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近日,在新的房地产市场调控政策下,北京、上海、广州、南京、杭州等多个城市新房库存量已经接近甚至突破了2008年的历史最高水平;万科、龙湖、恒大等一线房地产商纷纷降价,“买别墅送战斗机”、“买房送车”等另类促销活动频现;降价风潮触动老业主神经,退房现象在各地上演……这一切是否意味着楼市拐点的出现?本刊记者就此采访了北京工商大学教授、经济学家梁小民。
1、楼市降价风潮来袭,你认为这是否意味着楼市拐点的到来?
梁小民:现在还不能下这个结论,有报道说这些楼市价格下降实际上是“假摔”。价格有没有下降要包括另一个问题,就是有没有交易量。
2、楼市拐点的出现需要具备哪些条件?
梁小民:首先,价格下降以后,交易量要保持正常;其次,价格的下降能够持续一段时间。如果反复波动,就不算出现拐点。
3、11月11日,银监会前任主席刘明康表示,即使当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能收回,但本金没有问题。你对此如何看待?
梁小民:房价下跌50%的情况不可能发生。如果出现了这样的情况,银行会受到损失,因为楼价下跌幅度大,房地产商向银行的贷款就很难偿还,借钱买房的储户也难按时支付。刘明康的说法是对楼市调控政策表示支持,但并不代表实际情况就是如此。
4、一些专家认为二三线城市房价的过快上涨源于住房供小于求,你认为目前房地产业供需状况如何?
梁小民:现在全国总体情况都是供小于求,而二三线城市的房价上升则与农民城市化息息相关。比如,很多农民工在北京、上海赚钱,但他们买不起大城市的房子,也不一定想长期在大城市生活,所以他们就选择回去买房,这种情况造成了二三线城市房产价格的上升;另外,二三线城市经济的加速发展也是房价上涨的原因之一。
5、保障房出现了许多质量问题,政府又要完成1000万套保障性住房,我们应该如何正确定位保障性住房?
梁小民:从根本上来讲,保障性住房是任何国家都需要的,但保障性住房不能盖在好的地段,也不能要求太高,房子面积可以小一点,但要确保质量。现在保障房出现质量问题的主要原因是,中央期望值过高,而地方政府的配合力度不够,房地产商敷衍了事。目前,各地都遇到资金问题,我们应该广开融资渠道,可以发行专门用于建设保障房的债券;也可以向社会各界筹集公益资金建设保障房;政府还可以在土地和税收方面提供优惠,让企业出钱盖保障房,解决民营企业民工住房问题。当然,在此过程中还要特别注意分配公平问题。
6、今年房产降价大潮是由万科、龙湖、绿地等一线城市的一线地产商开始的,为什么?
梁小民:第一,一线城市的房价原来就高得离谱,存在降价的空间;第二,房地产调控政策在大城市生效,政策将需求压制下去;第三,房价过高卖不出去,房地产商还贷就成问题,因此只好降价。
7、不仅北京、上海这样的一线城市,甚至二线城市南京也出现退房事件。面对房价下跌,早期业主应该如何应对?
梁小民:要退房是不可能的,市场风险只能由业主承受。房价下跌要求退房是一种“利益我得,风险由别人担当”的错误逻辑,而因为购房时合约已经生效,因此退房在法律上也行不通。
8、“买房即送宝马”、“买别墅送老爷战斗机”这样的楼市促销现象反映了什么样的市场问题?
梁小民:这反映了按照实际情况应该降价,但房地产商不愿降价的问题。房地产商害怕降价之后的连锁效应。但不愿降价,房子又卖不出去,所以就采取了另类促销的方法。实际上无论是送车库还是送装修,这些都是变相的降价。
9、相比新房的降价而言,为何二手房成交价格下跌趋势更加明显?
梁小民:二手房相对优惠,价格比一手房低,降价幅度比较大。
10、最近有关于政府放松限购的预期,你如何看待这个消息?
梁小民:目前还没看出放松的状况,但我觉得是会放松的。下一届政府也许会着手放松限购。
1、楼市降价风潮来袭,你认为这是否意味着楼市拐点的到来?
梁小民:现在还不能下这个结论,有报道说这些楼市价格下降实际上是“假摔”。价格有没有下降要包括另一个问题,就是有没有交易量。
2、楼市拐点的出现需要具备哪些条件?
梁小民:首先,价格下降以后,交易量要保持正常;其次,价格的下降能够持续一段时间。如果反复波动,就不算出现拐点。
3、11月11日,银监会前任主席刘明康表示,即使当房价下跌50%,银行的贷款覆盖仍能达到100%,虽然利息不能收回,但本金没有问题。你对此如何看待?
梁小民:房价下跌50%的情况不可能发生。如果出现了这样的情况,银行会受到损失,因为楼价下跌幅度大,房地产商向银行的贷款就很难偿还,借钱买房的储户也难按时支付。刘明康的说法是对楼市调控政策表示支持,但并不代表实际情况就是如此。
4、一些专家认为二三线城市房价的过快上涨源于住房供小于求,你认为目前房地产业供需状况如何?
梁小民:现在全国总体情况都是供小于求,而二三线城市的房价上升则与农民城市化息息相关。比如,很多农民工在北京、上海赚钱,但他们买不起大城市的房子,也不一定想长期在大城市生活,所以他们就选择回去买房,这种情况造成了二三线城市房产价格的上升;另外,二三线城市经济的加速发展也是房价上涨的原因之一。
5、保障房出现了许多质量问题,政府又要完成1000万套保障性住房,我们应该如何正确定位保障性住房?
梁小民:从根本上来讲,保障性住房是任何国家都需要的,但保障性住房不能盖在好的地段,也不能要求太高,房子面积可以小一点,但要确保质量。现在保障房出现质量问题的主要原因是,中央期望值过高,而地方政府的配合力度不够,房地产商敷衍了事。目前,各地都遇到资金问题,我们应该广开融资渠道,可以发行专门用于建设保障房的债券;也可以向社会各界筹集公益资金建设保障房;政府还可以在土地和税收方面提供优惠,让企业出钱盖保障房,解决民营企业民工住房问题。当然,在此过程中还要特别注意分配公平问题。
6、今年房产降价大潮是由万科、龙湖、绿地等一线城市的一线地产商开始的,为什么?
梁小民:第一,一线城市的房价原来就高得离谱,存在降价的空间;第二,房地产调控政策在大城市生效,政策将需求压制下去;第三,房价过高卖不出去,房地产商还贷就成问题,因此只好降价。
7、不仅北京、上海这样的一线城市,甚至二线城市南京也出现退房事件。面对房价下跌,早期业主应该如何应对?
梁小民:要退房是不可能的,市场风险只能由业主承受。房价下跌要求退房是一种“利益我得,风险由别人担当”的错误逻辑,而因为购房时合约已经生效,因此退房在法律上也行不通。
8、“买房即送宝马”、“买别墅送老爷战斗机”这样的楼市促销现象反映了什么样的市场问题?
梁小民:这反映了按照实际情况应该降价,但房地产商不愿降价的问题。房地产商害怕降价之后的连锁效应。但不愿降价,房子又卖不出去,所以就采取了另类促销的方法。实际上无论是送车库还是送装修,这些都是变相的降价。
9、相比新房的降价而言,为何二手房成交价格下跌趋势更加明显?
梁小民:二手房相对优惠,价格比一手房低,降价幅度比较大。
10、最近有关于政府放松限购的预期,你如何看待这个消息?
梁小民:目前还没看出放松的状况,但我觉得是会放松的。下一届政府也许会着手放松限购。