近日，在新的房地产市场调控政策下，北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史最高水平；万科、龙湖、恒大等一线房地产商纷纷降价，“买别墅送战斗机”、“买房送车”等另类促销活动频现；降价风潮触动老业主神经，退房现象在各地上演……这一切是否意味着楼市拐点的出现？本刊记者就此采访了北京工商大学教授、经济学家梁小民。
　　
　　1、楼市降价风潮来袭，你认为这是否意味着楼市拐点的到来？
　　梁小民：现在还不能下这个结论，有报道说这些楼市价格下降实际上是“假摔”。价格有没有下降要包括另一个问题，就是有没有交易量。
　　2、楼市拐点的出现需要具备哪些条件？
　　梁小民：首先，价格下降以后，交易量要保持正常；其次，价格的下降能够持续一段时间。如果反复波动，就不算出现拐点。
　　3、11月11日，银监会前任主席刘明康表示，即使当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能收回，但本金没有问题。你对此如何看待？
　　梁小民：房价下跌50%的情况不可能发生。如果出现了这样的情况，银行会受到损失，因为楼价下跌幅度大，房地产商向银行的贷款就很难偿还，借钱买房的储户也难按时支付。刘明康的说法是对楼市调控政策表示支持，但并不代表实际情况就是如此。
　　4、一些专家认为二三线城市房价的过快上涨源于住房供小于求，你认为目前房地产业供需状况如何？
　　梁小民：现在全国总体情况都是供小于求，而二三线城市的房价上升则与农民城市化息息相关。比如，很多农民工在北京、上海赚钱，但他们买不起大城市的房子，也不一定想长期在大城市生活，所以他们就选择回去买房，这种情况造成了二三线城市房产价格的上升；另外，二三线城市经济的加速发展也是房价上涨的原因之一。
　　5、保障房出现了许多质量问题，政府又要完成1000万套保障性住房，我们应该如何正确定位保障性住房？
　　梁小民：从根本上来讲，保障性住房是任何国家都需要的，但保障性住房不能盖在好的地段，也不能要求太高，房子面积可以小一点，但要确保质量。现在保障房出现质量问题的主要原因是，中央期望值过高，而地方政府的配合力度不够，房地产商敷衍了事。目前，各地都遇到资金问题，我们应该广开融资渠道，可以发行专门用于建设保障房的债券；也可以向社会各界筹集公益资金建设保障房；政府还可以在土地和税收方面提供优惠，让企业出钱盖保障房，解决民营企业民工住房问题。当然，在此过程中还要特别注意分配公平问题。
　　6、今年房产降价大潮是由万科、龙湖、绿地等一线城市的一线地产商开始的，为什么？
　　梁小民：第一，一线城市的房价原来就高得离谱，存在降价的空间；第二，房地产调控政策在大城市生效，政策将需求压制下去；第三，房价过高卖不出去，房地产商还贷就成问题，因此只好降价。
　　7、不仅北京、上海这样的一线城市，甚至二线城市南京也出现退房事件。面对房价下跌，早期业主应该如何应对？
　　梁小民：要退房是不可能的，市场风险只能由业主承受。房价下跌要求退房是一种“利益我得，风险由别人担当”的错误逻辑，而因为购房时合约已经生效，因此退房在法律上也行不通。
　　8、“买房即送宝马”、“买别墅送老爷战斗机”这样的楼市促销现象反映了什么样的市场问题？
　　梁小民：这反映了按照实际情况应该降价，但房地产商不愿降价的问题。房地产商害怕降价之后的连锁效应。但不愿降价，房子又卖不出去，所以就采取了另类促销的方法。实际上无论是送车库还是送装修，这些都是变相的降价。
　　9、相比新房的降价而言，为何二手房成交价格下跌趋势更加明显？
　　梁小民：二手房相对优惠，价格比一手房低，降价幅度比较大。
　　10、最近有关于政府放松限购的预期，你如何看待这个消息？
　　梁小民：目前还没看出放松的状况，但我觉得是会放松的。下一届政府也许会着手放松限购。