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2011年1月份，国家统计局发布了70个大中城市住宅销售价格指数，其中，哈尔滨市新建商品住宅销售价格1月份环比上涨0.2％，比上年同月上涨7.6％，同比涨幅在全国排第24位；二手住宅销售价格环比上涨O．2％，比上年同月上涨3.4％，同比涨幅在全国排第32位。牡丹江市1月份新建商品住宅销售价格环比上涨1.5％，比上年同月上涨10％，同比涨幅在全国排第11位；二手住宅销售价格环比上涨3．3％，比上年同月上涨11.1％，同比涨幅在全国排第6位。从同比涨幅排位看，哈尔滨市位于中等偏上水平，牡丹江市排位更靠前，这表明黑龙江省二、三线城市楼市价格仍然坚挺，国家一系列调控政策对黑龙江省房地产的即期作用还不十分明显。
一、房价水平相对偏高
当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用房价收入比来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2-3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买。国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，由于我国没有这方面的统计，在此我们用平均房价收入比来大致描述黑龙江省城镇家庭收入与房价之间的关系。2010年黑龙江省商品房平均销售价格为每平方米3716元，按普通两居室80平方米计算，一套住房约30万元左右，2010年黑龙江省城镇居民人均可支配收入为13857元，按三口之家算，那么房价收入比为7：1，而辽宁省仅为6：1。从省会城市看，黑龙江省省会哈尔滨市为12：1，远高于沈阳市和长春市，沈阳市和长春市分别为7：1和7.7：1，这表明黑龙江省部分城市房价水平相对偏高。
二、房价虚高的危害颇多
1.加大了贫富差距。住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民的财富存量会产生不同影响。对无房户而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人无力买房；对有自有住房的家庭而言，房价上涨会增加其抵押贷款消费；对用于投资的家庭而言，房价上涨不仅能使其获得出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总之，房价过快上涨会使贫富差距进一步拉大，影响社会和谐稳定。
2.使经济结构进一步失衡。在黑龙江省居民收入总体偏低的情况下，高房价会使购房支出增加，从而挤占购房者其他方面的支出，导致经济结构进一步失衡。“十二五”时期黑龙江省要力争实现经济增长方式从主要靠投资拉动向消费、投资、出口三轮驱动转变，房价虚高将使居民消费能力下降，给经济发展方式转变增加了难度。
3.使银行的风险进一步加大。在目前房地产投资投机性需求旺盛的情况下，房价的非理性上涨必然导致其回调的压力增大，一旦购房者或者房地产开发商的资金链条出现断裂，商业银行不良贷款激增的可能性加大，严重时可导致金融危机，美国的次贷危机就是一个教训。
三、短期内房价难现拐点
据了解，目前黑龙江省房地产成交量有所萎缩，但房价仍然坚挺，并没有松动迹象，那么，短期内黑龙江省房价能否出现拐点呢?笔者认为，尽管目前国家调控力度不减，但黑龙江省房地产市场有其自身特点，且支撑黑龙江省房价上涨的因素较多，因此，短期内黑龙江省房价难现拐点，但随着房地产调控措施的贯彻落实，黑龙江省房价将趋于稳定。
1.支撑房价上涨的因素
(1)基本居住房刚性需求强劲。世界城市化经验表明，城市化进程分为起步、加速和成熟三个阶段，其中城市化率在30-70％之间为城市化的加速阶段。2009年黑龙江省城市化率达到55.5％，正处于加速阶段。未来农村剩余劳动力、新毕业的大学生向黑龙江省大中城市流动的速度不会减弱，大中城市基本居住房需求仍然会很旺盛。以哈尔滨为例，2005年哈尔滨市人口为974.8万人，到2009年达到991.6万人，年均增长0.4％，而同时期全省人口年均增长率仅为0.4‰，相差十倍。大中城市人口加速增长，将带动基本居住房刚性需求快速增长。
(2)改善性住房需求旺盛。世界经验表明，人均居住面积在30-35平方米之前，住房需求会比较旺盛，之后需求将趋于减缓。2009年黑龙江省城镇人均住房面积为24.6平方米，还处于住房需求旺盛期，尽管限购令等措施在短期内会压抑部分住房需求，但并不能改变住房刚性需求旺盛的客观事实。
(3)房地产投资投机性需求不减。受社会保障体制不健全、上大学费用虚高等因素影响，黑龙江省居民即期消费信心不足，储蓄率一直居高不下，2010年黑龙江省金融机构存款金额达到12835.7亿元，其中：居民储蓄存款余额达到7254.7亿元，在通胀预期强烈、实体投资渠道狭窄的背景下，股市、房地产等资本市场成为保值、增值的必然选择。目前国家的房地产调控政策旨在抑制房地产投资投机性需求，随着调控政策的逐渐显效，预计未来这部分需求将得到根本遏制。
(4)房地产开发成本上升。近年来黑龙江省房地产开发成本上升很快，挤压了房地产开发企业利润，使房价没有多少下跌空间。①房地产开发企业融资成本上升。国家货币政策逐步收紧，仅去年年底以来就三次加息，加息使房地产开发企业融资成本上升。②建筑材料价格上涨。去年黑龙江省工业生产者出厂价格和购进价格同比分别上涨15％和14.5％，建筑材料价格快速上涨推升了房地产开发企业经营成本。⑦人力资源成本上升。目前我国廉价劳动力时代已经过去，劳动力成本上升成为一种趋势．这无疑会增加房地产开发企业经营成本。④地价不断走高将对房价起到支撑作用。土地的稀缺性和土地开发的旺盛需求将继续推高土地交易价格，致使房价走高。
2.抑制房价上涨的因素
(1)房地产调控措施层层加码。国内房地产市场在经历了去年严厉的调控后，今年调控力度并没有减弱，先是1月26日国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，提出了八项措施，各地为配合八项措施，纷纷出台了房地产调控细则，一些城市还相继出台了限购政策。另外，为防止物价过快上涨，今年1月20日央行上调存款准备金0.5个百分点，2月9日央行上调存贷款基准利率0.25个百分点。今年房地产调控在强化既有政策执行的同时，将进一步从严、从紧，这必将抑制房地产市场投资投机性需求。
(2)黑龙江省安居工程成效显著。“十一五”期间，黑龙江克服资金短缺、改造建设量大等诸多实际困难，积极推进保障性安居工程建设，黑龙江省大力实施“三棚一草”改造，共完成各类棚户区改造108.9万户，完成农村泥草房改造84.2万户，新建廉租住房18万套。据了解，今年黑龙江省将继续加大棚户区改造和保障性住房建设力度，规划建设保障性住房80万户，居全国保障性住房建设之首，安居工程的大力开展将使黑龙江省住房供给不足的问题得到了部分缓解。
(3)房地产需求有所分流。这些年随着居民生活水平逐步提高， 黑龙江省选择到大连、海南等环境优美、气候宜人地区买房养老的老年人日益增多；另外，由于国内一线城市工资高、就业机会多、发展空间大等原因，使黑龙江省部分新毕业大学生选择到一线城市就业，一些父母也跟随子女到这些城市安家落户。
(4)黑龙江省房价非理性上涨因素较小。由于黑龙江省地理位置偏远，冬季漫长，加之经济欠发达等原因，黑龙江省房地产市场不受国内炒房团和外资青睐，房价被游资大幅炒高的可能性较小。
四、标本兼治方能显效
目前黑龙江省部分城市房价相对较高的问题应引起足够重视。黑龙江省应认真贯彻落实国家各项调控措施，通过增加有效供给、规范房地产市场秩序、引导闲置资金合理流动等措施，标本兼治，合理引导住房需求，促使房价回归至合理水平。
1.认真贯彻落实国家各项调控政策。应结合本地实际，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，适时向社会公布。应加大对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查力度，对房价上涨过快的城市进行重点督查，以确保各项措施落到实处。对政策落实不到位、工作不得力的要进行问责。
2.努力增加住房有效供给。要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。要加大廉租住房、公共租赁房建设力度，将住房公积金增值收益全部用于廉租房建设，10％土地出让金净收益用于廉租房建设。要继续大力推进棚户区改造，加大投资力度，力争提前完成“三棚一草”改造任务。要切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划，督促房价上涨过快的城市增加居住用地供应的总量。
3.进一步规范房地产市场秩序。要对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大处罚力度。对“高价地”地区进行事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。要加强和改进房地产市场统计、分析和完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
4.合理引导住房需求。要通过限购、差别化税收、差别化信贷等多种措施合理引导住房需求，坚决遏制投资投机性购房需求。对于房价过高的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。要加快建立和完善个人住房信息系统，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，继续实施差别化的住房税收政策。要强化差别化住房信贷政策，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
5.引导民间资本进入实体经济。在遏制通货膨胀、加快构建完善的社会保障体系的同时，要不断拓宽民间投资的准入领域，尽快出台产业引导细则，打破行政垄断和行业垄断，促使更多资金尤其是民间资本回流到实体领域。
一、房价水平相对偏高
当住房用来满足自住需求时，决定房价的是居民的实际购买能力，通常用房价收入比来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2-3倍，如超过6倍时，大多数人就会无力购买。国际上通用的房价收入比，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，由于我国没有这方面的统计，在此我们用平均房价收入比来大致描述黑龙江省城镇家庭收入与房价之间的关系。2010年黑龙江省商品房平均销售价格为每平方米3716元，按普通两居室80平方米计算，一套住房约30万元左右，2010年黑龙江省城镇居民人均可支配收入为13857元，按三口之家算，那么房价收入比为7：1，而辽宁省仅为6：1。从省会城市看，黑龙江省省会哈尔滨市为12：1，远高于沈阳市和长春市，沈阳市和长春市分别为7：1和7.7：1，这表明黑龙江省部分城市房价水平相对偏高。
二、房价虚高的危害颇多
1.加大了贫富差距。住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民的财富存量会产生不同影响。对无房户而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人无力买房；对有自有住房的家庭而言，房价上涨会增加其抵押贷款消费；对用于投资的家庭而言，房价上涨不仅能使其获得出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总之，房价过快上涨会使贫富差距进一步拉大，影响社会和谐稳定。
2.使经济结构进一步失衡。在黑龙江省居民收入总体偏低的情况下，高房价会使购房支出增加，从而挤占购房者其他方面的支出，导致经济结构进一步失衡。“十二五”时期黑龙江省要力争实现经济增长方式从主要靠投资拉动向消费、投资、出口三轮驱动转变，房价虚高将使居民消费能力下降，给经济发展方式转变增加了难度。
3.使银行的风险进一步加大。在目前房地产投资投机性需求旺盛的情况下，房价的非理性上涨必然导致其回调的压力增大，一旦购房者或者房地产开发商的资金链条出现断裂，商业银行不良贷款激增的可能性加大，严重时可导致金融危机，美国的次贷危机就是一个教训。
三、短期内房价难现拐点
据了解，目前黑龙江省房地产成交量有所萎缩，但房价仍然坚挺，并没有松动迹象，那么，短期内黑龙江省房价能否出现拐点呢?笔者认为，尽管目前国家调控力度不减，但黑龙江省房地产市场有其自身特点，且支撑黑龙江省房价上涨的因素较多，因此，短期内黑龙江省房价难现拐点，但随着房地产调控措施的贯彻落实，黑龙江省房价将趋于稳定。
1.支撑房价上涨的因素
(1)基本居住房刚性需求强劲。世界城市化经验表明，城市化进程分为起步、加速和成熟三个阶段，其中城市化率在30-70％之间为城市化的加速阶段。2009年黑龙江省城市化率达到55.5％，正处于加速阶段。未来农村剩余劳动力、新毕业的大学生向黑龙江省大中城市流动的速度不会减弱，大中城市基本居住房需求仍然会很旺盛。以哈尔滨为例，2005年哈尔滨市人口为974.8万人，到2009年达到991.6万人，年均增长0.4％，而同时期全省人口年均增长率仅为0.4‰，相差十倍。大中城市人口加速增长，将带动基本居住房刚性需求快速增长。
(2)改善性住房需求旺盛。世界经验表明，人均居住面积在30-35平方米之前，住房需求会比较旺盛，之后需求将趋于减缓。2009年黑龙江省城镇人均住房面积为24.6平方米，还处于住房需求旺盛期，尽管限购令等措施在短期内会压抑部分住房需求，但并不能改变住房刚性需求旺盛的客观事实。
(3)房地产投资投机性需求不减。受社会保障体制不健全、上大学费用虚高等因素影响，黑龙江省居民即期消费信心不足，储蓄率一直居高不下，2010年黑龙江省金融机构存款金额达到12835.7亿元，其中：居民储蓄存款余额达到7254.7亿元，在通胀预期强烈、实体投资渠道狭窄的背景下，股市、房地产等资本市场成为保值、增值的必然选择。目前国家的房地产调控政策旨在抑制房地产投资投机性需求，随着调控政策的逐渐显效，预计未来这部分需求将得到根本遏制。
(4)房地产开发成本上升。近年来黑龙江省房地产开发成本上升很快，挤压了房地产开发企业利润，使房价没有多少下跌空间。①房地产开发企业融资成本上升。国家货币政策逐步收紧，仅去年年底以来就三次加息，加息使房地产开发企业融资成本上升。②建筑材料价格上涨。去年黑龙江省工业生产者出厂价格和购进价格同比分别上涨15％和14.5％，建筑材料价格快速上涨推升了房地产开发企业经营成本。⑦人力资源成本上升。目前我国廉价劳动力时代已经过去，劳动力成本上升成为一种趋势．这无疑会增加房地产开发企业经营成本。④地价不断走高将对房价起到支撑作用。土地的稀缺性和土地开发的旺盛需求将继续推高土地交易价格，致使房价走高。
2.抑制房价上涨的因素
(1)房地产调控措施层层加码。国内房地产市场在经历了去年严厉的调控后，今年调控力度并没有减弱，先是1月26日国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，提出了八项措施，各地为配合八项措施，纷纷出台了房地产调控细则，一些城市还相继出台了限购政策。另外，为防止物价过快上涨，今年1月20日央行上调存款准备金0.5个百分点，2月9日央行上调存贷款基准利率0.25个百分点。今年房地产调控在强化既有政策执行的同时，将进一步从严、从紧，这必将抑制房地产市场投资投机性需求。
(2)黑龙江省安居工程成效显著。“十一五”期间，黑龙江克服资金短缺、改造建设量大等诸多实际困难，积极推进保障性安居工程建设，黑龙江省大力实施“三棚一草”改造，共完成各类棚户区改造108.9万户，完成农村泥草房改造84.2万户，新建廉租住房18万套。据了解，今年黑龙江省将继续加大棚户区改造和保障性住房建设力度，规划建设保障性住房80万户，居全国保障性住房建设之首，安居工程的大力开展将使黑龙江省住房供给不足的问题得到了部分缓解。
(3)房地产需求有所分流。这些年随着居民生活水平逐步提高， 黑龙江省选择到大连、海南等环境优美、气候宜人地区买房养老的老年人日益增多；另外，由于国内一线城市工资高、就业机会多、发展空间大等原因，使黑龙江省部分新毕业大学生选择到一线城市就业，一些父母也跟随子女到这些城市安家落户。
(4)黑龙江省房价非理性上涨因素较小。由于黑龙江省地理位置偏远，冬季漫长，加之经济欠发达等原因，黑龙江省房地产市场不受国内炒房团和外资青睐，房价被游资大幅炒高的可能性较小。
四、标本兼治方能显效
目前黑龙江省部分城市房价相对较高的问题应引起足够重视。黑龙江省应认真贯彻落实国家各项调控措施，通过增加有效供给、规范房地产市场秩序、引导闲置资金合理流动等措施，标本兼治，合理引导住房需求，促使房价回归至合理水平。
1.认真贯彻落实国家各项调控政策。应结合本地实际，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，适时向社会公布。应加大对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查力度，对房价上涨过快的城市进行重点督查，以确保各项措施落到实处。对政策落实不到位、工作不得力的要进行问责。
2.努力增加住房有效供给。要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。要加大廉租住房、公共租赁房建设力度，将住房公积金增值收益全部用于廉租房建设，10％土地出让金净收益用于廉租房建设。要继续大力推进棚户区改造，加大投资力度，力争提前完成“三棚一草”改造任务。要切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划，督促房价上涨过快的城市增加居住用地供应的总量。
3.进一步规范房地产市场秩序。要对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘惜售等违法违规行为，加大处罚力度。对“高价地”地区进行事前评估，采取有效措施，防止出现高价地，稳定市场预期。要加强和改进房地产市场统计、分析和完善土地招拍挂和商品房预售等制度。
4.合理引导住房需求。要通过限购、差别化税收、差别化信贷等多种措施合理引导住房需求，坚决遏制投资投机性购房需求。对于房价过高的城市，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。要加快建立和完善个人住房信息系统，严格执行个人转让房地产所得税征收政策，继续实施差别化的住房税收政策。要强化差别化住房信贷政策，人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。
5.引导民间资本进入实体经济。在遏制通货膨胀、加快构建完善的社会保障体系的同时，要不断拓宽民间投资的准入领域，尽快出台产业引导细则，打破行政垄断和行业垄断，促使更多资金尤其是民间资本回流到实体领域。