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摘要：近年来，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，房地产交易比较活跃，商品房消费也成为许多人一生中较为重要的消费行为。然而我国商品房市场中种种不规范现象导致商品房消费者的生命财产安全权、公平交易权等权益受到直接损害，房地产市场秩序混乱的问题还未得到根本解决，严重影响到消费者基本生存权利的实现，限制了广大人民群众生活水平的进一步提高。这一状况，不仅侵害了消费者的生存利益，而且不利于房地产业的健康发展和城镇住房制度改革的不断深化。因此加强对商品房消费者的保护已刻不容缓。
关键词：商品房消费者；权益保护；完善
中图分类号：D912 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-00-01
一、商品房消费者权益的内涵及特点
商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅。商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。
（一）商品房消费者权益的内涵
商品房消费者权益，是指商品房消费者在购买和使用商品房过程中依法享有相应的权利并有权做出或者不做出一定行为，并有权要求政府、房地产商作出不作出一定行为，从而使权利得到保护并给商品房消费者带来应得的利益。
（二）商品房消费者权益的特点
1.商品房买卖的特点。商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房人，买房人支付价款的行为。
2.商品房消费者权益的特点。在商品房消费中消费者除了应享有我国《消费者权益保护法》规定的消费者享有的9项权利即：消费者的安全权：消费者的知悉权：消费者的选择权；消费者的公平交易权；消费者的索赔权：消费者的结社权：消费者的受教育权；消费者的受尊重权；消费者的监督权外。还具有自己的一些特点：首先，商品房消费者的权益是人们最基本、最重要的权益之一。中国人喜欢居有定所，不尚迁徙。据调查，认为“只有真拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75.6%。可见房子在国入的心目中的位置何等重要！ 所以保护商品房消费者的权益尤为迫切和重要。其次，由于商品房消费的过程较一般商品复杂、繁琐。商品房消费者的权益涉及到的环节也较一般商品繁多。在实践中，商品房买卖、使用中出现的纠纷也较多，消费者的权益更加专业化和复杂化。最后，商品房消费者的权益是最不易行使的权益之一。在实际中消费者与房地产开发企业在经济地位上并不对等。消费者是分散的无组织的个体，而房地产开发企业是具有专业知识并具有雄厚经济实力的企业，这些企业有可能会达成公开的或秘密的协议，共同来对付消费者。
二、对商品房消费者权益进行保护的必要性
（一）保护消费者最基本的生存权。现代民法理论将传统不动产分解为不动产生存利益和不动产财产利益，在商品房利益结构中，商品房经营者利益属于不动产利益中的财产利益，商品房消费者利益则主要属于不动产生存利益，即商品房满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应首先保护不动产生存利益。总之，人要生存发展，首先要消费，消费是社会化大生产的一个重要环节，促进人和社会的全面发展依赖于消费这个基础，而消费又依靠于人作为消费者的合法权益的保护。商品房由于其价值之高，与消费者基本生存利益的紧密联系而使得商品房消费者权益成为消费者权益中最需要保护的权益之一。
（二）促进房地产业的健康发展。我国住宅完全市场化以来，房地产业撑起了中国经济发展的半壁江山，是GDP增长的最大功臣。房地产对整个经济发展的带动作用是全方位的，房地产市场的发展关系到国计民生。在房地产快速发展的同时，由于房地产自身的高利润特性加之部分房地产开发企业利欲熏心、唯利是图，导致房价飞涨，普通民众买不起房的情况越来越突出，这不仅反过来影响房地产开发企业的效益，也使房地产业成为我国新的经济增长点的目标难以实现，导致国民经济持续快速发展的动力受阻。无论是高价房或是开发商的不诚信经营，最终受损的都是购房者的利益。这些侵害购房者权益的状况不仅会严重影响到商品房的销售，还会阻碍房地产市场的健康快速发展。因此，必须加强商品房消费者权益的保护，顺应我国经济发展的客观要求，促进商品房消费市场平稳较快发展，使房地产业成为拉动我国经济增长的主动力。
（三）维护社会和谐稳定。众所周知，构建和谐社会是一项复杂而艰巨的任务。而社会和谐的因素有很多，包括诚信、公平、安定、有序等，其中非常重要的一点便是人民利益的保护。当商品房质量没有保证，房地产市场缺乏诚信与自律，消费者权益屡屡受侵害时，社会不稳定因素就会增多，各方面矛盾都会激化，这些都将从根本上导致社会的和谐稳定无法实现。所以为了实现构建社会和谐的目标，使百姓安居乐业，就必须加强商品房消费者权益的保护。
三、如何完善商品房消费者权益保护的相关立法
在法律法规中明确商品房消费者保护的内容：
首先，要明确为生活消费而购买不动产的自然人属于消费者。任何一部法律都有其特定的调整范围，决定着这部法律的内容。《消费者权益保护法》作为一部调整国家在保护消费者权益过程中发生的社会关系的专门法，其调整范围具体取决于法律对消费者的界定。
其次，正确认识商品房是特殊的商品，具有商品的一般性。它的特殊性主要体现在其设计施工周期長、涉及到政府规划、勘察设计、建筑施工、配套设施、银行融资等多个环节、标的物价值高。这些特殊性正说明了对消费者予以更高程度的特殊保护的迫切性，而不能成为剥夺对商品房消费者保护的理由。
最后，在《消费者权益保护法》中确立商品房消费者保护主体地位，可以给予“商品”和“消费者”明确的界定或解释。只有这样，才能使《消费者权益保护法》尽早结束目前商品房消费者主体地位不明确的状态，从而更好的保护商品房消费者的合法权益。
基于商品房消费者的弱势地位与目前提倡的“消费者主权”的理念，应加强对商品房消费者权 益的保护。同时，保护商品 房消费者权益的法律框架内还存在较严重的法律冲突。以上这些都是摆在我们面 前需要加以认真考虑、仔细研究，提出可行性方案和意见以期解决的课题。商品房消费者权益保护是一个复杂的系统工程，还需要各个部门的协调合作，需要全社会的共同努力。
参考文献：
[l]杨以生.浅论商品房消费的法律保护[D].上海：华尔政法学院，2003.
[2]王一黎.商品房买卖中买方权益之法律保护探讨[D].上海：华东政法学院，2002.
[3]范丽红.消费者权益保护若干问题研究[D].吉林：吉林大学，2006.
[4]曹攀.消费者保护法律问题研究[D].重庆：西南政法大学，2002.
作者简介：康 峰（1977-），女，汉族，内蒙古呼和浩特市人，天津大学，土木工程硕士，高级经济师，从事房地产、物业管理、经济管理类等方向的研究。
关键词：商品房消费者；权益保护；完善
中图分类号：D912 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-00-01
一、商品房消费者权益的内涵及特点
商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅。商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。
（一）商品房消费者权益的内涵
商品房消费者权益，是指商品房消费者在购买和使用商品房过程中依法享有相应的权利并有权做出或者不做出一定行为，并有权要求政府、房地产商作出不作出一定行为，从而使权利得到保护并给商品房消费者带来应得的利益。
（二）商品房消费者权益的特点
1.商品房买卖的特点。商品房买卖是指房地产开发企业将尚未建成或者己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房人，买房人支付价款的行为。
2.商品房消费者权益的特点。在商品房消费中消费者除了应享有我国《消费者权益保护法》规定的消费者享有的9项权利即：消费者的安全权：消费者的知悉权：消费者的选择权；消费者的公平交易权；消费者的索赔权：消费者的结社权：消费者的受教育权；消费者的受尊重权；消费者的监督权外。还具有自己的一些特点：首先，商品房消费者的权益是人们最基本、最重要的权益之一。中国人喜欢居有定所，不尚迁徙。据调查，认为“只有真拥有自己的房子，才会觉得稳定和可靠”的人占总体调查人口的75.6%。可见房子在国入的心目中的位置何等重要！ 所以保护商品房消费者的权益尤为迫切和重要。其次，由于商品房消费的过程较一般商品复杂、繁琐。商品房消费者的权益涉及到的环节也较一般商品繁多。在实践中，商品房买卖、使用中出现的纠纷也较多，消费者的权益更加专业化和复杂化。最后，商品房消费者的权益是最不易行使的权益之一。在实际中消费者与房地产开发企业在经济地位上并不对等。消费者是分散的无组织的个体，而房地产开发企业是具有专业知识并具有雄厚经济实力的企业，这些企业有可能会达成公开的或秘密的协议，共同来对付消费者。
二、对商品房消费者权益进行保护的必要性
（一）保护消费者最基本的生存权。现代民法理论将传统不动产分解为不动产生存利益和不动产财产利益，在商品房利益结构中，商品房经营者利益属于不动产利益中的财产利益，商品房消费者利益则主要属于不动产生存利益，即商品房满足广大人民群众住房基本需要的利益。现代民法理论认为，当上述两种利益发生冲突时，法律应首先保护不动产生存利益。总之，人要生存发展，首先要消费，消费是社会化大生产的一个重要环节，促进人和社会的全面发展依赖于消费这个基础，而消费又依靠于人作为消费者的合法权益的保护。商品房由于其价值之高，与消费者基本生存利益的紧密联系而使得商品房消费者权益成为消费者权益中最需要保护的权益之一。
（二）促进房地产业的健康发展。我国住宅完全市场化以来，房地产业撑起了中国经济发展的半壁江山，是GDP增长的最大功臣。房地产对整个经济发展的带动作用是全方位的，房地产市场的发展关系到国计民生。在房地产快速发展的同时，由于房地产自身的高利润特性加之部分房地产开发企业利欲熏心、唯利是图，导致房价飞涨，普通民众买不起房的情况越来越突出，这不仅反过来影响房地产开发企业的效益，也使房地产业成为我国新的经济增长点的目标难以实现，导致国民经济持续快速发展的动力受阻。无论是高价房或是开发商的不诚信经营，最终受损的都是购房者的利益。这些侵害购房者权益的状况不仅会严重影响到商品房的销售，还会阻碍房地产市场的健康快速发展。因此，必须加强商品房消费者权益的保护，顺应我国经济发展的客观要求，促进商品房消费市场平稳较快发展，使房地产业成为拉动我国经济增长的主动力。
（三）维护社会和谐稳定。众所周知，构建和谐社会是一项复杂而艰巨的任务。而社会和谐的因素有很多，包括诚信、公平、安定、有序等，其中非常重要的一点便是人民利益的保护。当商品房质量没有保证，房地产市场缺乏诚信与自律，消费者权益屡屡受侵害时，社会不稳定因素就会增多，各方面矛盾都会激化，这些都将从根本上导致社会的和谐稳定无法实现。所以为了实现构建社会和谐的目标，使百姓安居乐业，就必须加强商品房消费者权益的保护。
三、如何完善商品房消费者权益保护的相关立法
在法律法规中明确商品房消费者保护的内容：
首先，要明确为生活消费而购买不动产的自然人属于消费者。任何一部法律都有其特定的调整范围，决定着这部法律的内容。《消费者权益保护法》作为一部调整国家在保护消费者权益过程中发生的社会关系的专门法，其调整范围具体取决于法律对消费者的界定。
其次，正确认识商品房是特殊的商品，具有商品的一般性。它的特殊性主要体现在其设计施工周期長、涉及到政府规划、勘察设计、建筑施工、配套设施、银行融资等多个环节、标的物价值高。这些特殊性正说明了对消费者予以更高程度的特殊保护的迫切性，而不能成为剥夺对商品房消费者保护的理由。
最后，在《消费者权益保护法》中确立商品房消费者保护主体地位，可以给予“商品”和“消费者”明确的界定或解释。只有这样，才能使《消费者权益保护法》尽早结束目前商品房消费者主体地位不明确的状态，从而更好的保护商品房消费者的合法权益。
基于商品房消费者的弱势地位与目前提倡的“消费者主权”的理念，应加强对商品房消费者权 益的保护。同时，保护商品 房消费者权益的法律框架内还存在较严重的法律冲突。以上这些都是摆在我们面 前需要加以认真考虑、仔细研究，提出可行性方案和意见以期解决的课题。商品房消费者权益保护是一个复杂的系统工程，还需要各个部门的协调合作，需要全社会的共同努力。
参考文献：
[l]杨以生.浅论商品房消费的法律保护[D].上海：华尔政法学院，2003.
[2]王一黎.商品房买卖中买方权益之法律保护探讨[D].上海：华东政法学院，2002.
[3]范丽红.消费者权益保护若干问题研究[D].吉林：吉林大学，2006.
[4]曹攀.消费者保护法律问题研究[D].重庆：西南政法大学，2002.
作者简介：康 峰（1977-），女，汉族，内蒙古呼和浩特市人，天津大学，土木工程硕士，高级经济师，从事房地产、物业管理、经济管理类等方向的研究。