地价问题的本质是产权的市场化问题
　　
　　地价问题说到底是个产权的市场化问题。产权的市场化已成为我国21世纪初最重要的改革方向。我们不能设想，产权不走到市场上来，就能称为建成了市场经济。我们讨论地价问题，实际上讨论的就是土地的产权及其市场化问题。当然，产权问题并非仅仅是财富归属的问题，其中还包括使用权、所有权等问题。产权的市场化是市场经济发展的必然结果。
　　有人说土地市场化，不就是土地可以买卖吗？有买有卖不就有价格了吗？这个认识太过简单。其实，土地市场化问题并不是那么容易就能够解释清楚的。
　　市场经济是我们党在十四大上就确定的战略。然而什么是市场经济，当时的认识并不充分。人们以为，只要把市场充分放开放活，产品的交易不再有计划、政府不再行政干涉，由企业自己决定就是市场经济了。现在我们发现，尽管商品在价格放开上已经基本完成，企业在生产什么不生产什么，生产多少等方面已经具有自主权了，产品的交易价格基本上是通过竞争实现的了，不需要政府从中决策了，但到这一步还只是市场经济的初始阶段。实现了产权的市场化才叫市场经济的真正确立。
　　既然地价是产权市场化的结果，那么接下来的一个问题就是，产权到底是什么？地价和其他商品价格的区别在哪儿？
　　产权是什么？产权不过是一种社会约定。
　　在市场经济条件下，产权不是一种可以一手钱一手货交易的实物，而是一种虚拟的交易对象。这种虚拟交易对象的基础是社会共同约定。产权是社会的约定。社会约定上升为共同行为规范，就是法律、道德以及市场规则。产权制度是共同约定的制度。没有这个约定，就无法建立社会主义市场经济制度。
　　市场经济对产权的认可，是一个很重要的游戏规则。地价和其他一般商品价格的形成有很大不同。一般商品价格的形成有两个支点，一个是商品的成本，是内在的因素起决定作用的；另一个是特定供求关系下买卖双方的利益关系均衡。比如菜市场上的萝卜贵一毛钱，卖者的利益就多一毛钱；萝卜便宜一毛钱，买者的利益就多一毛钱。因此，买卖双方通过竞争找到一个恰当的利益分割点，就可以成交了。
　　而土地不一样，土地的价格并非是土地成本。一块地从生地变成熟地，投入了很多资金，这不是土地的真实成本。土地是自然赋予的。土地价格的形成取决于和土地相关的各个利益群体之间利益矛盾的协调程度。以房地产项目为例，其中牵扯到国家、开发商、农民、以及未来的购房者等多方面利益群体。大家要找到一个利益分配的均衡点，这一点就是地价。地价形成的核心问题，取决于社会各个利益群体之间相互关系的矛盾不趋于激化。如果在交易中任何一方的利益与其他各方的利益失衡，这个交易价格就是不公平、违背规律的。这是地价的决定原则。
　　土地要素的交易是一种非常特殊的交易，地价具有非常特殊的价格形成机制。土地为什么会有级差地租问题？为什么同样一块面积的土地价格悬殊那么大？因为在不同的地理位置，或者土地用于不同的用途，其收益是千差万别的。因而土地交易就需要有不依赖于土地面积的利益分配形式。这就是级差地租。常识可知，地价一定和级差地租相关。
　　距北京天安门广场70多公里有个怀来县，是北京与河北的交界处。那个地方千万年来形成一个大沙丘，一直是当地贫困的标志。风一吹，沙丘还会滚动，侵占良田、房屋。有一天当地老百姓忽然发现这个沙丘原来是旅游资源。于是拿根绳子一拦，开发了一个项目叫做“滑沙”。就是爬到沙丘顶上滑下来。价格是20块钱。20块钱爬上去滑下来，结果北京市民哭着喊着愿意去，一家老小开着车去。沙丘成了旅游资源了。显然前后两种情况的收益天壤之别。这个地价又如何算呢？同样是相同面积的土地，同样是土地上相应的自然状况，在不同的经济发展过程中，不同的社会关系条件下，它有不同的价值。为什么早几年人们没想到沙丘是旅游资源呢？因为当时人们的消费结构不能够支撑这种服务性、休闲性的消费。吃穿用都不够，哪有钱去消费别的，去滑沙？随着经济生活的发展，消费结构发生了变化，资源的价值就变化了。这和土地的成本有关系吗？没有关系。因此，地价的最大特点是取决于各方面社会利益关系的协调，级差地租本来就是土地所有者和土地使用者之间利益竞争形成的结果。城里人收入高了,想旅游了，沙丘所有者就要通过级差地租的形式分享其收入提高的好处。这在马克思的《资本论》中有明确的描述。因此，地价是产权市场化的结果，取决于社会利益群体的利益均衡。
　　
　　地价需要在大量、反复的交易过程中才能形成
　　
　　地价绝不是在一两次交易中形成的，也不是人主观计算或“制定”出来的。由于具有各方面社会利益关系协调的特征，地价需要在产权市场化的基础上，通过多次、反复地大量交易才能够形成。如果不让土地成为普遍可交易、可流动的要素，并且不去经常促进它进行流转交易，要想寻找出符合市场经济原则、能够让供需方都不吃亏的地价是无法办到的。因为这违背市场经济规律和原则。
　　地价问题，不是土地管理部门能够解决的，必须把土地放到市场中去，且加速这种资源的交易流动。在流动中，一方面解决价格问题，另一方面解决土地资源的优化配置问题。在美国买汽车保险有一个特点，填表时必须写明购车人住的社区。住在不同的社区，买同一辆汽车的保险费用相差很大。住在一个高档社区，安全状况好，保险费就便宜，倘若住在黑人区，汽车别说不锁，锁着还经常被盗。在美国黑人区，汽车上经常贴一个纸条，说车里的音响已经被盗了，意思是小偷不必再费心了。这里买车人的保险费就高。这说明，每块土地的价值在市场中经过多次交易后已经取得一个相对稳定的定位。在美国要买一套房子，基本上只要说出买什么社区的，多大的房子，房价就可以估算出来。中国为什么不行？因为，还没找出级差地租的规律。
　　我们不可能指望从零星的、少量的、偶然的交易中寻找到地价。因为地价主要不是取决于成本，而取决于社会关系的协调程度。这是马克思经济学的原理。货币与价格怎么产生的？是在大量、普遍交易过程中产生的。货币、价格都是社会经济关系的基本体现。因此，地价的确定，必须与土地周转、土地的市场化过程联系起来，让土地成为不断买卖、交易的对象，成为投资的对象、消费的对象，成为私人财富优化组合、回避风险、获取收益的对象。惟此才能解决好地价及地价管理体制。
　　
　　地价必须与税控机制密切结合起来
　　
　　地价是一种特殊要素的价格，这种价格必须和税控机制联系起来，不能单纯考虑土地价格，把税放在一边。这不符合市场经济原则。
　　土地的交易价格，经常是税和价两部分组成的，而税占的比例还相当大，弹性也相当大。这是土地交易的一个重要特点，
　　日本是土地资源非常稀缺的国家。中国人一说自己为什么穷，就说人多。日本人不服气，说按人均土地占有面积算，日本比中国密度大得多，我们怎么就不穷。正因为日本土地奇缺，所以才有炒的余地，才炒成了日本的泡沫经济，泡沫经济一破灭把日本的银行都给拖累垮了。但日本在土地管理上有一个非常好的经验，即征收不动产税，很高的不动产税，在所有的土地交易中，你付的不仅仅是价，还要付税，而且不动产税是按年或按每两年征收一次。如果你是大款，有的是钱，你可以在东京六本木买一个花园，那里是寸土寸金之地，你一跺脚，那两脚印大的地方就值2000万日元。只要能承担得起不动产税，你就可以住着，承担不了趁早把它卖给其他有实力、能够利用这个土地获取经营性收益的企业，建大型百货店或开发五星级饭店，使它的经营收入能够覆盖税收。通过税收杠杆推动土地不断向利用效率最高的支配者手里转移。土地含税还不仅仅是收不动产税的问题，它还推动了土地资源的优化配置，使土地市场能够在公平交易下竞争。
　　在发达国家还有一个很重要的税——遗产税。土地私有化不要紧，遗产税高到你把其他家产都卖掉还不够交。有人说，这个土地遗产我干脆不要了。不要也得先交税，除非捐献给慈善机构。这样既保证了社会公平交易，又保证土地资源不断得到优化。应该说，这是一个非常重要的制度。因为土地资源是有限的。这个资源的利用方式应当符合社会整体利益。市场机制下的竞争和分散决策不能充分保证土地资源最大限度地符合大多数人的利益。这就需要税负杠杆参与其中。土地资源的利用程度不仅仅是对个人或一个利益群体的影响，它影响到全社会的福利程度。
　　光靠市场机制下的竞争，分散决策，还不足以充分保证土地的高效利用和优化配置，还必须要有政府及法律等制度干涉，这是WTO的成员国需要共同遵循的游戏规则。一方面是高度的市场化，另一方面是市场化之外的力量的高度干涉。
　　
　　地价要确保土地增值
　　
　　研究地价问题，特别是有中国特色的地价问题，必须放在国有资产保值增值的立场上。我们不仅仅要研究一共有多少土地，研究怎样在土地转让或批租过程中卖得贵一些。更重要的是，土地在国有经济体系中，在国有资源的构成中是最稳定、最重要的构成部分。
　　在国有资源中，土地资源的保值和增值主要不是通过税收完成的，而是通过城市化、基础设施建设，土地开发、合理组合城市经济系统等，使其市场价值不断提升来体现的。地还是这块地，面积还是这么大面积，由于在土地上所做的经济发展的规划及其合理、有效的实施，这一块土地的市场价值就可以得到提升。而且提升的程度是合理的，能够跟上时代前进步伐的。
　　当然，土地的保值不仅仅是拿在手里不卖，或者是在地上搞三通一平、七通一平，或在这块地旁修一条高速公路让地价升值。这只是一方面，另一方面，还应拥有一个由政府出资的土地中介机构，这是一个不断买入和卖出土地的机构，土地价格便宜时买进来，贵时卖出去。这也是用土地资源进行资本运营，实现国有资产保值增值的一个重要手段。