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【摘 要】 我国房地产发展的速度已经出现了飞速的趋势，房地产的营销管理模式与营销方式也在逐步进行重大的转变，虽然营销已经走向成熟化，但在房地产营销管理的过程中，还是存在着这样那样困扰人们的问题。本文作者以杭州地区的建德市为例，对房地产营销管理策略进行适当的研究与探讨，对促进建德市房地产营销具有一定的借鉴作用。
【关键词】 建德市；房地产；营销管理策略
引言：
房地产营销管理的涵义主要是指房地产企业在对房地产开发建设的过程中，通过自身企业内外部的营销经营环节、资源投入、同行对企业的影响力、合适的机遇等因素，通过对以往或借鉴其他房地产开发经验，并结合自身企业的特点特性、房地产开发所在城市的整体经济水平、人们对房地产级别的理解概念、企业自身保留的营销策略等，通过制定一系列营销规章制度，建立健全营销考核奖罚办法，通过一定的影响手段措施等，对房地产进行营销并实时进行动态分析的一种房地产营销，称之为房地产营销管理。
房地产企业通过营销管理措施的应用，使得营销策略在很大程度上贯彻在企业生产开发经营的流畅中，同时使得房地产整体的策划方案、推广营销定位、广告服务、售前服务及售后服务等一系列元素有机地结合成为一个整体，而最终在营销策略中形成经济效益的增长幅度及增长频率。
一、建德市房地产营销的发展状况
企业房地产营销的最终目标是通过房地产的各种有计划的营销策略，来不断对企业房地产品牌进行推广，让更多的人来了解来购买、从而在市场中起到一定的主导地位，从企业本身的角度来看，就是通过市场营销策略，达到企业经济效益的增长，使企业在房地产中一直发展并生存下去，那么如何通过营销策略及营销的手段来促进产品销售，提高企业品牌，进而产生巨大的社会效应和实现最大化经济效益，是每个房地产企业急需要解决的问题，因此在房地产营销策略中，近期及以往房地产营销发展状况进行了解，是很有必要的。
1.2010年以前的发展状况
建德市位于浙江省西部，钱塘江上游，总面积2321平方千米，总人口为51.3万人，从2005年至2009年建德市GDP的增长指数来看，全市的财政收入一直处于增长的趋势，到2009年财政收入达到20个亿，同时在这个期间建德市房地产企业在财政收入中占到了一定的比例，这个时期是建德市经济、文化等方面快速增长的时期，人们对居住环境、居住条件等也开始投入较大的精力去关注，这样就对房地产企业对房地产的开发与营销造成了很大程度的刺激，从2005年至2009年建德市的房地产营销趋势来看，是一直处于稳定的增长的良性状态。
2.2011年以来的发展状况
由于2009年受到金融危机的影响，全国房地产行业同时也受到了不小的影响，尤其对于建德市这样一个工业化还不算成熟的城市来说，房地产企业的营销在很大程度上受到了阻碍，加之国家对房地产企业营销增长过快进行了宏观调控，大多数房地产企业之前对房地产未来趋势的预测出现偏差，受到金融危机的影响，导致有些房地产企业开发面积过大，速度过快，使得2011年以后出现缓慢增长甚或停滞不前甚或更严重的出现负增长的状况，再加上近几年来部分房地产开发商依旧在进行房地产的后续开发建设，使得房地产库存量开始增多，各个房地产企业在营销策略、营销价格优惠等方面存在着个体差异，这样一来，房地产虽然在整个市场中还远远没有达到饱和，但人们的选择机会变多，使得大多数居民处在一种观望和对比的过程中，而并不急于着手进行最后的决策，这样使得房地产处于一种比较被动的状态，出现难销售，销售疲劳的现状。
二、建德市房地产营销策略存在的问题
针对建德市近几年来房地产的营销发展现状，作者对房地产企业的营销模式、营销手段及策略以及人们对房地产营销策略中的具体看法等进行了大量的调研，对建德市房地产营销策略中存在的问题进行一定的总结与归纳，具体如下：
1.随着各个城市不断的发展，国家对城市规划部门的要求及相关标准越来越严格，尤其对于处于比较发达地区的建德市来说，虽然建德市所在地域存在有山有水的利于房地产进行策略开发的有利条件，但是随着城市的不断发展及政府部门对城市规划理念的不断转变，土地资源相对来说变得相对稀缺，这样一来，房地产在选择开发地域的时候就受到了很大的限制。
2.另一个在房地产营销策略中存在的较大的问题是，实际的住房资源相对实际的需求化来说，建德市目前表现为房地产设计的产品比较单一，在同行业中出现同质化，每个房地产企业产品的设计没有真正体现出企业本身的特点与独特性，并且在发展的过程中还存在低端产品与高端产品的数量较少，出现不合理的分配化，这样使得无论是低端还是高端产品在人们实际的需求中都无法得到相应的满足，主要是由于产品的单一性，与周边县市的不协调性等造成了问题的出现。
3.另外在建德市房地产营销策略发展的过程中，还存在的主要问题是房地产企业对建德市的近几年来房地产市场的需求、人们的期望、以及对外来人口在房地产方面的需求以及国家政府期望房地产发展的趋势等方面的调研工作不到位，有的房地产企业可能进行了大量的市场调研等工作，但最终没有从里面提取出具有价值的市场调研数据，这样使得部分房地产企业面临现有的营销策略与现阶段的实际状况不相适应，但企业本身同时也拿不出具体可行的营销策略来打破现有市场，来对现有的市场进行拓展，并且在一定程度上还出现了引进不足的局面。
三、建德市房地產营销策略存在问题的对策
既然房地产企业在营销策略方面存在着诸多的问题，那么采取相应的措施来对这些问题进行应对消减或消除是十分有必要的，也是在房地产发展的道路中的一项有效的工作，其实质就是对原有的营销策略进行适当的改变或进行完全的改变，来打破现有的缓慢或停滞不前的局面，总体来说，建德市房地产营销策略存在问题的对策可从以下四个方面着手进行应对：
1.既然城市规划部门对土地利用的限制要求越来越严格，城市土地资源也显得十分稀有，那么房地产应对的策略可以从现有的房地产资源入手，来进行自身营销策略中产品投放数量、投放方式的改变比如主城区的普通住在不宜投放过多，过多会在长期内造成住宅营销的过剩处理，对于普通住宅的用地方面也要进行适当的限制，这样在普通住宅不仅满足了内需要求，还不会出现过剩的状况。
2.房地产营销策略存在问题的第二个应对对策是建德市是一个有山有水的地区，那么可以从山水资源的合理开发与利用上下功夫，来扭转房地产营销的陈旧策略，也就是说，利用建德市的山水资源优势，合理进行休闲旅游房地产的开发，比如说利用山水资源将养老、养生保健、休闲等有效合理地结合在同一个区域，这样不仅能够使得人们对房地产有了不同的看法与理解，同时还能有效地将杭金衢地区以及部分外来人口吸引过来，成为房地产营销中新的整合资源。
3.在城区制定有效合理的营销策略，来大力发展商业综合体，商业综合体能够吸烟更多的人聚集到这个地段，这样就给房地产的营销增加了许多新的机会机遇，比如对洋安、桥东、洋溪以及更楼等各大新城的商业综合体以及居民住宅的营销结合，来吸引更多的人前往新城。
4.在房地产营销策略的对策中，还可以考虑进行合理适时引进外地品牌进入，来引导本地房企联合发展，比如鼓励外地企业进行休闲旅游产业、综合体、高档住宅以及别墅等的开发经营，但这里值得注意的是，建德市房地产主要的格局还是以本地房地产企业对普通住宅，商业体等进行有效的宏观控制，来防止资金出现外流。
四、结束语
建德市房地产营销策略中还依旧存在这样那样的问题，有些问题对房地产企业的未来发展起到了一定的阻碍作用，但主要依据建德市未来的发展趋势及未来的需求趋势的合理有效引导，采取多元化的营销策略，建德市房地产未来的道路会越走越宽，来更好的带动整个行业及其他相关行业的经济发展。
参考文献：
[1]郭刚，中小房地产企业营销策略研究，武汉理工大学，2006
[2]张建坤，房地产开发，东南大学出版社，2012
[3]李伟，房地产开发，机械工业出版社，2006
【关键词】 建德市；房地产；营销管理策略
引言：
房地产营销管理的涵义主要是指房地产企业在对房地产开发建设的过程中，通过自身企业内外部的营销经营环节、资源投入、同行对企业的影响力、合适的机遇等因素，通过对以往或借鉴其他房地产开发经验，并结合自身企业的特点特性、房地产开发所在城市的整体经济水平、人们对房地产级别的理解概念、企业自身保留的营销策略等，通过制定一系列营销规章制度，建立健全营销考核奖罚办法，通过一定的影响手段措施等，对房地产进行营销并实时进行动态分析的一种房地产营销，称之为房地产营销管理。
房地产企业通过营销管理措施的应用，使得营销策略在很大程度上贯彻在企业生产开发经营的流畅中，同时使得房地产整体的策划方案、推广营销定位、广告服务、售前服务及售后服务等一系列元素有机地结合成为一个整体，而最终在营销策略中形成经济效益的增长幅度及增长频率。
一、建德市房地产营销的发展状况
企业房地产营销的最终目标是通过房地产的各种有计划的营销策略，来不断对企业房地产品牌进行推广，让更多的人来了解来购买、从而在市场中起到一定的主导地位，从企业本身的角度来看，就是通过市场营销策略，达到企业经济效益的增长，使企业在房地产中一直发展并生存下去，那么如何通过营销策略及营销的手段来促进产品销售，提高企业品牌，进而产生巨大的社会效应和实现最大化经济效益，是每个房地产企业急需要解决的问题，因此在房地产营销策略中，近期及以往房地产营销发展状况进行了解，是很有必要的。
1.2010年以前的发展状况
建德市位于浙江省西部，钱塘江上游，总面积2321平方千米，总人口为51.3万人，从2005年至2009年建德市GDP的增长指数来看，全市的财政收入一直处于增长的趋势，到2009年财政收入达到20个亿，同时在这个期间建德市房地产企业在财政收入中占到了一定的比例，这个时期是建德市经济、文化等方面快速增长的时期，人们对居住环境、居住条件等也开始投入较大的精力去关注，这样就对房地产企业对房地产的开发与营销造成了很大程度的刺激，从2005年至2009年建德市的房地产营销趋势来看，是一直处于稳定的增长的良性状态。
2.2011年以来的发展状况
由于2009年受到金融危机的影响，全国房地产行业同时也受到了不小的影响，尤其对于建德市这样一个工业化还不算成熟的城市来说，房地产企业的营销在很大程度上受到了阻碍，加之国家对房地产企业营销增长过快进行了宏观调控，大多数房地产企业之前对房地产未来趋势的预测出现偏差，受到金融危机的影响，导致有些房地产企业开发面积过大，速度过快，使得2011年以后出现缓慢增长甚或停滞不前甚或更严重的出现负增长的状况，再加上近几年来部分房地产开发商依旧在进行房地产的后续开发建设，使得房地产库存量开始增多，各个房地产企业在营销策略、营销价格优惠等方面存在着个体差异，这样一来，房地产虽然在整个市场中还远远没有达到饱和，但人们的选择机会变多，使得大多数居民处在一种观望和对比的过程中，而并不急于着手进行最后的决策，这样使得房地产处于一种比较被动的状态，出现难销售，销售疲劳的现状。
二、建德市房地产营销策略存在的问题
针对建德市近几年来房地产的营销发展现状，作者对房地产企业的营销模式、营销手段及策略以及人们对房地产营销策略中的具体看法等进行了大量的调研，对建德市房地产营销策略中存在的问题进行一定的总结与归纳，具体如下：
1.随着各个城市不断的发展，国家对城市规划部门的要求及相关标准越来越严格，尤其对于处于比较发达地区的建德市来说，虽然建德市所在地域存在有山有水的利于房地产进行策略开发的有利条件，但是随着城市的不断发展及政府部门对城市规划理念的不断转变，土地资源相对来说变得相对稀缺，这样一来，房地产在选择开发地域的时候就受到了很大的限制。
2.另一个在房地产营销策略中存在的较大的问题是，实际的住房资源相对实际的需求化来说，建德市目前表现为房地产设计的产品比较单一，在同行业中出现同质化，每个房地产企业产品的设计没有真正体现出企业本身的特点与独特性，并且在发展的过程中还存在低端产品与高端产品的数量较少，出现不合理的分配化，这样使得无论是低端还是高端产品在人们实际的需求中都无法得到相应的满足，主要是由于产品的单一性，与周边县市的不协调性等造成了问题的出现。
3.另外在建德市房地产营销策略发展的过程中，还存在的主要问题是房地产企业对建德市的近几年来房地产市场的需求、人们的期望、以及对外来人口在房地产方面的需求以及国家政府期望房地产发展的趋势等方面的调研工作不到位，有的房地产企业可能进行了大量的市场调研等工作，但最终没有从里面提取出具有价值的市场调研数据，这样使得部分房地产企业面临现有的营销策略与现阶段的实际状况不相适应，但企业本身同时也拿不出具体可行的营销策略来打破现有市场，来对现有的市场进行拓展，并且在一定程度上还出现了引进不足的局面。
三、建德市房地產营销策略存在问题的对策
既然房地产企业在营销策略方面存在着诸多的问题，那么采取相应的措施来对这些问题进行应对消减或消除是十分有必要的，也是在房地产发展的道路中的一项有效的工作，其实质就是对原有的营销策略进行适当的改变或进行完全的改变，来打破现有的缓慢或停滞不前的局面，总体来说，建德市房地产营销策略存在问题的对策可从以下四个方面着手进行应对：
1.既然城市规划部门对土地利用的限制要求越来越严格，城市土地资源也显得十分稀有，那么房地产应对的策略可以从现有的房地产资源入手，来进行自身营销策略中产品投放数量、投放方式的改变比如主城区的普通住在不宜投放过多，过多会在长期内造成住宅营销的过剩处理，对于普通住宅的用地方面也要进行适当的限制，这样在普通住宅不仅满足了内需要求，还不会出现过剩的状况。
2.房地产营销策略存在问题的第二个应对对策是建德市是一个有山有水的地区，那么可以从山水资源的合理开发与利用上下功夫，来扭转房地产营销的陈旧策略，也就是说，利用建德市的山水资源优势，合理进行休闲旅游房地产的开发，比如说利用山水资源将养老、养生保健、休闲等有效合理地结合在同一个区域，这样不仅能够使得人们对房地产有了不同的看法与理解，同时还能有效地将杭金衢地区以及部分外来人口吸引过来，成为房地产营销中新的整合资源。
3.在城区制定有效合理的营销策略，来大力发展商业综合体，商业综合体能够吸烟更多的人聚集到这个地段，这样就给房地产的营销增加了许多新的机会机遇，比如对洋安、桥东、洋溪以及更楼等各大新城的商业综合体以及居民住宅的营销结合，来吸引更多的人前往新城。
4.在房地产营销策略的对策中，还可以考虑进行合理适时引进外地品牌进入，来引导本地房企联合发展，比如鼓励外地企业进行休闲旅游产业、综合体、高档住宅以及别墅等的开发经营，但这里值得注意的是，建德市房地产主要的格局还是以本地房地产企业对普通住宅，商业体等进行有效的宏观控制，来防止资金出现外流。
四、结束语
建德市房地产营销策略中还依旧存在这样那样的问题，有些问题对房地产企业的未来发展起到了一定的阻碍作用，但主要依据建德市未来的发展趋势及未来的需求趋势的合理有效引导，采取多元化的营销策略，建德市房地产未来的道路会越走越宽，来更好的带动整个行业及其他相关行业的经济发展。
参考文献：
[1]郭刚，中小房地产企业营销策略研究，武汉理工大学，2006
[2]张建坤，房地产开发，东南大学出版社，2012
[3]李伟，房地产开发，机械工业出版社，2006