论文部分内容阅读
长期以来,房地产被称为中国经济发展的支柱产业,但是在近年来房价屡次走高、大量资金涌向房地产的时局下,房地产还能否肩负起带动经济健康发展的重任?在经济企稳回升的道路上,房地产又将扮演什么角色?《中国联合商报》记者对此问题采访了相关专家和业内人员。
高额信贷 挤压实体经济
有媒体报道称:“‘天价’房地产,已经不足以成为中国经济回升的引擎。”
对于此种说法,中国管理科学院研究员、中国经济名家讲坛副理事长李开发在接受《中国联合商报》记者采访时表示赞同,并提出了更为犀利的观点:“在当前的形势下,房地产不仅没有对中国经济的发展起到健康的带动作用,反而在一定程度上制约了中国经济前进的步伐。”
李开发向《中国联合商报》记者分析:“主要原因是,房地产利润过高,银行贷款比例太重,已经严重挤压了实体经济的空间。实体经济应该是老百姓就业的主要渠道,应该得到足够的重视。”
有资料显示,即使在房地产对GDP贡献最大的2007年,其对GDP增长的贡献也没有超过1%。这意味着,我们高代价挽救的是对GDP增长贡献不到1%的一个产业,而对GDP增长贡献10%以上的其他产业则成了牺牲品。房地产的非理性暴涨甚至已经影响了中国经济的结构调整。
李开发进一步分析:“有关部门和开发商都在强调房地产对经济的带动作用,但他们却有意无意地回避了房地产对其他产业的负面影响,由于房价进一步高涨,导致流向其他产业的金融资源不足,对其他产业的复苏造成了很大的挤出效应,从而延缓了经济的复苏。”
“更为严重的是,房地产泡沫对我国金融体系以及金融体制改革产生巨大挑战。如果房价继续走高并最终泡沫破裂,将导致国家信用支撑的金融体系走向崩溃。如此一来,不仅仅影响到整个经济的正常发展,也影响到社会稳定。”李开发说。
然而,深圳市房地产研究所所长王峰在接受《中国联合商报》记者采访时对此观点并不赞同,他说:“房地产价格偏高的问题要分地区来讨论,并不是所有城市的房价都是‘天价’,除了北京、上海、深圳、杭州一些城市外,其他地区的房价还是比较理性的,所以不能一概而论,也不能因此否定了房地产对中国经济的带动作用。房地产仍然在推动经济发展中扮演重要角色。”
建设成本 20%～30%拉动内需
北京市社会科学院研究员景体华在接受《中国联合商报》记者采访时说:“从大的宏观角度讲,应该肯定的是房地产对经济的带动和贡献。对于房地产出现的‘泡沫’问题,一线城市脱离实际的高房价,是不容忽视的,脱离现实经济发展水平独自行走的高房价可能给宏观经济造成深刻的负面影响。但是从目前房地产建设成本看,对经济拉动作用十分有限。”
就景体华口中的建设成本问题,《中国联合商报》记者联系了一位地产开发的业内人员,他似乎比较排斥此类问题的调查,在记者的追问下,他向《中国联合商报》记者透露:“房地产价格的基本构成要素包括五个方面:土地价格或者使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费以及房地产开发企业的利润和税金。其中只有建筑和安装这一块儿可以启动内需,带动相关产业。”
“今年全国‘两会’期间,全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下—房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高。”这位业内人员向《中国联合商报》记者说。
随后,《中国联合商报》记者从上海一处地产开发部门得到消息,“上海的开发项目流向政府的份额已经达到64.5%。在减去前期开发工程费、后期开发管理费后,建筑和安装费用占房地产总成本在30%以下。”工作人员王女士说。
如此看来,100元的居民可支配收入购买房子,全国平均来看只有20元~30元拉动了内需,其他的70元~80元都被政府和企业拿去。以此逻辑推理,住房销售量越大,被政府与开发商划分走的拉动经济的资金量就越多。
李开发对《中国联合商报》记者表示:“房地产的利润率不应该超过实体经济的利润率,特别是在经济困难时期,更应该考虑百姓的住房问题,只有政府让利于民,开发商用最低的成本价出售,才是解决问题的关键。”
房产泡沫 限制消费
除此之外,房地产泡沫对居民消费水平起到消极的限制作用。
中国社科院研究员、城市经济学家刘维新在接受《中国联合商报》记者采访时说:“事实上,房地产不正常的走势,让房地产走入一个伤害我国基础经济的迷途。由于房地产价格与居民收入的严重背离,购买房地产的乘数效应使得居民的消费能力几何指数下跌,其他产业因消费能力不足而萎缩。”
“对于上游产业链来说,房地产稳定健康发展能够带动钢铁、水泥、等行业的发展。但是房地产‘价增量跌’的局面对上游产业非常不利。高房价决定了上游产业潜在的风险,7月房地产投资额出现了今年以来首次显著走低。开工率的下降让上游产业链承受着巨大的压力。”刘维新表示。
对于下游产业,有专家认为,购房之后的装修、家电配置等需求较多,为下游产业链上的行业提供了机会。但值得注意的是,只有自住需求才能够产生这样的消费带动作用,而出于投资性(或投机性)目的的购房,则未必具有带动消费的作用。
“房价的持续走高,让自住性需求的消费者望而却步,却让投机性需求的消费者蜂拥而至。此类购房者完全将房屋等同于一种具有保值功能的储蓄,并且有更多的投资需求者正在进入并主导这个市场,由此将大大弱化房地产业对消费的拉动作用。”刘维新分析。
从投资到建设成本,再扩展到消费环节。看来,带动中国经济健康发展的“主角”称号,已经成为房地产不能承受之重。
高额信贷 挤压实体经济
有媒体报道称:“‘天价’房地产,已经不足以成为中国经济回升的引擎。”
对于此种说法,中国管理科学院研究员、中国经济名家讲坛副理事长李开发在接受《中国联合商报》记者采访时表示赞同,并提出了更为犀利的观点:“在当前的形势下,房地产不仅没有对中国经济的发展起到健康的带动作用,反而在一定程度上制约了中国经济前进的步伐。”
李开发向《中国联合商报》记者分析:“主要原因是,房地产利润过高,银行贷款比例太重,已经严重挤压了实体经济的空间。实体经济应该是老百姓就业的主要渠道,应该得到足够的重视。”
有资料显示,即使在房地产对GDP贡献最大的2007年,其对GDP增长的贡献也没有超过1%。这意味着,我们高代价挽救的是对GDP增长贡献不到1%的一个产业,而对GDP增长贡献10%以上的其他产业则成了牺牲品。房地产的非理性暴涨甚至已经影响了中国经济的结构调整。
李开发进一步分析:“有关部门和开发商都在强调房地产对经济的带动作用,但他们却有意无意地回避了房地产对其他产业的负面影响,由于房价进一步高涨,导致流向其他产业的金融资源不足,对其他产业的复苏造成了很大的挤出效应,从而延缓了经济的复苏。”
“更为严重的是,房地产泡沫对我国金融体系以及金融体制改革产生巨大挑战。如果房价继续走高并最终泡沫破裂,将导致国家信用支撑的金融体系走向崩溃。如此一来,不仅仅影响到整个经济的正常发展,也影响到社会稳定。”李开发说。
然而,深圳市房地产研究所所长王峰在接受《中国联合商报》记者采访时对此观点并不赞同,他说:“房地产价格偏高的问题要分地区来讨论,并不是所有城市的房价都是‘天价’,除了北京、上海、深圳、杭州一些城市外,其他地区的房价还是比较理性的,所以不能一概而论,也不能因此否定了房地产对中国经济的带动作用。房地产仍然在推动经济发展中扮演重要角色。”
建设成本 20%～30%拉动内需
北京市社会科学院研究员景体华在接受《中国联合商报》记者采访时说:“从大的宏观角度讲,应该肯定的是房地产对经济的带动和贡献。对于房地产出现的‘泡沫’问题,一线城市脱离实际的高房价,是不容忽视的,脱离现实经济发展水平独自行走的高房价可能给宏观经济造成深刻的负面影响。但是从目前房地产建设成本看,对经济拉动作用十分有限。”
就景体华口中的建设成本问题,《中国联合商报》记者联系了一位地产开发的业内人员,他似乎比较排斥此类问题的调查,在记者的追问下,他向《中国联合商报》记者透露:“房地产价格的基本构成要素包括五个方面:土地价格或者使用费、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费以及房地产开发企业的利润和税金。其中只有建筑和安装这一块儿可以启动内需,带动相关产业。”
“今年全国‘两会’期间,全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价何以居高不下—房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿称,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高。”这位业内人员向《中国联合商报》记者说。
随后,《中国联合商报》记者从上海一处地产开发部门得到消息,“上海的开发项目流向政府的份额已经达到64.5%。在减去前期开发工程费、后期开发管理费后,建筑和安装费用占房地产总成本在30%以下。”工作人员王女士说。
如此看来,100元的居民可支配收入购买房子,全国平均来看只有20元~30元拉动了内需,其他的70元~80元都被政府和企业拿去。以此逻辑推理,住房销售量越大,被政府与开发商划分走的拉动经济的资金量就越多。
李开发对《中国联合商报》记者表示:“房地产的利润率不应该超过实体经济的利润率,特别是在经济困难时期,更应该考虑百姓的住房问题,只有政府让利于民,开发商用最低的成本价出售,才是解决问题的关键。”
房产泡沫 限制消费
除此之外,房地产泡沫对居民消费水平起到消极的限制作用。
中国社科院研究员、城市经济学家刘维新在接受《中国联合商报》记者采访时说:“事实上,房地产不正常的走势,让房地产走入一个伤害我国基础经济的迷途。由于房地产价格与居民收入的严重背离,购买房地产的乘数效应使得居民的消费能力几何指数下跌,其他产业因消费能力不足而萎缩。”
“对于上游产业链来说,房地产稳定健康发展能够带动钢铁、水泥、等行业的发展。但是房地产‘价增量跌’的局面对上游产业非常不利。高房价决定了上游产业潜在的风险,7月房地产投资额出现了今年以来首次显著走低。开工率的下降让上游产业链承受着巨大的压力。”刘维新表示。
对于下游产业,有专家认为,购房之后的装修、家电配置等需求较多,为下游产业链上的行业提供了机会。但值得注意的是,只有自住需求才能够产生这样的消费带动作用,而出于投资性(或投机性)目的的购房,则未必具有带动消费的作用。
“房价的持续走高,让自住性需求的消费者望而却步,却让投机性需求的消费者蜂拥而至。此类购房者完全将房屋等同于一种具有保值功能的储蓄,并且有更多的投资需求者正在进入并主导这个市场,由此将大大弱化房地产业对消费的拉动作用。”刘维新分析。
从投资到建设成本,再扩展到消费环节。看来,带动中国经济健康发展的“主角”称号,已经成为房地产不能承受之重。