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【摘要】随着大量公租房的交付使用，专业规范的后期运营管理显得尤为重要，在试点城市的背景下，武汉市多方调研，围绕政府购买公租房运营管理的购买主體、承接主体、运营管理的内容、服务费用和绩效评价五个方面进行了深入研究，出台了系列配套性文件，构建了武汉市政府购买公租房运营管理新模式。
【关键词】政府购买;公租房运营管理;武汉市
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
1、公租房运营管理的概念
目前，学术界对公租房运营管理没有明确的定义。实践中，公租房运营管理的界定有广义和狭义两种理解。两者的起点不同，广义理解是从公租房建成以后，后续的保障对象确定、租金标准设置、入住分配、租金收缴等建成以后的全过程管理。狭义理解是从保障对象入住以后，后续的租金收缴、维修、安全巡查等系列动态过程管理。本文讨论的是狭义的公租房运营管理。
2、公租房运营管理的模式
目前，公租房运营管理的模式主要有政府管理和市场运营两种。政府管理模式的主体主要是政府业务部门或政府委托授权的下属事业单位或公房所等进行管理，政府管理模式典型的城市有深圳、重庆等。深圳市公租房运营管理主体涵盖住房制度改革办公室、深圳市住宅租赁中心等政府部门或政府委托授权下的事业组织等，重庆市公租房运营管理由专设的公租房管理局负责。市场运营模式的主体主要是企业，代表城市有上海等。上海通过设置一批具有法人资格的公租房运营企业，在“全封闭”的模式下具体实施公租房市场化运作，其职能集中在房源供给、租赁管理、引导社会主体参与投资建设等。
两种管理模式各有利弊，政府管理模式既是运动员，又是裁判员，缺乏外部监督力量，容易引发不公平。市场运营模式下，企业是“经济人”，追求最大利润，缺乏较强的社会责任感和担当精神。如何把两种模式综合化，最大程度地提高公租房运营管理质效，更好地服务百姓，是未来公租房运营管理模式研究的重点和趋势。武汉市目前正在积极探索，在被列为国家和湖北省首批政府购买公租房运营管理服务试点城市后，武汉市开启了政府购买公租房运营管理新模式机制研究。
3、武汉市公租房运营管理模式的演变阶段
3.1第一阶段：以市为主
2002年武汉市正式启动廉租住房保障工作，主要有资格管理、建设管理、后期管理等职能分工，后期运营管理主要是政府模式，以市级住房保障管理部门集中管理，管理内容主要涉及租金收缴和维修管理等。对于一些比较集中的公租房项目，采取委托项目物业公司代收租金，给予物业公司一定报酬的方式。
3.2第二阶段：市区联动，以区为主
2014年按照国家要求，武汉市公租房和廉租房两房并轨，武汉市人民政府出台《市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知》（武政规〔2014〕11 号），明确要求“公共租赁住房管理应当遵循”“以区为主、市区联动、机构运营、封闭运行”“的原则”，在公租房数量激增，现有管理人员严重短缺的背景下，后期运营管理面临巨大挑战，为更好地做好后期运营管理工作，武汉市住房保障管理部门又制发了《市房管局关于进一步规范和加强公共租赁住房运营管理的指导意见》（武房发〔2014〕143号），要求各区负责各行政区域的公租房运营管理工作，各区应明确唯一一家保障性住房运营机构，采取产权人委托的形式承担本区的公租房运营管理职责，运营管理的内容包括资产管理、租赁管理、修缮管理、社会综合管理、物业服务监督等5大类37项标准，同时明确运营管理费用指导价格标准。
3.3第三阶段：以区为主，政府购买服务
2018年9月，住房城乡建设部财政部印发《关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》（建保〔2018〕92号），确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。10月武汉市被列为国家和湖北省首批政府购买公租房运营管理服务试点城市，至此拉开了政府购买公租房运营管理服务工作的序幕。
试点期间，武汉市积极探索，因地制宜，制发了《武汉市政府购买公租房运营管理服务试点工作方案》，选择了8个房源产权属性不同、入住对象各具特点的公租房项目，从购买程序、购买内容、购买价格、规范服务标准、实施绩效管理等方面开展全流程的政府购买试点工作，形成了系列政策文件，也形成了部分亮点成果，构建了公租房政府购买运营管理的新模式，为提高公租房运营管理水平、提升人民群众幸福感打下坚实的基础。
政府购买公租房运营管理服务是指通过发挥市场机制作用，把属于政府职责范围、由财政支出安排的公租房运营管理公共服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量或事业单位承担，政府根据合同约定向其支付费用的一种公共服务供给模式。
公租房运营管理购买服务，体现了公租房发展从“政府主体”到“政府主导”，从“建设为主”到“运维为主”的转变。政府购买服务是提高公共服务供给水平和效率、加快转变政府职能、建设服务型政府、提高国家治理能力的有效途径和必然要求，未来公租房运营管理走政府购买服务是必然选择，也是公租房运营管理工作的不断完善和规范。
4、武汉市政府购买公租房运营管理新模式解析
4.1运营管理的购买主体
2019年6月，武汉市更新《武汉市政府购买服务指导目录（试行）》，将“公租房运营管理（含资产、修缮、物业管理等）”纳入政府购买服务目录范围。武汉市住房保障管理部门联合财政局于2019年年底出台《武汉市政府购买公租房运营管理服务暂行办法》（武房规〔2019〕10号），对购买主体、承接主体、购买方式和购买程序等进行了规定。
实施政府购买公租房运营管理服务的主体，简称购买主体，是指市、区人民政府授权的行政机关以及承担行政职能的事业单位。购买主体应当按照政府采购相关规定，采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购和竞争性磋商等方式来确定承接主体。与2014年各区确定一家运营机构的运营模式相比，采用政府购买服务方式确定运营管理承接主体，增加了透明度，引导和培育社会力量参与，能有效提高运营管理服务的质量和效能。 4.2运营管理的承接主体
承接政府购买公租房运营管理服务的主体，简称承接主体，是指依法在民政部门登记成立的社会组织或經国务院批准免予登记但不由财政拨款的社会组织;依法在工商管理或行业主管部门登记成立的企业、机构等社会力量;按照事业单位分类改革划入公益二类的事业单位或从事生产经营活动的事业单位;以及具备提供服务条件和能力的个体工商户或自然人。事业单位承接政府购买公租房运营管理服务的，应按照“费随事转、以钱养事”原则，相应调整财政预算保障方式，防止既通过财政拨款养人办事，又花钱购买服务的行为。
4.3运营管理的内容
公租房运营管理的内容是助力提升管理水平的重要保障。随着公租房后期管理的不断深入，公租房运营管理的内容较之前相比，也有很大的变化。2019年10月，武汉市住房保障管理部门联合武汉市市场监督管理局联合发布武汉市地方标准《武汉市公共租赁住房运营管理规范》（DB4201/T585-2019），对武汉市公租房运营管理服务内容进行了详细规定，是武汉市公租房运营管理服务的“新标尺”，确保了运营管理工作有章可循、有规可依、有据可考。
与之前相比，新的公租房运营管理内容有三个特点：一是“全”，由之前2014年的5大类37小项扩展到现在的9大类76小项。二是“新”，量化了运营管理实践工作的很多难点，比如公租房运营管理运营站、运营工作人员的配置比例，房屋巡查、安全检查的频次等。三是“实”，可操作性强，接地气，明晰工作流程，细化工作程序，界定工作标准。
4.4运营管理的购买服务价格
政府购买公租房运营管理服务的定价机制，是引导社会力量参与公共服务供给，有效提升公租房服务质量的核心环节。随着社会经济的快速发展，公租房规模的不断扩大，运营管理内容的不断扩展，公租房运营管理服务购买价格也发生变化。
2019年武汉市住房保障管理部门联合专业机构开展课题研究，按照“以事定费，费随事转””的原则，结合武汉市地方标准《武汉市公共租赁住房运营管理规范》，按照科学合理的人员配置标准，定岗定人定事，以市场决定价格机制为参考，统筹考虑经济性、公益性、社会性、服务性、项目规模以及财政资金使用效率等因素，通过对各区运营机构人员设置、运营成本、维修成本等综合研究分析，构建科学合理的政府购买公租房服务价格，研究出台运营服务采购价格指导文件。
4.5运营管理的绩效评价
购买的服务是否有价值，需要有相应的绩效考核评价体系来约束，以评价促规范，以考核促提升，以绩效评价结果作为拨付购买服务资金、编制年度预算、选择承接主体的重要参考依据。武汉市住房保障管理部门出台了《市住房保障房管局关于印发武汉市公共租赁住房运营管理服务绩效评价办法的通知》（武房发〔2020〕10号），从基础管理、入住退出管理、房屋使用管理、维修管理、安全管理、租金管理、档案管理、综合管理和住户满意度调查等9个方面37个子项对运营服务进行全面评价，进一步细化项目分类，创新评价路径，构建由购买主体、保障对象和政府监督部门共同参与的考评机制。通过开展社会调查、管理考核评价及保障对象满意度测评等方式，将绩效管理贯穿购买服务全过程，推动公租房运营管理服务高质量发展。
5、武汉市政府购买公租房运营管理的案例分析
试点期间，武汉市各区通过政府购买方式，吸引了一批优秀的运营承接主体，参与到公租房运营管理工作中来，呈现出很多亮点。
其中有一家运营机构是国家一级资质物业企业和五星红色物业，其采用现代化管理手段摸索出一套较完善的管理制度，开发了集公告发布、租金收缴、房屋报修等功能于一体的智能管理APP，按照每150户配置一名专属客服管家，提供24小时贴心服务，建立了公租房诚信积分管理制度、五星家庭评定制度、住户规范使用公租房红黄蓝标记制度等，充分发挥星级物业企业优势开展各类便民、公益和文化活动，为公租房保障对象提供精准高效的专业化、规范化服务。
还有一家运营机构既是项目的物业管理公司，又是项目的运营管理单位，利用“物业+运营一体化”的优势，大大提高了工作效率。开展“每周四公益服务接待日”、“党员接待日”、“好样的服务队”、“天天敲门”、“精准帮扶”等特色服务，定期邀请医院专家义务坐诊、银行工作人员开展金融知识普及，防诈骗等便民服务，赢得保障对象的好评，有效提高了租金收缴率。
结语：
政府购买公租房运营管理是未来趋势，推行政府购买公租房运营管理服务模式，既是落实十九届四中全会要求，推进住房保障领域治理能力现代化的题中之义，更是践行习近平总书记“保障和改善民生没有终点站”这一民生观点的必然要求。下一步，武汉市将深入贯彻国家、省、市决策部署，持续深入推进政府购买公租房运营管理服务试点工作，着力完善政府购买公租房运营管理模式，不断提高公租房运营管理专业化、规范化水平，为决胜全面建成小康社会、建设“三化”大武汉和国家中心城市提供坚强保障。
参考文献：
[1]徐静，徐远珍.我国公租房运营管理模式研究[J].中国内部审计，2015（3） 99-102.
[2]李心萍.补砖头不如补人头[J].人民日报，2015（017）.
[3]李冰.济南市保障性住房后期管理研究.山东师范大学硕士论文.2019（5）.
[4]王芳.如何加强公租房后期管理[J].中国房地产业，2019（3） 32-35.
[5]蒋永甫.公租房服务由保障转向管理[J].广西城镇建设，2019（5） 51-52.
[6]张勇宁.保障性住房运营管理存在的问题与对策[J].现代经济信息.2013（6） 172.
作者简介：
涂姗（1981-），女，湖北宜城人，华中科技大学博士研究生，工程师，武汉市住房保障管理中心工作，主要研究方向是公租房管理。
【关键词】政府购买;公租房运营管理;武汉市
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
1、公租房运营管理的概念
目前，学术界对公租房运营管理没有明确的定义。实践中，公租房运营管理的界定有广义和狭义两种理解。两者的起点不同，广义理解是从公租房建成以后，后续的保障对象确定、租金标准设置、入住分配、租金收缴等建成以后的全过程管理。狭义理解是从保障对象入住以后，后续的租金收缴、维修、安全巡查等系列动态过程管理。本文讨论的是狭义的公租房运营管理。
2、公租房运营管理的模式
目前，公租房运营管理的模式主要有政府管理和市场运营两种。政府管理模式的主体主要是政府业务部门或政府委托授权的下属事业单位或公房所等进行管理，政府管理模式典型的城市有深圳、重庆等。深圳市公租房运营管理主体涵盖住房制度改革办公室、深圳市住宅租赁中心等政府部门或政府委托授权下的事业组织等，重庆市公租房运营管理由专设的公租房管理局负责。市场运营模式的主体主要是企业，代表城市有上海等。上海通过设置一批具有法人资格的公租房运营企业，在“全封闭”的模式下具体实施公租房市场化运作，其职能集中在房源供给、租赁管理、引导社会主体参与投资建设等。
两种管理模式各有利弊，政府管理模式既是运动员，又是裁判员，缺乏外部监督力量，容易引发不公平。市场运营模式下，企业是“经济人”，追求最大利润，缺乏较强的社会责任感和担当精神。如何把两种模式综合化，最大程度地提高公租房运营管理质效，更好地服务百姓，是未来公租房运营管理模式研究的重点和趋势。武汉市目前正在积极探索，在被列为国家和湖北省首批政府购买公租房运营管理服务试点城市后，武汉市开启了政府购买公租房运营管理新模式机制研究。
3、武汉市公租房运营管理模式的演变阶段
3.1第一阶段：以市为主
2002年武汉市正式启动廉租住房保障工作，主要有资格管理、建设管理、后期管理等职能分工，后期运营管理主要是政府模式，以市级住房保障管理部门集中管理，管理内容主要涉及租金收缴和维修管理等。对于一些比较集中的公租房项目，采取委托项目物业公司代收租金，给予物业公司一定报酬的方式。
3.2第二阶段：市区联动，以区为主
2014年按照国家要求，武汉市公租房和廉租房两房并轨，武汉市人民政府出台《市人民政府关于进一步加强公共租赁住房管理的通知》（武政规〔2014〕11 号），明确要求“公共租赁住房管理应当遵循”“以区为主、市区联动、机构运营、封闭运行”“的原则”，在公租房数量激增，现有管理人员严重短缺的背景下，后期运营管理面临巨大挑战，为更好地做好后期运营管理工作，武汉市住房保障管理部门又制发了《市房管局关于进一步规范和加强公共租赁住房运营管理的指导意见》（武房发〔2014〕143号），要求各区负责各行政区域的公租房运营管理工作，各区应明确唯一一家保障性住房运营机构，采取产权人委托的形式承担本区的公租房运营管理职责，运营管理的内容包括资产管理、租赁管理、修缮管理、社会综合管理、物业服务监督等5大类37项标准，同时明确运营管理费用指导价格标准。
3.3第三阶段：以区为主，政府购买服务
2018年9月，住房城乡建设部财政部印发《关于印发推行政府购买公租房运营管理服务试点方案的通知》（建保〔2018〕92号），确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。10月武汉市被列为国家和湖北省首批政府购买公租房运营管理服务试点城市，至此拉开了政府购买公租房运营管理服务工作的序幕。
试点期间，武汉市积极探索，因地制宜，制发了《武汉市政府购买公租房运营管理服务试点工作方案》，选择了8个房源产权属性不同、入住对象各具特点的公租房项目，从购买程序、购买内容、购买价格、规范服务标准、实施绩效管理等方面开展全流程的政府购买试点工作，形成了系列政策文件，也形成了部分亮点成果，构建了公租房政府购买运营管理的新模式，为提高公租房运营管理水平、提升人民群众幸福感打下坚实的基础。
政府购买公租房运营管理服务是指通过发挥市场机制作用，把属于政府职责范围、由财政支出安排的公租房运营管理公共服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量或事业单位承担，政府根据合同约定向其支付费用的一种公共服务供给模式。
公租房运营管理购买服务，体现了公租房发展从“政府主体”到“政府主导”，从“建设为主”到“运维为主”的转变。政府购买服务是提高公共服务供给水平和效率、加快转变政府职能、建设服务型政府、提高国家治理能力的有效途径和必然要求，未来公租房运营管理走政府购买服务是必然选择，也是公租房运营管理工作的不断完善和规范。
4、武汉市政府购买公租房运营管理新模式解析
4.1运营管理的购买主体
2019年6月，武汉市更新《武汉市政府购买服务指导目录（试行）》，将“公租房运营管理（含资产、修缮、物业管理等）”纳入政府购买服务目录范围。武汉市住房保障管理部门联合财政局于2019年年底出台《武汉市政府购买公租房运营管理服务暂行办法》（武房规〔2019〕10号），对购买主体、承接主体、购买方式和购买程序等进行了规定。
实施政府购买公租房运营管理服务的主体，简称购买主体，是指市、区人民政府授权的行政机关以及承担行政职能的事业单位。购买主体应当按照政府采购相关规定，采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购和竞争性磋商等方式来确定承接主体。与2014年各区确定一家运营机构的运营模式相比，采用政府购买服务方式确定运营管理承接主体，增加了透明度，引导和培育社会力量参与，能有效提高运营管理服务的质量和效能。 4.2运营管理的承接主体
承接政府购买公租房运营管理服务的主体，简称承接主体，是指依法在民政部门登记成立的社会组织或經国务院批准免予登记但不由财政拨款的社会组织;依法在工商管理或行业主管部门登记成立的企业、机构等社会力量;按照事业单位分类改革划入公益二类的事业单位或从事生产经营活动的事业单位;以及具备提供服务条件和能力的个体工商户或自然人。事业单位承接政府购买公租房运营管理服务的，应按照“费随事转、以钱养事”原则，相应调整财政预算保障方式，防止既通过财政拨款养人办事，又花钱购买服务的行为。
4.3运营管理的内容
公租房运营管理的内容是助力提升管理水平的重要保障。随着公租房后期管理的不断深入，公租房运营管理的内容较之前相比，也有很大的变化。2019年10月，武汉市住房保障管理部门联合武汉市市场监督管理局联合发布武汉市地方标准《武汉市公共租赁住房运营管理规范》（DB4201/T585-2019），对武汉市公租房运营管理服务内容进行了详细规定，是武汉市公租房运营管理服务的“新标尺”，确保了运营管理工作有章可循、有规可依、有据可考。
与之前相比，新的公租房运营管理内容有三个特点：一是“全”，由之前2014年的5大类37小项扩展到现在的9大类76小项。二是“新”，量化了运营管理实践工作的很多难点，比如公租房运营管理运营站、运营工作人员的配置比例，房屋巡查、安全检查的频次等。三是“实”，可操作性强，接地气，明晰工作流程，细化工作程序，界定工作标准。
4.4运营管理的购买服务价格
政府购买公租房运营管理服务的定价机制，是引导社会力量参与公共服务供给，有效提升公租房服务质量的核心环节。随着社会经济的快速发展，公租房规模的不断扩大，运营管理内容的不断扩展，公租房运营管理服务购买价格也发生变化。
2019年武汉市住房保障管理部门联合专业机构开展课题研究，按照“以事定费，费随事转””的原则，结合武汉市地方标准《武汉市公共租赁住房运营管理规范》，按照科学合理的人员配置标准，定岗定人定事，以市场决定价格机制为参考，统筹考虑经济性、公益性、社会性、服务性、项目规模以及财政资金使用效率等因素，通过对各区运营机构人员设置、运营成本、维修成本等综合研究分析，构建科学合理的政府购买公租房服务价格，研究出台运营服务采购价格指导文件。
4.5运营管理的绩效评价
购买的服务是否有价值，需要有相应的绩效考核评价体系来约束，以评价促规范，以考核促提升，以绩效评价结果作为拨付购买服务资金、编制年度预算、选择承接主体的重要参考依据。武汉市住房保障管理部门出台了《市住房保障房管局关于印发武汉市公共租赁住房运营管理服务绩效评价办法的通知》（武房发〔2020〕10号），从基础管理、入住退出管理、房屋使用管理、维修管理、安全管理、租金管理、档案管理、综合管理和住户满意度调查等9个方面37个子项对运营服务进行全面评价，进一步细化项目分类，创新评价路径，构建由购买主体、保障对象和政府监督部门共同参与的考评机制。通过开展社会调查、管理考核评价及保障对象满意度测评等方式，将绩效管理贯穿购买服务全过程，推动公租房运营管理服务高质量发展。
5、武汉市政府购买公租房运营管理的案例分析
试点期间，武汉市各区通过政府购买方式，吸引了一批优秀的运营承接主体，参与到公租房运营管理工作中来，呈现出很多亮点。
其中有一家运营机构是国家一级资质物业企业和五星红色物业，其采用现代化管理手段摸索出一套较完善的管理制度，开发了集公告发布、租金收缴、房屋报修等功能于一体的智能管理APP，按照每150户配置一名专属客服管家，提供24小时贴心服务，建立了公租房诚信积分管理制度、五星家庭评定制度、住户规范使用公租房红黄蓝标记制度等，充分发挥星级物业企业优势开展各类便民、公益和文化活动，为公租房保障对象提供精准高效的专业化、规范化服务。
还有一家运营机构既是项目的物业管理公司，又是项目的运营管理单位，利用“物业+运营一体化”的优势，大大提高了工作效率。开展“每周四公益服务接待日”、“党员接待日”、“好样的服务队”、“天天敲门”、“精准帮扶”等特色服务，定期邀请医院专家义务坐诊、银行工作人员开展金融知识普及，防诈骗等便民服务，赢得保障对象的好评，有效提高了租金收缴率。
结语：
政府购买公租房运营管理是未来趋势，推行政府购买公租房运营管理服务模式，既是落实十九届四中全会要求，推进住房保障领域治理能力现代化的题中之义，更是践行习近平总书记“保障和改善民生没有终点站”这一民生观点的必然要求。下一步，武汉市将深入贯彻国家、省、市决策部署，持续深入推进政府购买公租房运营管理服务试点工作，着力完善政府购买公租房运营管理模式，不断提高公租房运营管理专业化、规范化水平，为决胜全面建成小康社会、建设“三化”大武汉和国家中心城市提供坚强保障。
参考文献：
[1]徐静，徐远珍.我国公租房运营管理模式研究[J].中国内部审计，2015（3） 99-102.
[2]李心萍.补砖头不如补人头[J].人民日报，2015（017）.
[3]李冰.济南市保障性住房后期管理研究.山东师范大学硕士论文.2019（5）.
[4]王芳.如何加强公租房后期管理[J].中国房地产业，2019（3） 32-35.
[5]蒋永甫.公租房服务由保障转向管理[J].广西城镇建设，2019（5） 51-52.
[6]张勇宁.保障性住房运营管理存在的问题与对策[J].现代经济信息.2013（6） 172.
作者简介：
涂姗（1981-），女，湖北宜城人，华中科技大学博士研究生，工程师，武汉市住房保障管理中心工作，主要研究方向是公租房管理。