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【摘要】为贯彻落实中央和省、市“去库存”决策部署，施甸县委、县政府高度重视，探索实践购房激励措施、以棚改助力房产去库存、鼓励支持农民工和农户进城购房，努力化解房地产库存，促进房地产业持续健康发展。
【关键词】边远县区 房地产 去库存 路径
施甸县位于云南省西部边陲，总面积2009平方公里。总人口34.44万人。辖5个镇、8个乡（其中含2个民族乡）。全县经济以农业为主，总耕地面积30万亩，人均占有耕地0.98亩。2015年施甸县GDP为50.17亿元，其中，一、二、三产业分别为15.12亿元、14.29亿元、20.16亿元。财政收入6.02亿元。施甸县城镇建成区面积为17.5平方公里，县城7.5平方公里，城镇化率33%。据统计数据显示，截至2015年底，施甸县待售商品住房1，899套，面积21.96平方米。2016年4月末，出售商品房315套，面积5.59万平方米，销售量达78套/月，是上年同期的4.86倍，销售额达2.49亿元，去库存效果明显。
一、房地产市场主要特点
（一）住房供应体系日趋完善
随着住房制度改革的不断深化，施甸县住房建设形成了以商品房为主，保障性住房、农村危房改造和抗震安居工程为辅的“三位一体”住房供应体系，建成商品房1，498套、保障性住房3，404套、农村危房改造和抗震安居工程18，350套，基本解决了不同层次家庭的住房问题，居住条件得到了很大的改善。
（二）房地产投资持续高速增长
目前，施甸县共有房地产商12个，其中，县城10个，仁和镇2个，完成房地产开发投资18.34亿元，同比增长131.80%。2015年末，施甸县房屋施工面积56.48万平方米，2016年竣工1，498套，面积21.96万平方米，待售面积21.27万平方米（含新增和已售部分）。
（三）住房刚性需求呈增加趋势
实施《施甸县城市总体规划（2010～2030）》，城市建设全面扩容提质，以就业为导向聚集人口，大量搬迁农民、进城务工人员、外来就职人员增加，就业、入学、结婚等住房的刚性需求激增，也促使施甸县房地产业快速发展。目前，城镇常住人口有7.48万人，县城人口突破5万人，新增城镇就业1.1万人。
（四）房地产去库存呈现短期效应
扶贫搬迁实施带来的政策红利，旧城棚户区改造带来的“购房潮”，在一定程度上缓解房地产库存压力，呈现立竿见影的效果。
二、去库存路径的探索和实践
施甸县采取实施财政补贴、改善金融服务、降低购房成本、落实子女教育同城待遇等措施，出台了鼓励农村转移人口住房消费政策，促进农民进城购房。“让孩子得到更好的教育，让父母享享城里的福，成为农民在城里安家的源动力！”。
（一）多措并举，出台购房激励措施
一是用活公积金政策。2015年以来，住房公积金中心4次出台购房刺激政策，扩大住房公积金使用范围，两次降低住房公积金个人住房贷款首付比例，首套房申请住房公积金贷款最低首付款比例降为20%。截至2016年4月末，施甸县各金融机构个人住房按揭贷款3，559.80万元，同比增长38.32%，消化商品房60套。发放住房公积金贷款4，146万元，同比增长191.89%，支持87户居民购买房屋。二是落实税费减免政策。2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房或改善性住房，根据面积减征相应的契税税率。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。三是搭建政企交流平台，明确政策导向。县委政府召集全县12家房地产公司召开专项会议，认真听取地产企业的诉求，要求地产企业承担社会责任，关爱弱势群体，不哄抬房产价格，支持扶贫攻坚事业。
（二）棚改助力，加速房产去库存进度
积极落实中央棚户区改造政策，获得国开行2亿元贷款支持。加大货币化安置力度，实行以购代建，盘活存量商品房。收储中小套存商品房作为保障性住房，破解临时过渡周转难题，助力棚户区改造，满足棚户区改造多元化安置需求。施甸县棚改项目涉及3个改造点，拆迁总户数568户（其中：货币安置379户，实物安置189户）。目前，完成拆迁153户，拆除面积18，482.13平方米，其中，货币安置完成91户，兑付货币补偿资金6，583.78万元。棚改户在城区购买普通商品住房62套，购房转化率达40.52%，占城区2016年度商品住房总销售面积的15.81%左右。
（三）易地搬迁，积极落实去库存措施
一是开设通道，提高效率。成立县易地扶贫搬迁领导小组，下设指挥部和办公室，开通易地搬迁绿色通道，优化审批流程，加快审批效率，为搬迁户提供政策解释、信贷咨询等服务。二是实施移民搬迁优惠政策。探索建立完善农民宅基地抵押登记制度，研究制定农民宅基地上的房屋在一定范围内交易等政策，吸引农民进城购房。在城镇购买商品住房或者二手房的，保留进城落户农民“三个不变”，即在其原户籍地土地承包经营权不变，宅基地使用权不变，原有集体财产权益不变。分类制定补助政策标准，对到搬至县城建档立卡户补助10万元/户，非建档立卡户补助8万元/户。有贷款意愿的搬迁农户可向项目公司申请6万元、3年内农户承担年利率2%的住房转贷资金。三是制定《关于将符合条件的商品房作为拆迁安置房的指导性意见》（施办发〔2015〕32号），并与保山市宏晟房地产开发有限公司签订了《施甸县县城拆迁改造安置房回购合作协议》，经协商，将其开发建设的“富甸铭城”142幢连体别墅（建筑面积36，849.66m2）和7套套间房（建筑面积835.45m2），用于县城建设拆迁安置户的安置。人均住宅面积不足40㎡的安置户，可以按照连体别墅3，000元/m2、套间房2，500元/m2的价格购买安置房。四是拓宽搬迁户融资渠道，降低融资成本。为缓解搬迁户缴付安置房自筹资金压力，施甸各金融机构陆续推出“住房建设转贷资金”、“危改贷”、“扶贫贴息贷”和“安家贷”四类特色金融产品，截至2016年4月末累计发放3，843.20万元，部分产品由政府贴息，既提高了搬迁户贷款的可获得性，也降低了搬迁户的融资成本。五是实施旅游地产捆绑营销。例如，个别楼盘融入“契丹古镇”、“温泉小镇”文化以吸引购房者{1}，实现出租与居住融合，解决举债购房问题，促进房产销售。 三、现实困难与症结
在综合政策措施的驱动和刺激下，虽然施甸县房地产去库存取得一定成效，但也显露出诸多问题。
（一）供给与需求难以匹配
一是供大于求，房地产市场饱和甚至过剩与有效需求不足产生矛盾。施甸属于国家级连片特困县，城区小，人口少，居民收入水平低。在相对较小的市场内有12家地产商在竞争，“僧多粥少”，市场饱和度高。二是在保障房建设中“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”，导致保障房供给与百姓的需求不匹配。此外，移民搬迁和棚户区改造过程中，安置房选址离城镇中心较远，基础设施不完善，生活成本较高等情况较为普遍，特别是安置房建设周期和安置协议兑现周期长，导致有些群众抱怨、上访，甚至阻挠棚户区改造。政府投入了大量的人力、财力和物力，却在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如预期的那样买账。
（二）现有的政策框架限制了去库存进程
一是现有政策对保障房的户型和单套面积等方面都有明确限定，与居民实际需求相差甚远{2}。二是受新增项目用地的耕地占补平衡指标限制，保障房建设存在用地难的问题。
（三）搬迁后生活的不确定性使搬迁户积极性不高
据调查，搬迁户进入安置点重新买房，虽可享受政府补贴和无息贷款（最高金额6万元，期限3年），但自身仍需负担几万元的贷款本金，农户离开农田之后，难以保证有稳定可观的收入，而所有日常开支都要以现金支付，资金流一旦断流，将陷入难以果腹的境地，未来生活、收入等各方面的不确定性和潜在风险使许多贫困户对于搬迁一事心存疑虑，这使得相关政策效果大打折扣。有关数据显示，截至5月15日，有意向搬入扶贫安置点并交纳定金的贫困户为243户，仅占总搬迁责任户的3.67%，说明很多贫困户还有等待观望的心理。
四、启示
对照美国和日本房地产去产能过剩的历史，价格下跌与消费需求形成负反馈效应，加之，由于房地产企业大多是高负债经营，在去产能、去杠杆过程中，其负债率必然对企业经营业绩产生压力，导致债务违约、失业率上升、行业风险向金融机构传导。当前，中国经济政策处于结构性调整阶段，中央政府提出供给侧结构性改革，去库存作为重要实施目标之一。从需求看，对房地产需求不足的县区，需要相应去库存政策措施刺激消费需求。从供给看，应保持房地产开发投资下降，避免新增供给量给去库存增加压力。从政府层面讲，应正确理解供给侧结构性改革目的意义和“三去一降一补”措施，稳定房地产价格，解决供给与需求矛盾，理性制定和实施政策措施，摒弃急于求成、急功近利思想，注重房地产的预期和供给管理，推进房地产市场健康持续发展。从开发商层面讲，无论采取何种营销举措，无一不是为扩大销售铺路的“应急之举”，生命力极为有限。因此，房地产商应立足市场，着眼于长远发展的思量，提升销售服务质量，提高工程质量和效率，增强软硬件实力，履行社会责任，开发市场所需质量好、服务好的“放心房”、“良心房”。
五、政策建议
（一）做好房地产预期和供给管理
一是放宽保障性住房政策限制。对保障性住房的户型和单套面积等方面需要在政策层面进行符合实际的放宽调整，实现与居民实际需求相匹配。二是加大政府购买服务力度。处于市场最前沿的商品房，在户型、面积、选址、配套等方面更适合百姓需求。通过政府购买服务，回购商品房作为保障房，打通市场库存与棚户区改造、移民搬迁安置的通道，既能更好地满足住房保障需求，又能有效地消化房地产库存。
（二）构建适应城市的整体发展和服务需求功能
一是政府应积极推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，实现产业和城市融合，不能一味地建成一座座“空城”、“鬼城”，有了产业才会吸引人来，城里才能兴旺。二是从提高住房供给有效性的角度出发，把货币化安置和回购商品房结合起来，进一步探索保障房供给的新路径。三是农民进城购房是市场化的主动行为，是农民根据自己生产生活需求所做的主动选择，其首要考虑的是收入水平、生活质量等现实问题。指望农民一下子都进城不现实，政府不可操之过急，而是引导和提供服务，要避免在实际操作中越位，在政策制定执行过程中变成对房地产的大规模刺激。四是去库存也是结构调整，要把低端落后的淘汰掉，从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。
（三）解决城市化进程中政府举债困惑
金融应加大县区城镇化进程支持力度。保险机构应创新开发针对性强的保障保险产品和衍生产品，弥补政府政策性保障空白，解除入住居民教育医疗等后顾之忧。银行业金融机构重点支持棚户区改造、移民搬迁及城市化进程中相关基础设施建设。帮助政府解决购买服务回购资金以及货币化安置资金，解决棚户区改造“钱从哪里来”的问题，减轻地方政府举债负担，提高政府积极性。
注释
{1}据考证，施甸现有大量契丹族后裔，他们自称“本人”。“本人”是蒙古灭辽之后，随蒙古军队西征的契丹族官兵的后裔。他们至今仍保留着契丹族的诸多风俗习惯，坟墓上仍然使用契丹小字，宗祠的牌匾上篆刻着“耶律”字样。
{2}例如，摆榔乡某贫困户家中共5口人，仅有一位男性劳动力，文化程度为文盲，在原有居住地尚有能力饲养牲畜，耕种土地，聊以养家糊口；若迁入县城，基本不具备务工能力，收入降为0。且5口人中还有一位为儿童，尚不具备挣钱能力。以这户人家的收入能力，即便领取了10万元政府补贴以及6万元贴息贷款后，也只能购买60平米左右的小户型（假设为2，500元/平米），而这样的户型很难满足5口之家居住需要。
【关键词】边远县区 房地产 去库存 路径
施甸县位于云南省西部边陲，总面积2009平方公里。总人口34.44万人。辖5个镇、8个乡（其中含2个民族乡）。全县经济以农业为主，总耕地面积30万亩，人均占有耕地0.98亩。2015年施甸县GDP为50.17亿元，其中，一、二、三产业分别为15.12亿元、14.29亿元、20.16亿元。财政收入6.02亿元。施甸县城镇建成区面积为17.5平方公里，县城7.5平方公里，城镇化率33%。据统计数据显示，截至2015年底，施甸县待售商品住房1，899套，面积21.96平方米。2016年4月末，出售商品房315套，面积5.59万平方米，销售量达78套/月，是上年同期的4.86倍，销售额达2.49亿元，去库存效果明显。
一、房地产市场主要特点
（一）住房供应体系日趋完善
随着住房制度改革的不断深化，施甸县住房建设形成了以商品房为主，保障性住房、农村危房改造和抗震安居工程为辅的“三位一体”住房供应体系，建成商品房1，498套、保障性住房3，404套、农村危房改造和抗震安居工程18，350套，基本解决了不同层次家庭的住房问题，居住条件得到了很大的改善。
（二）房地产投资持续高速增长
目前，施甸县共有房地产商12个，其中，县城10个，仁和镇2个，完成房地产开发投资18.34亿元，同比增长131.80%。2015年末，施甸县房屋施工面积56.48万平方米，2016年竣工1，498套，面积21.96万平方米，待售面积21.27万平方米（含新增和已售部分）。
（三）住房刚性需求呈增加趋势
实施《施甸县城市总体规划（2010～2030）》，城市建设全面扩容提质，以就业为导向聚集人口，大量搬迁农民、进城务工人员、外来就职人员增加，就业、入学、结婚等住房的刚性需求激增，也促使施甸县房地产业快速发展。目前，城镇常住人口有7.48万人，县城人口突破5万人，新增城镇就业1.1万人。
（四）房地产去库存呈现短期效应
扶贫搬迁实施带来的政策红利，旧城棚户区改造带来的“购房潮”，在一定程度上缓解房地产库存压力，呈现立竿见影的效果。
二、去库存路径的探索和实践
施甸县采取实施财政补贴、改善金融服务、降低购房成本、落实子女教育同城待遇等措施，出台了鼓励农村转移人口住房消费政策，促进农民进城购房。“让孩子得到更好的教育，让父母享享城里的福，成为农民在城里安家的源动力！”。
（一）多措并举，出台购房激励措施
一是用活公积金政策。2015年以来，住房公积金中心4次出台购房刺激政策，扩大住房公积金使用范围，两次降低住房公积金个人住房贷款首付比例，首套房申请住房公积金贷款最低首付款比例降为20%。截至2016年4月末，施甸县各金融机构个人住房按揭贷款3，559.80万元，同比增长38.32%，消化商品房60套。发放住房公积金贷款4，146万元，同比增长191.89%，支持87户居民购买房屋。二是落实税费减免政策。2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房或改善性住房，根据面积减征相应的契税税率。个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。三是搭建政企交流平台，明确政策导向。县委政府召集全县12家房地产公司召开专项会议，认真听取地产企业的诉求，要求地产企业承担社会责任，关爱弱势群体，不哄抬房产价格，支持扶贫攻坚事业。
（二）棚改助力，加速房产去库存进度
积极落实中央棚户区改造政策，获得国开行2亿元贷款支持。加大货币化安置力度，实行以购代建，盘活存量商品房。收储中小套存商品房作为保障性住房，破解临时过渡周转难题，助力棚户区改造，满足棚户区改造多元化安置需求。施甸县棚改项目涉及3个改造点，拆迁总户数568户（其中：货币安置379户，实物安置189户）。目前，完成拆迁153户，拆除面积18，482.13平方米，其中，货币安置完成91户，兑付货币补偿资金6，583.78万元。棚改户在城区购买普通商品住房62套，购房转化率达40.52%，占城区2016年度商品住房总销售面积的15.81%左右。
（三）易地搬迁，积极落实去库存措施
一是开设通道，提高效率。成立县易地扶贫搬迁领导小组，下设指挥部和办公室，开通易地搬迁绿色通道，优化审批流程，加快审批效率，为搬迁户提供政策解释、信贷咨询等服务。二是实施移民搬迁优惠政策。探索建立完善农民宅基地抵押登记制度，研究制定农民宅基地上的房屋在一定范围内交易等政策，吸引农民进城购房。在城镇购买商品住房或者二手房的，保留进城落户农民“三个不变”，即在其原户籍地土地承包经营权不变，宅基地使用权不变，原有集体财产权益不变。分类制定补助政策标准，对到搬至县城建档立卡户补助10万元/户，非建档立卡户补助8万元/户。有贷款意愿的搬迁农户可向项目公司申请6万元、3年内农户承担年利率2%的住房转贷资金。三是制定《关于将符合条件的商品房作为拆迁安置房的指导性意见》（施办发〔2015〕32号），并与保山市宏晟房地产开发有限公司签订了《施甸县县城拆迁改造安置房回购合作协议》，经协商，将其开发建设的“富甸铭城”142幢连体别墅（建筑面积36，849.66m2）和7套套间房（建筑面积835.45m2），用于县城建设拆迁安置户的安置。人均住宅面积不足40㎡的安置户，可以按照连体别墅3，000元/m2、套间房2，500元/m2的价格购买安置房。四是拓宽搬迁户融资渠道，降低融资成本。为缓解搬迁户缴付安置房自筹资金压力，施甸各金融机构陆续推出“住房建设转贷资金”、“危改贷”、“扶贫贴息贷”和“安家贷”四类特色金融产品，截至2016年4月末累计发放3，843.20万元，部分产品由政府贴息，既提高了搬迁户贷款的可获得性，也降低了搬迁户的融资成本。五是实施旅游地产捆绑营销。例如，个别楼盘融入“契丹古镇”、“温泉小镇”文化以吸引购房者{1}，实现出租与居住融合，解决举债购房问题，促进房产销售。 三、现实困难与症结
在综合政策措施的驱动和刺激下，虽然施甸县房地产去库存取得一定成效，但也显露出诸多问题。
（一）供给与需求难以匹配
一是供大于求，房地产市场饱和甚至过剩与有效需求不足产生矛盾。施甸属于国家级连片特困县，城区小，人口少，居民收入水平低。在相对较小的市场内有12家地产商在竞争，“僧多粥少”，市场饱和度高。二是在保障房建设中“重建设轻规划、重数量轻质量、重完工轻分配、重建房轻产业配套”，导致保障房供给与百姓的需求不匹配。此外，移民搬迁和棚户区改造过程中，安置房选址离城镇中心较远，基础设施不完善，生活成本较高等情况较为普遍，特别是安置房建设周期和安置协议兑现周期长，导致有些群众抱怨、上访，甚至阻挠棚户区改造。政府投入了大量的人力、财力和物力，却在“最后一公里”陷入了困境——老百姓不如预期的那样买账。
（二）现有的政策框架限制了去库存进程
一是现有政策对保障房的户型和单套面积等方面都有明确限定，与居民实际需求相差甚远{2}。二是受新增项目用地的耕地占补平衡指标限制，保障房建设存在用地难的问题。
（三）搬迁后生活的不确定性使搬迁户积极性不高
据调查，搬迁户进入安置点重新买房，虽可享受政府补贴和无息贷款（最高金额6万元，期限3年），但自身仍需负担几万元的贷款本金，农户离开农田之后，难以保证有稳定可观的收入，而所有日常开支都要以现金支付，资金流一旦断流，将陷入难以果腹的境地，未来生活、收入等各方面的不确定性和潜在风险使许多贫困户对于搬迁一事心存疑虑，这使得相关政策效果大打折扣。有关数据显示，截至5月15日，有意向搬入扶贫安置点并交纳定金的贫困户为243户，仅占总搬迁责任户的3.67%，说明很多贫困户还有等待观望的心理。
四、启示
对照美国和日本房地产去产能过剩的历史，价格下跌与消费需求形成负反馈效应，加之，由于房地产企业大多是高负债经营，在去产能、去杠杆过程中，其负债率必然对企业经营业绩产生压力，导致债务违约、失业率上升、行业风险向金融机构传导。当前，中国经济政策处于结构性调整阶段，中央政府提出供给侧结构性改革，去库存作为重要实施目标之一。从需求看，对房地产需求不足的县区，需要相应去库存政策措施刺激消费需求。从供给看，应保持房地产开发投资下降，避免新增供给量给去库存增加压力。从政府层面讲，应正确理解供给侧结构性改革目的意义和“三去一降一补”措施，稳定房地产价格，解决供给与需求矛盾，理性制定和实施政策措施，摒弃急于求成、急功近利思想，注重房地产的预期和供给管理，推进房地产市场健康持续发展。从开发商层面讲，无论采取何种营销举措，无一不是为扩大销售铺路的“应急之举”，生命力极为有限。因此，房地产商应立足市场，着眼于长远发展的思量，提升销售服务质量，提高工程质量和效率，增强软硬件实力，履行社会责任，开发市场所需质量好、服务好的“放心房”、“良心房”。
五、政策建议
（一）做好房地产预期和供给管理
一是放宽保障性住房政策限制。对保障性住房的户型和单套面积等方面需要在政策层面进行符合实际的放宽调整，实现与居民实际需求相匹配。二是加大政府购买服务力度。处于市场最前沿的商品房，在户型、面积、选址、配套等方面更适合百姓需求。通过政府购买服务，回购商品房作为保障房，打通市场库存与棚户区改造、移民搬迁安置的通道，既能更好地满足住房保障需求，又能有效地消化房地产库存。
（二）构建适应城市的整体发展和服务需求功能
一是政府应积极推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，实现产业和城市融合，不能一味地建成一座座“空城”、“鬼城”，有了产业才会吸引人来，城里才能兴旺。二是从提高住房供给有效性的角度出发，把货币化安置和回购商品房结合起来，进一步探索保障房供给的新路径。三是农民进城购房是市场化的主动行为，是农民根据自己生产生活需求所做的主动选择，其首要考虑的是收入水平、生活质量等现实问题。指望农民一下子都进城不现实，政府不可操之过急，而是引导和提供服务，要避免在实际操作中越位，在政策制定执行过程中变成对房地产的大规模刺激。四是去库存也是结构调整，要把低端落后的淘汰掉，从供给端刺激新需求、新市场，用高品质、高附加值、差异化的产品满足改善型客户不断升级的置业需求。
（三）解决城市化进程中政府举债困惑
金融应加大县区城镇化进程支持力度。保险机构应创新开发针对性强的保障保险产品和衍生产品，弥补政府政策性保障空白，解除入住居民教育医疗等后顾之忧。银行业金融机构重点支持棚户区改造、移民搬迁及城市化进程中相关基础设施建设。帮助政府解决购买服务回购资金以及货币化安置资金，解决棚户区改造“钱从哪里来”的问题，减轻地方政府举债负担，提高政府积极性。
注释
{1}据考证，施甸现有大量契丹族后裔，他们自称“本人”。“本人”是蒙古灭辽之后，随蒙古军队西征的契丹族官兵的后裔。他们至今仍保留着契丹族的诸多风俗习惯，坟墓上仍然使用契丹小字，宗祠的牌匾上篆刻着“耶律”字样。
{2}例如，摆榔乡某贫困户家中共5口人，仅有一位男性劳动力，文化程度为文盲，在原有居住地尚有能力饲养牲畜，耕种土地，聊以养家糊口；若迁入县城，基本不具备务工能力，收入降为0。且5口人中还有一位为儿童，尚不具备挣钱能力。以这户人家的收入能力，即便领取了10万元政府补贴以及6万元贴息贷款后，也只能购买60平米左右的小户型（假设为2，500元/平米），而这样的户型很难满足5口之家居住需要。