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摘要：随着我国城市郊区化的发展，大城市的商业郊区化特征明显，社区商业成为城市商业中非常重要的环节。商业作为城市居民购物、娱乐、休闲的场所，其空间结构随着城市郊区化的出现也呈现新的特征。研究大城市商业结构的郊区化和社区化，对于城市商业设施的合理规划及商业空间结构的优化具有一定的指导意义。
关键词：郊区化；社区化；上海；商业
中图分类号：F299．27 文献标识码：A
The Study on Suburbanization and Community Development in Promoting Spatial Structure Business
DU Xia
(Department of Geography, Zaozhuang College, Zaozhuang 277160,China) [GK2!2]
Abstract:
With the development of suburbanization community commerce has become an important part of city commerce.With a surrey on Shanghai,the paper finds outthe characters of Shanghai's commercial suburbanization and community development, as well as the dynamical mechanism of this development.It also analyses the problems emerging during the process of suburbanization and community development in the big cities in China such as virulent competition andunreasonable composition of commercial establishment.
Key words:
第二次世界大戰之后，西方发达国家经济迅速增长，开始进入后工业化时代，城市进入郊区化或逆城市化阶段。西方地理学者从城市商业中心的区位与类型入手，大量研究证明了城市中心的市级商业中心在城市商业中的地位明显降低，与此同时，郊区商业所占比例明显上升。我国在20世纪末期出现了大规模城市化浪潮，大量的人口和商业配套设施进入城市中心，引发了一系列城市病的出现。面对这一背景，城市郊区化的特征已经凸显，特别在东部发达的大城市。
一、郊区商业和社区商业的发展
商业郊区化是城市郊区化的产物，是伴随着工业郊区化、住宅郊区化和交通郊区化而产生的。一方面，随着城市中心城区商业集聚程度的增加，商业竞争日趋激烈，零售企业需要寻找新的突破点。另一方面，城市居民生活水平不断提高，对周围的生存环境提出了更高的要求，而市中心的城市问题非常严峻，环境优美的郊区成为人们的首选。再加上交通设施的发展，使人口从中心城区迁往近郊区成为可能。当推力系统、拉力系统、支持系统结合达到一定程度，商业郊区化开始出现[1]。当迁移的人口数量达到一定的门槛人口时，零售商为了获取利润在郊区人口稠密地带设立零售商业服务设施，商业的郊区化已经成为我国大城市商业空间结构的典型特征。
社区商业是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民、利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。现代社区商业是以自助型消费、信息化管理、一站式购物为特征，以新型的业态为标志的新型商业形式[2]。社区商业最早产生于20世纪50年代的美国，伴随着住宅郊区化而逐渐发展起来。随后在英国、法国、日本、新加坡等发达国家也取得了一定的发展,并日渐成熟。在发达国家，社区商业占整个商业零售额的比例高达４０％。社区商业在规模、功能、业态业种结构等方面与市级、区级商业相比出现异化的特征。它主要为本地区居民服务，经营居民日常生活所需要的商品，地域性强，商业业态多样化，集购物、休闲、娱乐多种功能于一体，保障居民最基本生活需要。社区商业是居民消费水平提高到一定程度后的产物，它是一个布局合理、功能齐备、服务质量较高的综合服务体系。随着我国居民商品购买力的提升，商业中心功能结构的下移，商业等级空间结构出现扁平化发展趋势，社区商业将成为城市商业主要形式。
二、上海城市商业郊区化和社区化现状
（一）郊区化特征
1．商业中心由市中心向郊区扩散，主要集中在近郊
从图1和图2比较可以看出，上海商业是随着地域的拓展由中心城区走向郊区，呈现出由中心向郊区扩散的特点。城市近郊是人口外迁最为集中的区域，而且道路的通达性比较好，与市区的联系比较方便，可以吸引部分市区消费群体，成为郊区商业发展比较好的区位。图2是2006年上海市各个等级商业中心的分布密集度图，通过分析可以得出，市级商业中心集中在内环线以内，区域商业中心主要在内环与中环之间，社区商业中心主要分布在中环线周围的近郊或者边缘过渡地带，成为郊区商业的重要组成部分。闵行、长宁、普陀、杨浦区分布比较密集，比如闵行区的百联南方以及正在建设中的杨浦区五角场商业中心。
2．新兴商业业态——大卖场主要分布在内外环之间
大型综合超市即大卖场，是一种新兴的现代商业业态，具有产品丰富、价格低廉、购物便捷等特点成为社区商业中非常重要的主导业态。大卖场的占地规模非常大，营业面积一般在5000—10000平方米，由于在市中心零售商要承担高昂的地价和地租，因此在郊区有更大的发展空间。如表1和图3所示，在上海大卖场主要分布在内环与外环之间，占整个大卖场总量的43℅，特别是中环附近较为集中。郊区有足够大的土地面积，廉价的地租，再加上便利的交通，适量的人口，使商业不断地走向郊区，形成郊区商业中心。
（二）社区化特征
1．社区商业中心的数量明显增加
从1982年以来，上海市区各级商业中心的数量变化如图4所示。总体的数量由原来的61个增加到当前的137个，特别是社区商业中心的增加幅度最大，从原来的40个增加到107个，增幅为170℅，主要分布在中心城区四周的内外环之间。这些新建小区共有商业面积达250万平方米，约占全市商业面积的20%。社区商业在上海迅速发展起来，已经成为城市商业的重要组成部分。
2．社区商业以大卖场、标准超市、便利店等新兴业态为主，形成等级层次结构
随着社区商业的不断发展，大卖场、专卖店、超市、便利店不断入驻，给社区商业街的发展带来了活力，成为社区商业的主打业态。由于居民购买力增强，社区商业发展迅速，大卖场已经成为社区商业街的顶级业态。大卖场具有产品种类丰富、购物环境舒适、产品价格低、可实现消费者一次购物需求等其它商业业态无法拥有的市场优势，吸引了周边大量的消费人群，成为整个社区商业新的发展中心，内部区位优势明显，周围汇集了诸多餐饮业、品牌专卖店、便利店，与大卖场形成有益的补充。在居民追求购物便利性的今天，价格的高低已经不是最重要的因素，标准超市和便利店以其服务的便捷性和及时性成为社区商业不可或缺的组成部分。经过几年的发展，上海社区商业业态的等级层次愈加明显，即大卖场成为社区商业中心的主导类型，标准超市成为居住区商业中心的主导业态，便利店构成了邻里商业中心的主导业态。
3．社区商业业种结构的变化
社区商业的功能是为社区居民的日常生活提供服务，其商品类型贴近居民的日常消费，以徐汇区田林东路社区商业为例来说明，如图4所示。通过比较可以发现，商品类型结构发生变化，服装彻底成为商业街的底色，餐饮业发展很快。服装鞋帽的比例远远超过了其它行业，占所有商品种类的50%，成为田林东路社区商业的主导业种，并且出现了品牌专卖连锁店，比如阿迪达斯、简、、达芙妮等。餐饮业继续保持优势，而且比例还有所提高。杂货店、 家具店退出市场，食品烟酒的比例大幅度下降，诞生了一些新的业种，比如黄金、家用电器、化妆品等。在服务业中也出现新的服务类型，特别是信息中介、通讯维修、差旅票务、网吧等满足了社区居民基本生活服务需要。
三、上海商业郊区化和社区化的动力机制分析
（一）城市生活空间场所结构的变化
随着人口大量向城市的集聚，城市中心的居住密度增高，城市空间迅速扩展，从而引发了一系列“城市问题”，迫使一部分有条件的人离开原有的居住区，到郊区寻求更适宜的居住环境。城市郊区化使居民的工作场所与居住场所更加的分离，各种交通方式成为大部分居民在城市内部活动的载体。同时，随着住宅的商品化和市场化的发展，城市居住空间发生分异，具有相似的社会特性、拥有共同价值观的居民聚居在同一个社区空间范围内，城市空间由多个相互隔离的社区构成。人们在选择住房时更多地考虑社区内部居民的身份、职业、收入等，使城市居住空间隔离更加严重。计划经济下形成的“单位制”空间混居格局将逐渐瓦解，以职业和收入为标志的阶层差异成为城市空间分异的主导因素，单体均质而整体异质的社会空间将成为中国城市的典型特征[3]。商业作为居民生活和娱乐的场所，也随着城市生活场所空间结构的变化而出现新的发展趋势，即郊区化和社区化特征明显。
（二）恩格尔系数不断降低，消费行为方式发生转化
隨着生活水平的提高，我国城镇居民家庭恩格尔系数已由1978年的57．5%下降到2005年的36．7%。居民的消费不单是物质需求，更追求一种精神文化娱乐享受和康体休闲，健康中心、影剧院、网吧、茶座等应运而生。2005年上海的恩格尔系数降至36．4%，消费观念发生变化，消费行为日趋复杂化。“一站式”购物、综合性购物特征明显，出现了最吸引消费者的新兴业态购物中心和大卖场。2005年上海城市居民家庭人均可支配收入达18645元,人均消费支出13773元，购买力增强，导致中心商业功能下移，许多选择性消费成为日常性消费。很多商品在社区商业中心就可得到满足，引起居民购买层次下移。
（三）轨道交通、快速干道的发展和私家车的普及
近几年随着城市建设和交通设施的发展，上海地域范围不断向郊区拓展。公交、地铁、磁悬浮、轻轨、高架路的建设，形成地上、地面、地下的多层次、多方位的综合性交通网络体系，特别是轨道交通和快速干道的发展，提高了商业中心的通达度，为郊区商业发展提供基础。经过90年代的迅速发展，私家车对中国城市郊区化发展的推动作用愈发明显，它大大缩短了就业地点和居住地点之间的时间距离，再加上90年代高速公路等交通设施的建设，使富裕阶层和知识人士到环境良好的、远距离的郊区住宅区和别墅区居住成为可能[4]。2004年底的数据显示上海共有83．5万辆汽车，而私人汽车数量是31万，大约占总数量的四成左右。随着上海私家车的不断普及，为郊区商业和社区商业的发展提供了可能性。
（四）现代业态的普及
随着中国加入WTO和全球贸易一体化的增进，外资商业集团开始进入国内市场。特别是到90年代后期达到高潮，国外的现代商业业态大卖场逐步在上海普及，已经进入到成熟业态阶段。如法国的家乐福，德国的麦德隆，泰国的易初莲花等。截至2005年底上海市区面积在5000平方米以上的大卖场共有129家，其中外资投资的门店总数达到100家，占全部门店总数的87％。购物中心在上海郊区也取得了一定的发展，由于大型商业设施的占地面积非常大，强烈依赖人口，郊区正好是最好的区位，闵行区的百联南方、中山公园的龙之梦都是郊区经营非常好的购物中心。便利店更是由于它的24小时营业在社区商业内获取了大量市场，已经成为居民日常生活的一部分。
（五）商业的连锁化和网络化经营
新世纪，面对零售商业的竞争环境，在国际商业发展潮流的引导下，以连锁经营、网络经营为特征的新型商业组织形式展示出强大的生命力。连锁经营的规模经济较为明显，自从加入WTO 后, 沃尔玛、麦德龙、家乐福、宜家等外资连锁企业通过各种方式在我国进行连锁扩张。在上海，联华、华联、农工商、华氏药房等品牌连锁企业都进入了社区，社区商业的崛起，使连锁经营可以继续强势；而连锁经营也成就了现代社区商业的无处不在。各个连锁店的分布与空间组织构成了商业网络化。商业网络包括行业网络和企业网络，行业网络是指这一行业在空间的组织结构，企业网络是商业设施所在公司统辖的经营个体的空间组织[5]。随着上海郊区不断扩展，连锁化和网络化的发展势必为郊区的社区商业增添活力。
四、上海商业郊区化和社区化发展存在的问题
（一）郊区商业的“大卖场扎堆”现象
在社区商业发展过程中，存在严重的“大卖场扎堆”现象。零售商为了获取利润，在同一社区附近同时开设两家或几家大卖场，由于达不到门槛人口，超市之间形成恶性竞争，导致一方亏损或者双方赢利空间都非常小，浪费大量的社会成本。在莘庄地铁口3公里左右的地域范围内汇聚了易初莲花、乐购、农工商、世纪联华、华联吉买盛等几家大卖场。密度的增大分流了大卖场的客流，导致企业平均利润降低，上海地区大卖场单店平均盈利水平已开始下降，2005年的单店平均销售额同比下降4％。大卖场的恶性竞争还体现在消费者的抢夺上。目前上海市的各大卖场共投放了700多辆免费班车，开设了715条线路，发车班次6715班，停靠站点4290个，对正常的商业竞争秩序和交通环境产生了不利的影响。各大卖场之间的商圈交叉重叠，班车开到了对方的店铺周围，抢夺对方的客源使中小型超市和便利店遭到过度打压，而且与公交线路重合导致公交车的流量放空，使宝贵的交通公共资源浪费。
（二）社区商业末梢溃烂
居住郊区化导致众多的居住区建造在郊区或者城乡结合部, 由于消费能力尚没有达到大超市的经营门槛,外来流动人口的摊贩成为了主角。虽然这种商业形式对满足新区居民的需要起到一定的积极作用,但产生的负面影响颇多,环境脏、乱、差,假冒伪劣商品充斥,社会秩序也相当混乱, 摊贩经营呈无序化、零细化、临时化[6]，引起社区商业末梢溃烂。由于在郊区缺乏正规的引导和管理，成为城市管理的边缘区，为居民带来了一定便利的同时，也为居民的生存环境构成一定的威胁。
（三）商业设施空间分布不合理
虽然市区商业中心开发过度，但是仍然存在商业不足和商业空白区域，特别是在郊区商业中比较明显。很多商业集团在零售业态引进的时候常常忽视合理的空间分布,造成有些区域商业设施过于集中,而在郊区的商业设施又不足以满足居民生活的需要,给人们的生活带来了不便。商业中心在内环线以内已经饱和，在中环周围、中环与外环之间还有很多商业空白区域。虽然这些地区的人口密度远不如老城区高,但是由于这些地区的租金相对要低,并且可以辐射更大的腹地,因此也是商业设施空间布局的良好区位。
（四）潜在商业发展空间尚未得到及时充实发展
在上海城市郊区化的过程中，还存在一些潜在的商业发展空间，但是由于各种原因还没有得到很好的规划和发展，商业设施在规模和数量上与居民的消费需求存在一定的距离，商业的郊区化滞后了住宅的郊区化。上海南站是轨道交通1号线和3号线的交汇处，蕴涵了丰富的商机，但是现在的商业只是一些零散的小商铺，没有相应的商业配套设施，商业发展缓慢。随着2010年上海世博会的举办，对上海商业的发展起着重要的推动作用，也是未来的商业发展潜力区，世博会周围的商业服务设施有很大的提升空间。
五、上海郊区商业和社区商业发展对策研究
（一）对于“大卖场扎堆”现象有关部门应给予足够的重视
为了防止出现无序竞争的状态，上海市规定内环线以内控制新店设立，对于内外环之间、面积在9000平方米以上的大卖场的设立则实行听证会制度，由市连锁协会组织申请方、同业者、地方政府、专家和居民代表、市商业主管部门组成小组，进行评议并投票表决。对于大卖场的布局要科学规划、有序建设、适时升级。在社区商业中大卖场密集的地区，可以在区域中心升级为一个购物中心，周边若干标准超市的布局。购物中心满足居民的频率比较低的高层次需求，标准超市为居民的日常消费提供了便利，各个商业设施功能互补。
（二）郊区结合旅游景点形成城市“游憩商业区”
在消费需求日益个性化、多元化、综合化的情况下，单一的购物功能无法充分满足人们多方面的需求，现代商业中心应是集购物、餐饮、娱乐、休闲多功能于一体的格局。上海有丰富的旅游资源，随着城市休闲产业的发展，商业中心可以依托旅游景点，形成城市“游憩商业区”（RBD），RBD的发展对于提高整个城市的商业竞争力具有非常重要的意义。郊区商业中心的崛起，使城市商业布局向多级分散格局发展。
（三）社区商業要与房地产开发相结合，促进大盘开发
近年来中国房地产业兴起大规模住宅开发的热潮，动则几千亩，甚至上万亩的大盘土地开发模式。而伴随这种大盘开发相应产生的配套设施，催生了一种新型的商业地产类型，即社区商业开发。社区商业主要立足于居民日常消费，经营相对比较稳定，而且随着大盘开发的逐渐成熟，社区商业有着一定的成长空间，因而受到房产投资商的青睐。几乎每个大盘开发都不同程度地规划出一定面积的商铺作为社区商业配套设施，统一规划、集中投资、房价相对低廉，可以在三五年内快速度聚集人气。
（四）整顿社区商业末梢
在商业设施匮乏的新建的郊区居住区，居民的消费需求量也非常大，但是由于缺乏管理，社区商业混乱无序。整顿社区商业末梢就是要下大力气，采取强有力的措施甚至依据法律，逐步取缔郊区的外来人口经营的不规范的餐饮店、副食店、临时摊贩集聚地, 规划出合理的商业空间，加大市场管理力度，逐步以超市、连锁便利店代替之，消除商业末梢溃烂的现象。
（五）把握新的发展潜力空间，调整发展新的商业中心
科学分析整个市场形势，把握新的发展潜力空间，调整发展新的商业中心，寻找和开辟商业发展比较匮乏的区域。靠近城市交通干道尤其是城市环线附近,轨道交通经过的站点或者轨道交通线路的交汇处，具有良好的区域可达性,交通极为便利, 服务范围广，是未来商业发展的潜力地区，比如未来的五角场商业中心、上海南站商业中心以及世博会商业中心等都急需充斥新生力量。在郊区新建的居住区也是商业的空白点，是社区商业发展的潜力地区。
参考文献:
[1] 罗彦,周春山.中国城市的商业郊区化及研究迟缓发展探讨[J]人文地理， 2004,19(6)：40-43.
[2] 沈萌萌. 社区商业的理论与模式[J].城市问题 , 2003(2) :40-44.
[3] 杨上广,王春兰; 大城市社会空间结构演变及其治理——以上海市为例[J].城市问题, 2006(8):49-55.
[4] 冯健,周一星,王晓光,陈扬. 1990年代北京郊区化的最新发展趋势及其对策[J]. 城市规划， 2004 (3)：13-29.
[5] 白光润. 城市商业诊断研究[J].上海师范大学学报（自然科学版）,2006,35(3):74-79.
[6] 王琳,白光润,曹嵘. 大城市商业郊区化的问题及调控——以上海市徐汇区为例[J]. 城市问题，2004(3)：26-30.
（责任编辑：习文）
关键词：郊区化；社区化；上海；商业
中图分类号：F299．27 文献标识码：A
The Study on Suburbanization and Community Development in Promoting Spatial Structure Business
DU Xia
(Department of Geography, Zaozhuang College, Zaozhuang 277160,China) [GK2!2]
Abstract:
With the development of suburbanization community commerce has become an important part of city commerce.With a surrey on Shanghai,the paper finds outthe characters of Shanghai's commercial suburbanization and community development, as well as the dynamical mechanism of this development.It also analyses the problems emerging during the process of suburbanization and community development in the big cities in China such as virulent competition andunreasonable composition of commercial establishment.
Key words:
第二次世界大戰之后，西方发达国家经济迅速增长，开始进入后工业化时代，城市进入郊区化或逆城市化阶段。西方地理学者从城市商业中心的区位与类型入手，大量研究证明了城市中心的市级商业中心在城市商业中的地位明显降低，与此同时，郊区商业所占比例明显上升。我国在20世纪末期出现了大规模城市化浪潮，大量的人口和商业配套设施进入城市中心，引发了一系列城市病的出现。面对这一背景，城市郊区化的特征已经凸显，特别在东部发达的大城市。
一、郊区商业和社区商业的发展
商业郊区化是城市郊区化的产物，是伴随着工业郊区化、住宅郊区化和交通郊区化而产生的。一方面，随着城市中心城区商业集聚程度的增加，商业竞争日趋激烈，零售企业需要寻找新的突破点。另一方面，城市居民生活水平不断提高，对周围的生存环境提出了更高的要求，而市中心的城市问题非常严峻，环境优美的郊区成为人们的首选。再加上交通设施的发展，使人口从中心城区迁往近郊区成为可能。当推力系统、拉力系统、支持系统结合达到一定程度，商业郊区化开始出现[1]。当迁移的人口数量达到一定的门槛人口时，零售商为了获取利润在郊区人口稠密地带设立零售商业服务设施，商业的郊区化已经成为我国大城市商业空间结构的典型特征。
社区商业是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众为主要服务对象，以便民、利民为宗旨，以不断提升居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。现代社区商业是以自助型消费、信息化管理、一站式购物为特征，以新型的业态为标志的新型商业形式[2]。社区商业最早产生于20世纪50年代的美国，伴随着住宅郊区化而逐渐发展起来。随后在英国、法国、日本、新加坡等发达国家也取得了一定的发展,并日渐成熟。在发达国家，社区商业占整个商业零售额的比例高达４０％。社区商业在规模、功能、业态业种结构等方面与市级、区级商业相比出现异化的特征。它主要为本地区居民服务，经营居民日常生活所需要的商品，地域性强，商业业态多样化，集购物、休闲、娱乐多种功能于一体，保障居民最基本生活需要。社区商业是居民消费水平提高到一定程度后的产物，它是一个布局合理、功能齐备、服务质量较高的综合服务体系。随着我国居民商品购买力的提升，商业中心功能结构的下移，商业等级空间结构出现扁平化发展趋势，社区商业将成为城市商业主要形式。
二、上海城市商业郊区化和社区化现状
（一）郊区化特征
1．商业中心由市中心向郊区扩散，主要集中在近郊
从图1和图2比较可以看出，上海商业是随着地域的拓展由中心城区走向郊区，呈现出由中心向郊区扩散的特点。城市近郊是人口外迁最为集中的区域，而且道路的通达性比较好，与市区的联系比较方便，可以吸引部分市区消费群体，成为郊区商业发展比较好的区位。图2是2006年上海市各个等级商业中心的分布密集度图，通过分析可以得出，市级商业中心集中在内环线以内，区域商业中心主要在内环与中环之间，社区商业中心主要分布在中环线周围的近郊或者边缘过渡地带，成为郊区商业的重要组成部分。闵行、长宁、普陀、杨浦区分布比较密集，比如闵行区的百联南方以及正在建设中的杨浦区五角场商业中心。
2．新兴商业业态——大卖场主要分布在内外环之间
大型综合超市即大卖场，是一种新兴的现代商业业态，具有产品丰富、价格低廉、购物便捷等特点成为社区商业中非常重要的主导业态。大卖场的占地规模非常大，营业面积一般在5000—10000平方米，由于在市中心零售商要承担高昂的地价和地租，因此在郊区有更大的发展空间。如表1和图3所示，在上海大卖场主要分布在内环与外环之间，占整个大卖场总量的43℅，特别是中环附近较为集中。郊区有足够大的土地面积，廉价的地租，再加上便利的交通，适量的人口，使商业不断地走向郊区，形成郊区商业中心。
（二）社区化特征
1．社区商业中心的数量明显增加
从1982年以来，上海市区各级商业中心的数量变化如图4所示。总体的数量由原来的61个增加到当前的137个，特别是社区商业中心的增加幅度最大，从原来的40个增加到107个，增幅为170℅，主要分布在中心城区四周的内外环之间。这些新建小区共有商业面积达250万平方米，约占全市商业面积的20%。社区商业在上海迅速发展起来，已经成为城市商业的重要组成部分。
2．社区商业以大卖场、标准超市、便利店等新兴业态为主，形成等级层次结构
随着社区商业的不断发展，大卖场、专卖店、超市、便利店不断入驻，给社区商业街的发展带来了活力，成为社区商业的主打业态。由于居民购买力增强，社区商业发展迅速，大卖场已经成为社区商业街的顶级业态。大卖场具有产品种类丰富、购物环境舒适、产品价格低、可实现消费者一次购物需求等其它商业业态无法拥有的市场优势，吸引了周边大量的消费人群，成为整个社区商业新的发展中心，内部区位优势明显，周围汇集了诸多餐饮业、品牌专卖店、便利店，与大卖场形成有益的补充。在居民追求购物便利性的今天，价格的高低已经不是最重要的因素，标准超市和便利店以其服务的便捷性和及时性成为社区商业不可或缺的组成部分。经过几年的发展，上海社区商业业态的等级层次愈加明显，即大卖场成为社区商业中心的主导类型，标准超市成为居住区商业中心的主导业态，便利店构成了邻里商业中心的主导业态。
3．社区商业业种结构的变化
社区商业的功能是为社区居民的日常生活提供服务，其商品类型贴近居民的日常消费，以徐汇区田林东路社区商业为例来说明，如图4所示。通过比较可以发现，商品类型结构发生变化，服装彻底成为商业街的底色，餐饮业发展很快。服装鞋帽的比例远远超过了其它行业，占所有商品种类的50%，成为田林东路社区商业的主导业种，并且出现了品牌专卖连锁店，比如阿迪达斯、简、、达芙妮等。餐饮业继续保持优势，而且比例还有所提高。杂货店、 家具店退出市场，食品烟酒的比例大幅度下降，诞生了一些新的业种，比如黄金、家用电器、化妆品等。在服务业中也出现新的服务类型，特别是信息中介、通讯维修、差旅票务、网吧等满足了社区居民基本生活服务需要。
三、上海商业郊区化和社区化的动力机制分析
（一）城市生活空间场所结构的变化
随着人口大量向城市的集聚，城市中心的居住密度增高，城市空间迅速扩展，从而引发了一系列“城市问题”，迫使一部分有条件的人离开原有的居住区，到郊区寻求更适宜的居住环境。城市郊区化使居民的工作场所与居住场所更加的分离，各种交通方式成为大部分居民在城市内部活动的载体。同时，随着住宅的商品化和市场化的发展，城市居住空间发生分异，具有相似的社会特性、拥有共同价值观的居民聚居在同一个社区空间范围内，城市空间由多个相互隔离的社区构成。人们在选择住房时更多地考虑社区内部居民的身份、职业、收入等，使城市居住空间隔离更加严重。计划经济下形成的“单位制”空间混居格局将逐渐瓦解，以职业和收入为标志的阶层差异成为城市空间分异的主导因素，单体均质而整体异质的社会空间将成为中国城市的典型特征[3]。商业作为居民生活和娱乐的场所，也随着城市生活场所空间结构的变化而出现新的发展趋势，即郊区化和社区化特征明显。
（二）恩格尔系数不断降低，消费行为方式发生转化
隨着生活水平的提高，我国城镇居民家庭恩格尔系数已由1978年的57．5%下降到2005年的36．7%。居民的消费不单是物质需求，更追求一种精神文化娱乐享受和康体休闲，健康中心、影剧院、网吧、茶座等应运而生。2005年上海的恩格尔系数降至36．4%，消费观念发生变化，消费行为日趋复杂化。“一站式”购物、综合性购物特征明显，出现了最吸引消费者的新兴业态购物中心和大卖场。2005年上海城市居民家庭人均可支配收入达18645元,人均消费支出13773元，购买力增强，导致中心商业功能下移，许多选择性消费成为日常性消费。很多商品在社区商业中心就可得到满足，引起居民购买层次下移。
（三）轨道交通、快速干道的发展和私家车的普及
近几年随着城市建设和交通设施的发展，上海地域范围不断向郊区拓展。公交、地铁、磁悬浮、轻轨、高架路的建设，形成地上、地面、地下的多层次、多方位的综合性交通网络体系，特别是轨道交通和快速干道的发展，提高了商业中心的通达度，为郊区商业发展提供基础。经过90年代的迅速发展，私家车对中国城市郊区化发展的推动作用愈发明显，它大大缩短了就业地点和居住地点之间的时间距离，再加上90年代高速公路等交通设施的建设，使富裕阶层和知识人士到环境良好的、远距离的郊区住宅区和别墅区居住成为可能[4]。2004年底的数据显示上海共有83．5万辆汽车，而私人汽车数量是31万，大约占总数量的四成左右。随着上海私家车的不断普及，为郊区商业和社区商业的发展提供了可能性。
（四）现代业态的普及
随着中国加入WTO和全球贸易一体化的增进，外资商业集团开始进入国内市场。特别是到90年代后期达到高潮，国外的现代商业业态大卖场逐步在上海普及，已经进入到成熟业态阶段。如法国的家乐福，德国的麦德隆，泰国的易初莲花等。截至2005年底上海市区面积在5000平方米以上的大卖场共有129家，其中外资投资的门店总数达到100家，占全部门店总数的87％。购物中心在上海郊区也取得了一定的发展，由于大型商业设施的占地面积非常大，强烈依赖人口，郊区正好是最好的区位，闵行区的百联南方、中山公园的龙之梦都是郊区经营非常好的购物中心。便利店更是由于它的24小时营业在社区商业内获取了大量市场，已经成为居民日常生活的一部分。
（五）商业的连锁化和网络化经营
新世纪，面对零售商业的竞争环境，在国际商业发展潮流的引导下，以连锁经营、网络经营为特征的新型商业组织形式展示出强大的生命力。连锁经营的规模经济较为明显，自从加入WTO 后, 沃尔玛、麦德龙、家乐福、宜家等外资连锁企业通过各种方式在我国进行连锁扩张。在上海，联华、华联、农工商、华氏药房等品牌连锁企业都进入了社区，社区商业的崛起，使连锁经营可以继续强势；而连锁经营也成就了现代社区商业的无处不在。各个连锁店的分布与空间组织构成了商业网络化。商业网络包括行业网络和企业网络，行业网络是指这一行业在空间的组织结构，企业网络是商业设施所在公司统辖的经营个体的空间组织[5]。随着上海郊区不断扩展，连锁化和网络化的发展势必为郊区的社区商业增添活力。
四、上海商业郊区化和社区化发展存在的问题
（一）郊区商业的“大卖场扎堆”现象
在社区商业发展过程中，存在严重的“大卖场扎堆”现象。零售商为了获取利润，在同一社区附近同时开设两家或几家大卖场，由于达不到门槛人口，超市之间形成恶性竞争，导致一方亏损或者双方赢利空间都非常小，浪费大量的社会成本。在莘庄地铁口3公里左右的地域范围内汇聚了易初莲花、乐购、农工商、世纪联华、华联吉买盛等几家大卖场。密度的增大分流了大卖场的客流，导致企业平均利润降低，上海地区大卖场单店平均盈利水平已开始下降，2005年的单店平均销售额同比下降4％。大卖场的恶性竞争还体现在消费者的抢夺上。目前上海市的各大卖场共投放了700多辆免费班车，开设了715条线路，发车班次6715班，停靠站点4290个，对正常的商业竞争秩序和交通环境产生了不利的影响。各大卖场之间的商圈交叉重叠，班车开到了对方的店铺周围，抢夺对方的客源使中小型超市和便利店遭到过度打压，而且与公交线路重合导致公交车的流量放空，使宝贵的交通公共资源浪费。
（二）社区商业末梢溃烂
居住郊区化导致众多的居住区建造在郊区或者城乡结合部, 由于消费能力尚没有达到大超市的经营门槛,外来流动人口的摊贩成为了主角。虽然这种商业形式对满足新区居民的需要起到一定的积极作用,但产生的负面影响颇多,环境脏、乱、差,假冒伪劣商品充斥,社会秩序也相当混乱, 摊贩经营呈无序化、零细化、临时化[6]，引起社区商业末梢溃烂。由于在郊区缺乏正规的引导和管理，成为城市管理的边缘区，为居民带来了一定便利的同时，也为居民的生存环境构成一定的威胁。
（三）商业设施空间分布不合理
虽然市区商业中心开发过度，但是仍然存在商业不足和商业空白区域，特别是在郊区商业中比较明显。很多商业集团在零售业态引进的时候常常忽视合理的空间分布,造成有些区域商业设施过于集中,而在郊区的商业设施又不足以满足居民生活的需要,给人们的生活带来了不便。商业中心在内环线以内已经饱和，在中环周围、中环与外环之间还有很多商业空白区域。虽然这些地区的人口密度远不如老城区高,但是由于这些地区的租金相对要低,并且可以辐射更大的腹地,因此也是商业设施空间布局的良好区位。
（四）潜在商业发展空间尚未得到及时充实发展
在上海城市郊区化的过程中，还存在一些潜在的商业发展空间，但是由于各种原因还没有得到很好的规划和发展，商业设施在规模和数量上与居民的消费需求存在一定的距离，商业的郊区化滞后了住宅的郊区化。上海南站是轨道交通1号线和3号线的交汇处，蕴涵了丰富的商机，但是现在的商业只是一些零散的小商铺，没有相应的商业配套设施，商业发展缓慢。随着2010年上海世博会的举办，对上海商业的发展起着重要的推动作用，也是未来的商业发展潜力区，世博会周围的商业服务设施有很大的提升空间。
五、上海郊区商业和社区商业发展对策研究
（一）对于“大卖场扎堆”现象有关部门应给予足够的重视
为了防止出现无序竞争的状态，上海市规定内环线以内控制新店设立，对于内外环之间、面积在9000平方米以上的大卖场的设立则实行听证会制度，由市连锁协会组织申请方、同业者、地方政府、专家和居民代表、市商业主管部门组成小组，进行评议并投票表决。对于大卖场的布局要科学规划、有序建设、适时升级。在社区商业中大卖场密集的地区，可以在区域中心升级为一个购物中心，周边若干标准超市的布局。购物中心满足居民的频率比较低的高层次需求，标准超市为居民的日常消费提供了便利，各个商业设施功能互补。
（二）郊区结合旅游景点形成城市“游憩商业区”
在消费需求日益个性化、多元化、综合化的情况下，单一的购物功能无法充分满足人们多方面的需求，现代商业中心应是集购物、餐饮、娱乐、休闲多功能于一体的格局。上海有丰富的旅游资源，随着城市休闲产业的发展，商业中心可以依托旅游景点，形成城市“游憩商业区”（RBD），RBD的发展对于提高整个城市的商业竞争力具有非常重要的意义。郊区商业中心的崛起，使城市商业布局向多级分散格局发展。
（三）社区商業要与房地产开发相结合，促进大盘开发
近年来中国房地产业兴起大规模住宅开发的热潮，动则几千亩，甚至上万亩的大盘土地开发模式。而伴随这种大盘开发相应产生的配套设施，催生了一种新型的商业地产类型，即社区商业开发。社区商业主要立足于居民日常消费，经营相对比较稳定，而且随着大盘开发的逐渐成熟，社区商业有着一定的成长空间，因而受到房产投资商的青睐。几乎每个大盘开发都不同程度地规划出一定面积的商铺作为社区商业配套设施，统一规划、集中投资、房价相对低廉，可以在三五年内快速度聚集人气。
（四）整顿社区商业末梢
在商业设施匮乏的新建的郊区居住区，居民的消费需求量也非常大，但是由于缺乏管理，社区商业混乱无序。整顿社区商业末梢就是要下大力气，采取强有力的措施甚至依据法律，逐步取缔郊区的外来人口经营的不规范的餐饮店、副食店、临时摊贩集聚地, 规划出合理的商业空间，加大市场管理力度，逐步以超市、连锁便利店代替之，消除商业末梢溃烂的现象。
（五）把握新的发展潜力空间，调整发展新的商业中心
科学分析整个市场形势，把握新的发展潜力空间，调整发展新的商业中心，寻找和开辟商业发展比较匮乏的区域。靠近城市交通干道尤其是城市环线附近,轨道交通经过的站点或者轨道交通线路的交汇处，具有良好的区域可达性,交通极为便利, 服务范围广，是未来商业发展的潜力地区，比如未来的五角场商业中心、上海南站商业中心以及世博会商业中心等都急需充斥新生力量。在郊区新建的居住区也是商业的空白点，是社区商业发展的潜力地区。
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（责任编辑：习文）