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2004年4月《国务院关于投资体制改革的决定》（国发[2004]20号）正式提出对政府投资项目推行“代建制”的概念；同年11月，建设部颁布《建设工程项目管理试行办法》规定，规范项目管理企业对工程建设实行全过程或阶段性管理的活动；现在许多人把工程代建和工程项目管理看为一回事，其实两者是完全不同的。工程代建要求代建企业与建设单位签定代建合同以后充当投资业主的角色，对工程建设的全过程、全方位施行管理，可以将工程建设的前期规划，可行性研究，项目评估，初步设计，施工图设计，工程招标，施工承包，造价咨询等工作委托给专业公司担任，以业主身份与其签定合同并监督实行；项目建成后，将其移交给使用单位。工程代建单位是业主身份，本身并不担任可行性研究，项目评估，设计，施工和造价咨询等专业工作之责，而是委托社会上的专业公司来进行；与专业公司相比，代建企业是投资管理型的企业，是工程咨询服务型企业，不是专业技能型的企业。
代建单位的主要职责和工作内容应包括：全过程代建建设项目，提供包括从项目的施工图设计（不含征地拆迁安置工作）开始，直到工程竣工验收、确权、移交和缺陷责任期满的全部建设管理服务工作。包括与项目业主共同组织设计优化工作，进行项目建设策划；在项目实施阶段，代表项目业主进行招标管理、采购管理、施工管理和竣工验收等，并对工程项目进行质量、安全、进度、投资、合同、信息等管理和控制，直到验收手续的办理，资产确权及向使用或接管单位办妥各项移交手续和缺陷责任期等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。
代建制与项目管理师不同的两种管理模式。建设部的文件中所说的工程项目管理是指工程咨询、工程顾问、设计、监理、造价咨询、招标代理、施工等专业化工程企业受业主委托对工程建设的全过程或某一阶段、某一专业工作实行承包和实施的活动，项目管理企业并不直接与咨询、设计或施工企业签定合同，而是协助业主与上述企业签定合同，或者本身就是此类企业而直接与业主签定合同；同为项目管理，企业的身份不同，项目管理的内容和方式是不同的；业主有业主的项目管理，监理公司有监理公司的项目管理，设计院有设计院的项目管理，施工企业有施工企业的项目管理等等。代建单位的项目管理属于业主的项目管理，是通过委托和监督工程咨询、设计、监理、造价、施工、招标代理等企业的工作而实行对工程的全过程、全方位的管理；虽说代建不是自己投资，仍然要对投资项目的质量、进度、造价全面负责，承担业主的责任和风险；在这方面与自己投资的项目没有什么不同。
目前,建设工程代建管理多适用于政府投资建设项目。建设单位是使用者(比如:学校),代建单位负责拟建工程的资金控制,进度控制,质量控制，竣工后交付使用方(学校)，这样可以避免预算超支(学校没有专业管理经验),防止资金流失，可以更好的控制成本。
代建制解决了作为投资方，没有能力或精力去管理一个项目建设的难题，有利于建筑市场的规范管理，更好地执行建筑业的规章制度，维护建筑业行业规范。
代建制作为一个新生的管理模式，是一种比较好的制度，相对的保证了工程的质量、相对的保证了工程建设中的廉洁性，相对的保证了工程从头到尾的连续性以及专业性，有利于促进建设工程管理的规范化、专业化，与交钥匙工程类似。
在实际工程中，代建单位作为聘请的具有相应能力和资质的单位来替业主行使权利和义务，替业主完成项目建设管理代理人，很多地方被叫作“二甲方”。
由于利益出发和驱动不同，所以建设单位和二甲方的关系变的十分微妙，有些时候非常复杂。虽然有合同的约束，但在合同执行过程中，总不是那么令人满意。甚至很难建立彼此的信任。如代建单位作为业主在进行工程招标过程中，对施工单位和供货商的选择往往不能与建设方的想法一致。代建单位作为项目的直接管理者，对变更签证的处理往往也比较松，建設单位可能对其产生不信任，过分干预的情况。建设单位通过合同对代建单位的约束往往很有限，且当出现问题时，责任也很难划分清楚。
但在实际工程中，代建单位作为“业主”，往往会觉得代建工程实施过程很难做，尤其涉及到工程签证和工程技术变更，因为涉及到后期结算，所以非常不愿意去签，但是不签工程无法进行，签了建设单位、审计等要对变更签证等进行核实，往往会大量的核减甚至是否认，造成工作越来越难做。
通过目前很多项目代建制运作的情况看，“二甲方”或“建设管理”或“项目管理”，他代表业主管理项目建设，还存在缺陷，主要因为种种原因他们没有起到预期的作用，体现在工程的质量、进度、成本控制上。如果建设方仅仅依据合同约定对其行为进行管理，在合同之外对不加以控制，整个局面就会失控，失控后，最终又由业主来承担责任，所以业主对其管理的干预有必要性；但业主进行控制后，又出现“二甲方”由于没有权利，管理、协调等都不到位，只起到一个跑腿、传话的作用，更甚至于由于种种原因传错话，导致政令不通等等，建设单位又不能过多干预。在建设单位和代建单位工作出现矛盾时，甚至可能出现为了完成代建任务，代建单位和施工单位站在同一个立场上，给建设单位管理造成更大的障碍。
代建制作为一种新的管理模式，在建筑市场上有其存在的必要性和市场需求，但这种体制还需不断地实践、改进，必要时必须有政府干涉，因为在不同的利益驱动下，代建制很容易发生“崽卖爷田”的事情。
代建单位的主要职责和工作内容应包括：全过程代建建设项目，提供包括从项目的施工图设计（不含征地拆迁安置工作）开始，直到工程竣工验收、确权、移交和缺陷责任期满的全部建设管理服务工作。包括与项目业主共同组织设计优化工作，进行项目建设策划；在项目实施阶段，代表项目业主进行招标管理、采购管理、施工管理和竣工验收等，并对工程项目进行质量、安全、进度、投资、合同、信息等管理和控制，直到验收手续的办理，资产确权及向使用或接管单位办妥各项移交手续和缺陷责任期等工程项目建设全过程的所有管理服务工作。
代建制与项目管理师不同的两种管理模式。建设部的文件中所说的工程项目管理是指工程咨询、工程顾问、设计、监理、造价咨询、招标代理、施工等专业化工程企业受业主委托对工程建设的全过程或某一阶段、某一专业工作实行承包和实施的活动，项目管理企业并不直接与咨询、设计或施工企业签定合同，而是协助业主与上述企业签定合同，或者本身就是此类企业而直接与业主签定合同；同为项目管理，企业的身份不同，项目管理的内容和方式是不同的；业主有业主的项目管理，监理公司有监理公司的项目管理，设计院有设计院的项目管理，施工企业有施工企业的项目管理等等。代建单位的项目管理属于业主的项目管理，是通过委托和监督工程咨询、设计、监理、造价、施工、招标代理等企业的工作而实行对工程的全过程、全方位的管理；虽说代建不是自己投资，仍然要对投资项目的质量、进度、造价全面负责，承担业主的责任和风险；在这方面与自己投资的项目没有什么不同。
目前,建设工程代建管理多适用于政府投资建设项目。建设单位是使用者(比如:学校),代建单位负责拟建工程的资金控制,进度控制,质量控制，竣工后交付使用方(学校)，这样可以避免预算超支(学校没有专业管理经验),防止资金流失，可以更好的控制成本。
代建制解决了作为投资方，没有能力或精力去管理一个项目建设的难题，有利于建筑市场的规范管理，更好地执行建筑业的规章制度，维护建筑业行业规范。
代建制作为一个新生的管理模式，是一种比较好的制度，相对的保证了工程的质量、相对的保证了工程建设中的廉洁性，相对的保证了工程从头到尾的连续性以及专业性，有利于促进建设工程管理的规范化、专业化，与交钥匙工程类似。
在实际工程中，代建单位作为聘请的具有相应能力和资质的单位来替业主行使权利和义务，替业主完成项目建设管理代理人，很多地方被叫作“二甲方”。
由于利益出发和驱动不同，所以建设单位和二甲方的关系变的十分微妙，有些时候非常复杂。虽然有合同的约束，但在合同执行过程中，总不是那么令人满意。甚至很难建立彼此的信任。如代建单位作为业主在进行工程招标过程中，对施工单位和供货商的选择往往不能与建设方的想法一致。代建单位作为项目的直接管理者，对变更签证的处理往往也比较松，建設单位可能对其产生不信任，过分干预的情况。建设单位通过合同对代建单位的约束往往很有限，且当出现问题时，责任也很难划分清楚。
但在实际工程中，代建单位作为“业主”，往往会觉得代建工程实施过程很难做，尤其涉及到工程签证和工程技术变更，因为涉及到后期结算，所以非常不愿意去签，但是不签工程无法进行，签了建设单位、审计等要对变更签证等进行核实，往往会大量的核减甚至是否认，造成工作越来越难做。
通过目前很多项目代建制运作的情况看，“二甲方”或“建设管理”或“项目管理”，他代表业主管理项目建设，还存在缺陷，主要因为种种原因他们没有起到预期的作用，体现在工程的质量、进度、成本控制上。如果建设方仅仅依据合同约定对其行为进行管理，在合同之外对不加以控制，整个局面就会失控，失控后，最终又由业主来承担责任，所以业主对其管理的干预有必要性；但业主进行控制后，又出现“二甲方”由于没有权利，管理、协调等都不到位，只起到一个跑腿、传话的作用，更甚至于由于种种原因传错话，导致政令不通等等，建设单位又不能过多干预。在建设单位和代建单位工作出现矛盾时，甚至可能出现为了完成代建任务，代建单位和施工单位站在同一个立场上，给建设单位管理造成更大的障碍。
代建制作为一种新的管理模式，在建筑市场上有其存在的必要性和市场需求，但这种体制还需不断地实践、改进，必要时必须有政府干涉，因为在不同的利益驱动下，代建制很容易发生“崽卖爷田”的事情。