【摘  要】随着社会经济发展，不管是国企还是央企都受到了全球经济一体化的影响，因此不仅迎来了一些良好的发展机遇，同时还迎来了很多对企业发展造成影响的挑战。央企作为市场主体之一，必定需要加入到市场竞争之中。然而要想不断提升自我竞争力度，就要在原有的基础上对企业内部管理进行加强，只有这样才能保证企业可以不断提升自己的综合竞争力度。对央企管理造成较大影响的就是物业管理质量，所以在新环境下对企业物业管理进行改善是十分关键的。对此，本文就结合相关工作经验，对央企物业改革管理进行了分析，并提出了改善策略。
　　【关键词】矿冶企业;央企;物业管理
　　在市场经济的影响下，央企发展也要持续改革和深入，并且也逐渐步入到市场经济这一环境之中，并成为了市场中的一个主题，但由于长期遭受传统发展和管理观念的影响，在加入市场竞争过程中，对于竞争意识相对来说比较匮乏，对于内部管理理念也没有给予高度重视，从而对央企发展造成了约束和影响。在管理企业时，因为物业对其产生的影响相对较大，所以改革物业工作刻不容缓。
　　一、央企后勤物业管理现状
　　众所周知，物业管理内容角度，涉及面相对来说比较广泛，可以将其称之为综合性强的一项系统工程，然而作为央企的后勤物业部门，更需要得到社会以及相关人士的支持和理解。从整体上而言，物业管理在我国仍处于初步发展阶段，不管是行业法规还是相关法律还不够完完善，在一定程度上还需要得到社会的支持。相关政府部门还要对央企管理中的难处加以理解，尽量可以在各个方面给予一定帮助，从而为企业内部物业管理带来一定的物质基础[1]。另外，企业还要结合现代化发扎模式创建一些属于自身物业管理制度。在现代环境下，不管是国企还是央企必须要主动遵循市场运行机制，只有当企业具备“强大”的市场竞争力量，才能避免出现被社会所淘汰的现象。
　　通常情况下，旧式后勤管理一般都是在计划经济体制下所进行的，主要由主管单位利用行政手段对其进行直接的封闭式管理，对于业主而言，其没有选择单位的权利，并且管理单位一般都是终身制。现代化物业管理方式主要是通过业主的选择，再以合同的方式规定管理单位在一定期间的任职。要想被业主选择，物业管理单位就要不断提高自身的服务质量，并争取在市场中获得一定竞争力，在对业主提供服务的同时，还要收取一定的经费。之所以物业管理并没有获得高效的成就，主要原因就是由于人们通常会忘记相关活动会受到企业内部的因素的影响，从而对外在环境、认知能力为经营活动带来约束的影响[2]。
　　二、央企后勤物业经营发展的有效措施
　　（一）厘清市场关系创建合理氛围
　　首先，相关企业必须要物业管理的两大主体加以明确。其一，物业管理企业。其二，业主。企业内部的各个部门都要对自身的位置摆正，只要任何触及到物业管理的活动，不管是哪一方、哪个时间段、哪个场合，都不允许拿主管单位以及下属单位等一些关系进行混淆。否则除了企业内部市场不能科学运作，物业管理的相关概念也会变得混淆不清，最终演变成斩不断，理还乱的现象[3]。
　　其次，对企业内部市场的各项职责、权利以及利益进行明确。身为市场主体之一的物业管理企业，不仅要实现独立经营，培养人才、塑造专业团队。还要进一步对自身的文化素养进行提升，不断优化职业道德水平。另外，对物业的管理技能和能力进行锻炼。当企业在分配资源时，若还要兼顾管理物业的工作，那么企业在满足自身生存条件时，应该对传统的“补血”变成“造血”，以此为物业管理提供源源不断的动力，并以市场化为导向对物业进行管理。
　　（二）创建转型期可落实的管理制度
　　创建管理制度是每个企业都不可或缺的一项工作内容。物业管理企业要结合国家颁布的相关法律法规，以及相关文件和宗旨，包括管理时承担的责任，同时对国内、外物业管理转型成功的案例加以借鉴，之后再结合自己公司的实际情况来制定物业管理制度，通过不断的完善和修改对内、外部管理制度。内部管理制度主要指的是物业管理公司通常使用的经营宗旨，对内部加强管理，从而提升服务效率和质量，更高效的承担物业管理的各项职能而制定的在公司内部执行的规章制度[4]。外部管理制度主要是对物业管理参与者的各项义务以及所行使的权利进行明确，对物业管理权以及物业所有权加以规范和完善，并对国家行政管理权之间的权责法律关系加以明确，进一步彰显物业管理中存在的一些规律，对管理主题行为进行协调，从而创建一些有效的管理制度，其中包括物业管理公约、住户手册等内容。
　　（三）物业服务形象的转化
　　首先，物业管理人员需要在形象上表现出不卑不亢的精神。一方面要打破物业管理人员的低人一等、不夠体面等这些观念，同时也对一些不服从管理理念的物业人员进行管教。
　　其次，带来管家式服务。物业在为各个业主提供服务时必须要表现的专业化，并利用全面的服务范围、高服务技能以及良好的服务态度等，提前解决业主可能会想到的问题，解决业主着急的事情，进一步对服务方式加以创新，且对相关硬件实现升级，从而为业主提供更优异的生活环境[5]。将管家式服务理念进行引入，让业主可以体验全方位服务体验，并主动对物业管理企业表现出尊重，以此加大物业管理行业的美誉。
　　（四）调整企业物业服务发展模式
　　随着我国房地产行业市场的持续发展，物业服务企业不断调整自身战略定位，以及发展模式，并实现了对外拓展服务。其一，借助房地产公司模式，主要是因为上级房地产公司开发的业务规模相对较大，不需要拓展物业，主要目的就是服务上级，比如万科物业。其二，积极与房地产结合，这一方式主要适用于上级地产公司开发的物业规模不够大，需要在市场进行拓展从而达到企业发展需求，比如深业物业。其三，纯粹的市场拓展模式，这主要是没有房地产依托的物业服务企业的必要选择，比如万厦居业。在这一形势下，只有不断进行对外拓展才能使得企业物业服务更加一流。
　　结束语：
　　生活在新时代环境下，各大央企都纷纷参与到市场经济竞争中，后勤物业的改革目标也主要是为了促进企业能够在当下环境中实现社会化和市场化。因此，在原有的程度上，企业在管理物业时，必须要转换以往的管理模式，结合当前形势以及人们需求对物业提出更高层次的管理，并对物业管理模式和制度实现不断优化，以此满足各大业主的要求，同时也是保障企业正常运行的一种方式，积极提升企业发展和竞争优势，以此保障企业可以长期且有效发展，物业发展也得到完善。
　　参考文献：
　　[1]王洪义. 国企物业管理实施精细化模式的几点建议[J]. 现代商业，2021（12）：121-123.
　　[2]詹友超. 国企职工家属区物业管理业务分离移交分析[J]. 企业改革与管理，2019（1）：20，28.
　　[3]罗国栋. 国企物业管理团队思想政治工作的核心是职业道德建设[J]. 现代企业文化，2017（29）：100-101.
　　[4]覃梅群. 浅析量化管理对企业物业管理的积极作用[J]. 中小企业管理与科技，2021（21）：14-15.
　　[5]魏其涛. 企业总部基地物业管理服务探讨[J]. 建材与装饰，2021，17（11）：157-158.
　　作者简介：
　　曹国俊，男，1988.09，江苏高邮，本科，汉，企业管理，评工程师（现助理工程师）。