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摘要：房地产市场存在一定量的空置商品房是合理的，即使最完善的房地产市场也不可能存在“零空房”现象。空置商品房存在有其理论基础。但商品房空置要有一定的度，超过这个度的过量存在，将会影响房地产业甚至整个国民经济体系的健康发展。因此，有必要对空置商品房的适度空置区间进行探讨，并分析过量的空置商品房产生的原因以及对经济发展的影响，进而探析消化、调整空置商品房的措施和方略。因此，对空置商品房的研究具有重要的理论和现实意义。
关键词：房地产；房地产市场；商品房；空置率
随着我国经济的持续、快速发展，我国的房地产业得到了快速的发展，国人的居住环境和住房条件都发生了巨大的变化，收入的增加推动着改善居住条件的需求欲望，进而推动整个产业的发展。但是也存在诸多问题，尤其是商品房空置的大量存在，已成为市场健康运行的潜在威胁。空置的商品房占据大量土地和空间资源，影响全社会对资源的共享公平性。而且因其所处行业的特殊性，空置商品房的存在积压了大量信贷资金和民间资本。不仅对行业本身有不利影响，也加剧金融风险，影响经济社会的平稳健康发展，容易形成恶性循环。商品房空置问题不仅需要房地产业的关注，更需要国家经济法律政策的调整。
一、我国商品房空置状况简介
改革开放以来，我国房地产业经过多年的发展，取得了很大的成绩，也积累了诸多问题，特别是商品房大量空置成为房地产市场运行中最突出的问题之一。我国对商品房控制问题认识从1994年开始，1993年海南、北海等房地产泡沫破灭开始，关于商品房空置的话题就一直为业界关注。据了解，自2001年到2006年，我国商品房空置面积都处于直线上升的状态，截止1997年底，全国共有7000多万平方米的房地产空置，这应属于本时期经济过热的后遗症；2000年全国空置面积为10705万平方米；2006年上升为14225万平方米；只是在2007年有小幅下降。但2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。 国家统计局于2009年6月公布了“国房景气指数”报告。报告表明到6月份为止，全国的商品房空置面积为1.64亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。但空置率的上升并没有阻止房价的上涨。因此我国目前商品房空置率水平较高。商品房大量空置，不仅直接影响了房地产商正常经营和银行信贷资产的质量，而且严重制约着住房分配货币化改革的顺利进行，更重要的是对整个国民经济的良性运动和社会的稳定发展带来了许多负面影响。如何消化巨大的空置积压商品房已经是中央和地方一个刻不容缓的任务。
二、我国商品房空置原因分析
1投资投机需求推动
我们知道，商品房除具备居住消费功能外，还有投资功能。因此，近几年房价一路飙升的同时，很大一部分购房者并非出自自住需求而购买住房。房地产业作为我国第三产业的重要组成部分，一定程度的快速发展是正常的，但目前我国房地产却出现了过热的势头，其主要原因就是投机活动的介入。由于房屋所依托的土地是非可再生资源，随着我国经济的快速发展和人口的增加，土地资源日益减少。因此投机主义者将商品房作为在市场上牟取暴利的基础，并且在购置商品房后哄抬房价意图获取更高的利润。
2住房金融体系不完善
房地产金融体系完善与否对市场的发展有重要关系。完备的体系有助于提高资金的流通效率、促进住房需求提高。但是我国目前的房地产金融体系尚处在欠完善程度。在国际通行的做法中，各国较多的将商品房消费环节和消费者作为融资的重点对象。然而我国长期习惯于将这个对象重点放在商品房开发环节。大量的资金从银行流入商品房生产环节，使得信贷资金的风险较多的受制于商品房所在的房地产行业的冷热变化。同时，也间接导致了需要资金购买商品房的消费者物资可用，导致了有房没人住，想住无资金的现象。同时，在向消费环节贷款这一阶段，我国的个人住房贷款发展较为缓慢。另外就是公积金制度，大多数中低收入人群无分配住房的机会，又难以受益于公积金制度。因此购房需求受到了抑制，在一定程度上也造成了商品房的空置。
3开发商的“捂盘惜售“
追求利润最大化是商人的最大目标。毫无疑问，为谋取更大利润开发商通过各种手段推高房价，吸引更多消费者争相购买。“捂盘惜售“是近年来开发商常用手段之一。”捂盘惜售“此类营销手段给消费者以商品房供不应求的假象，以推高房价。并利用消费者对价格上涨的商品房价值增加的期望影响，从而吸引消费者以高出合理价格的高价购买商品房。如此势必影响商品房在二级市场上的流通时间，造成商品房空置量的增加。
三、减少商品房空置的对策
1从土地源头入手规范市场
应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构合理，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，应进一步规范、完善土地市场，实现国有土地使用权交易的公平、公正、公开，进一步完善土地信息系统，防止信息不对称为某些人圈地、炒地谋取暴利便利。
2进一步完善住房金融体系
房地产业是资金密集型发展模式的行业，金融支持对房地产企业的发展有着不可或缺的作用。首先，应当控制信贷总量，调整信贷结构。其次，完善地产贷款风险评估机制，构建金融支撑政策体系。再者，引入贷款担保机制，发展房地产贷款保险制度。
3发展租赁市场，消化空置商品房
采取租赁形式消化空置房存在着其客观必然性。任何一个国家，无论经济有多发达，都不可能实现全部住房的居住者自由化，房屋租赁仍然占有相当的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足如果促进空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量。商品住房的租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来讲促进空置房得到更好的消化。同时对降低房价也起到积极作用。因此，要较好的解决商品房空置面积过高的问题，发展租赁市场是一条极为有效的途径。
从城市化发展的长远需求来看。2008年我国的城市化水平已达45.7%，正处于城市化的加速发展期，需要更多的城市容纳空间，并且租赁方式满足了不少城镇化居民的居住需求和商业需求。从人口的增长来看，目前我国出生人口数量还比较多，人口进入大中城市的比例较大。而大中城市的空置房比例相对较高。大力发展租赁市场解决了部分需求。
参考文献
【1】齐锡晶.空置商品房的危机及其防范[M].北京：科学出版社，2009.105-110
【2】路金勤.刺激城市住房消费，减少城市商品住房空置对策探讨[J].北京：中国房地产，2000（02）。43-45
【3】陈静，消化空置商品房的对策探析[J].郑州：郑州工业高等专科学校学报，2003（06），35-36
【4】曹振良，房地产经濟学，北京大学出版社
【5】谢经荣、殷红，王玉枚，房地产金融（第三版），中国人民大学出版社
【6】成思危.中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点[M]，北京：民主建设出版社，1999：329.
作者简介：康艺伟，男，汉族，河南驻马店人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理；闫峰超，男，汉族，河南平顶山人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理。
关键词：房地产；房地产市场；商品房；空置率
随着我国经济的持续、快速发展，我国的房地产业得到了快速的发展，国人的居住环境和住房条件都发生了巨大的变化，收入的增加推动着改善居住条件的需求欲望，进而推动整个产业的发展。但是也存在诸多问题，尤其是商品房空置的大量存在，已成为市场健康运行的潜在威胁。空置的商品房占据大量土地和空间资源，影响全社会对资源的共享公平性。而且因其所处行业的特殊性，空置商品房的存在积压了大量信贷资金和民间资本。不仅对行业本身有不利影响，也加剧金融风险，影响经济社会的平稳健康发展，容易形成恶性循环。商品房空置问题不仅需要房地产业的关注，更需要国家经济法律政策的调整。
一、我国商品房空置状况简介
改革开放以来，我国房地产业经过多年的发展，取得了很大的成绩，也积累了诸多问题，特别是商品房大量空置成为房地产市场运行中最突出的问题之一。我国对商品房控制问题认识从1994年开始，1993年海南、北海等房地产泡沫破灭开始，关于商品房空置的话题就一直为业界关注。据了解，自2001年到2006年，我国商品房空置面积都处于直线上升的状态，截止1997年底，全国共有7000多万平方米的房地产空置，这应属于本时期经济过热的后遗症；2000年全国空置面积为10705万平方米；2006年上升为14225万平方米；只是在2007年有小幅下降。但2008年是我国商品房空置面积猛增的一年，由2007年的1.35亿平方米跃升至1.64亿平方米，增幅达21.8%。 国家统计局于2009年6月公布了“国房景气指数”报告。报告表明到6月份为止，全国的商品房空置面积为1.64亿平方米，增长2.2%。其中，空置商品住宅6425万平方米，下降2.1%；空置办公楼810万平方米，增长6.8%；空置商业营业用房3934万平方米，增长3.4%。但空置率的上升并没有阻止房价的上涨。因此我国目前商品房空置率水平较高。商品房大量空置，不仅直接影响了房地产商正常经营和银行信贷资产的质量，而且严重制约着住房分配货币化改革的顺利进行，更重要的是对整个国民经济的良性运动和社会的稳定发展带来了许多负面影响。如何消化巨大的空置积压商品房已经是中央和地方一个刻不容缓的任务。
二、我国商品房空置原因分析
1投资投机需求推动
我们知道，商品房除具备居住消费功能外，还有投资功能。因此，近几年房价一路飙升的同时，很大一部分购房者并非出自自住需求而购买住房。房地产业作为我国第三产业的重要组成部分，一定程度的快速发展是正常的，但目前我国房地产却出现了过热的势头，其主要原因就是投机活动的介入。由于房屋所依托的土地是非可再生资源，随着我国经济的快速发展和人口的增加，土地资源日益减少。因此投机主义者将商品房作为在市场上牟取暴利的基础，并且在购置商品房后哄抬房价意图获取更高的利润。
2住房金融体系不完善
房地产金融体系完善与否对市场的发展有重要关系。完备的体系有助于提高资金的流通效率、促进住房需求提高。但是我国目前的房地产金融体系尚处在欠完善程度。在国际通行的做法中，各国较多的将商品房消费环节和消费者作为融资的重点对象。然而我国长期习惯于将这个对象重点放在商品房开发环节。大量的资金从银行流入商品房生产环节，使得信贷资金的风险较多的受制于商品房所在的房地产行业的冷热变化。同时，也间接导致了需要资金购买商品房的消费者物资可用，导致了有房没人住，想住无资金的现象。同时，在向消费环节贷款这一阶段，我国的个人住房贷款发展较为缓慢。另外就是公积金制度，大多数中低收入人群无分配住房的机会，又难以受益于公积金制度。因此购房需求受到了抑制，在一定程度上也造成了商品房的空置。
3开发商的“捂盘惜售“
追求利润最大化是商人的最大目标。毫无疑问，为谋取更大利润开发商通过各种手段推高房价，吸引更多消费者争相购买。“捂盘惜售“是近年来开发商常用手段之一。”捂盘惜售“此类营销手段给消费者以商品房供不应求的假象，以推高房价。并利用消费者对价格上涨的商品房价值增加的期望影响，从而吸引消费者以高出合理价格的高价购买商品房。如此势必影响商品房在二级市场上的流通时间，造成商品房空置量的增加。
三、减少商品房空置的对策
1从土地源头入手规范市场
应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构合理，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，应进一步规范、完善土地市场，实现国有土地使用权交易的公平、公正、公开，进一步完善土地信息系统，防止信息不对称为某些人圈地、炒地谋取暴利便利。
2进一步完善住房金融体系
房地产业是资金密集型发展模式的行业，金融支持对房地产企业的发展有着不可或缺的作用。首先，应当控制信贷总量，调整信贷结构。其次，完善地产贷款风险评估机制，构建金融支撑政策体系。再者，引入贷款担保机制，发展房地产贷款保险制度。
3发展租赁市场，消化空置商品房
采取租赁形式消化空置房存在着其客观必然性。任何一个国家，无论经济有多发达，都不可能实现全部住房的居住者自由化，房屋租赁仍然占有相当的比例。目前我国市场上可供出租的房屋并不充足如果促进空置商品房进入租赁市场，将大大增加出租房的供应量。商品住房的租金价格将会大幅下调，租金的普遍下降，导致对出租房的需求大大增加，反过来讲促进空置房得到更好的消化。同时对降低房价也起到积极作用。因此，要较好的解决商品房空置面积过高的问题，发展租赁市场是一条极为有效的途径。
从城市化发展的长远需求来看。2008年我国的城市化水平已达45.7%，正处于城市化的加速发展期，需要更多的城市容纳空间，并且租赁方式满足了不少城镇化居民的居住需求和商业需求。从人口的增长来看，目前我国出生人口数量还比较多，人口进入大中城市的比例较大。而大中城市的空置房比例相对较高。大力发展租赁市场解决了部分需求。
参考文献
【1】齐锡晶.空置商品房的危机及其防范[M].北京：科学出版社，2009.105-110
【2】路金勤.刺激城市住房消费，减少城市商品住房空置对策探讨[J].北京：中国房地产，2000（02）。43-45
【3】陈静，消化空置商品房的对策探析[J].郑州：郑州工业高等专科学校学报，2003（06），35-36
【4】曹振良，房地产经濟学，北京大学出版社
【5】谢经荣、殷红，王玉枚，房地产金融（第三版），中国人民大学出版社
【6】成思危.中国城镇住房制度改革——目标模式与实施难点[M]，北京：民主建设出版社，1999：329.
作者简介：康艺伟，男，汉族，河南驻马店人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理；闫峰超，男，汉族，河南平顶山人，郑州大学旅游管理学院硕士研究生，主要研究方向：房地产经营与管理。