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摘要：目前，全国各地正在开展城乡基准地价体系的建立工作。城乡基准地价体系研究具体包括：农用地定级和基准地价制订，集体建设用地定级和基准地价制订，城镇土地定级和基准地价制订以及标定地价评估。本文主要基于农用地基准地价成果应用服务需求视角，对农用地基准地价体系构建与评估方法思路的选择等方面进行探讨。
关键词：农用地基;准地价体系;体系构建;评估方法
引言
农用地闲置与城镇国有建设用地后备供应不足同时存在，以及农民土地财产权长期无法真正实现，构成了集体经营性建设用地入市的内在动力。2020年新土地管理法的实施，允许集体经营性建设用地转让、互换、出资、赠与或者抵押，让集体土地入市有了法律保障。为了加强集体土地市场基础建设，自然资源部提出在全国范围内全面开展集体建设用地基准地价制订工作。集体建设用地基准地价是构建城乡统一公示地价体系和支撑农村土地制度改革的基础性工作。
1农用地基准地价体系的重要性
农用地基准地价作为政府公示地价，可以为深化农村土地“三权分置”产权制度改革，促进土地经营权流转市场培育，推动土地适度规模化经营，提高土地生产能力和效率，开展农用地资源资产核算，维护农民合法权益，助推乡村全面振兴等提供基础性支撑。不同于城镇建设用地，农用地存在利用类型、利用方式多样，产权权利构成复杂，地价形成机制多元，农地价格体系比较庞杂等特殊性，使得当前农用地基准地价评估工作中普遍面临评估内容不清、评估方法选择困难等现实问题。
2农用地基准地价体系构建思路
2.1划分均质区域
土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性是土地价格形成的基础。鉴于宅基地具有覆盖范围广、位置分散、质量分布不连续、城乡接合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显等特征，其均质区域划分时影响因素的选取，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素.
2.2农用地基准地价应合理反映农用地现状实际用途及其合理有效利用下的土地收益水平高低
基准地价具有市场导向性，应以土地利用现状用途为主评估。耕地、园地、林地等不同用途农用地由于土地利用方式、利用水平及生产能力存在较大差异，因而应有不同的基准地价标准。但不同于建设用地由于具有多种用途普遍可适用性，城镇基准地价评估一般按照适宜性评价思路，对同一区域范围内分别评估商服、住宅、工业等不同用途类型的基准地价标准，农用地使用由于受土地条件、农地基本设施状况等的限制，以及用途管制约束，其土地现状用途往往不能随意转换或适用于不同利用方式，如有的土地由于条件的限制不适合做水田，农用地的流转也往往不能改变其农业用途.
2.3基层管理部门与技术承担单位相互配合
农用地基准地价制订还处于摸索阶段，要确保工作保质保量完成，离不开行政主管部门和技术承担单位的协力配合。管理部门需要科学严谨的技术成果做指导，因地制宜的技术成果需要管理部门实践应用才能更加完善成熟。国家政策当前，实践势在必行，行政主管部门及时响应国家政策，做好前期准备工作，为技术承担单位争取充足时间，确保项目顺利完成。工期过紧、压缩成本、配合不当等均有可能造成耗资耗时完成的技术成果难以实施。
3农用地基准地价评估方法优化
3.1確定评估范围
通常情况下，在确定一个农用地时的基准评估地价和评估使用范围测算过程中，都应该是以直辖市、县政府为评价单位同时进行统一地价测算，但是如果需要按照城市规划要求确定一个农用地，并按基准评估的具体情况划定使用范围，应该要结合实际市场需求及时进行。例如各县农用地建设工程用地估算评估确定范围不断加大，分布分散，具有完善的内部公共基础设施配套，加上被周边大片的工农用地和未开发利的地块所阻隔，可通过各个县和乡镇的农用地建设工程用地估算进行合理界定。如果用地估算确定范围小，农用地建设工程用地估算分布确定范围比较分散，那么用地估算确定范围用地可以按照行政区划边界标准进行合理划分;但是如果估算范围确定用地范围较小，农用地建设工程用地估算分布集中，可通过农用建设工程用地进行估算
3.2合理选择估价参数
由于农用地基准地价评估没有专门的估价规范与标准，交易行为不统一，没有一整套完善的基础设施，针对这一情况，工作人员在估价过程中应比对农用建设用地和国有建设用地之间的差异，充分结合集体建设用地的特性来选择合理的基准地价评估参数。例如在同一个“三通一平”的开发费用中，国有建设用地因为开发程度与基础设施配套标准比集体建设用地高，所以费用明显要高一些;因此农用地开发费用要低于国有建设用地。另外，使用收益还原法评估集体建设用地基准地价时，土地还原利率的确认尤为重要。因为农用地租售资料相对较少，用租售比来评估还原利率难度比较大，这时工作人员可以先对农用地的还原利率进行评估，然后结合投资农用地风险与国有建设用地风险，选择合适的估价参数，从原则上减少错误出现的概率。
3.3努力提高政府地价政策水平和地价管理能力
农用基准地价体系的建立，不仅可以为地价政策的制定和地价管理提供科学依据，也是落实地价政策和科学管理地价，规范土地和房地产市场交易行为的有效工具。自2004年以来，我国逐步实施市场化土地出让方式，通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地。据测算，这些年来，我国土地购置均价占商品房销售均价的比重不断上升。因此，要控制房价上涨，必须从地价这个源头发力。值得注意的是，目前土地出让收入在地方政府财政收入中仍占较大比重，在经济发展方式没有彻底转变的情况下，很难遏制地方政府的卖地冲动。要从根本上解决这一问题，必须降低土地出让收入在地方财政中的比例，切实激发市场主体活力，开拓其他渠道。
3.4科学规范并完善公示地价制度
公示地价是以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准进行评估，并经政府确认、公布实施的地价。我国法定的公示地价包括基准地价、标定地价。农用基准地价是随着我国城市土地使用制度改革，城市土地实行有偿、有限期、有流动使用而应运而生的。基准地价修正法是我国进行宗地价格和房地产价格评估的重要方法之一。但是，随着我国房地产市场的日趋成熟，土地出让和房地产交易案例的不断增加，基准地价由于其更新工作量大，时间间隔周期长，估价时点和市场现势有差距，运用基准地价修正法进行宗地价格和房地产价格评估已经显得力不从心。
结束语
随着我国土地政策不断发展，农用地基准地价应根据土地性质、用途合理定价，遵循合法性原则、同地同权同价原则和土地收益合理分配原则，综合农用地定级因素体系、级别界线划定和作用方式，制定科学、合理的农用地定价体系，推动农用地科学开发和利用。我国实行土地公有制，而农村集体土地是一种比较特殊的所有制形式，对农村集体建设用地进行流转，是发展农村经济的必然趋势，也符合社会主义经济建设的需求。
参考文献
[1]高艳梅.农用地基准地价体系再开发中产权政策焦点尧困境与对策[J].经济体制改革，2017（1）：96-97.
[2]姚德波，杨叶.农村集体建设用地基准地价评估的关键问题探讨[J].中国高新区，2019（16）：212-213.
[3]陈立定.农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探[J].劳动保障世界，2018（8）：61-62.
关键词：农用地基;准地价体系;体系构建;评估方法
引言
农用地闲置与城镇国有建设用地后备供应不足同时存在，以及农民土地财产权长期无法真正实现，构成了集体经营性建设用地入市的内在动力。2020年新土地管理法的实施，允许集体经营性建设用地转让、互换、出资、赠与或者抵押，让集体土地入市有了法律保障。为了加强集体土地市场基础建设，自然资源部提出在全国范围内全面开展集体建设用地基准地价制订工作。集体建设用地基准地价是构建城乡统一公示地价体系和支撑农村土地制度改革的基础性工作。
1农用地基准地价体系的重要性
农用地基准地价作为政府公示地价，可以为深化农村土地“三权分置”产权制度改革，促进土地经营权流转市场培育，推动土地适度规模化经营，提高土地生产能力和效率，开展农用地资源资产核算，维护农民合法权益，助推乡村全面振兴等提供基础性支撑。不同于城镇建设用地，农用地存在利用类型、利用方式多样，产权权利构成复杂，地价形成机制多元，农地价格体系比较庞杂等特殊性，使得当前农用地基准地价评估工作中普遍面临评估内容不清、评估方法选择困难等现实问题。
2农用地基准地价体系构建思路
2.1划分均质区域
土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性是土地价格形成的基础。鉴于宅基地具有覆盖范围广、位置分散、质量分布不连续、城乡接合部受邻近城镇或已建成区域的辐射影响明显等特征，其均质区域划分时影响因素的选取，宜增加反映宏观区位、社会经济水平差异，以及相关规划等影响因素.
2.2农用地基准地价应合理反映农用地现状实际用途及其合理有效利用下的土地收益水平高低
基准地价具有市场导向性，应以土地利用现状用途为主评估。耕地、园地、林地等不同用途农用地由于土地利用方式、利用水平及生产能力存在较大差异，因而应有不同的基准地价标准。但不同于建设用地由于具有多种用途普遍可适用性，城镇基准地价评估一般按照适宜性评价思路，对同一区域范围内分别评估商服、住宅、工业等不同用途类型的基准地价标准，农用地使用由于受土地条件、农地基本设施状况等的限制，以及用途管制约束，其土地现状用途往往不能随意转换或适用于不同利用方式，如有的土地由于条件的限制不适合做水田，农用地的流转也往往不能改变其农业用途.
2.3基层管理部门与技术承担单位相互配合
农用地基准地价制订还处于摸索阶段，要确保工作保质保量完成，离不开行政主管部门和技术承担单位的协力配合。管理部门需要科学严谨的技术成果做指导，因地制宜的技术成果需要管理部门实践应用才能更加完善成熟。国家政策当前，实践势在必行，行政主管部门及时响应国家政策，做好前期准备工作，为技术承担单位争取充足时间，确保项目顺利完成。工期过紧、压缩成本、配合不当等均有可能造成耗资耗时完成的技术成果难以实施。
3农用地基准地价评估方法优化
3.1確定评估范围
通常情况下，在确定一个农用地时的基准评估地价和评估使用范围测算过程中，都应该是以直辖市、县政府为评价单位同时进行统一地价测算，但是如果需要按照城市规划要求确定一个农用地，并按基准评估的具体情况划定使用范围，应该要结合实际市场需求及时进行。例如各县农用地建设工程用地估算评估确定范围不断加大，分布分散，具有完善的内部公共基础设施配套，加上被周边大片的工农用地和未开发利的地块所阻隔，可通过各个县和乡镇的农用地建设工程用地估算进行合理界定。如果用地估算确定范围小，农用地建设工程用地估算分布确定范围比较分散，那么用地估算确定范围用地可以按照行政区划边界标准进行合理划分;但是如果估算范围确定用地范围较小，农用地建设工程用地估算分布集中，可通过农用建设工程用地进行估算
3.2合理选择估价参数
由于农用地基准地价评估没有专门的估价规范与标准，交易行为不统一，没有一整套完善的基础设施，针对这一情况，工作人员在估价过程中应比对农用建设用地和国有建设用地之间的差异，充分结合集体建设用地的特性来选择合理的基准地价评估参数。例如在同一个“三通一平”的开发费用中，国有建设用地因为开发程度与基础设施配套标准比集体建设用地高，所以费用明显要高一些;因此农用地开发费用要低于国有建设用地。另外，使用收益还原法评估集体建设用地基准地价时，土地还原利率的确认尤为重要。因为农用地租售资料相对较少，用租售比来评估还原利率难度比较大，这时工作人员可以先对农用地的还原利率进行评估，然后结合投资农用地风险与国有建设用地风险，选择合适的估价参数，从原则上减少错误出现的概率。
3.3努力提高政府地价政策水平和地价管理能力
农用基准地价体系的建立，不仅可以为地价政策的制定和地价管理提供科学依据，也是落实地价政策和科学管理地价，规范土地和房地产市场交易行为的有效工具。自2004年以来，我国逐步实施市场化土地出让方式，通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地。据测算，这些年来，我国土地购置均价占商品房销售均价的比重不断上升。因此，要控制房价上涨，必须从地价这个源头发力。值得注意的是，目前土地出让收入在地方政府财政收入中仍占较大比重，在经济发展方式没有彻底转变的情况下，很难遏制地方政府的卖地冲动。要从根本上解决这一问题，必须降低土地出让收入在地方财政中的比例，切实激发市场主体活力，开拓其他渠道。
3.4科学规范并完善公示地价制度
公示地价是以维护经济和市场的平稳健康发展为目标，遵循公开市场价值标准进行评估，并经政府确认、公布实施的地价。我国法定的公示地价包括基准地价、标定地价。农用基准地价是随着我国城市土地使用制度改革，城市土地实行有偿、有限期、有流动使用而应运而生的。基准地价修正法是我国进行宗地价格和房地产价格评估的重要方法之一。但是，随着我国房地产市场的日趋成熟，土地出让和房地产交易案例的不断增加，基准地价由于其更新工作量大，时间间隔周期长，估价时点和市场现势有差距，运用基准地价修正法进行宗地价格和房地产价格评估已经显得力不从心。
结束语
随着我国土地政策不断发展，农用地基准地价应根据土地性质、用途合理定价，遵循合法性原则、同地同权同价原则和土地收益合理分配原则，综合农用地定级因素体系、级别界线划定和作用方式，制定科学、合理的农用地定价体系，推动农用地科学开发和利用。我国实行土地公有制，而农村集体土地是一种比较特殊的所有制形式，对农村集体建设用地进行流转，是发展农村经济的必然趋势，也符合社会主义经济建设的需求。
参考文献
[1]高艳梅.农用地基准地价体系再开发中产权政策焦点尧困境与对策[J].经济体制改革，2017（1）：96-97.
[2]姚德波，杨叶.农村集体建设用地基准地价评估的关键问题探讨[J].中国高新区，2019（16）：212-213.
[3]陈立定.农村集体建设用地基准地价体系构建方法初探[J].劳动保障世界，2018（8）：61-62.