论文部分内容阅读
在中国，没有哪件事能像房子和教育这两样牵动每个国人的心。在房地产界，没有哪类概念地产能像学区房一样造就了房地产市场的一道又一道独特彩虹。一直以来，开发商叠加了国人衷情房子和教育这两项致命的需求，让学区房睥睨万房，不可方物。
但是，2014年1月26日发布了《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》（下称《意见》），随后，《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》（下称《通知》）也已出台，是不是学区房终于遇到了终结者呢？
步入2014年，有人说中国这头狮子醒了。也许醒了，也许正在苏醒中反省了！中国开始了一场经济、政治上的反省行动！理论上，学区房关联了房地产泡沫、关联了权力入笼，是不是学区房终于到了寿终尽寝的时候呢？
学区房的红与黑：政府在纠错
望子成龙、望女成凤，是中国父母的心愿。为了子女，为了更好的教育，他们会不惜财力追随孟母，不惜三迁辛劳奔波，尽父母所能帮孩子实现名校之梦。这种梦想源远流长，或者干脆说这种梦想已经沉淀成为国人与生俱来的基因了。
有需求的地方就有供给，有强力需求的地方就有强大利润，这就是市场，也是市场规律。开发商叠加了国人有关房子和教育的两个致命需求，创造了学区房的独秀一帜，这本无错；投资者们蜂拥争夺这个稀缺资源，这也没错。但是从国家层面，从教育机会普惠角度看，它破坏了教育资源分配的公平性，从终极意义上来讲，损害了国家的竞争力和民族的可持续发展能力，这却是大错。
于是，政府的职能开始在这个时候启动纠错机制。
我们可以从《意见》中看到一个核心点，就是小升初就近免试入学。这对市民来说，是一个大好福音。“就近免试入学”就是每个市民的适龄孩子都可以在自己的片区里全部免试入学，带来的最直接影响就是能缓解择校风，将择校裁量权关进笼子，切断利益暗箱输送链，让优质教育资源实现平等共享。《意见》里还明确提出了“单校划片”和“多校划片”方式。单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口片区内所有小学毕业生入学。多校划片学校，先征求入学志愿，对报名人数少于招生人数的初中，学生直接入学；对报名人数超过招生人数的初中，以电脑随机派位的方式来分配学生。
划片入学方式是不是给学区房带来了灭顶之灾呢？初想好像是的，但实际上却远没有如此简单。
政策与效果的悖论：片区争夺战
《意见》规定的划片入学，对学区房的究竟会产生多大影响呢？有观点认为，划片入学会给学区房降温，因为切断了暗箱利益输送链，优质教育资源的普惠使得一个城市的教育资源得到均衡分布，学校之间的差距不再会有那么云泥之别，因此学区房不再具有优势。也有观点认为，划片入学反而会拉高学区房价，因为“择校”竞争演变成了“名校片区争夺战”了。
理论上，划片入学原本和房地产毫无瓜葛，也没有降房价的初衷。但稀缺资源的争夺原本就有千丝万缕的联系，财富向稀缺资源集中，是财富的本性使然。所以就划片入学政策对学区房究竟有何影响而言，是一个必须综合考量的事情。
从本质上看，问题的焦点还是要投射到名校争夺这个核心上。有名校才会有学区房，无名校，所谓学区房也是没有价值的。那么我们要思考的其实有两点，划片入学稀释了优质生源，免试小升初，从优质生源的不再畸形聚集角度看，会否让名校不再有名？从这个角度入手，我们可以推导两种结果，划片入学必然带来对学校评价的新标准诞生，因为初升高还是要考试，而高中的选择似乎更重要、更致命。那么我们可以推断的就是：名大学考取率高的高中，名高中考取率高的初中，名初中所在片区的小学，这三类学校的片区房屋理所当然还是学区房，而不具备这种条件的房屋，即是在所谓的名小学边上，或将渐渐丧失学区房的光环。因此可以说，划片入学将改变学校的竞争力，从而也随之而来改变学区房的格局，但学区房的稀缺价值仍然没有改变。同时，学区房的概念也随之得到了扩展，从名小学周边的学区房变成了名初中周边的片区房了。
学区房的价值：变革与风险
曾经，新华都万家城引进长沙市一中，钰龙天下引进长郡中学，钱隆学府引进明德中学，万博汇引进砂子塘小学，万国城引进清水塘小学……三湘大地，有“校”必火。
小升初教育改革对长沙学区房又有何影响呢？
据了解，2014年长沙在小升初阶段，城区在高新区试行划片招生，其他五区继续实行电脑派位，并初步确定2017年在长沙城区基本实现小升初划片招生，2020年全面实施。从这个部署速度来看，权力好像还不想早早的进笼子，还有意向继续保留权力美食的残羹。
基于“划片入学”政策，从短期看，意味着小升初将更加依赖“户籍”所在地，客观上会导致名中学片区学区房变热，但对于引进名小学分校的楼盘来讲可能面临严重的价值衰减了，而对于引进名中学分校的楼盘来讲，情况还不会那么坏；从长远来看，因为优质生源的非集中性，将逐渐拉平中学的升学率水平，不再使某些中学具有畸高的名校升学率，使得优质教育资源分布得更加均匀，优质资源的分布均衡而使得学区房的稀缺性下降，最终削平学区房的房价峰值。
但是，学区房是教育稀缺资源在市场机制配置下的一种必然结果，满足了高端经济基础人群的要求。又因为教育资源分配是不应该市场化的，所以，政府具有纠错的义务。但想一想，在中国，只要应试教育和升学率评价体系不改革，学区房想不火都很难，房地产想不与教育联姻都难。这次的义务教育改革是教育改革的一大进步，其并非针对学区房，暂时还不可能动摇稀缺资源市场配置下的学区房地位。
因此，我们的隐忧是：只要应试教育和升学率评判标准不改变，国人总有对策，学区房总会散射半正半邪的光辉。
作者系地标城镇投资策划集团首席战略官
但是，2014年1月26日发布了《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》（下称《意见》），随后，《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》（下称《通知》）也已出台，是不是学区房终于遇到了终结者呢？
步入2014年，有人说中国这头狮子醒了。也许醒了，也许正在苏醒中反省了！中国开始了一场经济、政治上的反省行动！理论上，学区房关联了房地产泡沫、关联了权力入笼，是不是学区房终于到了寿终尽寝的时候呢？
学区房的红与黑：政府在纠错
望子成龙、望女成凤，是中国父母的心愿。为了子女，为了更好的教育，他们会不惜财力追随孟母，不惜三迁辛劳奔波，尽父母所能帮孩子实现名校之梦。这种梦想源远流长，或者干脆说这种梦想已经沉淀成为国人与生俱来的基因了。
有需求的地方就有供给，有强力需求的地方就有强大利润，这就是市场，也是市场规律。开发商叠加了国人有关房子和教育的两个致命需求，创造了学区房的独秀一帜，这本无错；投资者们蜂拥争夺这个稀缺资源，这也没错。但是从国家层面，从教育机会普惠角度看，它破坏了教育资源分配的公平性，从终极意义上来讲，损害了国家的竞争力和民族的可持续发展能力，这却是大错。
于是，政府的职能开始在这个时候启动纠错机制。
我们可以从《意见》中看到一个核心点，就是小升初就近免试入学。这对市民来说，是一个大好福音。“就近免试入学”就是每个市民的适龄孩子都可以在自己的片区里全部免试入学，带来的最直接影响就是能缓解择校风，将择校裁量权关进笼子，切断利益暗箱输送链，让优质教育资源实现平等共享。《意见》里还明确提出了“单校划片”和“多校划片”方式。单校划片学校采用对口直升方式招生，即一所初中对口片区内所有小学毕业生入学。多校划片学校，先征求入学志愿，对报名人数少于招生人数的初中，学生直接入学；对报名人数超过招生人数的初中，以电脑随机派位的方式来分配学生。
划片入学方式是不是给学区房带来了灭顶之灾呢？初想好像是的，但实际上却远没有如此简单。
政策与效果的悖论：片区争夺战
《意见》规定的划片入学，对学区房的究竟会产生多大影响呢？有观点认为，划片入学会给学区房降温，因为切断了暗箱利益输送链，优质教育资源的普惠使得一个城市的教育资源得到均衡分布，学校之间的差距不再会有那么云泥之别，因此学区房不再具有优势。也有观点认为，划片入学反而会拉高学区房价，因为“择校”竞争演变成了“名校片区争夺战”了。
理论上，划片入学原本和房地产毫无瓜葛，也没有降房价的初衷。但稀缺资源的争夺原本就有千丝万缕的联系，财富向稀缺资源集中，是财富的本性使然。所以就划片入学政策对学区房究竟有何影响而言，是一个必须综合考量的事情。
从本质上看，问题的焦点还是要投射到名校争夺这个核心上。有名校才会有学区房，无名校，所谓学区房也是没有价值的。那么我们要思考的其实有两点，划片入学稀释了优质生源，免试小升初，从优质生源的不再畸形聚集角度看，会否让名校不再有名？从这个角度入手，我们可以推导两种结果，划片入学必然带来对学校评价的新标准诞生，因为初升高还是要考试，而高中的选择似乎更重要、更致命。那么我们可以推断的就是：名大学考取率高的高中，名高中考取率高的初中，名初中所在片区的小学，这三类学校的片区房屋理所当然还是学区房，而不具备这种条件的房屋，即是在所谓的名小学边上，或将渐渐丧失学区房的光环。因此可以说，划片入学将改变学校的竞争力，从而也随之而来改变学区房的格局，但学区房的稀缺价值仍然没有改变。同时，学区房的概念也随之得到了扩展，从名小学周边的学区房变成了名初中周边的片区房了。
学区房的价值：变革与风险
曾经，新华都万家城引进长沙市一中，钰龙天下引进长郡中学，钱隆学府引进明德中学，万博汇引进砂子塘小学，万国城引进清水塘小学……三湘大地，有“校”必火。
小升初教育改革对长沙学区房又有何影响呢？
据了解，2014年长沙在小升初阶段，城区在高新区试行划片招生，其他五区继续实行电脑派位，并初步确定2017年在长沙城区基本实现小升初划片招生，2020年全面实施。从这个部署速度来看，权力好像还不想早早的进笼子，还有意向继续保留权力美食的残羹。
基于“划片入学”政策，从短期看，意味着小升初将更加依赖“户籍”所在地，客观上会导致名中学片区学区房变热，但对于引进名小学分校的楼盘来讲可能面临严重的价值衰减了，而对于引进名中学分校的楼盘来讲，情况还不会那么坏；从长远来看，因为优质生源的非集中性，将逐渐拉平中学的升学率水平，不再使某些中学具有畸高的名校升学率，使得优质教育资源分布得更加均匀，优质资源的分布均衡而使得学区房的稀缺性下降，最终削平学区房的房价峰值。
但是，学区房是教育稀缺资源在市场机制配置下的一种必然结果，满足了高端经济基础人群的要求。又因为教育资源分配是不应该市场化的，所以，政府具有纠错的义务。但想一想，在中国，只要应试教育和升学率评价体系不改革，学区房想不火都很难，房地产想不与教育联姻都难。这次的义务教育改革是教育改革的一大进步，其并非针对学区房，暂时还不可能动摇稀缺资源市场配置下的学区房地位。
因此，我们的隐忧是：只要应试教育和升学率评判标准不改变，国人总有对策，学区房总会散射半正半邪的光辉。
作者系地标城镇投资策划集团首席战略官