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最近房地产行业似乎有变得异常的红火，国五条的出台也没有让市场的温度有丝毫降温。9月初天房集团育梁道地块拍到了二万多元/平米，所有人都在预测着天津房价“三”时代的来临，更何况去年的天津师范大学地块目前开盘均价已经达到三万元/平米，这些都似乎预示房地产有一个“黄金十年”的到来。从两会时的热点话题到国家一步步政策调控的对象，高房价问题从未淡出人们的视野，探索高房价的成因具有现实意义，我们试以本文分析探究一下造成这一现象的幕后推手。
一、固定资产投资是老百姓货币保值增值的希望所在
随着中国国民经济的快速发展，国民财富的迅速积累，寻找新的投资点成为全民的共同需求。那么在如今的世界经济范围内，我们又有什么可以比房地产投资更值得信赖和寄托的。想当初2013年年初黄金价格的一路下跌，让很多国人趋之若鹜。可是事实又证明了追跌黄金是一个错误，而且这个错误迅速就得以印证。正如著名经济学家郎咸平教授讲的：中国的投资环境比较恶劣，股票市场的变幻莫测已经让中国老百姓深受其害，而黄金市场的琢磨必定更让投资者心惊胆战。只有房地产的固定资产投资能让老百姓看到保值增值的希望。事实上的确如此，在过去的十年时间里，股市又二千点一路飙涨至七千点，可是如今连两千点都无法企及。黄金的投资更是在最近几年才有了起色，当然也随着黄金投资者的掏空策略实施，让黄金这种硬通货也变得疲软不堪，套牢者不计其数。而中国的房地产市场则一路高歌猛进，无论是一线城市，还是二三线城市，都用房价的高增长和稳定性告诉了国民一个不争的事实：投资固定资产最合适。所以在现有投资环境下，房地产的高增长必然仍旧是一种趋势。财富的增长必然带来消费需求的旺盛，而这最集中的表现就是房价的不断稳步上涨。
二、地方政府财政收入增长的必然依托
房地产经济作为我国基础性、支柱性产业之一，对国民经济发展的拉动性十分明显。因为发展房地产经济需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70～220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产经济对推动国民经济发展，拉动内需的重要作用。而数额巨大土地出让金也是地方政府扩大收入，保持良好政绩的简易途径。因此我们看到地方政府对于高价地块的出让从来没有停止过。而这个最集中的表现自然就是核心重点区域地块的集中释放，比如天津市的天拖地块90多亿元的挂牌出让，北京朝阳区核心地块更是以楼面价七万元/平米让融创中国摘得，这些都一次次给地方政府偿还银行贷款提供了源源不断的新能量。
三、政府货币超发的结果
物价上涨是货币超发的结果，是货币贬值的信号。因此，当CPI出于对财富缩水的恐惧心理，会积极买房，把手里的纸币变为资产。在这种情况下的购房行为，实际上相当于被动的投机，这时的房屋实际已经变成了存款的另一种存在形式。在这种情况下，决定房价的根本性力量，就不仅仅局限于实际供求关系，而是取决于货币政策的宽松程度。货币政策越宽松，货币供应量越大，流动性越充足，房价的上涨速度越快。至于政府为什么要超发货币我们就不在本文中探究了，但超发的钱哪里去了？全世界货币超发的国家都在拼命为货币找出路。超发的货币就像是悬在头上的堰塞湖，积累越多越早决堤，因此必须为其寻找一个巨大的蓄水池。美元的蓄水池分布在世界各地，其形式是货币、证券、债券，以及金融衍生品。而中国的蓄水池是楼市和股市，这两大领域的吸纳能力一旦受限，就会促使货币向农产品领域流动，出现如“蒜你狠”、“豆你玩”这样的局面。为了避免民众对农产品价格上涨反应过于激烈，当农产品价格上涨，CPI涨速较快时，政府对房地产的调控就会放松。
四、城市化进程加快和劳动力成本的上升
新一届政府执政之初就明确提出中国要全面实现城镇化，全面实现中国特色社会主义小康社会。对于当前中国积极推进的新一轮城镇化，中国新晋首富王健林在今年刚刚闭幕的夏季达沃斯论坛上也表示：城镇化不是房地产化，但是回避不了房地产，这个市场还将扩大是一个不可避免的事实。因此城镇化目标的提出，如给十年调控之后房地产市场打了新的强心针，需求的旺盛背后是中国房地产再次重振雄风。而另一方面，随着中国劳动力红利的全面消失，各行各业劳动成本的全面增加，而在劳动密集型的房地产行业，这个表现更为突出，这些都直接导致了房价成本的扩张。而中国城镇化浪潮的全面推进，更是把劳动力的供需矛盾表露无遗。需求的旺盛、成本的直线增加，双重效果的叠加使房地产市场的火爆和房价的推高成为必然。而且现在我国农村也正在积极推进土地确权制度的落实，原有宅基地的权属的变革，进一步促进了农民的进城速度，大环境的变化直接导致了居民对于居住环境改善的大量需求。
五、热炒房价背后的媒体推手
在房地产行业里，除了开发商、建筑商以外，最期待房价高涨的则是媒体。这是为什么？因为这里面有最大的利益均沾原则。在房价高涨、房市火爆的日子里，开发商会有大把大把的推广营销费用投放在媒体推广上，对媒体而言，只要依附开发商就可以轻易获得推广市场份额，这就造成了媒体对于开发商的依赖。而对于普通购房者而言，媒体又是他们获得最有效的购房参考信息的重要来源。在多次调控之中，媒体对于调控政策研究对策往往比开发商更高明，而对于市场舆论的引导作用更是有推波助澜的作用。媒体需要经济来源，开发商需要有效的市场宣传，因此在共同利益的驱使下，开发商和媒体保持了高度的默契，这种利益捆绑的直接后果就是媒体在房价看涨的舆论氛围中为开发商打造了买涨不买跌的市场环境，都直接导致了房价的高歌猛进。
六、开发商对于居住理念的再升级
如果说二十一世纪初的十年是中国城镇化的快速发展期，那么这个时期最核心的理念就是满足人们最基本的居住需求，是对传统中国文化“居者有其屋”的诠释。而随着市场的发展，居住文化的深入，人们已经不再单纯满足居者有其屋的要求，优美的小区环境、温馨的物业服务，都成为新型开发商投其所好的方向。因此，我们看到越来越多的业主有改善住房的需求，而越来越多的开发商也把精力放在园林景观和后期物业服务上。这一面拉伸了需求也一面增加了开发成本。
透过这些事实的分析，我们不难发现复杂的房价背后也隐藏着如其他物品一样的价值规律。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。我们不能因为固定资产投资大，而简单地把房地产行业定位为暴利行业。尤其是随着政府更严厉地实施“竞地价、控房价”策略，我们看到房地产行业在逐步走入寡头垄断的境地。只有具备超前融资能力的开发商才能够在激烈的市场竞争中取得优质地块，也才能通过系列后期运作，把房价炒到满足成本和利润之和的房价。而随着国家在科学发展观的指引下加强的对房地产的调整，房地产经济将进入一个成熟理性的稳定发展期，涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。这就是我们看到的房价背后的经济学。
一、固定资产投资是老百姓货币保值增值的希望所在
随着中国国民经济的快速发展，国民财富的迅速积累，寻找新的投资点成为全民的共同需求。那么在如今的世界经济范围内，我们又有什么可以比房地产投资更值得信赖和寄托的。想当初2013年年初黄金价格的一路下跌，让很多国人趋之若鹜。可是事实又证明了追跌黄金是一个错误，而且这个错误迅速就得以印证。正如著名经济学家郎咸平教授讲的：中国的投资环境比较恶劣，股票市场的变幻莫测已经让中国老百姓深受其害，而黄金市场的琢磨必定更让投资者心惊胆战。只有房地产的固定资产投资能让老百姓看到保值增值的希望。事实上的确如此，在过去的十年时间里，股市又二千点一路飙涨至七千点，可是如今连两千点都无法企及。黄金的投资更是在最近几年才有了起色，当然也随着黄金投资者的掏空策略实施，让黄金这种硬通货也变得疲软不堪，套牢者不计其数。而中国的房地产市场则一路高歌猛进，无论是一线城市，还是二三线城市，都用房价的高增长和稳定性告诉了国民一个不争的事实：投资固定资产最合适。所以在现有投资环境下，房地产的高增长必然仍旧是一种趋势。财富的增长必然带来消费需求的旺盛，而这最集中的表现就是房价的不断稳步上涨。
二、地方政府财政收入增长的必然依托
房地产经济作为我国基础性、支柱性产业之一，对国民经济发展的拉动性十分明显。因为发展房地产经济需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70～220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130～150元的其他商品销售。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产经济对推动国民经济发展，拉动内需的重要作用。而数额巨大土地出让金也是地方政府扩大收入，保持良好政绩的简易途径。因此我们看到地方政府对于高价地块的出让从来没有停止过。而这个最集中的表现自然就是核心重点区域地块的集中释放，比如天津市的天拖地块90多亿元的挂牌出让，北京朝阳区核心地块更是以楼面价七万元/平米让融创中国摘得，这些都一次次给地方政府偿还银行贷款提供了源源不断的新能量。
三、政府货币超发的结果
物价上涨是货币超发的结果，是货币贬值的信号。因此，当CPI出于对财富缩水的恐惧心理，会积极买房，把手里的纸币变为资产。在这种情况下的购房行为，实际上相当于被动的投机，这时的房屋实际已经变成了存款的另一种存在形式。在这种情况下，决定房价的根本性力量，就不仅仅局限于实际供求关系，而是取决于货币政策的宽松程度。货币政策越宽松，货币供应量越大，流动性越充足，房价的上涨速度越快。至于政府为什么要超发货币我们就不在本文中探究了，但超发的钱哪里去了？全世界货币超发的国家都在拼命为货币找出路。超发的货币就像是悬在头上的堰塞湖，积累越多越早决堤，因此必须为其寻找一个巨大的蓄水池。美元的蓄水池分布在世界各地，其形式是货币、证券、债券，以及金融衍生品。而中国的蓄水池是楼市和股市，这两大领域的吸纳能力一旦受限，就会促使货币向农产品领域流动，出现如“蒜你狠”、“豆你玩”这样的局面。为了避免民众对农产品价格上涨反应过于激烈，当农产品价格上涨，CPI涨速较快时，政府对房地产的调控就会放松。
四、城市化进程加快和劳动力成本的上升
新一届政府执政之初就明确提出中国要全面实现城镇化，全面实现中国特色社会主义小康社会。对于当前中国积极推进的新一轮城镇化，中国新晋首富王健林在今年刚刚闭幕的夏季达沃斯论坛上也表示：城镇化不是房地产化，但是回避不了房地产，这个市场还将扩大是一个不可避免的事实。因此城镇化目标的提出，如给十年调控之后房地产市场打了新的强心针，需求的旺盛背后是中国房地产再次重振雄风。而另一方面，随着中国劳动力红利的全面消失，各行各业劳动成本的全面增加，而在劳动密集型的房地产行业，这个表现更为突出，这些都直接导致了房价成本的扩张。而中国城镇化浪潮的全面推进，更是把劳动力的供需矛盾表露无遗。需求的旺盛、成本的直线增加，双重效果的叠加使房地产市场的火爆和房价的推高成为必然。而且现在我国农村也正在积极推进土地确权制度的落实，原有宅基地的权属的变革，进一步促进了农民的进城速度，大环境的变化直接导致了居民对于居住环境改善的大量需求。
五、热炒房价背后的媒体推手
在房地产行业里，除了开发商、建筑商以外，最期待房价高涨的则是媒体。这是为什么？因为这里面有最大的利益均沾原则。在房价高涨、房市火爆的日子里，开发商会有大把大把的推广营销费用投放在媒体推广上，对媒体而言，只要依附开发商就可以轻易获得推广市场份额，这就造成了媒体对于开发商的依赖。而对于普通购房者而言，媒体又是他们获得最有效的购房参考信息的重要来源。在多次调控之中，媒体对于调控政策研究对策往往比开发商更高明，而对于市场舆论的引导作用更是有推波助澜的作用。媒体需要经济来源，开发商需要有效的市场宣传，因此在共同利益的驱使下，开发商和媒体保持了高度的默契，这种利益捆绑的直接后果就是媒体在房价看涨的舆论氛围中为开发商打造了买涨不买跌的市场环境，都直接导致了房价的高歌猛进。
六、开发商对于居住理念的再升级
如果说二十一世纪初的十年是中国城镇化的快速发展期，那么这个时期最核心的理念就是满足人们最基本的居住需求，是对传统中国文化“居者有其屋”的诠释。而随着市场的发展，居住文化的深入，人们已经不再单纯满足居者有其屋的要求，优美的小区环境、温馨的物业服务，都成为新型开发商投其所好的方向。因此，我们看到越来越多的业主有改善住房的需求，而越来越多的开发商也把精力放在园林景观和后期物业服务上。这一面拉伸了需求也一面增加了开发成本。
透过这些事实的分析，我们不难发现复杂的房价背后也隐藏着如其他物品一样的价值规律。综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段，但从市场表现看，房市则处于不成熟到成熟前的调整期。在未来的几年里，市场理性将逐渐回归。我们不能因为固定资产投资大，而简单地把房地产行业定位为暴利行业。尤其是随着政府更严厉地实施“竞地价、控房价”策略，我们看到房地产行业在逐步走入寡头垄断的境地。只有具备超前融资能力的开发商才能够在激烈的市场竞争中取得优质地块，也才能通过系列后期运作，把房价炒到满足成本和利润之和的房价。而随着国家在科学发展观的指引下加强的对房地产的调整，房地产经济将进入一个成熟理性的稳定发展期，涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。这就是我们看到的房价背后的经济学。