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摘 要：随着生活水平地不断提高，人们的旅游观念也在发生改变，由传统的观光旅游向休闲度假转变。在此时代背景下，如何有效利用土地、实现旅游产品与地产的充分结合，值得深思。TOLD模式是旅游与地产联合的新兴开发模式，它融合了多种功能，既满足了对度假的需求，又实现了对宜居生态环境的向往。房地产商竞争日趋激烈，住宅市场逐渐饱和，旅游与地产的结合成为新时尚。在此背景下，本文阐述了长沙旅游地产发展的现状，并以城市外围的望城区、长沙县、宁乡县、浏阳市为研究对象，分析已有资源，提出相关规划方案以及运营策略。
关键词：TOLD 旅游地产 1+N
依据行业发展规律，当人均GDP达到3000美金，旅游需求呈现爆发式的增长；当人均GDP达到5000美金时，将进入成熟的休闲度假经济时代。我国人均GDP已突破5000美金，休闲游将是未来的发展方向。于是，走马观花式的观光游不再具有吸引力，而以健康、娱乐、养生为一体的休闲游成为度假的主打方式。作为后者的最佳载体——旅游地产应运而生。欧美国家没有关于旅游地产的固定表达，旅游与地产是单独出现的。但是分时度假作为二者的结合体，有着相似的概念。笔者认为，旅游地产是以旅游为核心，通过对娱乐设施、生态环境、餐饮食宿的开发，达到旅游与地产协调发展的目的。因此，旅游地产是伴随着休闲度假产生的。由于受到城市郊区化的影响，旅游地产的项目通常选址在城市外围。
一、城市外围旅游地产的缘起
1.城市外围1-2小时旅游度假黄金圈正在形成。随着我国城市化水平的提高，都市经济圈逐渐形成，它在一定程度上起到了集聚作用。但也由于过度的人口膨胀、环境拥挤，使得人们产生了越来越强烈的出行愿望。国际经验表明，伴随着大城市的发展，休闲度假游有其必然性。距离城市1-2小时的外围区域，成为短期度假游的最佳选择。因为这些地带尚未城市化或者只是轻度城市化，生态环境佳，具备较好的旅游資源。我国已经进入汽车时代，家庭汽车的保有量在持续增长，自驾出行成为了城市外围地带休闲游的主力军。
2.国民休假制度的调整。2015年国务院办公厅出台《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，鼓励弹性作息，有条件的地方和单位可根据实际情况，依法优化调整夏季作息安排，为周五下午与周末结合的休闲度假创造了有利条件。2.5天休假模式的逐步推广，再加上2013年《国民旅游休闲纲要》的正式发布，国家对休闲旅游大力倡导，使得城市外围区域成为周末游、短途游的首选之地。
3.房地产结构性调整促使旅游地产成为投资热点。前几年住房市场大跃进后留下了后遗症，很多城市楼盘林立却罕有人际，住房市场趋于饱和。加之，中央与地方政府房地产调控的博弈愈演愈烈，很大程度上压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资者的投机性需求。房地产业目前正处于结构性调整的关键时期，必须盘活资产，寻找新的投资途径。面对急剧增长的旅游需求，部分开发商瞄准商机，顺势介入，一定程度上促进了旅游地产的发展。依靠政策导向和资源稀缺的优势，它已受到投资者的关注，将逐渐成为这一领域的新时尚。
二、旅游地产TOLD模式分析
在时代背景下，吴必虎，徐小波（2010）提出了TOLD模式，即旅游导向型土地综合开发（Tourism-oriented Land Development， TOLD）。TOLD是指在一片相当大规模的地区范围（米）内（从数十平方千米到数百平方千米）内，以旅游开发为先导，并结合房地产产品、户外运动产品、商务会展产品及其他更多业态进行规划建设的土地综合发展模式。TOLD模式是一种新的旅游地产开发模式，以旅游集群为核心，带动其他物业发展的整体性和规模化开发，不仅丰富了旅游地产的产品构成，也为旅游地产多种业态协同运营做出了探索。该文作者将TOLD综合体的开发分为生态导向低密度开发、文化导向主题开发和娱乐导向多元开发。生态导向低密度开发是推进当地生态文明、保护原真文化为主要目标，该模式不提倡大规模开发，有利于旅游的可持续发展。文化导向主题开发是通过对民俗、历史的深度挖掘，围绕特定文化主题，再现历史场景，创造独特的文化体验。娱乐导向多元化开发对传统文化和既有资源的依赖程度较低，注重对市场的适应，依靠高强度的投资开发，来达到吸引游客的目的。TOLD模式下，房地产开发不再是单纯的开发模式，而是旅游与地产的结合。
三、基于TOLD模式的长沙城市外围旅游地产分析
长沙作为湖南的省会，国家历史文化名城，是政治、经济、文化中心，人口规模、GDP居全省首位。且长沙位于武广高铁与沪昆高铁的十字路口，是中部交通的枢纽。其基础设施和服务设施相对完善，信息流、交通流、资金流、人流顺畅，可以带动周边旅游相关“流”的传递与交换。随着长沙旅游业的发展，与之相配套的旅游地产项目如雨后春笋般涌现。加之住宅地产逐渐趋于饱和，多业态、主题化的房地产将成为未来发展的趋势，旅游地产更注重可持续性经营，具有较大的发展空间和盈利模式。如下图所示，长沙城市外围主要指的是望城区、长沙县、宁乡县及浏阳市，本文将从以下四个区域重点论述。
1.望城区旅游地产发展的TOLD模式分析。望城是雷锋的故乡，位于长沙西北部，总面积969平方公里，总人口52.6万人。近年来，撤县设区后，望城实现了以“生态+科技+文化”为核心，城乡规划为基础，产业发展为主体，生态建设为依托，实现了百花齐放的多业态、多形式的城乡一体化发展模式。按照“两型社会”建设要求，坚持城区、城镇、村庄“三位一体”，水网、路网、林网“三网合一”、乔木、灌木、草地“三头并举”，生态林、产业林、景观林“三林共建”，营造良好的生态环境。望城区拥有35km的湘江岸线，致力于打造湖南的莱茵河。按照“一江两岸三镇四岛五景区”的规划方案，着力打造滨水生态景观。以湖南的母亲河——湘江为轴线，实现河东河西同步发展，加大乔口渔都、铜官陶都、靖港古镇的开发力度，精心打造月亮岛、蔡家洲、洪家洲、香炉洲等四大江心绿岛，启动观音岩、斑马湖、谷山、黑麋峰、书堂山等五大生态景区建设。 1.1靖港古镇、乔口渔都、铜官陶都：文化导向型主题开发。靖港镇位于望城区西北部，与铜官镇隔江相望。上个世纪80年代以前，水运几乎主宰着中国大部分城镇的命运。靖港古镇就是很好例证之一。因其自古得水运优势，坐落于湘江西岸，曾为三湘物资集散的繁荣商埠，美名“小汉口”。随着1957年沩水河改道，而后公路开始取代水运，靖港的繁华地位就渐渐逊色了，码头没有了以前挥汗如雨搬运货物的繁忙，街上也再没了人头蹿动的热闹。年轻的外出打工或者举家搬迁，只有留恋故土的老人和一些坍塌衰败的老屋在支撑着老街的命运。乔口镇位于靖港古镇以北，是长沙北大门，百里水产走廊的核心区，素有“鱼米之乡”美誉。自古以来旅游商贸繁荣，素有“长沙十万户，乔口八千家”之说。湘江东岸的铜官镇，又名陶都，千年窑火不断，开世界釉下多彩先河，开辟了“海上陶瓷之路”，产品畅销29个国家和地区，是全国五大陶都之一。
1.1.1打造三位一体的古镇圈，建立与之相适应的配套设施。铜官镇与靖港镇、乔口镇隔江相望，三镇之间距离不会超过5公里，抓住湘江航电、新增过江通道的机遇，打造三位一体、全国唯一的古镇圈，形成铜官玩陶、乔口吃鱼、靖港寻古的旅游市场。让游客记得住乡愁，留得住乡情，除了本身所具有的历史文化底蕴，还需要与之相配套的旅游地产项目。三镇当中，以名气最大的靖港为例，店铺主要以经营小吃等餐饮为主，甚少有地方特色的饰品、工艺品等出售。由于现在的三镇旅游规划总体定位于长沙市区游客的一日游短途旅游项目， 游客们几乎都是在主街上走走看看， 没有领略到宁静休闲的水乡生活。该古镇圈可以向深度游的方向转变——在临水景区让游客有落脚休息、住宿的地方， 延长在景区停留的时间。可以利用已有的老宅，加以修建装饰，作为家庭旅馆或者青年旅社向游客开放。打造“住宿+餐饮+景点+购物”的模式。
1.1.2运营模式分析。在打造游憩产品的同时，还需要充分挖掘主流文化内涵，将观演性、娱乐性、互动性参与到产品设计环节中。可以将舞台剧、戏曲、杂技等非物质文化遗产元素，以互动表演、露天小剧场表演、巡游等多种动态方式呈现，自然融入到游客的游赏路线中，给人营造一种步入远古时光片段中的新鲜感。比如，铜官陶瓷厂可带领游客参观制陶过程，并指导游客亲身体验，制作个性化陶瓷；靖港可编排与历史有关的舞台剧、皮影，供游客观赏等。还可借鉴香港迪士尼乐园的做法，在游客指南上标明每一个表演开始的时间、地点，激起游客的观赏兴趣，延长游客的逗留时间。可采取“1+N”的运营模式，开发商选择景区内的核心景点来经营，形成主力店。绝大多数餐饮、住宿、游乐、购物等小规模配套项目，可通过原住居民、招商引入社会资金来经营，但是要做好运营中的宏观调控者、项目协调者、服务监督者，从而保证配套项目的运营风格、产品、特色等，与大景区的整体氛围和特征相吻合。
1.2月亮岛、蔡家洲、洪家洲与香炉洲：生态导向+娱乐导向。望城“四岛”位于湘江下游，由河流冲积形成沙洲景观，自然风光优美，植被郁郁葱葱，开发空间较大。且“四岛”靠近长沙城区，交通便利，自然环境宜人，可作为休闲度假的好去处。“四岛”附近有靖港、乔口、铜官等历史文化名镇，有利于开展内容丰富的旅游休闲活动。四个洲岛的开发，应当各有侧重，彰显特色，错位发展。
1.2.1月亮岛。月亮岛，位于长沙市主城区西北14公里的湘江之中，地处湘江主航道西侧，东望鹅羊山，西临谷山，因形似弯月而得名。岛长4980米，平均宽度400米，最宽处有800多米，平均海拔32米。此岛为湘江所环抱，环境优美，水运便利，靠近长沙市区，拥有宽廣的旅游市场，开发潜力巨大。月亮岛的规划设计应当试图给生活学习压力大的城市人带来亲近自然、体验快乐的享受，可以将其打造成为亲水郊野的娱乐综合基地，适当进行商业设施、游乐场所，形成多元化的现代旅游岛。可以将月亮岛划分为旅游度假区，亲子乐园区，休闲农业区，同时修建交通、美化景观，突出各功能区主题。
1.2.2香炉洲。香炉洲位于长沙市区西北17公里的湘江之中，位于河道中部，长2100米，高程约32米，岛上种植有芦苇、垂柳和意大利杨。冯家洲位于香炉洲下游，洲岛面积略大一些，靠近湘江西岸，可与香炉洲一同开发，创建高品质洲岛生态保护区。此处要尽力保持洲岛的原生态风光，包括鸟类栖息地，水陆过渡湿地以及原有的森林群落，禁止大规模的商业开发。（1）提供鸟类栖息地。初期通过人工干预的手段，利用三年的时间逐步建立岛上的野生生态系统，保证供水鸟捕食的鱼的数目和种类。在解决了鸟类赖以生存的食物链系统后，通过天然草地的人工维护和大量灌木的移栽，来建立鸟类栖息繁衍场所。（2） 增添湿地景观。植物是湿地保持生态性的根本，通过植物的种植设计、多样性配置来形成生态引鸟、休闲观光等多功能生态示范区。在芦苇区，可以修建栈道，使游客徜徉于芦苇与丛林中。由陆向江可以乔木—灌木—挺水植物—浮水植物的方式过渡，这样不仅将洲岛内部与湘江有一定的隔离 ，同时也丰富景区内植物景观的竖向变化。同时可以该洲岛作为一个科教园，进行动植物知识的宣传。在不破坏生态环境的前提下，建立游船码头，对接月亮岛和蔡家洲。开发过程中，要充分体现湿地特色，保持原有生态，打造水的世界，苇的海洋，林的天地，鸟的天堂。
1.2.3蔡家洲。蔡家洲位于长沙市主城区西北23公里处，长6.5公里，海拔31.5米，洲岛呈长条形，总面积142.9公顷，岛上植被多为野草、芦苇等。湘江长沙综合枢纽跨越该洲，东接丁字镇，西连高新组团。湘江蔡家洲航电枢纽的兴建，不仅可以改善大坝上游的航运条件，还可以借机发展观光旅游。大坝工程将产生一个大的库区，形成一个带状滨水区域，湘江风光带的“平湖”景观将向北延伸，从而大幅度地提升城市景观品质。可以在此洲岛上修建航电基地，4D影像馆，水电开发博物馆等开展科技活动，成为青少年的科技教育基地。同时，还可在该洲建设水上度假中心，游艇码头，对接香炉洲与洪家洲。
1.2.4洪家洲。洪家洲位于长沙主城区西北30公里处，洲岛长3730米，海拔31.5米。洲岛上现住有800多位村民，种植水稻、蔬菜、芝麻等农作物，外侧围筑矮堤，堤外种有水杉、意杨、垂柳等，洲岛自然环境良好。洪家洲的开发要以“美丽乡村”为宗旨，打造长沙的荷兰风情园。可以将此洲岛划分为3个片区，一边建立“风车村”，一边建立“羊角村”，中间地带种植郁金香等花卉，让游客足不出户就能体验欧洲风情小镇。在风车村的打造中，可修建风车模型，以及矗立在田野间排排乡间别墅，红瓦白窗，墙体外漆统一绿色，建立小桥、流水、人家的景象。村庄既可有本村人居住，又可作为民宿出租，同时还可建立一些手工作坊供游客赏玩。同时，原有的农业也不放弃，积极探索休闲农业的发展。“羊角村”的开发，可以人工开凿运河，形成水道和小湖泊，使船成为主要交通工具。此画面大有水中有房，房外有水的景象， 可谓一户人家，一艘小船，一座船坞。房屋的楼层不宜过高，1-2层为宜，墙体可统一颜色，屋顶用芦苇编制，更添原生态。 1.3五景区：生态导向低密度开发。近年来，望城区逐步启动了包括观音岩、斑马湖、谷山、黑麋峰、书堂山等在内的五大景区的旅游地产建设。观音岩水库位于长沙西北角，周边有洗心禅寺庙，龙湖高尔夫，白鹭岛等，风光秀丽，幽静舒适，目前已有公交可到。可以在此区域建造墅质洋房，作为都市人的第二住区，周末及节假日使用。又由于紧邻洗心禅寺，老年人多信仰佛教，可以在周边开辟养老地产，打造长沙最大的养老社区。斑马湖位于望城县城城东新区，湖边新修的高乔大道连接雷锋大道与长沙市区内路网对接，距长沙市中心仅18公里。目前，斑马湖工程已经完成了南湖的拓建，初具雏形的西湖公园。谷山森林公园位于望城区谷山冲，公园内峰峦起伏，森林茂密，已然成为长沙的避暑新胜地。随着人们对于自然的渴望，返璞归真成为了时下白领的追求。加之人们对居住空间与居住环境的诉求，居住郊区化使得城市外围地带出现。这一地带既能实现休闲度假的便捷性，又能享受“远离城市”的舒适性。因此，在这一片区，可以打造TOLD住区以及引进一定规模度假村，满足个性化的短期休闲旅游需求。黑麋峰与书堂山位于望城区北部，境内植被丰富，森林覆盖率高，自然景观优美，人文景观资源丰富，是市区周末、小长假的好去处。可以在此处引进木质简易别墅的度假设施，打造度假综合体，吸引周末游客。又由于唐代大书法家欧阳询及其子欧阳通曾在此山读书，可借此典故打造文房四宝一条街，成为长沙笔墨纸砚购买的集中地。
2.长沙县旅游地产发展的TOLD模式分析：娱乐导向多元开发。近几年，长沙县已形成了北部现代农业区，星沙松雅湖商务区、中部先进制造区、黄兴会展经济区、东部临空经济区、暮云两型生态区。目前，重点打造的北部乡村旅游，已初见成效。在已有基础上，可适当发展旅游地产，以此吸引更多游客。开慧镇位于长沙县北部，距县府38公里，以初恋小镇为亮点。初恋是美好的，因此小镇上的建筑物、设施都因围绕温馨而设。此镇可参考泰国清迈北部的拜县，以打造人工景观为卖点。如建造“Coffee in Love”的黄色小别墅，草莓园中的草莓模型、草莓采摘园、空中阳伞，大树秋千，粉色别墅群，老爷车模型等。并与婚庆公司合作，成为婚纱照拍摄、婚礼举办之地，打造长沙户外婚礼基地。刚并入开慧镇的原白沙镇，森林覆盖达到63%，负氧离子4000/cm3，水果基地800多亩。每年5-10月，许多游客都会到白沙镇赏花采果，可借此机会，修建或改建一批造型有特色、装修有品位、价位适中的农家饭庄与酒店，以此来延长停留时间。金井镇被誉为长沙的茶乡，拥有十里湖面，百年古井，千年古寺，万亩茶园。在建设旅游基础设施项目时，重点突出茶生态、茶文化概念，整合乡村旅游资源，与当地产业相依托推出的项目，旨在努力打造城镇建设、产业发展的良性循环。在打造乡村旅游产业的同时开展中心镇建设，打造独具特色的茶乡小镇。还可通过与茶厂合作，吸引游客体验茶叶采摘、参观制作过程等活动。
3.宁乡县旅游地产发展的TOLD模式分析：生态导向低密度开发。宁乡县最著名的休闲目的地是灰汤温泉，座落在长沙市西北方向80公里处。它是中国三大著名高温复合温泉之一，已有2000多年的历史。温泉区8平方公里，水量丰富。灰汤大规模开发温泉历史较晚，旅游产品功能比较单一，主要以治病、疗养为主。近年来，温泉旅游得到迅速发展，截止到2015年，灰汤温泉旅游地产已有紫龙湾温泉酒店、灰汤华天成温泉度假酒店、金太阳温泉度假村、湘电温泉灰汤山庄，既迎合了人们对休闲度假的需求，又使得旅游保持稳定快速增长。但产品种类还显得较为匮乏，特色不太鲜明。且这几处汤池人工挖凿痕迹明显，应将产品开发融于环境营造当中。可参考日本温泉酒店的建设，尽量使用自然材料（石、木、竹、泥等），虚实相映，人、泉、林、亭、石、草、光、风、情融为一体。在功能方面，可开发康体疗养、美容美体、休闲观光等功能；在文化方面，可将宁乡的饮食文化融入其中。随着人们生活水平地不断提高，单纯地“泡”温泉已不能满足人们对休闲度假的要求，可通过打造温泉小镇将娱乐、饮食、购物、康养一同发展。小镇配套设施需完善，包括游憩、土特产展示，从饮食到纪念品都应体现其地域特色。以温泉资源带动旅游地产的发展，通过改善环境、完善配套设施的旅游地产建设来促进灰汤的温泉旅游，从而打造灰汤的“水名片”。沩山，湘江支流沩水的发源地。峡谷全长10公里，峡内奇峰陡立、苔藓满石、起伏跌宕，险峻无比。盆地西北侧的毗卢峰下，有千年古刹密印寺，是中国佛教禅宗五派之一的沩仰宗祖庭。目前已开发了漂流、千佛洞等项目。因其秀美的风光、深厚的宗教文化，养生度假旅游将成为此地一个发展方向。养生度假注重的是舒适、清静，旅游地产以有特色的农家小旅馆为主，在此住农家房、吃农家菜、喝农家水、赏农家景。
4.浏阳市旅游地产发展的TOLD模式分析：生态导向低密度开发。随着人们生活质量和生态意识的提高，“走进大森林， 回归大自然”成为当今世界旅游业的新时尚。浏阳抓住这一机遇，先后建立了大围山森林公园、道吾山、周洛等风景名胜区。森林旅游的建设，要从自然景观与文化景观相结合，既有环境与配套设施相协调。自然景观中，嗅觉上，花香扑鼻而来；视觉上，已有景观与新建景观要有序排列，做到起跌、渐变、高潮、尾韵相结合，形成一条景观长廊；听觉上，风声、水声、雨声、鸟声交错融合，延绵不绝。文化景观，要依托浏阳森林公园已有的宗教文化、红色文化上下功夫。回归自然已然成为生态旅游的最大需求，因此，森林旅游的配套设施要适应这一发展趋势。
四、结语
我国休闲旅游日渐兴盛，当前旅游地產的发展和开发模式还不能适应旅游产业升级的需求。数量众多的中产阶级将成为休闲旅游的主要消费者，因此，休闲度假地的开发应成为未来关注的焦点。本文以长沙城市外围旅游地产为例，依据文献资料、实地调查以及TOLD模型的内涵，以土地利用为基础、旅游为导向来研究这些区域的旅游地产发展现状及未来发展道路。然而，对于TOLD模式在长沙周边旅游地产的运用是一个新兴的研究领域，还有待更深入、广泛的研究。
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作者简介：舒菁英（1983.08—）女，湖南长沙人。硕士研究生，讲师。研究方向：旅游地产。
关键词：TOLD 旅游地产 1+N
依据行业发展规律，当人均GDP达到3000美金，旅游需求呈现爆发式的增长；当人均GDP达到5000美金时，将进入成熟的休闲度假经济时代。我国人均GDP已突破5000美金，休闲游将是未来的发展方向。于是，走马观花式的观光游不再具有吸引力，而以健康、娱乐、养生为一体的休闲游成为度假的主打方式。作为后者的最佳载体——旅游地产应运而生。欧美国家没有关于旅游地产的固定表达，旅游与地产是单独出现的。但是分时度假作为二者的结合体，有着相似的概念。笔者认为，旅游地产是以旅游为核心，通过对娱乐设施、生态环境、餐饮食宿的开发，达到旅游与地产协调发展的目的。因此，旅游地产是伴随着休闲度假产生的。由于受到城市郊区化的影响，旅游地产的项目通常选址在城市外围。
一、城市外围旅游地产的缘起
1.城市外围1-2小时旅游度假黄金圈正在形成。随着我国城市化水平的提高，都市经济圈逐渐形成，它在一定程度上起到了集聚作用。但也由于过度的人口膨胀、环境拥挤，使得人们产生了越来越强烈的出行愿望。国际经验表明，伴随着大城市的发展，休闲度假游有其必然性。距离城市1-2小时的外围区域，成为短期度假游的最佳选择。因为这些地带尚未城市化或者只是轻度城市化，生态环境佳，具备较好的旅游資源。我国已经进入汽车时代，家庭汽车的保有量在持续增长，自驾出行成为了城市外围地带休闲游的主力军。
2.国民休假制度的调整。2015年国务院办公厅出台《关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》，鼓励弹性作息，有条件的地方和单位可根据实际情况，依法优化调整夏季作息安排，为周五下午与周末结合的休闲度假创造了有利条件。2.5天休假模式的逐步推广，再加上2013年《国民旅游休闲纲要》的正式发布，国家对休闲旅游大力倡导，使得城市外围区域成为周末游、短途游的首选之地。
3.房地产结构性调整促使旅游地产成为投资热点。前几年住房市场大跃进后留下了后遗症，很多城市楼盘林立却罕有人际，住房市场趋于饱和。加之，中央与地方政府房地产调控的博弈愈演愈烈，很大程度上压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资者的投机性需求。房地产业目前正处于结构性调整的关键时期，必须盘活资产，寻找新的投资途径。面对急剧增长的旅游需求，部分开发商瞄准商机，顺势介入，一定程度上促进了旅游地产的发展。依靠政策导向和资源稀缺的优势，它已受到投资者的关注，将逐渐成为这一领域的新时尚。
二、旅游地产TOLD模式分析
在时代背景下，吴必虎，徐小波（2010）提出了TOLD模式，即旅游导向型土地综合开发（Tourism-oriented Land Development， TOLD）。TOLD是指在一片相当大规模的地区范围（米）内（从数十平方千米到数百平方千米）内，以旅游开发为先导，并结合房地产产品、户外运动产品、商务会展产品及其他更多业态进行规划建设的土地综合发展模式。TOLD模式是一种新的旅游地产开发模式，以旅游集群为核心，带动其他物业发展的整体性和规模化开发，不仅丰富了旅游地产的产品构成，也为旅游地产多种业态协同运营做出了探索。该文作者将TOLD综合体的开发分为生态导向低密度开发、文化导向主题开发和娱乐导向多元开发。生态导向低密度开发是推进当地生态文明、保护原真文化为主要目标，该模式不提倡大规模开发，有利于旅游的可持续发展。文化导向主题开发是通过对民俗、历史的深度挖掘，围绕特定文化主题，再现历史场景，创造独特的文化体验。娱乐导向多元化开发对传统文化和既有资源的依赖程度较低，注重对市场的适应，依靠高强度的投资开发，来达到吸引游客的目的。TOLD模式下，房地产开发不再是单纯的开发模式，而是旅游与地产的结合。
三、基于TOLD模式的长沙城市外围旅游地产分析
长沙作为湖南的省会，国家历史文化名城，是政治、经济、文化中心，人口规模、GDP居全省首位。且长沙位于武广高铁与沪昆高铁的十字路口，是中部交通的枢纽。其基础设施和服务设施相对完善，信息流、交通流、资金流、人流顺畅，可以带动周边旅游相关“流”的传递与交换。随着长沙旅游业的发展，与之相配套的旅游地产项目如雨后春笋般涌现。加之住宅地产逐渐趋于饱和，多业态、主题化的房地产将成为未来发展的趋势，旅游地产更注重可持续性经营，具有较大的发展空间和盈利模式。如下图所示，长沙城市外围主要指的是望城区、长沙县、宁乡县及浏阳市，本文将从以下四个区域重点论述。
1.望城区旅游地产发展的TOLD模式分析。望城是雷锋的故乡，位于长沙西北部，总面积969平方公里，总人口52.6万人。近年来，撤县设区后，望城实现了以“生态+科技+文化”为核心，城乡规划为基础，产业发展为主体，生态建设为依托，实现了百花齐放的多业态、多形式的城乡一体化发展模式。按照“两型社会”建设要求，坚持城区、城镇、村庄“三位一体”，水网、路网、林网“三网合一”、乔木、灌木、草地“三头并举”，生态林、产业林、景观林“三林共建”，营造良好的生态环境。望城区拥有35km的湘江岸线，致力于打造湖南的莱茵河。按照“一江两岸三镇四岛五景区”的规划方案，着力打造滨水生态景观。以湖南的母亲河——湘江为轴线，实现河东河西同步发展，加大乔口渔都、铜官陶都、靖港古镇的开发力度，精心打造月亮岛、蔡家洲、洪家洲、香炉洲等四大江心绿岛，启动观音岩、斑马湖、谷山、黑麋峰、书堂山等五大生态景区建设。 1.1靖港古镇、乔口渔都、铜官陶都：文化导向型主题开发。靖港镇位于望城区西北部，与铜官镇隔江相望。上个世纪80年代以前，水运几乎主宰着中国大部分城镇的命运。靖港古镇就是很好例证之一。因其自古得水运优势，坐落于湘江西岸，曾为三湘物资集散的繁荣商埠，美名“小汉口”。随着1957年沩水河改道，而后公路开始取代水运，靖港的繁华地位就渐渐逊色了，码头没有了以前挥汗如雨搬运货物的繁忙，街上也再没了人头蹿动的热闹。年轻的外出打工或者举家搬迁，只有留恋故土的老人和一些坍塌衰败的老屋在支撑着老街的命运。乔口镇位于靖港古镇以北，是长沙北大门，百里水产走廊的核心区，素有“鱼米之乡”美誉。自古以来旅游商贸繁荣，素有“长沙十万户，乔口八千家”之说。湘江东岸的铜官镇，又名陶都，千年窑火不断，开世界釉下多彩先河，开辟了“海上陶瓷之路”，产品畅销29个国家和地区，是全国五大陶都之一。
1.1.1打造三位一体的古镇圈，建立与之相适应的配套设施。铜官镇与靖港镇、乔口镇隔江相望，三镇之间距离不会超过5公里，抓住湘江航电、新增过江通道的机遇，打造三位一体、全国唯一的古镇圈，形成铜官玩陶、乔口吃鱼、靖港寻古的旅游市场。让游客记得住乡愁，留得住乡情，除了本身所具有的历史文化底蕴，还需要与之相配套的旅游地产项目。三镇当中，以名气最大的靖港为例，店铺主要以经营小吃等餐饮为主，甚少有地方特色的饰品、工艺品等出售。由于现在的三镇旅游规划总体定位于长沙市区游客的一日游短途旅游项目， 游客们几乎都是在主街上走走看看， 没有领略到宁静休闲的水乡生活。该古镇圈可以向深度游的方向转变——在临水景区让游客有落脚休息、住宿的地方， 延长在景区停留的时间。可以利用已有的老宅，加以修建装饰，作为家庭旅馆或者青年旅社向游客开放。打造“住宿+餐饮+景点+购物”的模式。
1.1.2运营模式分析。在打造游憩产品的同时，还需要充分挖掘主流文化内涵，将观演性、娱乐性、互动性参与到产品设计环节中。可以将舞台剧、戏曲、杂技等非物质文化遗产元素，以互动表演、露天小剧场表演、巡游等多种动态方式呈现，自然融入到游客的游赏路线中，给人营造一种步入远古时光片段中的新鲜感。比如，铜官陶瓷厂可带领游客参观制陶过程，并指导游客亲身体验，制作个性化陶瓷；靖港可编排与历史有关的舞台剧、皮影，供游客观赏等。还可借鉴香港迪士尼乐园的做法，在游客指南上标明每一个表演开始的时间、地点，激起游客的观赏兴趣，延长游客的逗留时间。可采取“1+N”的运营模式，开发商选择景区内的核心景点来经营，形成主力店。绝大多数餐饮、住宿、游乐、购物等小规模配套项目，可通过原住居民、招商引入社会资金来经营，但是要做好运营中的宏观调控者、项目协调者、服务监督者，从而保证配套项目的运营风格、产品、特色等，与大景区的整体氛围和特征相吻合。
1.2月亮岛、蔡家洲、洪家洲与香炉洲：生态导向+娱乐导向。望城“四岛”位于湘江下游，由河流冲积形成沙洲景观，自然风光优美，植被郁郁葱葱，开发空间较大。且“四岛”靠近长沙城区，交通便利，自然环境宜人，可作为休闲度假的好去处。“四岛”附近有靖港、乔口、铜官等历史文化名镇，有利于开展内容丰富的旅游休闲活动。四个洲岛的开发，应当各有侧重，彰显特色，错位发展。
1.2.1月亮岛。月亮岛，位于长沙市主城区西北14公里的湘江之中，地处湘江主航道西侧，东望鹅羊山，西临谷山，因形似弯月而得名。岛长4980米，平均宽度400米，最宽处有800多米，平均海拔32米。此岛为湘江所环抱，环境优美，水运便利，靠近长沙市区，拥有宽廣的旅游市场，开发潜力巨大。月亮岛的规划设计应当试图给生活学习压力大的城市人带来亲近自然、体验快乐的享受，可以将其打造成为亲水郊野的娱乐综合基地，适当进行商业设施、游乐场所，形成多元化的现代旅游岛。可以将月亮岛划分为旅游度假区，亲子乐园区，休闲农业区，同时修建交通、美化景观，突出各功能区主题。
1.2.2香炉洲。香炉洲位于长沙市区西北17公里的湘江之中，位于河道中部，长2100米，高程约32米，岛上种植有芦苇、垂柳和意大利杨。冯家洲位于香炉洲下游，洲岛面积略大一些，靠近湘江西岸，可与香炉洲一同开发，创建高品质洲岛生态保护区。此处要尽力保持洲岛的原生态风光，包括鸟类栖息地，水陆过渡湿地以及原有的森林群落，禁止大规模的商业开发。（1）提供鸟类栖息地。初期通过人工干预的手段，利用三年的时间逐步建立岛上的野生生态系统，保证供水鸟捕食的鱼的数目和种类。在解决了鸟类赖以生存的食物链系统后，通过天然草地的人工维护和大量灌木的移栽，来建立鸟类栖息繁衍场所。（2） 增添湿地景观。植物是湿地保持生态性的根本，通过植物的种植设计、多样性配置来形成生态引鸟、休闲观光等多功能生态示范区。在芦苇区，可以修建栈道，使游客徜徉于芦苇与丛林中。由陆向江可以乔木—灌木—挺水植物—浮水植物的方式过渡，这样不仅将洲岛内部与湘江有一定的隔离 ，同时也丰富景区内植物景观的竖向变化。同时可以该洲岛作为一个科教园，进行动植物知识的宣传。在不破坏生态环境的前提下，建立游船码头，对接月亮岛和蔡家洲。开发过程中，要充分体现湿地特色，保持原有生态，打造水的世界，苇的海洋，林的天地，鸟的天堂。
1.2.3蔡家洲。蔡家洲位于长沙市主城区西北23公里处，长6.5公里，海拔31.5米，洲岛呈长条形，总面积142.9公顷，岛上植被多为野草、芦苇等。湘江长沙综合枢纽跨越该洲，东接丁字镇，西连高新组团。湘江蔡家洲航电枢纽的兴建，不仅可以改善大坝上游的航运条件，还可以借机发展观光旅游。大坝工程将产生一个大的库区，形成一个带状滨水区域，湘江风光带的“平湖”景观将向北延伸，从而大幅度地提升城市景观品质。可以在此洲岛上修建航电基地，4D影像馆，水电开发博物馆等开展科技活动，成为青少年的科技教育基地。同时，还可在该洲建设水上度假中心，游艇码头，对接香炉洲与洪家洲。
1.2.4洪家洲。洪家洲位于长沙主城区西北30公里处，洲岛长3730米，海拔31.5米。洲岛上现住有800多位村民，种植水稻、蔬菜、芝麻等农作物，外侧围筑矮堤，堤外种有水杉、意杨、垂柳等，洲岛自然环境良好。洪家洲的开发要以“美丽乡村”为宗旨，打造长沙的荷兰风情园。可以将此洲岛划分为3个片区，一边建立“风车村”，一边建立“羊角村”，中间地带种植郁金香等花卉，让游客足不出户就能体验欧洲风情小镇。在风车村的打造中，可修建风车模型，以及矗立在田野间排排乡间别墅，红瓦白窗，墙体外漆统一绿色，建立小桥、流水、人家的景象。村庄既可有本村人居住，又可作为民宿出租，同时还可建立一些手工作坊供游客赏玩。同时，原有的农业也不放弃，积极探索休闲农业的发展。“羊角村”的开发，可以人工开凿运河，形成水道和小湖泊，使船成为主要交通工具。此画面大有水中有房，房外有水的景象， 可谓一户人家，一艘小船，一座船坞。房屋的楼层不宜过高，1-2层为宜，墙体可统一颜色，屋顶用芦苇编制，更添原生态。 1.3五景区：生态导向低密度开发。近年来，望城区逐步启动了包括观音岩、斑马湖、谷山、黑麋峰、书堂山等在内的五大景区的旅游地产建设。观音岩水库位于长沙西北角，周边有洗心禅寺庙，龙湖高尔夫，白鹭岛等，风光秀丽，幽静舒适，目前已有公交可到。可以在此区域建造墅质洋房，作为都市人的第二住区，周末及节假日使用。又由于紧邻洗心禅寺，老年人多信仰佛教，可以在周边开辟养老地产，打造长沙最大的养老社区。斑马湖位于望城县城城东新区，湖边新修的高乔大道连接雷锋大道与长沙市区内路网对接，距长沙市中心仅18公里。目前，斑马湖工程已经完成了南湖的拓建，初具雏形的西湖公园。谷山森林公园位于望城区谷山冲，公园内峰峦起伏，森林茂密，已然成为长沙的避暑新胜地。随着人们对于自然的渴望，返璞归真成为了时下白领的追求。加之人们对居住空间与居住环境的诉求，居住郊区化使得城市外围地带出现。这一地带既能实现休闲度假的便捷性，又能享受“远离城市”的舒适性。因此，在这一片区，可以打造TOLD住区以及引进一定规模度假村，满足个性化的短期休闲旅游需求。黑麋峰与书堂山位于望城区北部，境内植被丰富，森林覆盖率高，自然景观优美，人文景观资源丰富，是市区周末、小长假的好去处。可以在此处引进木质简易别墅的度假设施，打造度假综合体，吸引周末游客。又由于唐代大书法家欧阳询及其子欧阳通曾在此山读书，可借此典故打造文房四宝一条街，成为长沙笔墨纸砚购买的集中地。
2.长沙县旅游地产发展的TOLD模式分析：娱乐导向多元开发。近几年，长沙县已形成了北部现代农业区，星沙松雅湖商务区、中部先进制造区、黄兴会展经济区、东部临空经济区、暮云两型生态区。目前，重点打造的北部乡村旅游，已初见成效。在已有基础上，可适当发展旅游地产，以此吸引更多游客。开慧镇位于长沙县北部，距县府38公里，以初恋小镇为亮点。初恋是美好的，因此小镇上的建筑物、设施都因围绕温馨而设。此镇可参考泰国清迈北部的拜县，以打造人工景观为卖点。如建造“Coffee in Love”的黄色小别墅，草莓园中的草莓模型、草莓采摘园、空中阳伞，大树秋千，粉色别墅群，老爷车模型等。并与婚庆公司合作，成为婚纱照拍摄、婚礼举办之地，打造长沙户外婚礼基地。刚并入开慧镇的原白沙镇，森林覆盖达到63%，负氧离子4000/cm3，水果基地800多亩。每年5-10月，许多游客都会到白沙镇赏花采果，可借此机会，修建或改建一批造型有特色、装修有品位、价位适中的农家饭庄与酒店，以此来延长停留时间。金井镇被誉为长沙的茶乡，拥有十里湖面，百年古井，千年古寺，万亩茶园。在建设旅游基础设施项目时，重点突出茶生态、茶文化概念，整合乡村旅游资源，与当地产业相依托推出的项目，旨在努力打造城镇建设、产业发展的良性循环。在打造乡村旅游产业的同时开展中心镇建设，打造独具特色的茶乡小镇。还可通过与茶厂合作，吸引游客体验茶叶采摘、参观制作过程等活动。
3.宁乡县旅游地产发展的TOLD模式分析：生态导向低密度开发。宁乡县最著名的休闲目的地是灰汤温泉，座落在长沙市西北方向80公里处。它是中国三大著名高温复合温泉之一，已有2000多年的历史。温泉区8平方公里，水量丰富。灰汤大规模开发温泉历史较晚，旅游产品功能比较单一，主要以治病、疗养为主。近年来，温泉旅游得到迅速发展，截止到2015年，灰汤温泉旅游地产已有紫龙湾温泉酒店、灰汤华天成温泉度假酒店、金太阳温泉度假村、湘电温泉灰汤山庄，既迎合了人们对休闲度假的需求，又使得旅游保持稳定快速增长。但产品种类还显得较为匮乏，特色不太鲜明。且这几处汤池人工挖凿痕迹明显，应将产品开发融于环境营造当中。可参考日本温泉酒店的建设，尽量使用自然材料（石、木、竹、泥等），虚实相映，人、泉、林、亭、石、草、光、风、情融为一体。在功能方面，可开发康体疗养、美容美体、休闲观光等功能；在文化方面，可将宁乡的饮食文化融入其中。随着人们生活水平地不断提高，单纯地“泡”温泉已不能满足人们对休闲度假的要求，可通过打造温泉小镇将娱乐、饮食、购物、康养一同发展。小镇配套设施需完善，包括游憩、土特产展示，从饮食到纪念品都应体现其地域特色。以温泉资源带动旅游地产的发展，通过改善环境、完善配套设施的旅游地产建设来促进灰汤的温泉旅游，从而打造灰汤的“水名片”。沩山，湘江支流沩水的发源地。峡谷全长10公里，峡内奇峰陡立、苔藓满石、起伏跌宕，险峻无比。盆地西北侧的毗卢峰下，有千年古刹密印寺，是中国佛教禅宗五派之一的沩仰宗祖庭。目前已开发了漂流、千佛洞等项目。因其秀美的风光、深厚的宗教文化，养生度假旅游将成为此地一个发展方向。养生度假注重的是舒适、清静，旅游地产以有特色的农家小旅馆为主，在此住农家房、吃农家菜、喝农家水、赏农家景。
4.浏阳市旅游地产发展的TOLD模式分析：生态导向低密度开发。随着人们生活质量和生态意识的提高，“走进大森林， 回归大自然”成为当今世界旅游业的新时尚。浏阳抓住这一机遇，先后建立了大围山森林公园、道吾山、周洛等风景名胜区。森林旅游的建设，要从自然景观与文化景观相结合，既有环境与配套设施相协调。自然景观中，嗅觉上，花香扑鼻而来；视觉上，已有景观与新建景观要有序排列，做到起跌、渐变、高潮、尾韵相结合，形成一条景观长廊；听觉上，风声、水声、雨声、鸟声交错融合，延绵不绝。文化景观，要依托浏阳森林公园已有的宗教文化、红色文化上下功夫。回归自然已然成为生态旅游的最大需求，因此，森林旅游的配套设施要适应这一发展趋势。
四、结语
我国休闲旅游日渐兴盛，当前旅游地產的发展和开发模式还不能适应旅游产业升级的需求。数量众多的中产阶级将成为休闲旅游的主要消费者，因此，休闲度假地的开发应成为未来关注的焦点。本文以长沙城市外围旅游地产为例，依据文献资料、实地调查以及TOLD模型的内涵，以土地利用为基础、旅游为导向来研究这些区域的旅游地产发展现状及未来发展道路。然而，对于TOLD模式在长沙周边旅游地产的运用是一个新兴的研究领域，还有待更深入、广泛的研究。
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作者简介：舒菁英（1983.08—）女，湖南长沙人。硕士研究生，讲师。研究方向：旅游地产。