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追随宁财神版“如果体”（假如我有一个女儿⋯⋯），现在出现了众人喜欢的“假如体”。最著名的“假如”就是“假如没有4万亿，空空就对了”，最近最有名的“假如”就是，“假如回到年前，我再也不买股票了”。关于房价的还有：“假如回到2007年，我就买房”。有了“假如”，很多人的愚昧就有了托词，于是自己就变得聪明起来。其实，“假如”是一个很好的认识世界的工具，但乱用之下，必然会产生数不清的垃圾。对于已经发生的事情，你用“假如”干什么？就算是未来，你也不能乱用“假如”。最近，那些热闹的经济学家又纷纷开始预测2012年的房价了，不过他们这次学聪明了，纷纷表示“假如调控不放松，房价就一定下跌。”
但是，“假如”放松了呢？是上涨吗？“松”还是“不松”，如果会有那么大的差别，这两个“假如”哪一个更假一点呢？对于关注房价的人来讲，这确实是个无解之题。”
降不降，降多少？”
2011年最后的一个月，我的手机不停地被拨响，来电大都是房产销售公司的销售人员，千篇一律的开头：你好，我这儿是某某楼盘，我们有优惠，天天开通免费看房班车……房地产市场销售的低迷，房价的回落，前景的不确定，预测的风险，使房地产商忧心忡忡，要求销售部门全力以赴，能卖出多少是多少，回收现金，多多益善。”
于是，我们看到了2011年底房地产市场的焦虑，听到了一些房地产商濒临资金断裂的传言，收到了房地产销售商不断的不依不饶的推销骚扰。”
关于房价降不降以及降多少，央行货币委员会委员李稻葵已经发表过数次言论了。最近的一次言论，李专家又提出拉锯战理论。首先，他承认房地产价格不可能再像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。接下来，他认为房地产价格是微调。房地产价格的调控不可能走回头路，已经出台的限购政策不会轻而易举地缩回去，也可能逐步微调，但不可能很快往回走。最后结果一定是未来两到三年房价基本稳定。最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。如果真如李专家所言，如果是持币待购者，你满意吗？”
如果你认为以上是正方意见，那么就来听听更加让人闻声丧胆的反方言论吧。”
著名经济学家谢国忠认为，中国房地产的泡沫必将很快破灭。他用来概括2012年中国房地产的一个字是：“垮”。房地产投机者正如冷水中的螃蟹，他们正在被烹煮—不过比较聪明的那部分人仍然有时间逃离这种“慢火锅”局面。郎咸平则预测得更为骇人听闻：在中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2~10年。你尽可以去怀疑这个数字，但它必然发生，绝非危言耸听。因为房地产在此时段一定会破产，而这些白领都是带着房产贷款的房奴一族。郎咸平的结论是：为了避免破产就不要买房。”
国八条也好，限购令也好，总之各种政策纷纷出台，据说都是为了打压房价。那么，让我们来看一下“紧缩”的结果吧，短期效应已经显现，通货膨胀被限制住了。中长期呢？现在谁还敢投资？谁还在投资？至于房子，我的一个刚需同事说，“现在简单了，你去现场看，到现场附近看，现在没有房子的地方，三年内不会有房子了。现在有的地方，使劲挑吧，不要有多余的想法。”假如“紧缩”的结果一定是降价，然后，老百姓安居乐业，我们何苦“放松”呢？紧缩一辈子，不好吗？可惜的是“紧缩”的结果一定是生产能力的下降，老百姓生产积极性的降低。所以，“合理价格”的本身是随着收入的提高而上涨的。恰恰是十年来追求“合理价格”，造成了房价的稳步上涨。现在的房价是偏高的，这一点毋庸置疑，房价一定会回归合理，但途径不一定仅仅是通过降价，还可能有收入的提高，或者是个“慢火锅”。而且可以是“时间”换“空间”的方式。”
如果纠结房价什么时候能降到2003年或2007年的水平，那估计你是很难出手了。”
买房的心理赌博”
中国人对房子的情结，在外国人看来是个奇怪的事。没房不能结婚？有房的男人更有魅力？丈母娘推高了房价？通常来讲，房产不具备投资品的特性，但是在中国房产近十年的收益甚至超过了股票等高风险产品。如果你在2008年以前的北京三环内买了房，那你的收益绝对翻了一番多。要解释清楚为什么，这就需要政治、经济、文化等等齐上阵来解释，可现实就是中国房价一涨再涨，国家政策一控再控。”
再过4个月，中国楼市调控即将满2年，眼下楼市正顺着调控的方向发展。国家统计局的数据显示，2011年11月份全国70个大中城市中有49个城市的房价下降，全国大部分城市的房价稳中有降。与此同时，市场观望情绪浓厚，开发商库存压力增加，资金链进一步绷紧。今年，该不该出手买房？这一问题正折磨着众多潜在的购房者。现在出手买房，万一2012年真如专家所言是“垮”掉的一年呢？捂紧钱袋再紧缩一年吧，又担心已经错过了的2009年，再迎来一轮更猛烈的昙花一现。买房变成了一场心理赌博。”
房地产市场很多现象都与赌博投机心理有关。如半夜排队买房，像买菜一样买房，新开盘在一个小时内就卖完等等。这在世界范围内都极其少见。但无论是在市场向好的时候，还是市场冷淡的时候，都会存在观望心理。理由只有一个，就是对未来房价的走势看不明朗。这样说还不准确，应该是在他们心里，都存有房价下跌的意愿。因为只有房价下跌，他们的观望和等待才能获得实际的利益。这是因为毕竟买房涉及金额巨大，如果房价下跌，甚至暴跌，能省的钱也就越多。这么巨大的利益，就难怪有那么多人甘愿冒险等待。事实证明，在近十年的房地产市场，抛开2008年金融危机时房价略有下跌之外，其余时间或涨或平稳，房价已经是十年前的十倍。许多曾经观望和等待过的人们，最后几乎都是以更高的价格买了房子，或者已经无力承受房价而放弃了买房。其实，当你考虑买房时，必然已经准备好买房的资金，但这时你产生了房价可能下跌的意愿，如此一来，你同时也必须承担房价上涨的风险。”
房子大跌的时候，很多人不会出手，等房子开始涨价了，又有些急了，开始纷纷抢房子了。其实，买房和买股票的心理十分相似，很多人买涨不买跌。买房是为了改变生活水平，不是为了攒钱赚钱。当然这不排除一些房产投资者的投机心理。只是眼下，房产投机客的风险日益高涨，重演几年前的房价走势不可能了。”
抗跌的房子更好出租”
假使真如某些专家所预言，中国房地产会垮掉，或者跳水，那我们更需要做的功课就是什么样的房子更值得购买。李嘉诚曾说过：“买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”好地段包括区域交通便利、市政配套完善，像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。买房还是尽量买品牌开发商开发的房子，相对来说，他们更爱惜自己的“羽毛”，盖的房子质量相对有保证，户型也有前瞻性一点。虽然高档房不一定比中低档房更增值，但是太低价位的房子或者打折太厉害的房子，肯定更不抗跌。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准，却将自身定位得很高，这样的楼盘更容易大幅度的降价。”
房子是否抗跌，还可以参照一个因素，你要买的房子是否好出租。好出租的房子，一般户型、地段、环境、配套都不会差。有位刚毕业的小朋友在买房租房间徘徊，有天兴冲冲地说，有位“专家”给他一个建议，让他在家乡（二三线城市）贷款买套房然后出租，月租金为2000元，他可以用1000元还贷，剩余1000元自己租房住。他美滋滋的沉醉道：“20年后俺白落一套房子呢。”这位大忽悠“专家”够狠，在外地租金2000元的房子那可算是高档房了，可是谁去租呢？在北京又到哪里去找1000元的房子呢？除非合租了。”
买房不要小看房屋出租的回报，尤其是当你身处超大型城市。北京、上海、深圳、广州中国几个最主要的城市，一千块的房租已经是最低档的，五环外的旧房子都不一定租到。从2006年一月份开始，这几个大城市的房租不断的上涨，2008年波动算是比较小的，2009年5月开始，这四大城市的低档楼盘租金猛涨，房租每年上涨10%以上。根据链家地产市场研究部统计，2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，相较于2010年19%的年度涨幅而言，下降6个百分点，涨幅出现显著回落。租房者满心欢喜，房主岂不要向隅而泣？让我们看看利用年成本法做的简要分析（即比较购房一年的花费与租房一年的花费，哪一项对资金的占用更多）：”
购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利”
率+年维修费及税金-房价每年涨幅”
租房年成本=押金×机会成本率+年租金”
其中有几个变量需要关注：机会成本率是买房和租房都需要考虑的。除此之外，购房的年成本是在逐年递减的，因为贷款余额在不断减小；房价需要考虑未来的涨跌因素；租房的年成本也需要考虑年租金的变化。当然，贷款利率的调整也会影响购房成本。”
前不久，一位朋友想把北京亚运村北辰地区的房子卖了。他算了笔账，经过去年连续三次加息之后，他的租房收益已经低于五年期定期存款收益。而且从目前的经济数据来看，还有进一步加息的可能。”
据“信一天不动产”数据统计：目前北京二手房租赁的年收益率为5%左右，这个数据同比去年的8%下降了三个百分点。而央行这一轮的利率调整也将五年的定期存款利率由以前的4.95%调升至目前的5.22%，上调幅度为0.27个百分点。”
房租年收益率的下降、五年定存利率的上调和利息税的下调为5%，“此消彼长”导致了目前银行存户的年收益高出了出租房屋业主的年收益。这样算来，租房者在5年内占用的资金最少，如果正值创业年龄又有创业需求，租房居住可保有资金流动性。”
当然，不管是买房还是出租房，都需要考虑税费项目。按照目前北京房屋出租年收益率5%来计算，如果北辰那套房年可收房租款5万元，五年的时间可收到房款25万元。按照国家税收的相关规定，个人出租房产应缴纳5%的营业税，每年要纳税2500元，五年共需纳税1.25万元，也就是说出租五年一共可获利23.75万元。假设卖掉北辰那套房取得房款为100万存入银行，按照目前银行五年定期存款5.22%的利率来计算，五年后可取得26.1万元的银行利息，按照规定需要缴纳5%的利息税需纳税13050元。等于说将100万存入银行，五年后可获利24.795万元。两者相差10450元。”
在中国，讨论房价走势是无厘头之事，与其纠结于啥时买房最合适、买房还是租房、买啥样的房更抗跌等等问题，还不如将心一横，看多者咬定青山不放松者且持币观望，看空者择机买进该出手时就出手。”
但是，“假如”放松了呢？是上涨吗？“松”还是“不松”，如果会有那么大的差别，这两个“假如”哪一个更假一点呢？对于关注房价的人来讲，这确实是个无解之题。”
降不降，降多少？”
2011年最后的一个月，我的手机不停地被拨响，来电大都是房产销售公司的销售人员，千篇一律的开头：你好，我这儿是某某楼盘，我们有优惠，天天开通免费看房班车……房地产市场销售的低迷，房价的回落，前景的不确定，预测的风险，使房地产商忧心忡忡，要求销售部门全力以赴，能卖出多少是多少，回收现金，多多益善。”
于是，我们看到了2011年底房地产市场的焦虑，听到了一些房地产商濒临资金断裂的传言，收到了房地产销售商不断的不依不饶的推销骚扰。”
关于房价降不降以及降多少，央行货币委员会委员李稻葵已经发表过数次言论了。最近的一次言论，李专家又提出拉锯战理论。首先，他承认房地产价格不可能再像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。接下来，他认为房地产价格是微调。房地产价格的调控不可能走回头路，已经出台的限购政策不会轻而易举地缩回去，也可能逐步微调，但不可能很快往回走。最后结果一定是未来两到三年房价基本稳定。最有可能的是房地产价格略有下降，地方政府限购政策会放宽一点，交易量上升一些，再降下来再微调，一定是这样一个博弈的过程。如果真如李专家所言，如果是持币待购者，你满意吗？”
如果你认为以上是正方意见，那么就来听听更加让人闻声丧胆的反方言论吧。”
著名经济学家谢国忠认为，中国房地产的泡沫必将很快破灭。他用来概括2012年中国房地产的一个字是：“垮”。房地产投机者正如冷水中的螃蟹，他们正在被烹煮—不过比较聪明的那部分人仍然有时间逃离这种“慢火锅”局面。郎咸平则预测得更为骇人听闻：在中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2~10年。你尽可以去怀疑这个数字，但它必然发生，绝非危言耸听。因为房地产在此时段一定会破产，而这些白领都是带着房产贷款的房奴一族。郎咸平的结论是：为了避免破产就不要买房。”
国八条也好，限购令也好，总之各种政策纷纷出台，据说都是为了打压房价。那么，让我们来看一下“紧缩”的结果吧，短期效应已经显现，通货膨胀被限制住了。中长期呢？现在谁还敢投资？谁还在投资？至于房子，我的一个刚需同事说，“现在简单了，你去现场看，到现场附近看，现在没有房子的地方，三年内不会有房子了。现在有的地方，使劲挑吧，不要有多余的想法。”假如“紧缩”的结果一定是降价，然后，老百姓安居乐业，我们何苦“放松”呢？紧缩一辈子，不好吗？可惜的是“紧缩”的结果一定是生产能力的下降，老百姓生产积极性的降低。所以，“合理价格”的本身是随着收入的提高而上涨的。恰恰是十年来追求“合理价格”，造成了房价的稳步上涨。现在的房价是偏高的，这一点毋庸置疑，房价一定会回归合理，但途径不一定仅仅是通过降价，还可能有收入的提高，或者是个“慢火锅”。而且可以是“时间”换“空间”的方式。”
如果纠结房价什么时候能降到2003年或2007年的水平，那估计你是很难出手了。”
买房的心理赌博”
中国人对房子的情结，在外国人看来是个奇怪的事。没房不能结婚？有房的男人更有魅力？丈母娘推高了房价？通常来讲，房产不具备投资品的特性，但是在中国房产近十年的收益甚至超过了股票等高风险产品。如果你在2008年以前的北京三环内买了房，那你的收益绝对翻了一番多。要解释清楚为什么，这就需要政治、经济、文化等等齐上阵来解释，可现实就是中国房价一涨再涨，国家政策一控再控。”
再过4个月，中国楼市调控即将满2年，眼下楼市正顺着调控的方向发展。国家统计局的数据显示，2011年11月份全国70个大中城市中有49个城市的房价下降，全国大部分城市的房价稳中有降。与此同时，市场观望情绪浓厚，开发商库存压力增加，资金链进一步绷紧。今年，该不该出手买房？这一问题正折磨着众多潜在的购房者。现在出手买房，万一2012年真如专家所言是“垮”掉的一年呢？捂紧钱袋再紧缩一年吧，又担心已经错过了的2009年，再迎来一轮更猛烈的昙花一现。买房变成了一场心理赌博。”
房地产市场很多现象都与赌博投机心理有关。如半夜排队买房，像买菜一样买房，新开盘在一个小时内就卖完等等。这在世界范围内都极其少见。但无论是在市场向好的时候，还是市场冷淡的时候，都会存在观望心理。理由只有一个，就是对未来房价的走势看不明朗。这样说还不准确，应该是在他们心里，都存有房价下跌的意愿。因为只有房价下跌，他们的观望和等待才能获得实际的利益。这是因为毕竟买房涉及金额巨大，如果房价下跌，甚至暴跌，能省的钱也就越多。这么巨大的利益，就难怪有那么多人甘愿冒险等待。事实证明，在近十年的房地产市场，抛开2008年金融危机时房价略有下跌之外，其余时间或涨或平稳，房价已经是十年前的十倍。许多曾经观望和等待过的人们，最后几乎都是以更高的价格买了房子，或者已经无力承受房价而放弃了买房。其实，当你考虑买房时，必然已经准备好买房的资金，但这时你产生了房价可能下跌的意愿，如此一来，你同时也必须承担房价上涨的风险。”
房子大跌的时候，很多人不会出手，等房子开始涨价了，又有些急了，开始纷纷抢房子了。其实，买房和买股票的心理十分相似，很多人买涨不买跌。买房是为了改变生活水平，不是为了攒钱赚钱。当然这不排除一些房产投资者的投机心理。只是眼下，房产投机客的风险日益高涨，重演几年前的房价走势不可能了。”
抗跌的房子更好出租”
假使真如某些专家所预言，中国房地产会垮掉，或者跳水，那我们更需要做的功课就是什么样的房子更值得购买。李嘉诚曾说过：“买房第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”好地段包括区域交通便利、市政配套完善，像学校、医院、商场、休闲场地应有尽有。买房还是尽量买品牌开发商开发的房子，相对来说，他们更爱惜自己的“羽毛”，盖的房子质量相对有保证，户型也有前瞻性一点。虽然高档房不一定比中低档房更增值，但是太低价位的房子或者打折太厉害的房子，肯定更不抗跌。有些楼盘的自身价值达不到一定的标准，却将自身定位得很高，这样的楼盘更容易大幅度的降价。”
房子是否抗跌，还可以参照一个因素，你要买的房子是否好出租。好出租的房子，一般户型、地段、环境、配套都不会差。有位刚毕业的小朋友在买房租房间徘徊，有天兴冲冲地说，有位“专家”给他一个建议，让他在家乡（二三线城市）贷款买套房然后出租，月租金为2000元，他可以用1000元还贷，剩余1000元自己租房住。他美滋滋的沉醉道：“20年后俺白落一套房子呢。”这位大忽悠“专家”够狠，在外地租金2000元的房子那可算是高档房了，可是谁去租呢？在北京又到哪里去找1000元的房子呢？除非合租了。”
买房不要小看房屋出租的回报，尤其是当你身处超大型城市。北京、上海、深圳、广州中国几个最主要的城市，一千块的房租已经是最低档的，五环外的旧房子都不一定租到。从2006年一月份开始，这几个大城市的房租不断的上涨，2008年波动算是比较小的，2009年5月开始，这四大城市的低档楼盘租金猛涨，房租每年上涨10%以上。根据链家地产市场研究部统计，2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，相较于2010年19%的年度涨幅而言，下降6个百分点，涨幅出现显著回落。租房者满心欢喜，房主岂不要向隅而泣？让我们看看利用年成本法做的简要分析（即比较购房一年的花费与租房一年的花费，哪一项对资金的占用更多）：”
购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利”
率+年维修费及税金-房价每年涨幅”
租房年成本=押金×机会成本率+年租金”
其中有几个变量需要关注：机会成本率是买房和租房都需要考虑的。除此之外，购房的年成本是在逐年递减的，因为贷款余额在不断减小；房价需要考虑未来的涨跌因素；租房的年成本也需要考虑年租金的变化。当然，贷款利率的调整也会影响购房成本。”
前不久，一位朋友想把北京亚运村北辰地区的房子卖了。他算了笔账，经过去年连续三次加息之后，他的租房收益已经低于五年期定期存款收益。而且从目前的经济数据来看，还有进一步加息的可能。”
据“信一天不动产”数据统计：目前北京二手房租赁的年收益率为5%左右，这个数据同比去年的8%下降了三个百分点。而央行这一轮的利率调整也将五年的定期存款利率由以前的4.95%调升至目前的5.22%，上调幅度为0.27个百分点。”
房租年收益率的下降、五年定存利率的上调和利息税的下调为5%，“此消彼长”导致了目前银行存户的年收益高出了出租房屋业主的年收益。这样算来，租房者在5年内占用的资金最少，如果正值创业年龄又有创业需求，租房居住可保有资金流动性。”
当然，不管是买房还是出租房，都需要考虑税费项目。按照目前北京房屋出租年收益率5%来计算，如果北辰那套房年可收房租款5万元，五年的时间可收到房款25万元。按照国家税收的相关规定，个人出租房产应缴纳5%的营业税，每年要纳税2500元，五年共需纳税1.25万元，也就是说出租五年一共可获利23.75万元。假设卖掉北辰那套房取得房款为100万存入银行，按照目前银行五年定期存款5.22%的利率来计算，五年后可取得26.1万元的银行利息，按照规定需要缴纳5%的利息税需纳税13050元。等于说将100万存入银行，五年后可获利24.795万元。两者相差10450元。”
在中国，讨论房价走势是无厘头之事，与其纠结于啥时买房最合适、买房还是租房、买啥样的房更抗跌等等问题，还不如将心一横，看多者咬定青山不放松者且持币观望，看空者择机买进该出手时就出手。”