上年末增长5.2%。据抽样调查，全年市区城镇居民人均总收入41842元，剔除个人所得税、社会保障支出后的人均可支配收入37511元，增长10.1%，扣除价格上涨因素，实际增长7.4%，人均生活消费性支出22800元，比上年增长0.7%。此前的2012年末，杭州城乡居民本外币储蓄存款余额达6089.98亿元，比上年末增长9.8%。我们来看浙江依靠外向型制造业经济增长最快的时期，2003年年末，杭州城乡居民本外币储蓄存款余额1589.96亿元，比上年增长20.8%，其中城镇居民本外币储蓄存款余额1307.96亿元，比上年增长20.9%。而到2008年末，城乡居民储蓄存款余额达3476.59亿元，比上年末增长31.8%。收入与储蓄大幅增长，房价也就水涨船高。
假设2：利率水平同杭州市住宅价格是正相关的
贷款利率水平是影响住宅房地产价格的重要组成部分，一般来说，在住房价格一定的情况下，贷款利率的增加会减少住房需求的增加，而住房供给不变，住房价格就会上升；反之，住房价格就会下降。
假设3：杭州市房地产开发住宅投资额与杭州市住宅价格是负相关的
在其他情况一定的条件下，房地产开发住宅投资额反映住宅的供给数量。一般来说，房地产住宅开发投资额越大，开发企业住宅竣工房屋面积越多，住宅的供给越多，在需求不变的条件下，住房价格会下降，所以它同住房价格是负相关的。
四、模型构建及回归
本文选取杭州市2003一2013年的数据做回归分析，数据来源2014年《浙江省统计年鉴》、《杭州市统计年鉴》。
本文选取杭州市住宅价格作为被解释变量，定义为C；解释变量为人均可支配收入、房地产住宅开发投资额、利率水平，分别定义为A1、A2、A3。
根据以上选取的变量建立杭州市住宅价格模型为
从回归估计的结果看，由十R2较大且接近1，模型拟合较好，F检验通过，故认为杭州市住房价格与上述解释变量之间总体线性关系显著。
分别作C与A1、A2、A3之间的回归，发现C与A1 所做回归的拟合优度最大为R2=0.9562。可见，杭州市住宅价格受人均可支配收入的影响最大，将杭州市房地产开发投资额、利率水平后，模型的拟合优度提高，变量通过了t检验并且参数符号合理，因此，杭州市住宅价格函数应以Y=f （ A1 ，A2，A3 ）为最优，最终的回归结果为 从上面的回归结果来看，模型的拟合优度较高，R-=0.9791表明杭州市住宅价格变化的98%可以由人均居民可支配收入、杭州市房地产开发投资额、利率水平的变化来联合解释。从各解释变量的t检验值来看，大于5%显著水平下的临界值。
模型的含义是：人均居民可支配收入与杭州市住宅价格是正相关的，杭州市房地产开发投资额与杭州市住宅价格是负相关的，利率水平与杭州市住宅价格是呈正相关的。在其它两个解释变量不变的条件下，人均居民可支配收入每增加1个单位，杭州市住房均价上升1.95个单位；同理，其他两个解释变量不变，房地产投资开发额增加1单位，住房均价下降0.47个单位，利率水平上升1个单位，住宅价格上升0.8个单位。
通过以上回归结果的分析，我们发现杭州市住宅价格的主要影响因素是人均居民可支配收入、杭州市房地产开发投资额、利率水平。所以国家和当地政府要想调控杭州住宅房价最好从人均居民可支配收入、杭州市房地产开发投资额、利率水平三个方面进行。
五、政策与结论建议
1.结论
本文通过人均可支配收入、房地产住宅开发投资额和利率水平对杭州市住宅价格进行分析，进而猜测它们可能存在某种关系。对它们进行回归分析，基于以上分析，我们可以得出结论：杭州市住宅价格和人均可支配收入、房地产住宅开发投资额、利率水平存在相关性。
人均可支配收入的增长在一定程度上引起了杭州市住宅价格的完善，而杭州市住宅价格也影响了人均可支配收入的增長。利率水平的上升在一定程度上引起了杭州市住宅价格的增长，而杭州市住宅价格也影响了利率水平的上升。房地产住宅开发投资额的增长在一定程度上引起了杭州市住宅价格的下降，而杭州市住宅价格的下降也影响了房地产住宅开发投资额的增长。
2.政策建议
（1）深化改革收入分配制度。我们应打破现有的利益格局，调整国民经济体系，坚持共同发展、共享成果；要始终坚持我国现有的以按劳分配为主体、多重分配方式并存的分配制度，兼顾效率和公平，做到初次分配注重效率，再次分配注重公平；提高公共资源的配置效率，增加低收入者收入。
（2）增加投资政策的宽松度。可以给民间投资发展进一步松绑，出台经修订的政府核准投资项目目录，最大限度地取消和下放核准权限；继续鼓励和引导民间投资，督促地方、部门推出鼓励民间投资参与的重大项目；另外还要积极鼓励民间资本参与金融机构重组改造，大力发展主要为中小企业服务的中小金融机构；并通过多种途径，引导民间投资进入基础设施、基础产业、公用事业等领域[3]。
（3）促进房地产开发投资有利于提高打工者的收入，打工者的收入的增加有促进当地的消费水平，当地消费水平的提高促进了人们可支配收入的提高。为此提高房地产开发投资对居民可支配收入的增加有帮助。同时，居民可支配收入的增加又促进了房地产开发投资的增加，形成了一种良性的循环。（作者单位：浙江财经大学）
参考文献：
[1] 程袭节，张雪烨.杭州市房地产泡沫实证研究[J].中国市场，2014（46）
[2] 刘文龙，张雪华，黄昌洋.杭州市住宅价格影响因素研究[J].工程经济，2014（5）.
[3] 徐绍史.新增投资不是新版四万亿[J].创新科技，2013.