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宏观调控下的房地产寒冬，“老大哥”万科的大规模打折显得尤其引人注目。万科此举是否会成为开发商过冬的“榜样”?
虽然还没有正式“开卖”，但位于上海嘉定的万科金色领域却比其他在售楼盘还热闹，小区的看房班车时常带来一批看房者过来，售楼处的销售人员不停地带看房者看样板房、负责预约登记，真是忙得不亦乐乎。
所有迹象都表明，这里正酝酿着一场的盛大的开局盛宴。
而在不同方向的松江，万科的另外一个首开楼盘——万科金色华亭，也正做着同样的筹备。又是万科，又是两个项目的同时出现，只是留下的唯一悬念就是价格。这种情景，一如上个月出现在上海的万科七折风波。
看来，一切还刚刚开始。
七折风暴
打折并不稀罕，特别是在现在这个房地产寒冷的冬天，但如果是万科，就格外引人注目。
虽然打折风潮不断，但房价依然处于僵局，购房者希望万科能像2008年一样率先引领开发商的降价热潮，但这对万科而言显然是一个艰难的抉择。
从经营业绩角度来看，万科绝对算是最没有理由降价的开发商。截至2011年10月，万科累计实现销售金额1074.3亿元，同比上升23.6％，千亿销售规模的实现比去年提前了两个月，账面上还“躺”着300多亿元的现金。
或许是万科依然觉得不踏实，在各地遮遮掩掩的打折之后，进入2011年11月，上海万科来了一场哄哄烈烈的七折促销。
11月19日，当天上海下着雨，但位于浦东“清林径”楼盘售楼处却被前来看房的人围了起来，原因是该楼盘销售价格由此前的1.65万元每平方米，下降到均价1.3万元每平方米，相较之前下调幅度达到31.7％。
尽管在几天前，降价的消息已导致上海万科清林径前期业主维权抗议的风波，但这并未阻止万科打折的进行。同一时间，位于上海青浦的万科尚源也悄悄开盘，低调的开盘却抛出了低至七折的强力促销，以低于区域均价约4000元每平方米的价格入市，共推出380套房源，平均报价仅11200元每平方米，相比上一批次的销售均价每平方米下降近5200元。而在该楼盘同区域楼盘均价约1.6万元每平方米，此外，万科尚源推出的部分精装修公寓价格甚至低于周边楼盘毛坯房源的成交价。因此，对于这次折扣，外界一度质疑万科已无利润空间。
打折，只是开始
同一天在上海开盘两个项目并打出七折的强力折扣，但这也许只是万科的一个开始。根据上海新盘开盘预告显示，在2011年12月，万科又将有两个全新的楼盘入市。同样是低调的短信预告，短信没有显示开盘时间和价格，甚至连一个咨询电话都没有留下，仅仅预告了楼盘即将开盘的信息。但同时，网上却打出了“抄底万科正当时的口号”。
根据开盘预告显示，万科12月份即将推出的两个项目都是首度开盘。一个是位于嘉定的万科金色领域，另外一个是位于松江的万科金色华亭。尽管还没有正式开盘，但是前来看房的人却络绎不绝。截至2011年12月16日，原本预计12月中下旬推出的项目还迟迟不见开盘。万科金色领域的一个销售人员透露说，预计在2012年元旦左右开盘。
万科金色领域将推出90平方米的精装小三房，这是万科距离地铁最近的一个楼盘，距离嘉定西站大概20分钟路程，因此吸引的都是年轻的刚性购房人群，而价格也是这些看房者最关心的一个问题。尽管还没有公布最终价格，但售楼处的一位销售人员已表示会有一个“惊喜”的价格，另据一家分销机构的负责人透露，开发商给他们的价格预计在12000元至13000元每平方米。
但是，万科金色领域毕竟是一个新开项目，没有任何历史包袱，所以也谈不上降价。然而，根据该楼盘的备案价16000元至17000元每平方米来推算，如果楼盘以12000元13000元每平方米入市，那么也相当于打了七折多。
万科金色华亭和万科金色领域一样，同样是万科进驻松江城区的首个住宅产品。不过，与嘉定项目相比，万科金色华亭在客群定位上还估计到了一部分松江本地购房者。销售称，均价预计在16000元至17000元每平方米，具体价格待定。
价格降，成交涨
据了解，目前万科在上海共有7个在售项目，其中除万科第五园、万科翡翠别墅以及万科琥珀墅这三个别墅项目定位高端之外，其余4个项目的受众群体都是以刚性需求和改善性需求为主。而这四个项目，正是2011年11月份七折入市的两个楼盘和12月份即将首度开盘的楼盘。而在11月份以七折开盘并创下青浦销售冠军的万科尚源于2011年12月17日再次推出一批精装三房并在原有的折扣上，再度优惠2万元。
新盘即将入市，老盘折扣依旧。万科的降价，换来了好成绩。根据网上房地产数据显示，2011年11月份，万科尚园成交达到197套，而在之前的金色十月，成交-不过13套，而同样打出七折的万科林清径更是创下了单周销售破百的记录。进入12月份，万科的销售同样喜人。在12月的前一周(12月4日－11日)的成交TOP5中，万科尚源和万科林清泾赫然在列。
其实，从2011年7月份开始，万科即推出了“万团大战”的降价促销行动，其覆盖区域之广、供应货量之大均为万科发展历史上仅见。随后，万科在深圳于9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。
也许是这种貌似高调的伪降价行为，市场反应并不热烈，在进入11月后，万科索性打起了七折的强势促销。据万科近日公布的2011年11月份销售情况公告显示，11月份万科实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元。2011年前11个月，万科累计实现销售面积1015.3万平方米，销售金1157.2亿元，同比分别上升22.5％和15.9％。
全国降价，隐蔽进行
尽管万科从未正面回应过“全线降价”这个问题，但是万科全国降价已成为了既定事实。2011年11月的第一天，万科开始了大动作：万科北京公司旗下金隅万科城推出三期新房源，均价14000元每平方米，比前两期房源低了3000元每平方米。12月4日上午9：30，金隅万科城再次开盘。本次开盘取证房源共600套，主力户型为70至105平方米的两居及三居，开盘当日仅4个半小时销售率即超过6成，创下销售神话。
事实上，自2011年7月份以来，万科在全国各地多次推出“万团大战”，只不过更为隐蔽。进入2011年11月，万科在北京、深圳、广州、南京、厦门、东莞等地开始加大打折力度降，降幅普遍在20％至30％。11月份，万科深圳公司旗下项目金域缇香推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。“金域缇香是一年来深圳最划算的精装房了，”深圳业内房产人士评价。
深圳万科旗下另一项目“万科公园 里”则推出买房送8万家私礼金券的优惠，该盘曾在9N底以16000元每平方米入市，比同区域均价低了2000元每平方米左右。位于大深圳区域内的东莞万科紫台，将价格从均价15000元每平方米下调至13000元每平方米，最低至11000元每平方米。
万科在长沙的楼盘，团购后降幅最高达到14％。万科目前在长沙的楼盘有万科城、万科金域华府和万科城市花园。以万科城为例，个别大户型总价跌15万元、小户型则跌8万元。
11月10日，万科在南京仙林湖畔的新项目金色领域，也亮出了“筑底价”——首批推出的200套精装修房均价只有9900元每平方米，比两个月前首次开盘的邻居保利罗兰香谷的毛坯房还要便宜1600元。
存货压力，打折出货
在诸多开发商业内人士看来，万科降价或许早有准备，而库存的大幅积压仅仅只是降价的一个导火索，大量存货的压力也注定万科的折扣还将继续。
援引万科2011年第三季度季报，2011年第三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1％，成交面积则同比下降20.9％。其中，万科存货三季度增至1926亿平方米，同比增长约57％。其中，万科的三大“吸金”区域北京、上海、深圳占据了大头。万科董秘谭华杰也坦承市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。
“依据市场判断和前期万科降价的实际效果来看，真正要消化存量新房，30％的降价幅度还不够，万科要消化存量新房至少要降价40％以上，方能产生实际效果。”一位业内人士分析称。不久前，万科总裁郁亮也表示，现在是冬天模式，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”是万科的五步“过冬策”。
“万科不会对价格进行承诺，更不会像其他房企一样承诺三年保价。”郁亮认为，现金流比利润率更重要，万科要卖得更积极一点，不能存货要控制存货，不能屯地，该卖房子的时候要卖房子。
“不要再留恋过去了!”这是郁亮对当下开发商的忠告。
打折背后有玄机
郁亮所言可谓意味深长。事实上，万科在打折增加销售回款的同时，也已经迈出新一轮扩张步伐，在郁亮降价过冬的口号下，万科拿地步伐明显加速。
统计数据显示，2011年7月至10月，万科土地收购金额为196亿元，约占同期销售收入的47％：而上半年6个月内，合计购地金额为147亿元，约占同期合同销售额的22％。
2011年11月15日晚间，一则题为《万科谋变全球最大综合商社拟5年全国建50座百万级综合体》的消息发送到了各大媒体的邮箱。一时间，万科可能转型商业地产的传闻再次袭来。巧合的是，同一时间，“打闷包”近半年的上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块也公布了交易结果，最终获得该幅地块的开发商，正是万科。
2010年9月以来连拿7幅商业用地，这一数字已高于过去6年所拿纯商用地块总和，但万科却称住宅主业不变。尽管深陷转型传言，但万科内部并不认同外界关于“万科转型”的说法。万科方面认为，试水一些纯商业项目纯属正常，但万科主业的方向很明确，住宅主业不会改变，以非住宅为主的项目甚至纯商业项目，不会大面积铺开。
跟风降价
每一次降价潮和市场低迷期都是扩张的大好时机，或许这正是万科在淡市下的生存思维。
当然，这一轮降价，万科并不是走在最前面的。纵观这次降价，从中海、碧桂园、保利到龙湖、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮中，均是大型开发商率先，中小开发商跟进。折扣幅度也从往常“隐晦”的98和99折大幅提升到了70和80折。
而在上海，这种效应也很明显。位于宝山区的“旭辉澜悦湾”开盘只有9800元每平方米，而同区域楼盘的售价在1.7万元每平方米左右。“万科都开始降了，2012年上海楼市的形势不会太好。开发商就是想快点回笼资金，所以价格才开得非常低。”旭辉澜悦湾的销售人员说。
据中国房地产指数系统小组10月调查数据显示，一、二线城市受调控政策的影响较大，万科跟其他大型房企一样在北京、天津、成都的一些项目降价幅度超过20％，此外，从区域来看，郊区县楼盘的降幅居前，如杭州的下沙区、北京的通州区等。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商由于资金压力较大，开始加大打折力度以加快推盘速度。
“随着房地产业“金九”和“银十”梦想的相继破灭，很多房企不再观望，打折促销项目越来越多”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭判断说，未来半年市场将继续探底。也就是说，房价拐了之后，还将继续下跌，两三个月内不太可能止跌。
另外根据开盘预告显示，12月开盘的楼盘数量增加不少。“预计年底，开发商为了快速回笼资金会加速推盘，但更多购房者还是会选择持币观望。因此，年底的住宅存销比还将会小幅上涨。”杨红旭说。
虽然还没有正式“开卖”，但位于上海嘉定的万科金色领域却比其他在售楼盘还热闹，小区的看房班车时常带来一批看房者过来，售楼处的销售人员不停地带看房者看样板房、负责预约登记，真是忙得不亦乐乎。
所有迹象都表明，这里正酝酿着一场的盛大的开局盛宴。
而在不同方向的松江，万科的另外一个首开楼盘——万科金色华亭，也正做着同样的筹备。又是万科，又是两个项目的同时出现，只是留下的唯一悬念就是价格。这种情景，一如上个月出现在上海的万科七折风波。
看来，一切还刚刚开始。
七折风暴
打折并不稀罕，特别是在现在这个房地产寒冷的冬天，但如果是万科，就格外引人注目。
虽然打折风潮不断，但房价依然处于僵局，购房者希望万科能像2008年一样率先引领开发商的降价热潮，但这对万科而言显然是一个艰难的抉择。
从经营业绩角度来看，万科绝对算是最没有理由降价的开发商。截至2011年10月，万科累计实现销售金额1074.3亿元，同比上升23.6％，千亿销售规模的实现比去年提前了两个月，账面上还“躺”着300多亿元的现金。
或许是万科依然觉得不踏实，在各地遮遮掩掩的打折之后，进入2011年11月，上海万科来了一场哄哄烈烈的七折促销。
11月19日，当天上海下着雨，但位于浦东“清林径”楼盘售楼处却被前来看房的人围了起来，原因是该楼盘销售价格由此前的1.65万元每平方米，下降到均价1.3万元每平方米，相较之前下调幅度达到31.7％。
尽管在几天前，降价的消息已导致上海万科清林径前期业主维权抗议的风波，但这并未阻止万科打折的进行。同一时间，位于上海青浦的万科尚源也悄悄开盘，低调的开盘却抛出了低至七折的强力促销，以低于区域均价约4000元每平方米的价格入市，共推出380套房源，平均报价仅11200元每平方米，相比上一批次的销售均价每平方米下降近5200元。而在该楼盘同区域楼盘均价约1.6万元每平方米，此外，万科尚源推出的部分精装修公寓价格甚至低于周边楼盘毛坯房源的成交价。因此，对于这次折扣，外界一度质疑万科已无利润空间。
打折，只是开始
同一天在上海开盘两个项目并打出七折的强力折扣，但这也许只是万科的一个开始。根据上海新盘开盘预告显示，在2011年12月，万科又将有两个全新的楼盘入市。同样是低调的短信预告，短信没有显示开盘时间和价格，甚至连一个咨询电话都没有留下，仅仅预告了楼盘即将开盘的信息。但同时，网上却打出了“抄底万科正当时的口号”。
根据开盘预告显示，万科12月份即将推出的两个项目都是首度开盘。一个是位于嘉定的万科金色领域，另外一个是位于松江的万科金色华亭。尽管还没有正式开盘，但是前来看房的人却络绎不绝。截至2011年12月16日，原本预计12月中下旬推出的项目还迟迟不见开盘。万科金色领域的一个销售人员透露说，预计在2012年元旦左右开盘。
万科金色领域将推出90平方米的精装小三房，这是万科距离地铁最近的一个楼盘，距离嘉定西站大概20分钟路程，因此吸引的都是年轻的刚性购房人群，而价格也是这些看房者最关心的一个问题。尽管还没有公布最终价格，但售楼处的一位销售人员已表示会有一个“惊喜”的价格，另据一家分销机构的负责人透露，开发商给他们的价格预计在12000元至13000元每平方米。
但是，万科金色领域毕竟是一个新开项目，没有任何历史包袱，所以也谈不上降价。然而，根据该楼盘的备案价16000元至17000元每平方米来推算，如果楼盘以12000元13000元每平方米入市，那么也相当于打了七折多。
万科金色华亭和万科金色领域一样，同样是万科进驻松江城区的首个住宅产品。不过，与嘉定项目相比，万科金色华亭在客群定位上还估计到了一部分松江本地购房者。销售称，均价预计在16000元至17000元每平方米，具体价格待定。
价格降，成交涨
据了解，目前万科在上海共有7个在售项目，其中除万科第五园、万科翡翠别墅以及万科琥珀墅这三个别墅项目定位高端之外，其余4个项目的受众群体都是以刚性需求和改善性需求为主。而这四个项目，正是2011年11月份七折入市的两个楼盘和12月份即将首度开盘的楼盘。而在11月份以七折开盘并创下青浦销售冠军的万科尚源于2011年12月17日再次推出一批精装三房并在原有的折扣上，再度优惠2万元。
新盘即将入市，老盘折扣依旧。万科的降价，换来了好成绩。根据网上房地产数据显示，2011年11月份，万科尚园成交达到197套，而在之前的金色十月，成交-不过13套，而同样打出七折的万科林清径更是创下了单周销售破百的记录。进入12月份，万科的销售同样喜人。在12月的前一周(12月4日－11日)的成交TOP5中，万科尚源和万科林清泾赫然在列。
其实，从2011年7月份开始，万科即推出了“万团大战”的降价促销行动，其覆盖区域之广、供应货量之大均为万科发展历史上仅见。随后，万科在深圳于9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠幅度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。
也许是这种貌似高调的伪降价行为，市场反应并不热烈，在进入11月后，万科索性打起了七折的强势促销。据万科近日公布的2011年11月份销售情况公告显示，11月份万科实现销售面积73.8万平方米，销售金额82.9亿元。2011年前11个月，万科累计实现销售面积1015.3万平方米，销售金1157.2亿元，同比分别上升22.5％和15.9％。
全国降价，隐蔽进行
尽管万科从未正面回应过“全线降价”这个问题，但是万科全国降价已成为了既定事实。2011年11月的第一天，万科开始了大动作：万科北京公司旗下金隅万科城推出三期新房源，均价14000元每平方米，比前两期房源低了3000元每平方米。12月4日上午9：30，金隅万科城再次开盘。本次开盘取证房源共600套，主力户型为70至105平方米的两居及三居，开盘当日仅4个半小时销售率即超过6成，创下销售神话。
事实上，自2011年7月份以来，万科在全国各地多次推出“万团大战”，只不过更为隐蔽。进入2011年11月，万科在北京、深圳、广州、南京、厦门、东莞等地开始加大打折力度降，降幅普遍在20％至30％。11月份，万科深圳公司旗下项目金域缇香推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。“金域缇香是一年来深圳最划算的精装房了，”深圳业内房产人士评价。
深圳万科旗下另一项目“万科公园 里”则推出买房送8万家私礼金券的优惠，该盘曾在9N底以16000元每平方米入市，比同区域均价低了2000元每平方米左右。位于大深圳区域内的东莞万科紫台，将价格从均价15000元每平方米下调至13000元每平方米，最低至11000元每平方米。
万科在长沙的楼盘，团购后降幅最高达到14％。万科目前在长沙的楼盘有万科城、万科金域华府和万科城市花园。以万科城为例，个别大户型总价跌15万元、小户型则跌8万元。
11月10日，万科在南京仙林湖畔的新项目金色领域，也亮出了“筑底价”——首批推出的200套精装修房均价只有9900元每平方米，比两个月前首次开盘的邻居保利罗兰香谷的毛坯房还要便宜1600元。
存货压力，打折出货
在诸多开发商业内人士看来，万科降价或许早有准备，而库存的大幅积压仅仅只是降价的一个导火索，大量存货的压力也注定万科的折扣还将继续。
援引万科2011年第三季度季报，2011年第三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1％，成交面积则同比下降20.9％。其中，万科存货三季度增至1926亿平方米，同比增长约57％。其中，万科的三大“吸金”区域北京、上海、深圳占据了大头。万科董秘谭华杰也坦承市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。
“依据市场判断和前期万科降价的实际效果来看，真正要消化存量新房，30％的降价幅度还不够，万科要消化存量新房至少要降价40％以上，方能产生实际效果。”一位业内人士分析称。不久前，万科总裁郁亮也表示，现在是冬天模式，“现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体”是万科的五步“过冬策”。
“万科不会对价格进行承诺，更不会像其他房企一样承诺三年保价。”郁亮认为，现金流比利润率更重要，万科要卖得更积极一点，不能存货要控制存货，不能屯地，该卖房子的时候要卖房子。
“不要再留恋过去了!”这是郁亮对当下开发商的忠告。
打折背后有玄机
郁亮所言可谓意味深长。事实上，万科在打折增加销售回款的同时，也已经迈出新一轮扩张步伐，在郁亮降价过冬的口号下，万科拿地步伐明显加速。
统计数据显示，2011年7月至10月，万科土地收购金额为196亿元，约占同期销售收入的47％：而上半年6个月内，合计购地金额为147亿元，约占同期合同销售额的22％。
2011年11月15日晚间，一则题为《万科谋变全球最大综合商社拟5年全国建50座百万级综合体》的消息发送到了各大媒体的邮箱。一时间，万科可能转型商业地产的传闻再次袭来。巧合的是，同一时间，“打闷包”近半年的上海虹桥商务区核心区一期03号地块南块也公布了交易结果，最终获得该幅地块的开发商，正是万科。
2010年9月以来连拿7幅商业用地，这一数字已高于过去6年所拿纯商用地块总和，但万科却称住宅主业不变。尽管深陷转型传言，但万科内部并不认同外界关于“万科转型”的说法。万科方面认为，试水一些纯商业项目纯属正常，但万科主业的方向很明确，住宅主业不会改变，以非住宅为主的项目甚至纯商业项目，不会大面积铺开。
跟风降价
每一次降价潮和市场低迷期都是扩张的大好时机，或许这正是万科在淡市下的生存思维。
当然，这一轮降价，万科并不是走在最前面的。纵观这次降价，从中海、碧桂园、保利到龙湖、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮中，均是大型开发商率先，中小开发商跟进。折扣幅度也从往常“隐晦”的98和99折大幅提升到了70和80折。
而在上海，这种效应也很明显。位于宝山区的“旭辉澜悦湾”开盘只有9800元每平方米，而同区域楼盘的售价在1.7万元每平方米左右。“万科都开始降了，2012年上海楼市的形势不会太好。开发商就是想快点回笼资金，所以价格才开得非常低。”旭辉澜悦湾的销售人员说。
据中国房地产指数系统小组10月调查数据显示，一、二线城市受调控政策的影响较大，万科跟其他大型房企一样在北京、天津、成都的一些项目降价幅度超过20％，此外，从区域来看，郊区县楼盘的降幅居前，如杭州的下沙区、北京的通州区等。同时也有部分三、四线城市规模较小的开发商由于资金压力较大，开始加大打折力度以加快推盘速度。
“随着房地产业“金九”和“银十”梦想的相继破灭，很多房企不再观望，打折促销项目越来越多”。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭判断说，未来半年市场将继续探底。也就是说，房价拐了之后，还将继续下跌，两三个月内不太可能止跌。
另外根据开盘预告显示，12月开盘的楼盘数量增加不少。“预计年底，开发商为了快速回笼资金会加速推盘，但更多购房者还是会选择持币观望。因此，年底的住宅存销比还将会小幅上涨。”杨红旭说。