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摘 要：理论上自2016年5月1日施行全面营改增以后房地产企业税负应明显下降，房地产行业应渐渐步入正轨，但是全国范围内房价异常波动，及中央、地方密集出台的数十项调控政策似乎抵消了这些政策红利，使得南京地区房地产市场的走势充满了变数。
关键词：营改增；房地产；税负变化
基金项目：本文受南京审计大学大学生创新创业训练计划资助（项目编号201611287027Y）
1、南京房地产政策前后比较
2016年内南京共颁布了13条调控房地产行业的行政命令，总的来看每一条政策都是作为对中央号召的响应或对本地房地产市场过热现象的调控，其施行的方式主要有：调整首付比例、调整税率、土拍价格熔断机制、整顿房地产企业及直接限贷限购。自2016年2月，中央决定“去库存”，将不限购城市的首套房、首付比例降至两成，以及紧接着的契税、营业税双降政策刺激了楼市。此后南京虽出台十余条政策，包括著名的 “宁十七条”都没能抑制过热的房地产市场。直至12月召开中央经济会议，定下稳定房地产健康发展的基调。在此之前于4月12日公布的房地产营改增试点政策规定：不满两年的二手房交易，营改增后仍按5%全额征收，这在客观上提高了二手房市场的交易量，进一步刺激了楼市。但是考虑到其前后一个月内分别出台了房贷新政（3月28日）及限涨令（4月25日），难以单独精确地量化计算营改增的政策效果。
2、近期南京房地产市场特点
总的来说，2016年南京房地产开发投资保持平稳向上的态势，全年完成投资1845.60亿元，占全社会投资的33.4%，同比增长29.2%，增幅较2015年提高2.2个百分点，2016年南京全市商品房销售面积1558.18万平方米，同比增长1%；商品房销售额2766.35亿元，同比增长56%。在下半年一系列新政出台后，房地产市场逐渐回归理性。11月、12月，商品房销售面积分别比上年同期减少33万平方米和242.31万平方米。
但是南京地区的房地产泡沫化程度依然较高，主要体现在：一是房价收入比过高，由算法（房价收入比=（全国或某个地区平均的房价×人均住房面积）÷人均可支配年收入）可得，南京地区的房价收入比15年为9.1（远高于国际上5的正常水平），排名全国第11位，16年为3.83，排名第5位；二是房地产泡沫指数畸高，16年南京以13.42领跑江苏远高于第二三位的苏州（11.9）、无锡（8.77）。一旦泡沫被刺穿，后果不堪设想。
3、房地产营改增政策的特点
营改增试点范围扩大至房地产行业后，其政策有如下特点：一是，将房地产纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人，两类纳税人分别适用增值税税率、增值税征收率，在进项税额能否抵扣的问题上待遇有所區别。二是，对不同类型的房地产项目采用不同税率，例如房企销售自有地产适用销售不动产税目，而出租业务适用租赁服务税目。三是，明确规定销售额可扣除支付给政府的土地价款。四是，以购置、自建为依据区分一般纳税人增值税预交额。五是，规定了5月1日前取得的房地产老项目适用简易计税法。
4、政策影响
4.1切实降低房地产企业税负
本次政府实行全面“营改增”的一大目的就是为广大企业减税，之前社会舆论的关注点也在于具体到各行各业能减免多少税。从之前对政策的解读及近几个月的实行情况来看，政策的预期目的总体上是达到了。主要体现在以下几方面：
（1）减少应纳税额
目前普遍用于房地产行业的11%的增值税税率看似高于之前5%的营业税税率，但增值税实应纳税税额远远低于营业税应纳税税额，因为增值税是以扣减进项税额后的金额作为应纳税税额，而营业税则以销售额全额纳税。这一点表现在房地产行业上为：
应纳税额=销售额×征收率（3%）
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
由此可见，增值税在扣除目前占房地产企业生产成本大半的土地价款，能够有效得减少应纳税额
（2）避免税务机关重复征税
按照现行的中央与地方分税制。营业税归属地税局，土地增值税则属于国税局的征收范围。房地产企业在销售商品房时，既要销售不动产又要转让土地使用权，这表明了地税局和国税局对同一纳税人的同一税源进行了两次征税，这符合重复征税定义[]。
（3）完善企业抵扣链条
增值税的核心是可以抵扣进项税额，在商品或货物流转过程中上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，每个环节就形成抵扣链条。而链条断裂就是流转到某环节，其上一环节销项税到本环节不得抵扣。如果中间环节增值税抵扣中断（征收营业税），最终产品税负必然大于非中断税负。全面营改增避免企业了在这一过程中的某一环节因为收取营业税而无法取得增值税专用发票，进而无法在下一环节抵扣的现象。
4.2合理税率保证房地产行业平稳过渡
之前学术界在经过分析之后，一致认定房地产业也将会采用 11% 的适用税率，如今政策规定的税率也正是11%。目前11%税率下的增值税税额与现行税制下房地产企业的营业税税额最为接近，使税制改革初期房地产企业缴税混乱的状况得以避免，在保证了税收征收工作的及时进行的基础之上，还确保了国家税收总量的相对稳定，所以11%是一个合理的税率[]。
4.3促进房地产市场及产业结构健康发展
结合PEST模型来分析当前南京的房地产市场，会发现南京的房地产市场尽管一方面不断有学者指出其资金链断裂，泡沫崩溃的风险，另一方面房价却在政府的多道楼市调控命令间逆势上扬。不得不说其所处的环境中，单纯的行政手段（P要素）已无法在短期内发挥作用，社会心理（S要素）已经被裹挟。出于传统的经济人假设，利用税率的改变（E要素）从而发挥价格杠杆的作用或许是可行之道。考虑到房地产企业会以购房者为税负的第一转嫁对象，由于销售的产品为不动产，按照现行的税收政策，购房者取得的销售发票，其增值税进项税额不允许抵扣，从而导致增值税抵扣链条在售房环节断裂，房产购买者要承担流转环节增值税税负，这样将有效的抑制部分投机需求。其实参照其他国家的做法，如德国（对不动产交易征收19%的增值税）、美国（对房屋买卖征收联邦资本增值税）等国家对于其本国房地产销售环节均抛弃了过去的营业税征收模式，采用增值税征税模式，并且均对房地产增值税出台了详细的书面规定。由此可见，增值税在商业地产领域是可行的，并且可以发挥出比营业税更大的作用。
作为典型的资本密集型行业，商业地产的上下游企业繁多且性质不同，上游连接着建筑业、银行金融业等，下游有着消费者。下游企业的主要体现为服务业无法抵扣进项税，导致了企业不愿向外承包，不利于服务外包业的专业化细分；另外作为与之息息相关的上游企业，建筑业之前未列入增值税范围，使得挂靠经营成为建筑行业中的顽疾[]。本次营改增将房产业、建筑业、其他服务业列入试点范围，有力推动社会产业结构优化调整，促进企业发展模式的有机转变。
5、未来房地产营改增政策建议
参考其他二线城市房地产行业在营改增后的经营状况，结合南京实际，我们认为，营改增政策未来将发挥如下作用：一是，作为新的调控手段利用营改增可以降低商业二手房买卖的税负这一特点，使其在房地产去库存的过程中发挥更大作用。二是，将营改增与房产税等税收政策组合使用，针对不同性质房产交易业务，实行差别化税收政策，既鼓励企业继续投资房地产，又能有效抑制少数人的投机性需求，加强约束。三是，以房地产为杠杆，向外辐射带动生活服务类行业、金融业和建筑业，使不同的纳税人都能分享到改革红利。
6、结论
总的来说，房地产营改增政策在未来能减轻房地产企业及其上下游产业的税负，降低普通个人买卖二手房成本，一定程度上抑制房价过快上涨。自政策实行以来，剔除2016年6月南京房地产交易量，激增一倍等少数极端情况外，得益于过渡性政策及简易计税法，南京地区房地产行业在未来一段时期内，将会实现平稳过渡，继而进入持续健康发展的良性循环。
参考文献：
[1]商业地产营业税改征增值税的税负效应分析[D].张伦.浙江大学.2014.
[2]浅析商业地产“营改增”[J]. 丁维铭，郑劬.中国商论. 2016（16）
[3]“营改增”政策实施后具体财税问题的探讨[J]. 朱伯妃.财会学习. 2016（19）
关键词：营改增；房地产；税负变化
基金项目：本文受南京审计大学大学生创新创业训练计划资助（项目编号201611287027Y）
1、南京房地产政策前后比较
2016年内南京共颁布了13条调控房地产行业的行政命令，总的来看每一条政策都是作为对中央号召的响应或对本地房地产市场过热现象的调控，其施行的方式主要有：调整首付比例、调整税率、土拍价格熔断机制、整顿房地产企业及直接限贷限购。自2016年2月，中央决定“去库存”，将不限购城市的首套房、首付比例降至两成，以及紧接着的契税、营业税双降政策刺激了楼市。此后南京虽出台十余条政策，包括著名的 “宁十七条”都没能抑制过热的房地产市场。直至12月召开中央经济会议，定下稳定房地产健康发展的基调。在此之前于4月12日公布的房地产营改增试点政策规定：不满两年的二手房交易，营改增后仍按5%全额征收，这在客观上提高了二手房市场的交易量，进一步刺激了楼市。但是考虑到其前后一个月内分别出台了房贷新政（3月28日）及限涨令（4月25日），难以单独精确地量化计算营改增的政策效果。
2、近期南京房地产市场特点
总的来说，2016年南京房地产开发投资保持平稳向上的态势，全年完成投资1845.60亿元，占全社会投资的33.4%，同比增长29.2%，增幅较2015年提高2.2个百分点，2016年南京全市商品房销售面积1558.18万平方米，同比增长1%；商品房销售额2766.35亿元，同比增长56%。在下半年一系列新政出台后，房地产市场逐渐回归理性。11月、12月，商品房销售面积分别比上年同期减少33万平方米和242.31万平方米。
但是南京地区的房地产泡沫化程度依然较高，主要体现在：一是房价收入比过高，由算法（房价收入比=（全国或某个地区平均的房价×人均住房面积）÷人均可支配年收入）可得，南京地区的房价收入比15年为9.1（远高于国际上5的正常水平），排名全国第11位，16年为3.83，排名第5位；二是房地产泡沫指数畸高，16年南京以13.42领跑江苏远高于第二三位的苏州（11.9）、无锡（8.77）。一旦泡沫被刺穿，后果不堪设想。
3、房地产营改增政策的特点
营改增试点范围扩大至房地产行业后，其政策有如下特点：一是，将房地产纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人，两类纳税人分别适用增值税税率、增值税征收率，在进项税额能否抵扣的问题上待遇有所區别。二是，对不同类型的房地产项目采用不同税率，例如房企销售自有地产适用销售不动产税目，而出租业务适用租赁服务税目。三是，明确规定销售额可扣除支付给政府的土地价款。四是，以购置、自建为依据区分一般纳税人增值税预交额。五是，规定了5月1日前取得的房地产老项目适用简易计税法。
4、政策影响
4.1切实降低房地产企业税负
本次政府实行全面“营改增”的一大目的就是为广大企业减税，之前社会舆论的关注点也在于具体到各行各业能减免多少税。从之前对政策的解读及近几个月的实行情况来看，政策的预期目的总体上是达到了。主要体现在以下几方面：
（1）减少应纳税额
目前普遍用于房地产行业的11%的增值税税率看似高于之前5%的营业税税率，但增值税实应纳税税额远远低于营业税应纳税税额，因为增值税是以扣减进项税额后的金额作为应纳税税额，而营业税则以销售额全额纳税。这一点表现在房地产行业上为：
应纳税额=销售额×征收率（3%）
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
由此可见，增值税在扣除目前占房地产企业生产成本大半的土地价款，能够有效得减少应纳税额
（2）避免税务机关重复征税
按照现行的中央与地方分税制。营业税归属地税局，土地增值税则属于国税局的征收范围。房地产企业在销售商品房时，既要销售不动产又要转让土地使用权，这表明了地税局和国税局对同一纳税人的同一税源进行了两次征税，这符合重复征税定义[]。
（3）完善企业抵扣链条
增值税的核心是可以抵扣进项税额，在商品或货物流转过程中上一环节的销项税即为下一环节的进项税，因此，每个环节就形成抵扣链条。而链条断裂就是流转到某环节，其上一环节销项税到本环节不得抵扣。如果中间环节增值税抵扣中断（征收营业税），最终产品税负必然大于非中断税负。全面营改增避免企业了在这一过程中的某一环节因为收取营业税而无法取得增值税专用发票，进而无法在下一环节抵扣的现象。
4.2合理税率保证房地产行业平稳过渡
之前学术界在经过分析之后，一致认定房地产业也将会采用 11% 的适用税率，如今政策规定的税率也正是11%。目前11%税率下的增值税税额与现行税制下房地产企业的营业税税额最为接近，使税制改革初期房地产企业缴税混乱的状况得以避免，在保证了税收征收工作的及时进行的基础之上，还确保了国家税收总量的相对稳定，所以11%是一个合理的税率[]。
4.3促进房地产市场及产业结构健康发展
结合PEST模型来分析当前南京的房地产市场，会发现南京的房地产市场尽管一方面不断有学者指出其资金链断裂，泡沫崩溃的风险，另一方面房价却在政府的多道楼市调控命令间逆势上扬。不得不说其所处的环境中，单纯的行政手段（P要素）已无法在短期内发挥作用，社会心理（S要素）已经被裹挟。出于传统的经济人假设，利用税率的改变（E要素）从而发挥价格杠杆的作用或许是可行之道。考虑到房地产企业会以购房者为税负的第一转嫁对象，由于销售的产品为不动产，按照现行的税收政策，购房者取得的销售发票，其增值税进项税额不允许抵扣，从而导致增值税抵扣链条在售房环节断裂，房产购买者要承担流转环节增值税税负，这样将有效的抑制部分投机需求。其实参照其他国家的做法，如德国（对不动产交易征收19%的增值税）、美国（对房屋买卖征收联邦资本增值税）等国家对于其本国房地产销售环节均抛弃了过去的营业税征收模式，采用增值税征税模式，并且均对房地产增值税出台了详细的书面规定。由此可见，增值税在商业地产领域是可行的，并且可以发挥出比营业税更大的作用。
作为典型的资本密集型行业，商业地产的上下游企业繁多且性质不同，上游连接着建筑业、银行金融业等，下游有着消费者。下游企业的主要体现为服务业无法抵扣进项税，导致了企业不愿向外承包，不利于服务外包业的专业化细分；另外作为与之息息相关的上游企业，建筑业之前未列入增值税范围，使得挂靠经营成为建筑行业中的顽疾[]。本次营改增将房产业、建筑业、其他服务业列入试点范围，有力推动社会产业结构优化调整，促进企业发展模式的有机转变。
5、未来房地产营改增政策建议
参考其他二线城市房地产行业在营改增后的经营状况，结合南京实际，我们认为，营改增政策未来将发挥如下作用：一是，作为新的调控手段利用营改增可以降低商业二手房买卖的税负这一特点，使其在房地产去库存的过程中发挥更大作用。二是，将营改增与房产税等税收政策组合使用，针对不同性质房产交易业务，实行差别化税收政策，既鼓励企业继续投资房地产，又能有效抑制少数人的投机性需求，加强约束。三是，以房地产为杠杆，向外辐射带动生活服务类行业、金融业和建筑业，使不同的纳税人都能分享到改革红利。
6、结论
总的来说，房地产营改增政策在未来能减轻房地产企业及其上下游产业的税负，降低普通个人买卖二手房成本，一定程度上抑制房价过快上涨。自政策实行以来，剔除2016年6月南京房地产交易量，激增一倍等少数极端情况外，得益于过渡性政策及简易计税法，南京地区房地产行业在未来一段时期内，将会实现平稳过渡，继而进入持续健康发展的良性循环。
参考文献：
[1]商业地产营业税改征增值税的税负效应分析[D].张伦.浙江大学.2014.
[2]浅析商业地产“营改增”[J]. 丁维铭，郑劬.中国商论. 2016（16）
[3]“营改增”政策实施后具体财税问题的探讨[J]. 朱伯妃.财会学习. 2016（19）