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【摘 要】 2009年房地产业的高速发展给国民经济带来诸多问题，国家自2010年起颁布了一系列调控房地产市场的限购政策。限购政策在有效遏制房地产市场高涨的同时，也使得银行个人住房贷款业务规模减小，风险增大。在本文中，笔者从商业银行的角度，利用银行对外披露的年报数据阐述限购政策对个人住房贷款带来的诸多影响，同时，也对银行未来如何开展个人住房贷款业务提出建议。
【关键词】 限购；个人住房贷款；银行发展
2009年，在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的高涨局面，房地产业的高速发展使国民经济产生了诸多问题，购房给百姓带来许多经济压力与负担，各界要求政府对房价进行调控的呼声也越来越高。因此，国家为促进房地产业的健康发展，使房价合理回归，自2010年1月起，出台了一系列调控房地产市场的措施。
一、限购政策具体内容
为了抑制房地产市场的过度繁荣，自2010年起，國家先后出台多项政策，遏制房价的过快增长，促进房地产业的稳定健康发展。
与此同时，人民银行也通过调整利率和存款准备金率，对房地产市场进行调控：自2010年至2011年7月，连续5次上调存贷款基准利率，连续12次上调存款准备金率0.5个百分点。
房地产方面的限购政策成为我国房地产市场的晴雨表。紧缩的信贷政策一定程度上抑制了房地产泡沫：一方面，国家限购、提高首付比例，有效遏制房产投机者的炒房行为，使房价在一定程度上得以回归；另一方面，商业银行对房地产开发商实施限额贷款，使得资金实力不足的房产企业面临资金链断裂的“缺钱”境地，降价出售房屋成为必然。
二、限购政策对个人住房贷款的影响
限购政策出台对个人住房贷款的影响主要包括对其信贷规模和风险这两方面。笔者针对这两方面的问题，关注16家已上市的商业银行年报，对其从2007年到2012年的年报数据进行汇总和整理。从数据中可以看出，银行信贷政策对个人住房贷款的影响比较显著。
以深圳发展银行股份有限公司为例，根据其2008年年报披露，该行在2009年将调整信贷政策，积极投放优质贷款。从图中也可以看出，深发展银行在2009年不管是个人住房贷款余额还是个人住房贷款利息收入在整个银行业务中的比重都有较大的增长。在2010年，由于宏观政策调整，国家一系列抑制房价高涨措施出台，该行在2009年年报中表示将优化信贷结构，并在2010年年报中更为强调要认真落实差异化信贷政策，积极调整个人信贷结构。从2011年年报数据可以看出，深发展银行在2011年年末的个人住房贷款余额占总贷款余额的比重下降6.87个百分点，并且这类贷款的利息收入占该行总利息收入的比重降低了7.56个百分点。
限购政策在影响个人住房贷款信贷规模的同时也加大了个人住房贷款风险。信贷紧缩有效遏制了房地产市场的投机需求，房地产业的降温，虽然存在一定的滞后效应，但后期效果较为显著[1]。从2011年9月起，百城住宅均价开始下降（如图3所示），到2012年1-2月，全国商品房销售额及销售面积均同比下降（如图4、5所示），再到今年5月，同比下降趋势并未改变。
信贷紧缩会导致房价下跌，房价下跌带动银行贷款不良率增高。2010年商业银行房贷压力测试结果显示，若房价下跌50%，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷款不良率水平将分别上升1.2%与2.1%，招商银行情形也大体相似，即房价下挫50%，住房按揭贷款和开发贷款不良率将上升1%——2%。因此，这些房地产价格及销售情况的变化有可能会导致商业银行个人住房贷款风险的增加[2]。
三、个人住房贷款对银行业务的影响
对商业银行来说，个人住房贷款业务在整个银行业务中具有十分重要的作用。一方面，在房地产市场发展时期，个人住房贷款是银行业务中收益稳定并且风险较小的业务之一；另一方面，个人住房贷款业务在银行总体业务中的比重较大，是商业银行主要利润来源之一。以深圳发展银行为例，从2007年到2010年，该行的个人住房贷款余额在总贷款余额的比重一直保持在20%以上，在2010年达到25.13%。也就是说，在深圳发展银行的总体业务中，个人住房贷款业务占了四分之一，并且在2009年，深圳发展银行的总利息收入中19.38%来源于个人住房贷款业务。
限购政策在促进房地产市场健康发展的同时也对个人住房贷款业务产生影响，其业务量的缩小一方面体现了银行发现其风险加大，通过调整信贷结构，降低风险；另一方面，银行在减少个人住房贷款的同时，应考虑如何发展其它业务，保证整体利润的稳定增长，也要加强其风险防范，防止由房价下降引起不良贷款率增加。
四、银行应采取的对策建议
商业银行在限购政策下应对自身业务进行调整，一方面应注意个人住房贷款的风险防范，另一方面在对个人住房贷款业务进行创新的同时要积极开展新业务，保证银行利润的稳定增长。
1、加强对个人住房贷款者的调查
首先，银行需调查贷款人的收入状况，选择潜在风险小的贷款人，并倾向于收入稳定、收入来源可辨认、资信记录良好、违约率低的客户群体。其次，调查贷款人购房的目的。
尽量避免对炒房者的贷款，尽力支持自用住房的贷款，以此防范信用风险和政策法律风险。最后，建立健全个人信用评级制度。银行要联合整个金融体系中的其他金融机构，根据适当的标准，建立起对个人客户在金融机构活动的记录和评级制度，以此作为个人住房贷款审核的重要内容。
2、加强对开发商的审查和监督
随着限购政策的颁布实施，一些开发商的经营状况每况愈下，财务风险尤为突出。为了防范“假按揭”现象的出现，银行在开展个人住房贷款业务时要加强对开发商的审查和监督。首先，银行要仔细审查开发商的合法性并通过银行内部和同行业的信息资料，确定其以往的信用记录是否良好，尽力避免选择资信状况差的开发商。其次，开发商的经营状况是影响银行能否按期持续收回个人住房贷款的重要因素。在开展个人住房贷款业务时，银行要时刻关注开发商的经营状况是否良好、资金来源是否稳定、现金供应是否充足。 3、完善贷款担保制度。
一方面，银行对于信用评级和收入水平不是足够理想但很有潜力的个人客户，可以要求其增加信用评级较高的人作为保证人来担保个人住房贷款的按时偿还，以此扩大银行的客户范围，降低个人住房贷款业务风险。另一方面，银行应随时关注贷款者对抵押物[3]的所有权，通过建立对抵押物的跟踪监控制度，随时注意抵押物的所有权变化，避免不必要的损失。
4、加强银行内部控制[4]。
（1）应多种渠道提高银行从业人员的风险防范意识和自觉性。
要不断加强对银行从业人员的教育，帮助并要求其熟练掌握各项规章制度和政策法规。提高员工的合规合法意识，银行员工素质的高低，直接影响到各项业务处理的质量，高素质员工不仅是内部控制作用发挥的基础，而且可以弥补内部控制制度的不足。加强对内部员工的监管，随时发现并解决可能出现的问题，防患于未然。
（2）加强对监管部门政策的敏感度和反应度。
随时关注监管部门关于住房贷款的政策的变化，及时进行业务调整，尽力避免一些系统风险。限购政策自开始颁布至今，不断变化调整且因地区而不同，银行必须随时关注限购政策的变化，及时学习新政策的内容，一遍及时作出业务调整，防范损失。
5、以客户为中心进行住房信贷的创新
我国各大商业银行因缺乏住房信贷产品的创新压力，使得住房金融产品自主创新能力缺乏，也没有形成自己独特的自主尝试和创新的新业务品种和产品体系[5]。金融产品的创新只要做到以客户为中心，为客户提供便利，便可更多吸引客户，增加利润。例如澳大利亚的逆向年金抵押贷款业务，即拥有住房的老年人把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。特别是在限购政策大背景下，我国养老体系亦不成熟，专门为老年人提供的专项住房金融产品，逆向抵押贷款无疑是一种新颖银行创收业务和养老思路。
6、转变个人住房贷款经营模式
个人住房贷款经营模式应实现由批发型业务经营模式向零售型业务经营模式转变，并逐步形成零售型业务经营模式下的组合型模式。批发型业务经营模式存在道德风险和效率低的问题，尤其容易出现“假按揭”的问题。零售型业务经营模式区别于公司贷款的处理流程，设立了适应个人住房贷款业务的岗位并明确了各岗位职责，既充分贯彻了为客户服务的理念，又大大提高了集约化经营水平和风险控制能力。组合型经营模式可以根据业务量变化，通过引入外部合作机制，灵活解决人员配置问题。
参考文献
[1] 张所续.我国银行信贷政策对房地产市场的影响.资源与产业，2011年02期
[2] 史进峰.房贷压力测试加码：房价跌50%谁先倒下.决策探索，2010年09期
[3] 喻琼.房贷重压下的商业银行风险防控.武汉金融，2011年11期
[4] 余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范.浙江金融，2011年01期
[5] 邓印霞，邵四华.我国房地产金融发展趋势与创新研究. 中国房地产金融，2011年02期
项目编号：11CX06003B
（作者單位：中国石油大学（华东）经济管理学院）
【关键词】 限购；个人住房贷款；银行发展
2009年，在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的高涨局面，房地产业的高速发展使国民经济产生了诸多问题，购房给百姓带来许多经济压力与负担，各界要求政府对房价进行调控的呼声也越来越高。因此，国家为促进房地产业的健康发展，使房价合理回归，自2010年1月起，出台了一系列调控房地产市场的措施。
一、限购政策具体内容
为了抑制房地产市场的过度繁荣，自2010年起，國家先后出台多项政策，遏制房价的过快增长，促进房地产业的稳定健康发展。
与此同时，人民银行也通过调整利率和存款准备金率，对房地产市场进行调控：自2010年至2011年7月，连续5次上调存贷款基准利率，连续12次上调存款准备金率0.5个百分点。
房地产方面的限购政策成为我国房地产市场的晴雨表。紧缩的信贷政策一定程度上抑制了房地产泡沫：一方面，国家限购、提高首付比例，有效遏制房产投机者的炒房行为，使房价在一定程度上得以回归；另一方面，商业银行对房地产开发商实施限额贷款，使得资金实力不足的房产企业面临资金链断裂的“缺钱”境地，降价出售房屋成为必然。
二、限购政策对个人住房贷款的影响
限购政策出台对个人住房贷款的影响主要包括对其信贷规模和风险这两方面。笔者针对这两方面的问题，关注16家已上市的商业银行年报，对其从2007年到2012年的年报数据进行汇总和整理。从数据中可以看出，银行信贷政策对个人住房贷款的影响比较显著。
以深圳发展银行股份有限公司为例，根据其2008年年报披露，该行在2009年将调整信贷政策，积极投放优质贷款。从图中也可以看出，深发展银行在2009年不管是个人住房贷款余额还是个人住房贷款利息收入在整个银行业务中的比重都有较大的增长。在2010年，由于宏观政策调整，国家一系列抑制房价高涨措施出台，该行在2009年年报中表示将优化信贷结构，并在2010年年报中更为强调要认真落实差异化信贷政策，积极调整个人信贷结构。从2011年年报数据可以看出，深发展银行在2011年年末的个人住房贷款余额占总贷款余额的比重下降6.87个百分点，并且这类贷款的利息收入占该行总利息收入的比重降低了7.56个百分点。
限购政策在影响个人住房贷款信贷规模的同时也加大了个人住房贷款风险。信贷紧缩有效遏制了房地产市场的投机需求，房地产业的降温，虽然存在一定的滞后效应，但后期效果较为显著[1]。从2011年9月起，百城住宅均价开始下降（如图3所示），到2012年1-2月，全国商品房销售额及销售面积均同比下降（如图4、5所示），再到今年5月，同比下降趋势并未改变。
信贷紧缩会导致房价下跌，房价下跌带动银行贷款不良率增高。2010年商业银行房贷压力测试结果显示，若房价下跌50%，民生银行个人住房贷款、房地产开发贷款不良率水平将分别上升1.2%与2.1%，招商银行情形也大体相似，即房价下挫50%，住房按揭贷款和开发贷款不良率将上升1%——2%。因此，这些房地产价格及销售情况的变化有可能会导致商业银行个人住房贷款风险的增加[2]。
三、个人住房贷款对银行业务的影响
对商业银行来说，个人住房贷款业务在整个银行业务中具有十分重要的作用。一方面，在房地产市场发展时期，个人住房贷款是银行业务中收益稳定并且风险较小的业务之一；另一方面，个人住房贷款业务在银行总体业务中的比重较大，是商业银行主要利润来源之一。以深圳发展银行为例，从2007年到2010年，该行的个人住房贷款余额在总贷款余额的比重一直保持在20%以上，在2010年达到25.13%。也就是说，在深圳发展银行的总体业务中，个人住房贷款业务占了四分之一，并且在2009年，深圳发展银行的总利息收入中19.38%来源于个人住房贷款业务。
限购政策在促进房地产市场健康发展的同时也对个人住房贷款业务产生影响，其业务量的缩小一方面体现了银行发现其风险加大，通过调整信贷结构，降低风险；另一方面，银行在减少个人住房贷款的同时，应考虑如何发展其它业务，保证整体利润的稳定增长，也要加强其风险防范，防止由房价下降引起不良贷款率增加。
四、银行应采取的对策建议
商业银行在限购政策下应对自身业务进行调整，一方面应注意个人住房贷款的风险防范，另一方面在对个人住房贷款业务进行创新的同时要积极开展新业务，保证银行利润的稳定增长。
1、加强对个人住房贷款者的调查
首先，银行需调查贷款人的收入状况，选择潜在风险小的贷款人，并倾向于收入稳定、收入来源可辨认、资信记录良好、违约率低的客户群体。其次，调查贷款人购房的目的。
尽量避免对炒房者的贷款，尽力支持自用住房的贷款，以此防范信用风险和政策法律风险。最后，建立健全个人信用评级制度。银行要联合整个金融体系中的其他金融机构，根据适当的标准，建立起对个人客户在金融机构活动的记录和评级制度，以此作为个人住房贷款审核的重要内容。
2、加强对开发商的审查和监督
随着限购政策的颁布实施，一些开发商的经营状况每况愈下，财务风险尤为突出。为了防范“假按揭”现象的出现，银行在开展个人住房贷款业务时要加强对开发商的审查和监督。首先，银行要仔细审查开发商的合法性并通过银行内部和同行业的信息资料，确定其以往的信用记录是否良好，尽力避免选择资信状况差的开发商。其次，开发商的经营状况是影响银行能否按期持续收回个人住房贷款的重要因素。在开展个人住房贷款业务时，银行要时刻关注开发商的经营状况是否良好、资金来源是否稳定、现金供应是否充足。 3、完善贷款担保制度。
一方面，银行对于信用评级和收入水平不是足够理想但很有潜力的个人客户，可以要求其增加信用评级较高的人作为保证人来担保个人住房贷款的按时偿还，以此扩大银行的客户范围，降低个人住房贷款业务风险。另一方面，银行应随时关注贷款者对抵押物[3]的所有权，通过建立对抵押物的跟踪监控制度，随时注意抵押物的所有权变化，避免不必要的损失。
4、加强银行内部控制[4]。
（1）应多种渠道提高银行从业人员的风险防范意识和自觉性。
要不断加强对银行从业人员的教育，帮助并要求其熟练掌握各项规章制度和政策法规。提高员工的合规合法意识，银行员工素质的高低，直接影响到各项业务处理的质量，高素质员工不仅是内部控制作用发挥的基础，而且可以弥补内部控制制度的不足。加强对内部员工的监管，随时发现并解决可能出现的问题，防患于未然。
（2）加强对监管部门政策的敏感度和反应度。
随时关注监管部门关于住房贷款的政策的变化，及时进行业务调整，尽力避免一些系统风险。限购政策自开始颁布至今，不断变化调整且因地区而不同，银行必须随时关注限购政策的变化，及时学习新政策的内容，一遍及时作出业务调整，防范损失。
5、以客户为中心进行住房信贷的创新
我国各大商业银行因缺乏住房信贷产品的创新压力，使得住房金融产品自主创新能力缺乏，也没有形成自己独特的自主尝试和创新的新业务品种和产品体系[5]。金融产品的创新只要做到以客户为中心，为客户提供便利，便可更多吸引客户，增加利润。例如澳大利亚的逆向年金抵押贷款业务，即拥有住房的老年人把房子抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用。特别是在限购政策大背景下，我国养老体系亦不成熟，专门为老年人提供的专项住房金融产品，逆向抵押贷款无疑是一种新颖银行创收业务和养老思路。
6、转变个人住房贷款经营模式
个人住房贷款经营模式应实现由批发型业务经营模式向零售型业务经营模式转变，并逐步形成零售型业务经营模式下的组合型模式。批发型业务经营模式存在道德风险和效率低的问题，尤其容易出现“假按揭”的问题。零售型业务经营模式区别于公司贷款的处理流程，设立了适应个人住房贷款业务的岗位并明确了各岗位职责，既充分贯彻了为客户服务的理念，又大大提高了集约化经营水平和风险控制能力。组合型经营模式可以根据业务量变化，通过引入外部合作机制，灵活解决人员配置问题。
参考文献
[1] 张所续.我国银行信贷政策对房地产市场的影响.资源与产业，2011年02期
[2] 史进峰.房贷压力测试加码：房价跌50%谁先倒下.决策探索，2010年09期
[3] 喻琼.房贷重压下的商业银行风险防控.武汉金融，2011年11期
[4] 余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范.浙江金融，2011年01期
[5] 邓印霞，邵四华.我国房地产金融发展趋势与创新研究. 中国房地产金融，2011年02期
项目编号：11CX06003B
（作者單位：中国石油大学（华东）经济管理学院）