论文部分内容阅读
因工作关系，刘洋先后在全国十几个城市生活，搬过30多次家。在举目无亲的异乡生病、受挫、痛苦，一个人的世界孤独而无助。混成年薪百万的职场型男后，他毅然辞职，又卖掉上海的房子，异想天开地要为漂泊者打造一个亲如一家、路不拾遗的“都市版桃花源”。他仅用5分钟，就说服雷军投资1亿元，YOU+这个新生事物，从此被冠以“小米公寓”的称号知名度暴涨。如今，他在北上广深四个一线城市拥有房源10万套，成为业界龙头，被网友誉为“中国最有情怀的房东”！
辞去百万年薪卖房去
70后刘洋来自吉林一个宁静的小城，大学毕业后开始做生意。为开阔眼界，1998年他选择加入某南方集团做销售，北上广深都跑了一遍，从销售转做市场，他觉得自己能力跟不上了，还专门到香港大学读了一个整合营销传播的硕士学位。
其间，做市场营销工作的他，先后在北京、上海、重庆、南京等17个城市生活，搬过30多次家。和很多长期漂泊在外的年轻人一样，在陌生的城市里，生病、受挫、沮丧……痛苦时无人问津，一个人的世界孤独又无助。他做梦都想交一群可交心和遇事相互帮忙的朋友，可在都市里，这也成了奢侈。
后来娶妻生子，刘洋在上海买了房和车，成了令人羡慕的职场型男。可时常，他会想起曾租房的漂泊生活，那时租户连最起码的尊严都没有，房东一句话就要你走人。刘洋忽然产生了一个文艺又浪漫的想法：给“漂”一族打造个温馨的“家”，让他们在打拼中少点辛酸、痛苦，多些关爱和帮助！
说干就干。2011年3月，刘洋放弃年薪百万的工作开始创业。当时，刘洋的第一间目标公寓房，是用广州原高露洁废弃的旧厂房进行改造，而这需投资好几百万。刘洋去找天使投资人，对方说，“你做这项目，要把一栋楼整体装修下来出租出去，最起码要500万，天使给不起。”那时，天使投100万已算高的了，建议他去找风投。
可是到了风险投资人那，对方说，“你没有样板房，光拿计划书不行，我无法判断你的执行和产品是否一致。再说风投是从A轮才切入的，你还是找天使吧！”这个“踢皮球”的过程，让刘洋很痛苦。
妻子也不支持他这种“瞎折腾”，“你比马云聪明吗？不可能。有这方面的经验吗？没有。凭什么你能把它干成？”这话直接把他问傻了。
最后，刘洋只好把上海的200平方米的房子出售，决定“自己做自己的天使”。妻子当然不同意。你想啊，在外边漂十几年，妻子孩子跟着一直搬家，好不容易买了房，不到两年就要卖掉，妻子气得差点跟他打架。
此外，这领域没有现成的商业模式。刘洋通过市场调研发现，虽然公寓出租算不上暴利，但仍有空间，只是回报周期比较长。“当时做了测算，约10年回本。但我坚信，有社会价值的项目一定有商业价值。”经过不懈努力，刘洋终于说服妻子，房子卖了400多万。
做中国最有“情怀”的房东
可原本计划3个月的社区打造，却用了整整10个月。最初，设计师拿过来的图纸，完全按照酒店格局设计的，一下就被刘洋否定了，而他设想的，对方却做不出来。这一折腾，做设计就用了30天。
更倒霉的是，其间采纳了个馊主意，直到快竣工时才发现隔音不行。“三层楼全部推倒重来的话要花很多钱，我回去想了一晚上，第二天还是决定推倒。”
就这样，由于缺乏经验，没有资源也没有技术，公寓改造常常建了拆，拆了建，工程进行到一半时400万就用完了。刘洋开始到处借钱往里填，资金链面临一次又一次的断缺，不止一次到山穷水尽的地步。
当生活陷入恶性循环时，身心疲惫的刘洋曾一度质疑自己。如果创业失败，之前的努力全部归零。可刘洋是个死磕的人，甚至把自己的名车也低价卖了。最后，工程竣工一结算花了800多万！
旧厂房改造成133间符合青年人胃口的loft公寓，20来平方米，自带独立浴室，配有沙发、衣柜、榻榻米、落地玻璃窗，还有一个小阳台；公寓每间房租金在2000元-3000元之间，如果对公寓内饰不满意，“家友”们还可以自主改装。
2012年6月，YOU+青年社区广州凤凰店开业。一个月后，客房全部满租。对于首个“作品”，刘洋怀有很深的感情。
“第一家店因为缺钱，室内布置基本上是靠‘家友’自己动手完成的。今天你买回来一个二手沙发，明天他拉回来一张二手桌子，但整体效果特别温馨，这群漂泊者一下就联系起来了。”
阿美在媒体工作。在这位时尚丽人看来，住在YOU+确实有一定的归属感。公寓免费提供了大面积的公共娱乐空间，吧台、台球桌、迷你影院、健身器材都是共享的，不少家友在晚上聚在一楼大厅里看电影、闲聊、玩游戏。顶楼是公用厨房和洗衣房，还有露天烧烤台，这一切都让漂泊的青年人着迷。
她说，“在这里你随时可以请朋友喝咖啡、聚餐，而且能结识很多新朋友。这些资源在外面都需要花钱。”
“平时大家都不怎么关门，互相串，隔三差五搞活动，一起包粽子、吃火锅。”刘洋说，这些措施主要是为了让大家增强交往和信任，YOU+不做钢筋水泥森林，租住这里的人一定是接受这种新颖的公寓文化。
刘洋花了3年时间打造第一个国际青年社区，而如何营造出“家”的氛围，让全部“家友”都可以做到路不拾遗，他花了1年时间进行研究，并制定了一系列措施，在合同写明。
每位入住者既是邻居又是战友，交互产生一种归属感。比如有天阿美感冒了，只在微信群上抱怨了几句，便有家友敲开她的房门，送来一碗热粥；同时，资源交换互相扶持。有位创客在设计一种市场潜力很大的医疗智能产品时遇到难题，马上就有一帮IT工程师出来帮忙。其实YOU+的租户大多有一技之长，几乎涉及所有行业。所以，无论谁遇到任何困难，都可以立马求助。
最好玩的是，一位刚大学毕业的小伙子，准备背包途搭全国旅行，却坐错车到了广州，身无分文在大学城卖唱。刘洋听了他的经历后，给他免租的承诺，前提是在晚上给家友弹唱音乐，还动员家友们向他学习弹奏乌克丽丽（一种乐器），小伙子攒够了路费后，离开公寓开始了下一段旅行。 刚“落地”不久的YOU+，就“任性”地规定，租房入住要通过考核。刘洋有“三不租”原则，即45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。
公寓还有两个不成文规定：家友入住需要提交申请、租期不少于3个月；入住的租客要填写个人简历，包括教育经历、职业、年龄、是否单身等。YOU+用重重条件告诉租房者，这里的房子不是有钱就能住，而是要把你的资源与大家共享，产生互动。
除了有严格的“家规”， 刘洋还把社区内每个独立的租客糅合到一起，以家的形式进行统一管理，让这些美女帅哥独自租房，却彼此相互尊重，设定出YOU+社区独有的安全圈。好玩的是，这里至今没发生过一起打架群殴或一夜情事件。
刘洋有个“136”考核计划：1个月内要认识并深入了解10个人，包括姓名、职业、爱好、生日、哪里人等；3个月内要至少参加一次社区活动；6个月时家友会评选出“最不受欢迎的人”，可能面临被“驱逐”。
YOU+在国内绝对属于新鲜事物，很快引发了社会关注，尤其是追求自由和个性的年轻人，对这种共享社区的模式十分追捧。用刘洋的话说：“几乎全广州的文艺青年都知道这个店。”
5分钟拿到亿元投资
在这种经营模式下，YOU+得到了投资者的青睐。2013年6月刘洋接受第一笔天使投资，很快，第二和第三家店相继开业。
2014年6月，车库咖啡创始人苏菂加盟成为联合创始人；8月，在YOU+的A轮融资中，雷军和刘洋仅仅交谈了5分钟，便决定斥资1亿元入股，从此被冠以“小米公寓”的称号，刘洋也因此走到了镁光灯下。
然而，迅速的扩张也引发了质疑声。2015年7月，一篇发布在知乎网上的热帖让刘洋陷入了舆论漩涡。在各种负面爆料中，有关苏州桥店甲醛超标的问题最受关注。刘洋解释了当时的情况：“做这个项目时，公司产品还没标准化，采购控制体系也还没健全，结果出现了床垫甲醛超标的问题。当时我们跟厂家签的合同要求必须符合国家标准，但既然我用了，就是我的责任。对于这件事，我们自身确实存在问题。事情发生后，我对‘家友’进行了道歉，也第一时间撤换了问题床垫。”
尤其雷军入股后，YOU+知名度暴涨，尽管每个店都有超过100间的房子，但排队入住人数都是房间数的三倍以上。每天慕名而来的参观者多不胜数，而且在资本和房地产市场也引起了广泛关注。
在扩张过程中，刘洋逐渐摸索出了一套商业模式：选址创业公司集中的产业园或交通便利的地方，租用价格较低的整栋楼房，经过重新改造后出租，主要面向刚参加工作的年轻人。
此外，公司还为互联网创业者提供办公场所，并经常组织各种活动。刘洋希望，YOU+能成为一个线下创业社区，给创业者提供资源整合的平台。
截至目前，在YOU+的创业项目已有100多个，仅首都就有80多个，很多都是明星项目。刘洋举例说，“之前，北京苏州桥的一个小伙子，从苏州桥店开业一直住到现在，他就是在社区内创业的，做了一个跨境电商项目，开始是他一个人，后来在社区内组了队，又找了两个人，这个项目用了一年多时间，2016年初，卖了1.5亿人民币。他现在是个大土豪，很多需要资源和帮助的人都主动找他，他也投资了几个项目，做起了联合创始人。”
还有一个在YOU+孵化出的做儿童教育项目，今年也获得A轮融资。类似的孵化项目，在刘洋这里随处可见。他对YOU+的定位是一个社交平台，是一个共享社群，是个像家一样温暖的、有人陪伴的地方，“我觉得这个行业特别缺乏对漂泊者心灵的关注。”
有趣的是，很多租客的婚礼都是在YOU+公寓内举办的，“家友”一起上阵。刘洋曾5次当证婚人，其中的3对是他当红娘撮合成的。
不少家友在搬离公寓后，仍会参加YOU+的店庆派对，还回到曾住过的房子看一眼，回忆当年的情形。刘洋说：“在这里认识这么多朋友，有一些成为了创业合作伙伴。还有的，他们彼此间成了伴侣，甚至这一生的挚友都会在这里产生。”
近几年，YOU+的业务呈爆发式增长，2014年仅有房源1300套，去年增至2万套，2016年，截止到8月上旬，在北上广深四个一线城市，拥有房源数量达到惊人的10万套，刘洋成为业界名副其实的大哥，被网友誉为“中国最有情怀的房东”！
至今刘洋感觉自己仍是个大男孩：任性、爱玩、好交朋友，也保持着一股冲劲儿。因为平时太忙，他最喜欢的就是飞机延误，“能在机场有自己的真空时间，没有人会打扰到我，看看书静下心来，这段时间完全是非计划性的。”
前不久，刘洋又获得B轮融资2亿元，目前公司估值10个亿！同网友开玩笑时，他有一句著名的口头禅：“哥出租的不是房子，是情怀！”
在他看来，做事只抱着赚钱目的很难全心投入，必须有一定的社会责任感才能走得更长远。
（未经作者授权，严禁转载、上网，违者必究！）
编辑/杨晓琴
辞去百万年薪卖房去
70后刘洋来自吉林一个宁静的小城，大学毕业后开始做生意。为开阔眼界，1998年他选择加入某南方集团做销售，北上广深都跑了一遍，从销售转做市场，他觉得自己能力跟不上了，还专门到香港大学读了一个整合营销传播的硕士学位。
其间，做市场营销工作的他，先后在北京、上海、重庆、南京等17个城市生活，搬过30多次家。和很多长期漂泊在外的年轻人一样，在陌生的城市里，生病、受挫、沮丧……痛苦时无人问津，一个人的世界孤独又无助。他做梦都想交一群可交心和遇事相互帮忙的朋友，可在都市里，这也成了奢侈。
后来娶妻生子，刘洋在上海买了房和车，成了令人羡慕的职场型男。可时常，他会想起曾租房的漂泊生活，那时租户连最起码的尊严都没有，房东一句话就要你走人。刘洋忽然产生了一个文艺又浪漫的想法：给“漂”一族打造个温馨的“家”，让他们在打拼中少点辛酸、痛苦，多些关爱和帮助！
说干就干。2011年3月，刘洋放弃年薪百万的工作开始创业。当时，刘洋的第一间目标公寓房，是用广州原高露洁废弃的旧厂房进行改造，而这需投资好几百万。刘洋去找天使投资人，对方说，“你做这项目，要把一栋楼整体装修下来出租出去，最起码要500万，天使给不起。”那时，天使投100万已算高的了，建议他去找风投。
可是到了风险投资人那，对方说，“你没有样板房，光拿计划书不行，我无法判断你的执行和产品是否一致。再说风投是从A轮才切入的，你还是找天使吧！”这个“踢皮球”的过程，让刘洋很痛苦。
妻子也不支持他这种“瞎折腾”，“你比马云聪明吗？不可能。有这方面的经验吗？没有。凭什么你能把它干成？”这话直接把他问傻了。
最后，刘洋只好把上海的200平方米的房子出售，决定“自己做自己的天使”。妻子当然不同意。你想啊，在外边漂十几年，妻子孩子跟着一直搬家，好不容易买了房，不到两年就要卖掉，妻子气得差点跟他打架。
此外，这领域没有现成的商业模式。刘洋通过市场调研发现，虽然公寓出租算不上暴利，但仍有空间，只是回报周期比较长。“当时做了测算，约10年回本。但我坚信，有社会价值的项目一定有商业价值。”经过不懈努力，刘洋终于说服妻子，房子卖了400多万。
做中国最有“情怀”的房东
可原本计划3个月的社区打造，却用了整整10个月。最初，设计师拿过来的图纸，完全按照酒店格局设计的，一下就被刘洋否定了，而他设想的，对方却做不出来。这一折腾，做设计就用了30天。
更倒霉的是，其间采纳了个馊主意，直到快竣工时才发现隔音不行。“三层楼全部推倒重来的话要花很多钱，我回去想了一晚上，第二天还是决定推倒。”
就这样，由于缺乏经验，没有资源也没有技术，公寓改造常常建了拆，拆了建，工程进行到一半时400万就用完了。刘洋开始到处借钱往里填，资金链面临一次又一次的断缺，不止一次到山穷水尽的地步。
当生活陷入恶性循环时，身心疲惫的刘洋曾一度质疑自己。如果创业失败，之前的努力全部归零。可刘洋是个死磕的人，甚至把自己的名车也低价卖了。最后，工程竣工一结算花了800多万！
旧厂房改造成133间符合青年人胃口的loft公寓，20来平方米，自带独立浴室，配有沙发、衣柜、榻榻米、落地玻璃窗，还有一个小阳台；公寓每间房租金在2000元-3000元之间，如果对公寓内饰不满意，“家友”们还可以自主改装。
2012年6月，YOU+青年社区广州凤凰店开业。一个月后，客房全部满租。对于首个“作品”，刘洋怀有很深的感情。
“第一家店因为缺钱，室内布置基本上是靠‘家友’自己动手完成的。今天你买回来一个二手沙发，明天他拉回来一张二手桌子，但整体效果特别温馨，这群漂泊者一下就联系起来了。”
阿美在媒体工作。在这位时尚丽人看来，住在YOU+确实有一定的归属感。公寓免费提供了大面积的公共娱乐空间，吧台、台球桌、迷你影院、健身器材都是共享的，不少家友在晚上聚在一楼大厅里看电影、闲聊、玩游戏。顶楼是公用厨房和洗衣房，还有露天烧烤台，这一切都让漂泊的青年人着迷。
她说，“在这里你随时可以请朋友喝咖啡、聚餐，而且能结识很多新朋友。这些资源在外面都需要花钱。”
“平时大家都不怎么关门，互相串，隔三差五搞活动，一起包粽子、吃火锅。”刘洋说，这些措施主要是为了让大家增强交往和信任，YOU+不做钢筋水泥森林，租住这里的人一定是接受这种新颖的公寓文化。
刘洋花了3年时间打造第一个国际青年社区，而如何营造出“家”的氛围，让全部“家友”都可以做到路不拾遗，他花了1年时间进行研究，并制定了一系列措施，在合同写明。
每位入住者既是邻居又是战友，交互产生一种归属感。比如有天阿美感冒了，只在微信群上抱怨了几句，便有家友敲开她的房门，送来一碗热粥；同时，资源交换互相扶持。有位创客在设计一种市场潜力很大的医疗智能产品时遇到难题，马上就有一帮IT工程师出来帮忙。其实YOU+的租户大多有一技之长，几乎涉及所有行业。所以，无论谁遇到任何困难，都可以立马求助。
最好玩的是，一位刚大学毕业的小伙子，准备背包途搭全国旅行，却坐错车到了广州，身无分文在大学城卖唱。刘洋听了他的经历后，给他免租的承诺，前提是在晚上给家友弹唱音乐，还动员家友们向他学习弹奏乌克丽丽（一种乐器），小伙子攒够了路费后，离开公寓开始了下一段旅行。 刚“落地”不久的YOU+，就“任性”地规定，租房入住要通过考核。刘洋有“三不租”原则，即45岁以上的不租，因为公寓关注的是年轻群体；结婚带小孩的不租，因为房间和楼梯为单身成年人设计；不爱交朋友的不租。
公寓还有两个不成文规定：家友入住需要提交申请、租期不少于3个月；入住的租客要填写个人简历，包括教育经历、职业、年龄、是否单身等。YOU+用重重条件告诉租房者，这里的房子不是有钱就能住，而是要把你的资源与大家共享，产生互动。
除了有严格的“家规”， 刘洋还把社区内每个独立的租客糅合到一起，以家的形式进行统一管理，让这些美女帅哥独自租房，却彼此相互尊重，设定出YOU+社区独有的安全圈。好玩的是，这里至今没发生过一起打架群殴或一夜情事件。
刘洋有个“136”考核计划：1个月内要认识并深入了解10个人，包括姓名、职业、爱好、生日、哪里人等；3个月内要至少参加一次社区活动；6个月时家友会评选出“最不受欢迎的人”，可能面临被“驱逐”。
YOU+在国内绝对属于新鲜事物，很快引发了社会关注，尤其是追求自由和个性的年轻人，对这种共享社区的模式十分追捧。用刘洋的话说：“几乎全广州的文艺青年都知道这个店。”
5分钟拿到亿元投资
在这种经营模式下，YOU+得到了投资者的青睐。2013年6月刘洋接受第一笔天使投资，很快，第二和第三家店相继开业。
2014年6月，车库咖啡创始人苏菂加盟成为联合创始人；8月，在YOU+的A轮融资中，雷军和刘洋仅仅交谈了5分钟，便决定斥资1亿元入股，从此被冠以“小米公寓”的称号，刘洋也因此走到了镁光灯下。
然而，迅速的扩张也引发了质疑声。2015年7月，一篇发布在知乎网上的热帖让刘洋陷入了舆论漩涡。在各种负面爆料中，有关苏州桥店甲醛超标的问题最受关注。刘洋解释了当时的情况：“做这个项目时，公司产品还没标准化，采购控制体系也还没健全，结果出现了床垫甲醛超标的问题。当时我们跟厂家签的合同要求必须符合国家标准，但既然我用了，就是我的责任。对于这件事，我们自身确实存在问题。事情发生后，我对‘家友’进行了道歉，也第一时间撤换了问题床垫。”
尤其雷军入股后，YOU+知名度暴涨，尽管每个店都有超过100间的房子，但排队入住人数都是房间数的三倍以上。每天慕名而来的参观者多不胜数，而且在资本和房地产市场也引起了广泛关注。
在扩张过程中，刘洋逐渐摸索出了一套商业模式：选址创业公司集中的产业园或交通便利的地方，租用价格较低的整栋楼房，经过重新改造后出租，主要面向刚参加工作的年轻人。
此外，公司还为互联网创业者提供办公场所，并经常组织各种活动。刘洋希望，YOU+能成为一个线下创业社区，给创业者提供资源整合的平台。
截至目前，在YOU+的创业项目已有100多个，仅首都就有80多个，很多都是明星项目。刘洋举例说，“之前，北京苏州桥的一个小伙子，从苏州桥店开业一直住到现在，他就是在社区内创业的，做了一个跨境电商项目，开始是他一个人，后来在社区内组了队，又找了两个人，这个项目用了一年多时间，2016年初，卖了1.5亿人民币。他现在是个大土豪，很多需要资源和帮助的人都主动找他，他也投资了几个项目，做起了联合创始人。”
还有一个在YOU+孵化出的做儿童教育项目，今年也获得A轮融资。类似的孵化项目，在刘洋这里随处可见。他对YOU+的定位是一个社交平台，是一个共享社群，是个像家一样温暖的、有人陪伴的地方，“我觉得这个行业特别缺乏对漂泊者心灵的关注。”
有趣的是，很多租客的婚礼都是在YOU+公寓内举办的，“家友”一起上阵。刘洋曾5次当证婚人，其中的3对是他当红娘撮合成的。
不少家友在搬离公寓后，仍会参加YOU+的店庆派对，还回到曾住过的房子看一眼，回忆当年的情形。刘洋说：“在这里认识这么多朋友，有一些成为了创业合作伙伴。还有的，他们彼此间成了伴侣，甚至这一生的挚友都会在这里产生。”
近几年，YOU+的业务呈爆发式增长，2014年仅有房源1300套，去年增至2万套，2016年，截止到8月上旬，在北上广深四个一线城市，拥有房源数量达到惊人的10万套，刘洋成为业界名副其实的大哥，被网友誉为“中国最有情怀的房东”！
至今刘洋感觉自己仍是个大男孩：任性、爱玩、好交朋友，也保持着一股冲劲儿。因为平时太忙，他最喜欢的就是飞机延误，“能在机场有自己的真空时间，没有人会打扰到我，看看书静下心来，这段时间完全是非计划性的。”
前不久，刘洋又获得B轮融资2亿元，目前公司估值10个亿！同网友开玩笑时，他有一句著名的口头禅：“哥出租的不是房子，是情怀！”
在他看来，做事只抱着赚钱目的很难全心投入，必须有一定的社会责任感才能走得更长远。
（未经作者授权，严禁转载、上网，违者必究！）
编辑/杨晓琴