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道契的软肋,在于其交易权利的正当性
早期的道契是通过“背书”,以“补契”形式“过户”并且交易的“契约”。
1847年12月31日(道光二十七年十一月二十四日),第1号英册(A)出租地契正式发出。契约一式三份,分别标明上、中、下,“上契”存领事馆,“中契”存道台,“下契”由租地人收执,契约名称英文一方定为Shanghai Title-Deed(上海产权契约);而“中契”却没有“Title-Deed”的字样;“下契”加盖道台关防,称其为“租契”,民间所执有的均为后者。
有关“补契”
上海道台发契的编号,地契号一般按发契日期的顺序排列。英册道契除编号以外,在契后特地注明“原契”最早的租地的时间与过程,由此构成“补契”,并以此“补契”存档换取“道契”。
“补契”的厉害之处在于垄断上海租界土地内的“市场”交易。“别国之人,如有在议定洋泾浜以北租给英商界内要租地建房,或租赁居住,存贮货物,宜先向英国管事官说明能否议让,以免歧异。”这就是说,“别国人”想在英租界租地,须事先得到英国领事的许可。(见《上海土地章程》-1845年11月)
从租地商用,到《上海土地章程》公布,直至“道契”的发出,这是近代上海土地契约形成的几个重要环节。其实,这还是表象,对原业主来说名为“租地”,但租出去的却不单单是土地的使用权或经营权,实际上就连土地之所有权、支配权也丧失殆尽。
对此,清政府看得是非常清楚的:“非我族类,久假不归,天下事,利之所在,即权之所在,不可轻易假人者也。”(《清史稿:光绪批》)
有关“权柄单”
日常土地文书契约,是一个社会制度与经济生活关系的重要体现。
在道契中,除了“补契”以外还有大量的“华人道契”以及各种“挂名洋商道契”。
“华人道契”的出现,表面上的理由是“……上海开埠之初,华洋买卖,因言语习惯不同,于是有所谓买办者为中外人士买卖之中间人,向洋商磋商,由洋商出面租赁土地,再由洋商签给‘权柄单’,以示土地实为买办所租得。”(吴斐、杨蕴纯:《上海租界扩大原因的原因》)
“华人道契”在办理时,与外国人租地无异,不同之处是出面办理道契注册登记的人,挂名的洋商(也称“代理商”),同时要出具以证明该地产实际权利人的“权柄证”,也称“权柄单”,以指明土地真实权利的归属。
一般的“权柄单”,由挂号洋商发给,并无一定的格式,所以由私人签发者居多。早期大多以外文为主,其后多用中文;一式数份,注明“交华人某某收执”。
由此,权柄单的持有者,即使没有道契,他们仍是土地的实际所有者。但从法律关系上说,一旦办成了“华人道契”,土地产权的性质也就发生了变化。从法律上说,“权柄单”只是洋商与华人之间的商业契据,而不是官方认可的土地契约,洋商仅是出面为其办理道契,华人并没有取得该土地的产权凭证,而是出钱“再次承租”了一块土地,原地属人者,则仍属“永租”;原地属己者,就是“挂名洋商道契”。
在“权柄单”的早期,不少华商都把自己的地产转换为道契,“权柄单”的交易价格,随行就市,一路攀升。仅仅凭借签发“权柄单”,涉单的洋行、洋商,“不费分毫资产,仅凭虚头空名,坐享暴利若干。”
“挂号道契”的出现,本身是一个值得深入讨论的重要话题。按当时“执地”者的观点,华人之所以把本属于自己的地产挂名在洋人的名下,其中的主要利益在于“官不敢封,差不敢扰,可以自由谋生。”(《上海县志》)
我们现代人的问题是:“挂名道契”以及权柄单,其交易价值应该如何定性?其收益到底属于什么钱?属于劳动报酬吗?属于市场租金吗?恐怕都有一点关联,但是都不能特别“定性”。
但有一点是肯定的,这就是“权柄单”的实质属于“仓单”,通过这张“仓单”,一般华人所属的不动产成为“涉外不动产”,事实上,上海租界内的各国领事局、工部局向中国商户所出售的是一种“政府产品”,最低限度的价值是西方国家基本“人权”和基本“财产权”的政治溢价。
我们此前说过,“仓单”不涉及产权的转移;而“债”必须涉及到产权的转移;“期权”则是产权的转移发生与否的选择权,是相关产权的交易溢价。
至于说,“权柄单”作为一种“仓单”竟然发展为一种“代币”,可以抵押,可以转让,可以买卖,有了某种“债”的功能,这实属“需求市场”过热使然。
事实上,自上海开埠以后,除了黑社会组织,无论商业地产,还是民用地产,中国人要办“产权”,你都“办不成”,非得洋人出面不可。于是华商必须依附于洋商,如果不挂靠,“或督抚留难,或州县留难,或某局某委员留难。有衙门需索,有局员需索,更有幕府需索,官亲需索,不遂所欲,则加以谰言。”(李作栋:《上海时务汇通》)
道契的消亡
道契的消亡,是由于房屋租赁市场发生了极度的混乱。
租赁市场是上海房地产市场最敏感、最活跃的现金交易市场。地价和楼价,无论多高,必须体现在租赁市场的景气与否。每当战争爆发,大量的难民涌入租界,上海的房屋租金立即急剧上蹿,此后才是地价的上涨。1920年至1937年,上海滩房租直线上涨,成为中国近代房地产市场难得一见的“大牛”景观之一。以1920年为例,工部局估定上海的平均地价涨了一成,但上海的房租,则涨了一倍。
1924年,由于江浙战乱,50万难民涌入租界,租金再涨一倍有余,每户还要另加“6个月的小租”,或“3个月的押租”,即“正租”之外的“附租”。“附租”又引发种种“纠纷”,最终搞得“市场大乱,民不聊生”。
更为严重的是,由于租赁市场的暴利,“房头儿”以及“二房东”逐渐成为上海租赁市场不可或缺的“狠角色”,黑恶势力开始介入上海房屋租赁市场,他们用一套“打码头”的黑恶手段,时而以暴力“讨租”,时而以暴力“抗租”,经常出现“血腥命案”;真正的房东或者业主们,被他们杀得、砍得害怕了,只能束手交出“管理权”,以求“息事宁人”,道契的政治溢价不断贬值。(王季深:《上海之房地产业》,1943)
我们在前面说过,由于上海的繁荣本来就是建立在土地与金融上的“孤岛”,道契本身究竟是“租契”还是“卖契”一直就有争议;道契的底线的迷失恰恰在于它的“复杂化”和“浑沌化”,在于它的金融衍生品的“大崩盘”。
道契的初始,利益集团把简单的产权问题“复杂化”,谋取与“代币”相关的利益;道契的末期,利益集团再把被“复杂化”的产权问题进行“还原”,最终毁掉了道契及其衍生品的“信用”。这就好比“张天师”用尽气力,召来了鬼,结果还是被自己所召来的鬼给“迷”了。
当然,道契的软肋,在于其交易权利的正当性,如果交易权不受政治限制,变成一个可以“任意寻租”的工具,结局如何,也就“不问可知”。
早期的道契是通过“背书”,以“补契”形式“过户”并且交易的“契约”。
1847年12月31日(道光二十七年十一月二十四日),第1号英册(A)出租地契正式发出。契约一式三份,分别标明上、中、下,“上契”存领事馆,“中契”存道台,“下契”由租地人收执,契约名称英文一方定为Shanghai Title-Deed(上海产权契约);而“中契”却没有“Title-Deed”的字样;“下契”加盖道台关防,称其为“租契”,民间所执有的均为后者。
有关“补契”
上海道台发契的编号,地契号一般按发契日期的顺序排列。英册道契除编号以外,在契后特地注明“原契”最早的租地的时间与过程,由此构成“补契”,并以此“补契”存档换取“道契”。
“补契”的厉害之处在于垄断上海租界土地内的“市场”交易。“别国之人,如有在议定洋泾浜以北租给英商界内要租地建房,或租赁居住,存贮货物,宜先向英国管事官说明能否议让,以免歧异。”这就是说,“别国人”想在英租界租地,须事先得到英国领事的许可。(见《上海土地章程》-1845年11月)
从租地商用,到《上海土地章程》公布,直至“道契”的发出,这是近代上海土地契约形成的几个重要环节。其实,这还是表象,对原业主来说名为“租地”,但租出去的却不单单是土地的使用权或经营权,实际上就连土地之所有权、支配权也丧失殆尽。
对此,清政府看得是非常清楚的:“非我族类,久假不归,天下事,利之所在,即权之所在,不可轻易假人者也。”(《清史稿:光绪批》)
有关“权柄单”
日常土地文书契约,是一个社会制度与经济生活关系的重要体现。
在道契中,除了“补契”以外还有大量的“华人道契”以及各种“挂名洋商道契”。
“华人道契”的出现,表面上的理由是“……上海开埠之初,华洋买卖,因言语习惯不同,于是有所谓买办者为中外人士买卖之中间人,向洋商磋商,由洋商出面租赁土地,再由洋商签给‘权柄单’,以示土地实为买办所租得。”(吴斐、杨蕴纯:《上海租界扩大原因的原因》)
“华人道契”在办理时,与外国人租地无异,不同之处是出面办理道契注册登记的人,挂名的洋商(也称“代理商”),同时要出具以证明该地产实际权利人的“权柄证”,也称“权柄单”,以指明土地真实权利的归属。
一般的“权柄单”,由挂号洋商发给,并无一定的格式,所以由私人签发者居多。早期大多以外文为主,其后多用中文;一式数份,注明“交华人某某收执”。
由此,权柄单的持有者,即使没有道契,他们仍是土地的实际所有者。但从法律关系上说,一旦办成了“华人道契”,土地产权的性质也就发生了变化。从法律上说,“权柄单”只是洋商与华人之间的商业契据,而不是官方认可的土地契约,洋商仅是出面为其办理道契,华人并没有取得该土地的产权凭证,而是出钱“再次承租”了一块土地,原地属人者,则仍属“永租”;原地属己者,就是“挂名洋商道契”。
在“权柄单”的早期,不少华商都把自己的地产转换为道契,“权柄单”的交易价格,随行就市,一路攀升。仅仅凭借签发“权柄单”,涉单的洋行、洋商,“不费分毫资产,仅凭虚头空名,坐享暴利若干。”
“挂号道契”的出现,本身是一个值得深入讨论的重要话题。按当时“执地”者的观点,华人之所以把本属于自己的地产挂名在洋人的名下,其中的主要利益在于“官不敢封,差不敢扰,可以自由谋生。”(《上海县志》)
我们现代人的问题是:“挂名道契”以及权柄单,其交易价值应该如何定性?其收益到底属于什么钱?属于劳动报酬吗?属于市场租金吗?恐怕都有一点关联,但是都不能特别“定性”。
但有一点是肯定的,这就是“权柄单”的实质属于“仓单”,通过这张“仓单”,一般华人所属的不动产成为“涉外不动产”,事实上,上海租界内的各国领事局、工部局向中国商户所出售的是一种“政府产品”,最低限度的价值是西方国家基本“人权”和基本“财产权”的政治溢价。
我们此前说过,“仓单”不涉及产权的转移;而“债”必须涉及到产权的转移;“期权”则是产权的转移发生与否的选择权,是相关产权的交易溢价。
至于说,“权柄单”作为一种“仓单”竟然发展为一种“代币”,可以抵押,可以转让,可以买卖,有了某种“债”的功能,这实属“需求市场”过热使然。
事实上,自上海开埠以后,除了黑社会组织,无论商业地产,还是民用地产,中国人要办“产权”,你都“办不成”,非得洋人出面不可。于是华商必须依附于洋商,如果不挂靠,“或督抚留难,或州县留难,或某局某委员留难。有衙门需索,有局员需索,更有幕府需索,官亲需索,不遂所欲,则加以谰言。”(李作栋:《上海时务汇通》)
道契的消亡
道契的消亡,是由于房屋租赁市场发生了极度的混乱。
租赁市场是上海房地产市场最敏感、最活跃的现金交易市场。地价和楼价,无论多高,必须体现在租赁市场的景气与否。每当战争爆发,大量的难民涌入租界,上海的房屋租金立即急剧上蹿,此后才是地价的上涨。1920年至1937年,上海滩房租直线上涨,成为中国近代房地产市场难得一见的“大牛”景观之一。以1920年为例,工部局估定上海的平均地价涨了一成,但上海的房租,则涨了一倍。
1924年,由于江浙战乱,50万难民涌入租界,租金再涨一倍有余,每户还要另加“6个月的小租”,或“3个月的押租”,即“正租”之外的“附租”。“附租”又引发种种“纠纷”,最终搞得“市场大乱,民不聊生”。
更为严重的是,由于租赁市场的暴利,“房头儿”以及“二房东”逐渐成为上海租赁市场不可或缺的“狠角色”,黑恶势力开始介入上海房屋租赁市场,他们用一套“打码头”的黑恶手段,时而以暴力“讨租”,时而以暴力“抗租”,经常出现“血腥命案”;真正的房东或者业主们,被他们杀得、砍得害怕了,只能束手交出“管理权”,以求“息事宁人”,道契的政治溢价不断贬值。(王季深:《上海之房地产业》,1943)
我们在前面说过,由于上海的繁荣本来就是建立在土地与金融上的“孤岛”,道契本身究竟是“租契”还是“卖契”一直就有争议;道契的底线的迷失恰恰在于它的“复杂化”和“浑沌化”,在于它的金融衍生品的“大崩盘”。
道契的初始,利益集团把简单的产权问题“复杂化”,谋取与“代币”相关的利益;道契的末期,利益集团再把被“复杂化”的产权问题进行“还原”,最终毁掉了道契及其衍生品的“信用”。这就好比“张天师”用尽气力,召来了鬼,结果还是被自己所召来的鬼给“迷”了。
当然,道契的软肋,在于其交易权利的正当性,如果交易权不受政治限制,变成一个可以“任意寻租”的工具,结局如何,也就“不问可知”。