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摘要：随着我给城市化发展步伐的不断加快，城市物业管理在我国经济发展中占据着日益重要的作用，可见城市化在物业管理发展方面发挥重要的作用。但是，物业管理毕竟是一个新兴行业，有着不容忽视的问题与管理上的缺陷。因此，本文就物业管理在城市可持续发展中的作用入手，分析探讨了现阶段物业管理可持续发展所遭遇的困境，并对其实现物业管理可持续发展的路径进行了阐述，以供参考。
关键词：物业管理；可持续发展；作用；困境；路径
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
物业管理在我国仍属一个新兴行业，还面临许多的矛盾和制约因素。然而，物业管理却是和广大居民的日常工作和生活最贴近的相对独立的行业。21世纪的物业将是人与自然协调发展、各种文化和谐相处的场地，当今的物业管理要不断协调人、物业和环境之间的关系，探索改善和提升人类的居住环境的新途径，为共建美好家园而共同努力。党中央提出的科学发展观的内涵极为丰富，核心是坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。以人为本，树立科学发展观，推动物业管理的可持续发展。物业管理企业面临着发展的挑战，如何抓住机遇，应对挑战，加快发展，是物业管理企业亟待破解的新课题。对此，树立科学的发展观，坚持用科学的发展观为指导，是物业管理企业实现可持续发展的必由之路。
一物业管理在城市可持续发展中的作用
随着城市经济改革步伐的不断加快，物业管理在我国第三产业发展过程中占据有十分重要的地位，主要表现在以下两个方面。
1、物理管理在构建和谐社会和维护社会稳定方面发挥着极其重要的作用
物业管理不仅在物业公司的业务管理中发挥着重要的作用，其还需要承担相应的社会责任。在社会公共事业和公共秩序管理方面，物业服务行业发挥着重要的作用。在2007年的一项关于物业管理行业的生存发展状况调查资料显示，在公安部门处理的50000多起治安案件中，有差不多4800家物业服务行业在案件的处理中起到了一定的推动作用。另外，在物业服务企业的协助下共处理312l4件突发案件，参与抢险救灾的大约有70000人。在发生紧急情况期间，物业服务企业能够在有效的时间范围内组织人员疏散，维护正常的疏散秩序，并且及时地抢修公共设施和设备，为业主开始正常的日常生活提供可靠的保障。物业管理对构件和谐社会、维护社会稳定、推动小区文明建设起到一个不可忽视的重要作用。
2、物业管理在提高资源利用率，改善生态环境以及促进物质文明建设和精神文明建设方面发挥着极其重要的作用
物业服务企业能够通过基础性的服务工作，如绿化管理工作、环境卫生管理等方面的工作实现维护环境的目的。此外，物业公司还可以结合自身拥有的各种优势，积极地组织和开展保护环境卫生和指导保护环境的工作，使业主在活动中能够逐渐提高自身的环保意识，自觉地为环境保护事业做出力所能肢的事情。物业服行业还可以通过物业管理提高人们的公德意识及净化人们的心灵，还能提高人们的文化素质和修养，使人们养成良好的生活习惯及科学文明的生活方式，以实现提高资源利用率、保护生态环境的目的，为我国物质文明建设和精神文明的建设提供可靠的保障。
二、现阶段物业管理可持续发展所遭遇的困境
1、相关法律制定落后，科学理论体系的缺乏
九十年代，我国相继颁布了《物业管理条列》、《城市新建住宅小区管理办法》等法律法规，但这远远落后我国物业管理发展的实践，对于期间所出现的新问题，没有相对应的法律条文，适用不了物业管理各主体间所出现的各种问题。同样，随着时代的进步，社会的发展，现有的法律法规难以满足时代的要求，对物业管理行业的发展无疑起着阻碍作用。此外，我国的物业管理法律法规的制定缺乏协调性、配套性，未形成完备科学的法律体系和成熟的法律框架。
2、管理人才奇缺，员工素质良莠不齐
较晚起步的物业管理行业面临缺乏专业管理人才和员工素质较低的问题。就业容量大是我国物业管理行业的特点，属于劳动密集型产业。但大容量的就业优势未能吸引高素质人才，对从业者的技能培训也不够，这将会导致工作效率的低下和从业者难以适应物业管理行业新发展等问题。
3、业主对物业管理相关知识了解太少
相比一些发达国家的物业管理，我国的物业管理发展面临着经济状况不良，业务管理覆盖率低，业主缺乏对物业管理相关知识的了解，对物业管理费用表达出明显的抵触情绪，且缺乏对物业管理人员的尊重，甚至辱骂动手。这些都不利于我国物业管理行业的可持续发展。
4、难以获利，企业经营困难。
物业管理企业提供服务类型少、质量不高是导致物业管理企业难以获取利润，经营困难的重要因素之一。我国物业管理行业的发展起步晚，一些企业对物业管理的认识还停留在最初的阶段，思考范围窄小，缺乏创新精神，收入途径单一，难以增加新的服务类型，且服务质量有待提高。再者，业主对对物业管理行业的不了解，心存敌意，拒绝缴费，造成企业收费难，加剧了企业的经营困难。企业急功近利，没有长足的发展计划，工作效率低下，学习能力欠缺，竞争意识不强，难以散发思维模式，缺乏完善的管理体系，对物业管理的可持续发展没有长远利益思考，使得物业管理行业甚至整个企业都停滞不前。
三、实现物业管理可持续发展的路径
1、建设竞争机制，创造物业管理行业提供公平的竞争氛围
作为市场经济产物的物业管理，它的发展离不开市场竞争。不断竞争才能不断提高提高管理的质量与水准，是整个行业保持生机与活力的源泉。建设竞争机制，本位主义与保守主义必须破除，为机制的建设创造条件，拿出符合条件的业务项目，形成公开公正公平的竞争环境。向获得成功经验的企业学习，自我探索，勇于实践，大胆创新。有关部门要加强行业规则的制定，实现规范化、有序化的物业管理，走上物业管理的竞争规范化道路，做到物业管理的可持续发展。
2、提高人员素质，创造独特的企业文化
在注重培养专业的管理人才和科技人才的同时，也要加大力度培养具有革新精神，具有创造力的企业家。建立和完备就业框架，提高员工待遇，鼓励员工学习新的技术，增设奖励机制，增强专业领域关键岗位的竞争力。创优良好的工作环境，形成以人为本的管理观念。造就一支专业本领过硬的骨干队伍，造就复合型人才。形成具有一定特色的企业文化，具有自己的管理方式，经营理念，规则条列和思维方式，最重要的是要有创新精神，以不断提高服务质量为要求。在这种特殊的文化环境中提升个人情操。
3、创造宽松的经营环境，改进物业管理环境
我国物业管理环境中的种种问题，如法律制度的建设滞后、建管之间的衔接不畅通、低程度的物业管理市场等不足之处阻碍了物业管理的发展。为了创造一个宽松的经营环境，改进物业管理的宏观环境和微观环境，加快立法步伐，大力加强政府的扶持力度，同时也营造了一个良好的政策环境，保证了物业管理健康稳定的可持续发展。为了改进物业管理的宏观环境，业管理条例和相关管理规章制度必须严肃认真的执行。物业管理企业宽松的经营环境创造则依赖于社会宣传的强化，密切相关联的社会监督和教育。关于物业管理微观经营环境的改进，则离不开物业管理企业要加强自律，积极、努力争取业主的理解与支持，获得媒体与开发商的善待和认可。同样，政府的监督与行业服务也必不可少。
4.以业养业，实行多元化经营方式
对于自身的优势与资源，公司企业应该充分利用，努力打破常规思维模式，更新管理念，以业养业，实行多元化的经营方式，实现物业管理的可持续发展。增加经营渠道，破除保守老旧的管理思想，在完善物业服务的基础上，进一步挖掘企业的潜力，如财力、人力、信息灵通等方面的，最好能扩展经营范围。苦练扎实基本功，内部建设必须抓牢、抓实，通过一定的改革，提高工作效率，优化产业结构，精简管理部门，避免不必要的财政支出，加大人才培养力度，坚持科学有效的管理方法。收费合理，充分考虑业主的需求，維护好业主的利益。经营行为要严格遵守法定程序与规章制度，通过依法经营谋取利益，从根本上解决业主与管理方的矛盾，兼并社会效益与经济效益，设定合理的发展目标，切忌急功近利。
5、提供一流的管理和服务
物业管理企业为使用人和产权人提供一流的管理和服务对自身的可持续发展具有重要的推动作用。物业管理企业管理和服务质量的提高有赖于做到以下几点内容：
5.1 能够按照国家制定的相关法律和规章制度履行自身的行为，能够依法经营、管理以及服务。
5.2 在为使用人和产权人提供物业服务时，需要严格依照《物业管理委托合同》上规定的相关内容来执行，如管理服务标准、管理服务事项以及管理服务质量等内容。
5.3 在收取管理服务费用时需要将严格按照国家政府的相关规定内容，也要根据合同上面规定的相关内容，还需将收费标准公开，能够在使用人、产权人以及管委会三者的监督下切好做好物业管理费用的收取工作。
5.4 物业管理企业要确保二十四小时有值班的工作人员，能够在产权人和使用人提出了质疑、求助、投诉以及报修等方面的问题时，物业管理企业要使问题得到及时有效的解决。
5.5 提高公用设施设备维修基金的使用效率，并能够做到合理利用的作用，为设备设施的正常运转提供可靠的保障。
6、实行诚信建设，加强行业自律
要实现业务管理的可持续发展，自律机制必不可少，诚信表现为行业的自律性，要成为行业的整体特征。走上健康发展的道路，除了提高自身服务质量外，要健全信用制度、塑造企业的诚信形象，从多个方面实行自律机制。
结束语
总而言之，物业管理的可持续发展有利于人民群众生活的改善，城市管理水准的提高，加快城镇化进程，提高城市质量，美化小区环境，给人们一个舒适的生活工作环境。因此我们就必须要认清形势，团结起来，为实现困境中的坚守，为推动行业的发展和进步，为共同开创物业管理可持续发展的新局面而作出更大的努力。
参考文献：
[1]陈之平.物业管理行业的四个发展方向[J].城市开发.2009(13)．
[2]郭俊.我国物业管理可持续发展的困境与出路[J].产业与科技坛.2009(08).
关键词：物业管理；可持续发展；作用；困境；路径
中图分类号：C93文献标识码： A
引言
物业管理在我国仍属一个新兴行业，还面临许多的矛盾和制约因素。然而，物业管理却是和广大居民的日常工作和生活最贴近的相对独立的行业。21世纪的物业将是人与自然协调发展、各种文化和谐相处的场地，当今的物业管理要不断协调人、物业和环境之间的关系，探索改善和提升人类的居住环境的新途径，为共建美好家园而共同努力。党中央提出的科学发展观的内涵极为丰富，核心是坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展。以人为本，树立科学发展观，推动物业管理的可持续发展。物业管理企业面临着发展的挑战，如何抓住机遇，应对挑战，加快发展，是物业管理企业亟待破解的新课题。对此，树立科学的发展观，坚持用科学的发展观为指导，是物业管理企业实现可持续发展的必由之路。
一物业管理在城市可持续发展中的作用
随着城市经济改革步伐的不断加快，物业管理在我国第三产业发展过程中占据有十分重要的地位，主要表现在以下两个方面。
1、物理管理在构建和谐社会和维护社会稳定方面发挥着极其重要的作用
物业管理不仅在物业公司的业务管理中发挥着重要的作用，其还需要承担相应的社会责任。在社会公共事业和公共秩序管理方面，物业服务行业发挥着重要的作用。在2007年的一项关于物业管理行业的生存发展状况调查资料显示，在公安部门处理的50000多起治安案件中，有差不多4800家物业服务行业在案件的处理中起到了一定的推动作用。另外，在物业服务企业的协助下共处理312l4件突发案件，参与抢险救灾的大约有70000人。在发生紧急情况期间，物业服务企业能够在有效的时间范围内组织人员疏散，维护正常的疏散秩序，并且及时地抢修公共设施和设备，为业主开始正常的日常生活提供可靠的保障。物业管理对构件和谐社会、维护社会稳定、推动小区文明建设起到一个不可忽视的重要作用。
2、物业管理在提高资源利用率，改善生态环境以及促进物质文明建设和精神文明建设方面发挥着极其重要的作用
物业服务企业能够通过基础性的服务工作，如绿化管理工作、环境卫生管理等方面的工作实现维护环境的目的。此外，物业公司还可以结合自身拥有的各种优势，积极地组织和开展保护环境卫生和指导保护环境的工作，使业主在活动中能够逐渐提高自身的环保意识，自觉地为环境保护事业做出力所能肢的事情。物业服行业还可以通过物业管理提高人们的公德意识及净化人们的心灵，还能提高人们的文化素质和修养，使人们养成良好的生活习惯及科学文明的生活方式，以实现提高资源利用率、保护生态环境的目的，为我国物质文明建设和精神文明的建设提供可靠的保障。
二、现阶段物业管理可持续发展所遭遇的困境
1、相关法律制定落后，科学理论体系的缺乏
九十年代，我国相继颁布了《物业管理条列》、《城市新建住宅小区管理办法》等法律法规，但这远远落后我国物业管理发展的实践，对于期间所出现的新问题，没有相对应的法律条文，适用不了物业管理各主体间所出现的各种问题。同样，随着时代的进步，社会的发展，现有的法律法规难以满足时代的要求，对物业管理行业的发展无疑起着阻碍作用。此外，我国的物业管理法律法规的制定缺乏协调性、配套性，未形成完备科学的法律体系和成熟的法律框架。
2、管理人才奇缺，员工素质良莠不齐
较晚起步的物业管理行业面临缺乏专业管理人才和员工素质较低的问题。就业容量大是我国物业管理行业的特点，属于劳动密集型产业。但大容量的就业优势未能吸引高素质人才，对从业者的技能培训也不够，这将会导致工作效率的低下和从业者难以适应物业管理行业新发展等问题。
3、业主对物业管理相关知识了解太少
相比一些发达国家的物业管理，我国的物业管理发展面临着经济状况不良，业务管理覆盖率低，业主缺乏对物业管理相关知识的了解，对物业管理费用表达出明显的抵触情绪，且缺乏对物业管理人员的尊重，甚至辱骂动手。这些都不利于我国物业管理行业的可持续发展。
4、难以获利，企业经营困难。
物业管理企业提供服务类型少、质量不高是导致物业管理企业难以获取利润，经营困难的重要因素之一。我国物业管理行业的发展起步晚，一些企业对物业管理的认识还停留在最初的阶段，思考范围窄小，缺乏创新精神，收入途径单一，难以增加新的服务类型，且服务质量有待提高。再者，业主对对物业管理行业的不了解，心存敌意，拒绝缴费，造成企业收费难，加剧了企业的经营困难。企业急功近利，没有长足的发展计划，工作效率低下，学习能力欠缺，竞争意识不强，难以散发思维模式，缺乏完善的管理体系，对物业管理的可持续发展没有长远利益思考，使得物业管理行业甚至整个企业都停滞不前。
三、实现物业管理可持续发展的路径
1、建设竞争机制，创造物业管理行业提供公平的竞争氛围
作为市场经济产物的物业管理，它的发展离不开市场竞争。不断竞争才能不断提高提高管理的质量与水准，是整个行业保持生机与活力的源泉。建设竞争机制，本位主义与保守主义必须破除，为机制的建设创造条件，拿出符合条件的业务项目，形成公开公正公平的竞争环境。向获得成功经验的企业学习，自我探索，勇于实践，大胆创新。有关部门要加强行业规则的制定，实现规范化、有序化的物业管理，走上物业管理的竞争规范化道路，做到物业管理的可持续发展。
2、提高人员素质，创造独特的企业文化
在注重培养专业的管理人才和科技人才的同时，也要加大力度培养具有革新精神，具有创造力的企业家。建立和完备就业框架，提高员工待遇，鼓励员工学习新的技术，增设奖励机制，增强专业领域关键岗位的竞争力。创优良好的工作环境，形成以人为本的管理观念。造就一支专业本领过硬的骨干队伍，造就复合型人才。形成具有一定特色的企业文化，具有自己的管理方式，经营理念，规则条列和思维方式，最重要的是要有创新精神，以不断提高服务质量为要求。在这种特殊的文化环境中提升个人情操。
3、创造宽松的经营环境，改进物业管理环境
我国物业管理环境中的种种问题，如法律制度的建设滞后、建管之间的衔接不畅通、低程度的物业管理市场等不足之处阻碍了物业管理的发展。为了创造一个宽松的经营环境，改进物业管理的宏观环境和微观环境，加快立法步伐，大力加强政府的扶持力度，同时也营造了一个良好的政策环境，保证了物业管理健康稳定的可持续发展。为了改进物业管理的宏观环境，业管理条例和相关管理规章制度必须严肃认真的执行。物业管理企业宽松的经营环境创造则依赖于社会宣传的强化，密切相关联的社会监督和教育。关于物业管理微观经营环境的改进，则离不开物业管理企业要加强自律，积极、努力争取业主的理解与支持，获得媒体与开发商的善待和认可。同样，政府的监督与行业服务也必不可少。
4.以业养业，实行多元化经营方式
对于自身的优势与资源，公司企业应该充分利用，努力打破常规思维模式，更新管理念，以业养业，实行多元化的经营方式，实现物业管理的可持续发展。增加经营渠道，破除保守老旧的管理思想，在完善物业服务的基础上，进一步挖掘企业的潜力，如财力、人力、信息灵通等方面的，最好能扩展经营范围。苦练扎实基本功，内部建设必须抓牢、抓实，通过一定的改革，提高工作效率，优化产业结构，精简管理部门，避免不必要的财政支出，加大人才培养力度，坚持科学有效的管理方法。收费合理，充分考虑业主的需求，維护好业主的利益。经营行为要严格遵守法定程序与规章制度，通过依法经营谋取利益，从根本上解决业主与管理方的矛盾，兼并社会效益与经济效益，设定合理的发展目标，切忌急功近利。
5、提供一流的管理和服务
物业管理企业为使用人和产权人提供一流的管理和服务对自身的可持续发展具有重要的推动作用。物业管理企业管理和服务质量的提高有赖于做到以下几点内容：
5.1 能够按照国家制定的相关法律和规章制度履行自身的行为，能够依法经营、管理以及服务。
5.2 在为使用人和产权人提供物业服务时，需要严格依照《物业管理委托合同》上规定的相关内容来执行，如管理服务标准、管理服务事项以及管理服务质量等内容。
5.3 在收取管理服务费用时需要将严格按照国家政府的相关规定内容，也要根据合同上面规定的相关内容，还需将收费标准公开，能够在使用人、产权人以及管委会三者的监督下切好做好物业管理费用的收取工作。
5.4 物业管理企业要确保二十四小时有值班的工作人员，能够在产权人和使用人提出了质疑、求助、投诉以及报修等方面的问题时，物业管理企业要使问题得到及时有效的解决。
5.5 提高公用设施设备维修基金的使用效率，并能够做到合理利用的作用，为设备设施的正常运转提供可靠的保障。
6、实行诚信建设，加强行业自律
要实现业务管理的可持续发展，自律机制必不可少，诚信表现为行业的自律性，要成为行业的整体特征。走上健康发展的道路，除了提高自身服务质量外，要健全信用制度、塑造企业的诚信形象，从多个方面实行自律机制。
结束语
总而言之，物业管理的可持续发展有利于人民群众生活的改善，城市管理水准的提高，加快城镇化进程，提高城市质量，美化小区环境，给人们一个舒适的生活工作环境。因此我们就必须要认清形势，团结起来，为实现困境中的坚守，为推动行业的发展和进步，为共同开创物业管理可持续发展的新局面而作出更大的努力。
参考文献：
[1]陈之平.物业管理行业的四个发展方向[J].城市开发.2009(13)．
[2]郭俊.我国物业管理可持续发展的困境与出路[J].产业与科技坛.2009(08).