论文部分内容阅读
[摘 要]目前,根据国土部提供的资料,至2010年6月全国存在土地囤积1457宗,闲置面积约有9700公顷。囤地,炒地一直被认为是房价居高不下的助推剂。大面积囤地的原因与危害又有多少,为什么一直得不到有效遏制。
[关键词] 土地囤积 房地价格
近期,国土部又开始清查土地囤积行为,这已不是国土部第一次出手打击土地囤积行为,去年的12月份和今年的3月份国土部采取一系列措施打击土地闲置,开发商囤地,捂地行为今年4月17日,国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》其中包括:加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。但是经过一系列的举措之后,效果甚微。土地囤积如同现在的房地产市场一样,仍在高歌猛进。2001年至2007年,统计数字表示房地产开发商累计购置土地面积为21.6亿平方米,实际开发完成12.96亿平方米,由此可知有不少土地被开发商囤积起来。
正常的土地开发经营可以使取得土地使用权进行土地开发,将生地变为熟地之后转让,也可以是自己取得土地使用权进行土地开发之后,再进行房地产建设,将开发好的房屋进行租赁或者销售。但是现在开发商的囤地则是取得土地的使用权之后不进行土地开发,或者进行最简单的开发,等待土地自己升值。我国法律规定:对于超过合同动工开发日期一年未动工开发的,征收土地出让金20%以下的土地闲置费,闲置两年以上未开发的土地 ,政府无偿收回开发商的土地使用权。虽然我国早有明文规定,但囤地行为也是由来已久,囤地现象依然猖獗,究其原因无非是“利益”二字在作怪。
中国最近几年什么行业最火,无疑就是房地产,交易市场火爆,老百姓排队买房,开发商争相拿地。在这火爆的表面下,笼罩着的是存在的房地产能的泡沫,房地产商有意囤地,捂地造成供给紧张的现象,哄抬房价。潘石屹曾表示,中国有1/3的开发商只囤地从来不盖房,这些开发商有自己的小算盘。他们发现囤地,炒地比房屋建设开发要赚钱,不盖房要比盖房更赚钱,更有人通过数字计算表明囤地比囤积黄金要多赚18%左右,仅靠囤地,卖地比辛辛苦苦盖楼,卖房赚钱赚的更容易,更快,这使得众多的开发商乐此不疲,大家都来囤地,炒地,建房的寥寥无几,所以土地市场供给不足,随之房地产市场也会存在供给不足,房屋价格上涨也就在情理之中了。
囤地的行为不仅直接导致了土地价格的上升,进而推动了房屋价格的上升。此外,囤地行为导致了大量土地资源的浪费,土地利用率的降低。中国虽然幅员辽阔,但是人口基数大,人均资源不足,人均土地面积更是较发达国家比较相差甚远,加上水土流失日益加剧,土地污染现象频频发生,国家在力保18亿亩的耕地红线,来保障国民的吃饭问题。在多方倡导节约集约利用每一寸土地,提高土地利用率的大潮下,仍有大片的土地囤积,闲置,还有大量的农民无地可耕怎能不叫人痛心不已。此外,土地囤积,土地倒卖浪费了大量的人力,物力资源,这无形之中增加了土地开发建设成本,这些额外的负担也使的房屋建设成本增加,房屋价格升高。
在开发商囤地待价的表面下,我们还应看到更多本质的东西。国土部最新的政策规定:严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。这些真的能遏制囤地行为吗?首先让我们看一看究竟是那些人在囤地,中小房地产企业流动资金少,向银行能够贷款的数额也有限,取得土地之后会迅速开发,保障现金流动顺畅,而囤积土地的主力军则是上市企业,国有企业,他们资金雄厚,购买土地不进行开发也能保证资金链不断,50%的首付款对于他们来说也不能伤筋动骨。
我们还需看到,土地囤积的另外一个原因则是政府因素。在最近的1457宗土地囤积案例之中,其中有60%以上是遭遇政府因素。地方政府土地供应未能按照计划完成,土地利用监管不力,纵容开发商囤积土地市土地囤积现象严重的主要原因之一。土地出让已成为地方财政收入的重要来源,地方政府也乐得开发商抬高地价,土地价格上升,地方政府有更多的财政收入,所管区域的土地升值也就更快。而且,地方政府也存在着土地不能按照供地计划进行供应,也使得土地市场供应紧张,开发商争相拿地,土地价格也随之攀升。此外,政府部门对于用地监管也存在着很大的不足,大批闲置土地已经超过规定年限,有的土地已经空置了10年,未进行合理开发,但是当地政府听之任之,睁一只眼,闭一只眼,放纵开发商的行为,充当开发商囤积土地的保护伞,国家的法律法规没有起到应有的作用。有了政府的放任,开发商囤积起土地,减少房屋的供应,房地产的价格也就在他们的控制之中了。
最近,国土部联手银监会调查囤地案例中信贷情况,加大查处力度,整顿这批囤地企业。与此同时,还应注意其余几个方面。加大监控,结合遥感的卫星图片,加大大宗土地的监管力度,确保大宗土地出让不再存在囤地的行为。对于确实已经超过规定年限(2年)未进行开发的,政府要坚决无偿收回,重新安排使用,主要供给保障性住房,廉租房等。对于取得土地使用权一年未进行开发的,也要征收20%的土地闲置费,提高囤地成本,迫使开发商提早进行土地开发。同时,规定项目竣工时间,在规定开工时间的同时,给与开发商一个竣工的期间,切实防止囤地行为,增加房屋供给。对于要出让的土地,减少每宗地的面积,增加竞争,在土地出让的同时,做好原有住户的安置工作,减少土地请按其开发的时间。
可以预见,在未来一段时间内,整理开发商囤地,炒地,将是国家主管部门的主要任务之一,也是抑制房价股快增长的主要手段之一。只有搞好这一工作,才能维持一个健康,长久的房地产市场。
参考文献:
[1]孙瑞灼:“囤地”的背后是严重渎职[J].经营管理者,2009:086
[2]贾海峰:政策拐点初现同土部:已制定详细办法查处囤地开发商[J].福卡智库,2009:61-62
[3]文贻伦:遏制囤地五举措[J] .重庆国±房产,2010-1:25.
[4]刘维新:应提倡“不囤地、不存房、零库存”的开发模式[J]. 城市开发.2008-03
[关键词] 土地囤积 房地价格
近期,国土部又开始清查土地囤积行为,这已不是国土部第一次出手打击土地囤积行为,去年的12月份和今年的3月份国土部采取一系列措施打击土地闲置,开发商囤地,捂地行为今年4月17日,国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》其中包括:加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为,并限制有违法违规行为的企业新购置土地。但是经过一系列的举措之后,效果甚微。土地囤积如同现在的房地产市场一样,仍在高歌猛进。2001年至2007年,统计数字表示房地产开发商累计购置土地面积为21.6亿平方米,实际开发完成12.96亿平方米,由此可知有不少土地被开发商囤积起来。
正常的土地开发经营可以使取得土地使用权进行土地开发,将生地变为熟地之后转让,也可以是自己取得土地使用权进行土地开发之后,再进行房地产建设,将开发好的房屋进行租赁或者销售。但是现在开发商的囤地则是取得土地的使用权之后不进行土地开发,或者进行最简单的开发,等待土地自己升值。我国法律规定:对于超过合同动工开发日期一年未动工开发的,征收土地出让金20%以下的土地闲置费,闲置两年以上未开发的土地 ,政府无偿收回开发商的土地使用权。虽然我国早有明文规定,但囤地行为也是由来已久,囤地现象依然猖獗,究其原因无非是“利益”二字在作怪。
中国最近几年什么行业最火,无疑就是房地产,交易市场火爆,老百姓排队买房,开发商争相拿地。在这火爆的表面下,笼罩着的是存在的房地产能的泡沫,房地产商有意囤地,捂地造成供给紧张的现象,哄抬房价。潘石屹曾表示,中国有1/3的开发商只囤地从来不盖房,这些开发商有自己的小算盘。他们发现囤地,炒地比房屋建设开发要赚钱,不盖房要比盖房更赚钱,更有人通过数字计算表明囤地比囤积黄金要多赚18%左右,仅靠囤地,卖地比辛辛苦苦盖楼,卖房赚钱赚的更容易,更快,这使得众多的开发商乐此不疲,大家都来囤地,炒地,建房的寥寥无几,所以土地市场供给不足,随之房地产市场也会存在供给不足,房屋价格上涨也就在情理之中了。
囤地的行为不仅直接导致了土地价格的上升,进而推动了房屋价格的上升。此外,囤地行为导致了大量土地资源的浪费,土地利用率的降低。中国虽然幅员辽阔,但是人口基数大,人均资源不足,人均土地面积更是较发达国家比较相差甚远,加上水土流失日益加剧,土地污染现象频频发生,国家在力保18亿亩的耕地红线,来保障国民的吃饭问题。在多方倡导节约集约利用每一寸土地,提高土地利用率的大潮下,仍有大片的土地囤积,闲置,还有大量的农民无地可耕怎能不叫人痛心不已。此外,土地囤积,土地倒卖浪费了大量的人力,物力资源,这无形之中增加了土地开发建设成本,这些额外的负担也使的房屋建设成本增加,房屋价格升高。
在开发商囤地待价的表面下,我们还应看到更多本质的东西。国土部最新的政策规定:严格土地出让合同管理。土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。这些真的能遏制囤地行为吗?首先让我们看一看究竟是那些人在囤地,中小房地产企业流动资金少,向银行能够贷款的数额也有限,取得土地之后会迅速开发,保障现金流动顺畅,而囤积土地的主力军则是上市企业,国有企业,他们资金雄厚,购买土地不进行开发也能保证资金链不断,50%的首付款对于他们来说也不能伤筋动骨。
我们还需看到,土地囤积的另外一个原因则是政府因素。在最近的1457宗土地囤积案例之中,其中有60%以上是遭遇政府因素。地方政府土地供应未能按照计划完成,土地利用监管不力,纵容开发商囤积土地市土地囤积现象严重的主要原因之一。土地出让已成为地方财政收入的重要来源,地方政府也乐得开发商抬高地价,土地价格上升,地方政府有更多的财政收入,所管区域的土地升值也就更快。而且,地方政府也存在着土地不能按照供地计划进行供应,也使得土地市场供应紧张,开发商争相拿地,土地价格也随之攀升。此外,政府部门对于用地监管也存在着很大的不足,大批闲置土地已经超过规定年限,有的土地已经空置了10年,未进行合理开发,但是当地政府听之任之,睁一只眼,闭一只眼,放纵开发商的行为,充当开发商囤积土地的保护伞,国家的法律法规没有起到应有的作用。有了政府的放任,开发商囤积起土地,减少房屋的供应,房地产的价格也就在他们的控制之中了。
最近,国土部联手银监会调查囤地案例中信贷情况,加大查处力度,整顿这批囤地企业。与此同时,还应注意其余几个方面。加大监控,结合遥感的卫星图片,加大大宗土地的监管力度,确保大宗土地出让不再存在囤地的行为。对于确实已经超过规定年限(2年)未进行开发的,政府要坚决无偿收回,重新安排使用,主要供给保障性住房,廉租房等。对于取得土地使用权一年未进行开发的,也要征收20%的土地闲置费,提高囤地成本,迫使开发商提早进行土地开发。同时,规定项目竣工时间,在规定开工时间的同时,给与开发商一个竣工的期间,切实防止囤地行为,增加房屋供给。对于要出让的土地,减少每宗地的面积,增加竞争,在土地出让的同时,做好原有住户的安置工作,减少土地请按其开发的时间。
可以预见,在未来一段时间内,整理开发商囤地,炒地,将是国家主管部门的主要任务之一,也是抑制房价股快增长的主要手段之一。只有搞好这一工作,才能维持一个健康,长久的房地产市场。
参考文献:
[1]孙瑞灼:“囤地”的背后是严重渎职[J].经营管理者,2009:086
[2]贾海峰:政策拐点初现同土部:已制定详细办法查处囤地开发商[J].福卡智库,2009:61-62
[3]文贻伦:遏制囤地五举措[J] .重庆国±房产,2010-1:25.
[4]刘维新:应提倡“不囤地、不存房、零库存”的开发模式[J]. 城市开发.2008-03