论文部分内容阅读
【摘要】谈到中国房地产的现状，不得不谈房价，房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,是中国在社会发展过程中要面对的问题, “房价”就像一匹烈性野马,难以驾双。它一会儿狂奔,一会儿又急停;时而大步狂升,时而疾速暴跌;时而“拉而不动、难以启动,时而“嗅觉灵敏、惊吼万分”;时而让一夜暴富,时而让人痛不欲生;时而带来全面繁荣,时而走向万丈深渊……
国内房价冷热不均,国际房价风云变幻,这房价变化的动因在哪里?规律在何方?房价问题是热门问题,也是我们关注的一个课题。
【关键字】房地产、房价、廉租房、政府调控等
一、中国房地产现状
我国房地产业从20世纪80年代兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来，90年代发展壮大。在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加，随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅业增加值占GDP的比重达到了7.5%，房地产业已成为国民经济的支柱产业，进两年来，住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5%个百分点左右。
谈到中国房地产的现状，不得不谈房价，房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,是中国在社会发展过程中要面对的问题, “房价”就像一匹烈性野马,难以驾双。它一会儿狂奔,一会儿又急停;时而大步狂升,时而疾速暴跌;时而“拉而不动、难以启动,时而“嗅觉灵敏、惊吼万分”;时而让一夜暴富,时而让人痛不欲生;时而带来全面繁荣,时而走向万丈深渊……
国内房价冷热不均,国际房价风云变幻,这房价变化的动因在哪里?规律在何方?房价问题是热门问题,也是我们关注的一个课题。
中國的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨，特别是2005年后，房价更是猛涨，对于中国高房价的原因，主要是由以下几个方面引起的：
1、首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构，中国房价高的基本因素就是中国的人口经济在聚集结构上过于向大城市聚集。
2、中国高房价的第二个要素是中国的土地制度，由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。
3、中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大，低工资和低社会保障，由于贫富差距过大，富人集中了过多的财富，他们就有钱买房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。
4、中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性和通货膨胀，大量美元流入中国，导致了中国的流动性和通货膨胀，推动中国房价上涨。
5、出口政策和外汇政策，大量美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过快，为房价上涨推波助澜。
6、中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌入少数大城市，用于居住的土地和房子相对不足，就拉动了高房价。
7、廉租房供给不足导致商品房需求刚性。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房？如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租？无论是中国住房自有率高，还是高价房或住房难，根本是还是廉租房供应不足。
8、高价房的首要责任是政府调控房价力度不够。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任，但政府为什么没有控制住房价上涨呢？这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和防爆房尤其是廉租房的供给不足。
9、独生子女政策拉动高房价。由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，父母把全部的期待都放在一个孩子身上，希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这就提高了对高房价的支付能力，这无疑也增加了大城市房价的推力。
二、房价变动的规律：
住房本身越好，房价越高，住房本身越差，房价越低；
地段越好，房价越高，地段越差，房价越低；
城市发展速度越快，房价越高，城市发展速度越慢，房价越低；
银行利息率越低，房价越高，银行利息率越高，房价越低；
土地越短缺，房价越高，土地供应越充裕，房价越低；
政府审批越复杂，房价越高，政府审批越简单，房价越低。
利用以上6个理论武器，结合其它因素（如心里预期等因素），大家勇敢地去预测房价走势吧！
三、房地产行业的未来发展趋势
2011年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。虽然房产税已经被业界认为是对抗高房价的重要利器，但是却依然难以摆脱把税费负担再次转嫁给普通购房者的副作用，因此在“十二五”期间，房产税将踏上试点研究推进的征程，大范围普遍适用的可能性依然很低，同时房产税不仅将作为抑制投机炒房的独立税种出现，还将承担起进一步调整优化税收结构的使命，通过征收房产税实现政府定期持续的受益，从而在转变经济发展方式的纲领下推进财税体制的改革。
我国目前的城市化率约为47%，预计在2030年，我国城市率有望达到65%，今后20年，城市化预计每年提高0.8%，这相当于每年有1000万人口由农村进入城市，按照人均30平方米的住房水平，每年要建设住房2.5亿平方米。
我国房地产行业是朝阳产业，未来10到20年，仍然是我国城市化的高峰期，对住房的需求量很大，住房的产量将会持续在较高水平。
未来的房价与政府房地产政策有很大关系，尤其与政府的土地政策关系巨大，如果维持现有的土地政策制度，那么房价将会出现一定的不规律性，是很难预测的。
中国房地产的前景具有很大的不确定性，中国房地产的前景主要取决于政府决策。
国内房价冷热不均,国际房价风云变幻,这房价变化的动因在哪里?规律在何方?房价问题是热门问题,也是我们关注的一个课题。
【关键字】房地产、房价、廉租房、政府调控等
一、中国房地产现状
我国房地产业从20世纪80年代兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来，90年代发展壮大。在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加，随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就，全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅业增加值占GDP的比重达到了7.5%，房地产业已成为国民经济的支柱产业，进两年来，住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5%个百分点左右。
谈到中国房地产的现状，不得不谈房价，房价问题不仅仅是经济问题,也是社会问题,是中国在社会发展过程中要面对的问题, “房价”就像一匹烈性野马,难以驾双。它一会儿狂奔,一会儿又急停;时而大步狂升,时而疾速暴跌;时而“拉而不动、难以启动,时而“嗅觉灵敏、惊吼万分”;时而让一夜暴富,时而让人痛不欲生;时而带来全面繁荣,时而走向万丈深渊……
国内房价冷热不均,国际房价风云变幻,这房价变化的动因在哪里?规律在何方?房价问题是热门问题,也是我们关注的一个课题。
中國的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨，特别是2005年后，房价更是猛涨，对于中国高房价的原因，主要是由以下几个方面引起的：
1、首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构，中国房价高的基本因素就是中国的人口经济在聚集结构上过于向大城市聚集。
2、中国高房价的第二个要素是中国的土地制度，由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。
3、中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大，低工资和低社会保障，由于贫富差距过大，富人集中了过多的财富，他们就有钱买房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。
4、中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性和通货膨胀，大量美元流入中国，导致了中国的流动性和通货膨胀，推动中国房价上涨。
5、出口政策和外汇政策，大量美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过快，为房价上涨推波助澜。
6、中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌入少数大城市，用于居住的土地和房子相对不足，就拉动了高房价。
7、廉租房供给不足导致商品房需求刚性。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房？如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租？无论是中国住房自有率高，还是高价房或住房难，根本是还是廉租房供应不足。
8、高价房的首要责任是政府调控房价力度不够。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任，但政府为什么没有控制住房价上涨呢？这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和防爆房尤其是廉租房的供给不足。
9、独生子女政策拉动高房价。由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，父母把全部的期待都放在一个孩子身上，希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这就提高了对高房价的支付能力，这无疑也增加了大城市房价的推力。
二、房价变动的规律：
住房本身越好，房价越高，住房本身越差，房价越低；
地段越好，房价越高，地段越差，房价越低；
城市发展速度越快，房价越高，城市发展速度越慢，房价越低；
银行利息率越低，房价越高，银行利息率越高，房价越低；
土地越短缺，房价越高，土地供应越充裕，房价越低；
政府审批越复杂，房价越高，政府审批越简单，房价越低。
利用以上6个理论武器，结合其它因素（如心里预期等因素），大家勇敢地去预测房价走势吧！
三、房地产行业的未来发展趋势
2011年作为“十二五”的开局之年，房产税改革作为明确中央与地方财税关系、促进经济结构调整的重要手段，迈出实质性步伐的可能性较大。虽然房产税已经被业界认为是对抗高房价的重要利器，但是却依然难以摆脱把税费负担再次转嫁给普通购房者的副作用，因此在“十二五”期间，房产税将踏上试点研究推进的征程，大范围普遍适用的可能性依然很低，同时房产税不仅将作为抑制投机炒房的独立税种出现，还将承担起进一步调整优化税收结构的使命，通过征收房产税实现政府定期持续的受益，从而在转变经济发展方式的纲领下推进财税体制的改革。
我国目前的城市化率约为47%，预计在2030年，我国城市率有望达到65%，今后20年，城市化预计每年提高0.8%，这相当于每年有1000万人口由农村进入城市，按照人均30平方米的住房水平，每年要建设住房2.5亿平方米。
我国房地产行业是朝阳产业，未来10到20年，仍然是我国城市化的高峰期，对住房的需求量很大，住房的产量将会持续在较高水平。
未来的房价与政府房地产政策有很大关系，尤其与政府的土地政策关系巨大，如果维持现有的土地政策制度，那么房价将会出现一定的不规律性，是很难预测的。
中国房地产的前景具有很大的不确定性，中国房地产的前景主要取决于政府决策。