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【摘要】公共租赁住房主要是解决夹心层群体的住房问题，是“多渠道保障”重要的一部分。本文简单分析了我国当前公共租赁住房现状，总结了公租房的融资与运营模式，根据目前我国公共租赁住房发展存在的问题，提出了公共租赁住房解决对策。
【关键词】公共租赁住房;发展现状;问题;建议
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
自我国1998年住房制度改革至今，廉租房和經济适用房等保障性住房的出现，极大了改善了城市低收入家庭的住房条件，在一定程度上解决了住房困难的问题，但是，依然存在诸多城镇中等收入偏下家庭、新就业无房职工以及稳定就业的外来务工人员等“夹心层”群体，游离于保障性住房以外。公共租赁住房，简称公租房，于2009年其政策在深圳等地试行，目的就是解决部分夹心层群体住房问题。住建部2010年发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》之后，公租房在全国推行。据我国公共住房计划，公租房将会逐渐代替经济适用房，成为我国公共住房的主流。相比于经济适用房和廉租房等保障性住房，公租房对城市非本地户籍人口开放。2012 年5月，住建部颁布了《公共租赁住房管理办法》，其中提出了公租房分配、运营、使用和退出等环节的基本要求。2013 年 12月，《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》由住建部等部委联合发布，明确要求公租房、廉租房并轨运行，巩固了公租房在我国保障性住房中的地位。
1、公共租赁住房现状分析
我国公共租赁住房伴随着本企业几十年的发展历程，经历过创业时期和困难时期的艰辛，也分享了企业辉煌十几年来带来的实惠。现如今，公共租赁住房面临着巨大的安全隐患，因起初建设条件有限，很多为非成套住宅，水和煤气等没有进行分户，居住条件差强人意，且线路老化，没有设置消防安全设施，很多职工自行生活做饭，或者使用电磁炉，无形中增添了住宅安全隐患。另外，公租房在管理中，经常发生私自转租，另作他途的不良现象，不但造成了人员管理混乱，还扰乱了租赁住房市场的正常秩序。
在企业发展中，一些管理中的问题和弊端逐渐暴露，需对其进行深入研究，建立一套长效管理机制，实行整合管理，这不仅是企业提升自身现代化管理水平的重要手段，也是促进企业可持续发展后实行精细化管理的必然趋势。
2、我国公共租赁住房的融资与运营模式
目前，我国公共租赁房的融资渠道日渐多样化，各城市结合自身建设规模，选取多种融资方式，实现资金的筹集。在城市内部，不同公租房建设项目的融资渠道，也存在一定的差异。按照政府出资比例，可将我国公租房的主要融资模式划分为政府主导出资型、政府与企业共同出资型。详细如下表所示：
政府主导出资模式：
政府是直接的投资者，提供资金，设立政府性质的部门，负责公租房建设。如，北京市政府设立的北京市保障性住房建设投资中心，属于北京市公租房建设投融资工作的机构。资金来源于政府，其中包含中央、地方财政预算/专项资金、住房公积金贷款以及土地出让金净收益的 10% 等。另外，还可借助地方投融资平台的私募债，或银行贷款加以补充。在这种模式下，公租房建设方式分为两种，集中新建和收购。
（1）集中新建公租房，由政府划拨土地，委托开发商实施建设，政府为产权所有者;
（2）收购式公租房，政府购买建成的其他空置保障房或者商品房，但是，因大多数公租房地段好、位置分散，导致放价高，管理难度较大，收购仅为一种补充方式。
政府主导出资的公共租赁房屋由政府负责运营，由设立相关机构或国有资产管理公司进行管理，实行统一配租。此模式的优势体现于可正确落实上级政策，有利于有关部门之间的协调，利用政府信贷和资源，稳定租赁住房市场供需平衡，但在运行效率、资金来源方面尚有不足。
政府与企业共同出资模式：
公租房建设资金来源于开发商、园区以及各级政府等多个主体，有两种投资方式。
（1）当政府资金短期不充足时，由开发商垫资，建设公租房，之后政府偿还建设费用。在此期间，由政府牵头，企业被动参与公租房建设;
（2）政府回购。政府负责前期的项目勘察和设计工作，开发商参与招标，中标企业融资和建设，等到建设完毕后，政府按协议，出资回购。该方式包含建设、移交两个环节，开发商竞标成功后，自行处理资金问题，属于开发商主动投资行为。
政府与企业共同出资模式优势体现于资金足够，具备高运作效率，但是，逐利性很强，需政府的严格监管。现阶段，国内公租房正处在以增量建设为主时期，除政府财政支持外，还需引导社会投资的参与，保证公祖方政策的高效落实。
2.1运营模式
运营模式分为两种，政府专门机构运营、市场化运营。
在政府主页机构运营管理模式下，各地将运营主体统一于一个机构中。如，过去一段时间，深圳市公共租赁住房的主要运营主体包括住房制度改革办公室、住宅租赁中心等政府部门以及政府委托授权的事业单位。深圳市于2016年4月份，设立了住房保障署，其主要核心工作是做好户籍低收入群体、夹心层住房保障工作，统一以往较为分散的运营职责，在提升服务效率的同时，节约了成本。这种依托政府专业机构的运作模式符合公共租赁住房的公益性特点。政府专业部门对公租房建设、租金分配、退出等过程进行指导和监督，可规避公租房的寻租现象，确保公租房政策的顺利实施。
市场化运营模式下，上海市成立的公租房，具有独立法人资格，主要负责地区范围内的公租房建设、房源筹措和运营管理等。公租房公司资金来源于市、区级政府，财政独立。换句话而言，就是除启动资金外，其他资金运作自负盈亏，此种模式和瑞典政府房屋公司、荷兰社会住房公司类同。到2012年底，上海市成立了21 家公租房公司。公租房公司依靠自有资金、银行贷款和保险资金定向用于公租房建设，用商品房的利润冲减公租房的投资成本，用租金收入偿还公租房投资的财务成本。这些公司运营以来取得了良好的社会效益，作为住房保障的一线窗口企业，有效保障了公租房政策的顺利执行。 3、我国公共租赁住房发展存在的问题
3.1空间选址不合理
一些公租房房源位置较偏远。受土地财政影响，一些城市在偏远郊区修建公共租赁房屋，租金需求低，交通不便，增加了租户的出行成本。配租模式缓解了公共租赁住房的偏远位置问题，便于区位条件的改善。公租房空间选址不合理，致使公租房有些需求较高的区域出现供给不足、有供给没租客的现象，一些需求偏低的地区出现很多闲置公租房。
3.2配套设施不完善
公租房周邊基础配套设施不完善，主要表现在交通、医疗和教育等方面。例如交通，新建公租房位置偏远，通常需要新修基础设施，路网建设落后，通勤公交车少，致使出行十分不便。造成这种情况是因为政府在公租房配套设施建设投入不足，加之公租房建设融资困难，无暇考虑配套设施的建设。
3.3 供需错配问题突出
由于东部地区人口基数较大，导致公租房需求大，供给严重不足。在一些中西部地区，供过于求，造成供需不匹配，资源浪费。从城市层面来看，一些中小城镇的公共租赁住房供给过剩。主要是因为中小城市的人口和产业吸纳能力不强，对公共租赁住房的需求不强。同时，出现了公租房建设指标下达现象，缺乏对住房需求的分析，导致部分地区公租房供过于求。
3.4退出机制不够健全
个人信息共享不畅是造成公租房退出不力的主要因素之一。一些人不再符合公租房的居住条件，但是因信息滞后，其滞留公租房内。租户提供的个人资料体现不出实际收入水平，如，他们是否持有股份，是否拥有车辆等并没有反应出来，唯有民政部门掌握这些信息。缺乏完整可靠的租户信息，不便于动态查询、审计和监督。
3.5法律法规存在空缺
健全的法律法规制是确保公租房政策有效执行的基础，但是，现阶段公租房法律法规并未出台。公租房租赁价格优惠很大，且确保公租房建设以及配租过程公正、公开、透明，需建立完善的法律法规，对各环节进行严格的监督和约制，当今，只体现于相关公租房部门规章及地方政府规章中，导致公租房建设和运营的法律法规存在空缺，在实际落实中很难控制。
4、我国公共租赁住房解决对策
4.1制定完善的租赁制度
转变经营理念，从单一开发销售转变为以租代售和租售并举模式。把长期持有的房源投向市场租赁，发展租赁业务，优化和改进销售模式，允许企业内部员工先租后买，支付的租金可抵扣房款，完善住房租赁制度，制定和完善相关管理措施，明确当事人的权利和义务，对市场行为进行严格规范，协调、稳定租赁关系。明确规定不得出租的房屋、单间最多居住人数和消防安全内容。制定健全的住房租赁合同管理制度，实行住房租赁合同示范文本，执行住房租赁合同登记备案制度。出租人和承租人应当每年签订一次规范的房屋租赁合同，并及时向当地房屋管理部门登记备案。
4.2拓宽房源渠道
现有租赁住房。考虑到保障对象多样化需求，特别是子女上学，供养老人等。 整合各区域长期空置住房，按照公共租赁住房标准进行整改，面向中低收入职工家庭。这样机能体现公租房政策的优越性，又能提高效率，盘活资源。改建住房。对已腾空的集体宿舍楼、住宅楼，以及长期空置底商房提出年度改造计划，充分利用职工住房公积金增值收益，分步将危旧集体宿舍楼改造成提供公共厨房、卫生间，集中供水，分户供电、供暖的小户型非成套公共租赁住房。集中与分散建设相结合。结合住房供需状况等因素，合理确定租赁住房建设规模，将租赁住房建设纳入住房发展规划，并有序开展租赁住房建设。彻底解决中等 偏低收入家庭、新入职职工，外来务工农民等“夹心层”群体的住房困难问题。
4.3扩大承租范围
支持、规范个人租赁住房，鼓励个人依法租房，引导个人住房租赁当事人签订住房租赁合同，规范租赁行为。在城镇稳定就业的农民工、新大学生和专业技术人员，符合当地城镇居民入住公共租赁住房条件的，纳入公共租赁住房保障范围。
4.4公租房与货币补贴并举
为解决城市中等偏下收入人群阶段性、过渡性住房困难，可实行公租房与货币补贴并举。将公租房货币补贴的受理对象定为城市中偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员。货币补贴保障面积标准为人均建筑面积15平方米，补贴总建筑面积不低于36平方米，不高于60平方米，租金补贴标准每平方米补贴6元/月。确保对象领取货币补贴之前，须在符合条件的市区范围内租赁有产权证的普通住宅，签订房屋租赁合同，并到属地进行房屋租赁备案。对持有有效期内城市低收入家庭认定证明（住房保障专用）、困难家庭救助证以及区级困难家庭救助证的家庭，按补贴金额标准的两倍发放。把一些存量房转为公租房和安置房，对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
结语：
我们需要不断总结公共租赁住房规划、建设、租金分配和管理方面的经验教训，完善公共租赁住房建设模式，促进不同社会阶层和谐混合居住，实现互补共赢。
参考文献：
[1]王贤磊.我国保障住房供给问题的研究[D].华中师范大学，2013.
[2]李丽霞，郎启贵.公共租赁房 PPP 项目可持续性评价研究[J].中国房地产，2017.08
[3]葛红杰，于浩.我国公租房建设融资模式浅析[J].中国房地产，2014.19
[4]朱丽莎.重庆市公租房融资模式比较研究[D].重庆理工大学，2014
[5]陈钰.浅议公共租赁住房融资模式的构建[J].北方经贸，2016.01
[6]周寰辰.中国公共租赁住房发展机制研究[D].江西财经大学，2012.
[7]李璟.黄石市公共租赁住房建设运营模式研究[D].华中师范大学，2012.
[8]侯莉.我国公共租赁住房社会资本融资模式研究[D].华中师范大学，2011.
[9]刘婕.天津市公共租赁住房运营管理机制研究[D].天津师范大学，2015.
【关键词】公共租赁住房;发展现状;问题;建议
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.
自我国1998年住房制度改革至今，廉租房和經济适用房等保障性住房的出现，极大了改善了城市低收入家庭的住房条件，在一定程度上解决了住房困难的问题，但是，依然存在诸多城镇中等收入偏下家庭、新就业无房职工以及稳定就业的外来务工人员等“夹心层”群体，游离于保障性住房以外。公共租赁住房，简称公租房，于2009年其政策在深圳等地试行，目的就是解决部分夹心层群体住房问题。住建部2010年发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》之后，公租房在全国推行。据我国公共住房计划，公租房将会逐渐代替经济适用房，成为我国公共住房的主流。相比于经济适用房和廉租房等保障性住房，公租房对城市非本地户籍人口开放。2012 年5月，住建部颁布了《公共租赁住房管理办法》，其中提出了公租房分配、运营、使用和退出等环节的基本要求。2013 年 12月，《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》由住建部等部委联合发布，明确要求公租房、廉租房并轨运行，巩固了公租房在我国保障性住房中的地位。
1、公共租赁住房现状分析
我国公共租赁住房伴随着本企业几十年的发展历程，经历过创业时期和困难时期的艰辛，也分享了企业辉煌十几年来带来的实惠。现如今，公共租赁住房面临着巨大的安全隐患，因起初建设条件有限，很多为非成套住宅，水和煤气等没有进行分户，居住条件差强人意，且线路老化，没有设置消防安全设施，很多职工自行生活做饭，或者使用电磁炉，无形中增添了住宅安全隐患。另外，公租房在管理中，经常发生私自转租，另作他途的不良现象，不但造成了人员管理混乱，还扰乱了租赁住房市场的正常秩序。
在企业发展中，一些管理中的问题和弊端逐渐暴露，需对其进行深入研究，建立一套长效管理机制，实行整合管理，这不仅是企业提升自身现代化管理水平的重要手段，也是促进企业可持续发展后实行精细化管理的必然趋势。
2、我国公共租赁住房的融资与运营模式
目前，我国公共租赁房的融资渠道日渐多样化，各城市结合自身建设规模，选取多种融资方式，实现资金的筹集。在城市内部，不同公租房建设项目的融资渠道，也存在一定的差异。按照政府出资比例，可将我国公租房的主要融资模式划分为政府主导出资型、政府与企业共同出资型。详细如下表所示：
政府主导出资模式：
政府是直接的投资者，提供资金，设立政府性质的部门，负责公租房建设。如，北京市政府设立的北京市保障性住房建设投资中心，属于北京市公租房建设投融资工作的机构。资金来源于政府，其中包含中央、地方财政预算/专项资金、住房公积金贷款以及土地出让金净收益的 10% 等。另外，还可借助地方投融资平台的私募债，或银行贷款加以补充。在这种模式下，公租房建设方式分为两种，集中新建和收购。
（1）集中新建公租房，由政府划拨土地，委托开发商实施建设，政府为产权所有者;
（2）收购式公租房，政府购买建成的其他空置保障房或者商品房，但是，因大多数公租房地段好、位置分散，导致放价高，管理难度较大，收购仅为一种补充方式。
政府主导出资的公共租赁房屋由政府负责运营，由设立相关机构或国有资产管理公司进行管理，实行统一配租。此模式的优势体现于可正确落实上级政策，有利于有关部门之间的协调，利用政府信贷和资源，稳定租赁住房市场供需平衡，但在运行效率、资金来源方面尚有不足。
政府与企业共同出资模式：
公租房建设资金来源于开发商、园区以及各级政府等多个主体，有两种投资方式。
（1）当政府资金短期不充足时，由开发商垫资，建设公租房，之后政府偿还建设费用。在此期间，由政府牵头，企业被动参与公租房建设;
（2）政府回购。政府负责前期的项目勘察和设计工作，开发商参与招标，中标企业融资和建设，等到建设完毕后，政府按协议，出资回购。该方式包含建设、移交两个环节，开发商竞标成功后，自行处理资金问题，属于开发商主动投资行为。
政府与企业共同出资模式优势体现于资金足够，具备高运作效率，但是，逐利性很强，需政府的严格监管。现阶段，国内公租房正处在以增量建设为主时期，除政府财政支持外，还需引导社会投资的参与，保证公祖方政策的高效落实。
2.1运营模式
运营模式分为两种，政府专门机构运营、市场化运营。
在政府主页机构运营管理模式下，各地将运营主体统一于一个机构中。如，过去一段时间，深圳市公共租赁住房的主要运营主体包括住房制度改革办公室、住宅租赁中心等政府部门以及政府委托授权的事业单位。深圳市于2016年4月份，设立了住房保障署，其主要核心工作是做好户籍低收入群体、夹心层住房保障工作，统一以往较为分散的运营职责，在提升服务效率的同时，节约了成本。这种依托政府专业机构的运作模式符合公共租赁住房的公益性特点。政府专业部门对公租房建设、租金分配、退出等过程进行指导和监督，可规避公租房的寻租现象，确保公租房政策的顺利实施。
市场化运营模式下，上海市成立的公租房，具有独立法人资格，主要负责地区范围内的公租房建设、房源筹措和运营管理等。公租房公司资金来源于市、区级政府，财政独立。换句话而言，就是除启动资金外，其他资金运作自负盈亏，此种模式和瑞典政府房屋公司、荷兰社会住房公司类同。到2012年底，上海市成立了21 家公租房公司。公租房公司依靠自有资金、银行贷款和保险资金定向用于公租房建设，用商品房的利润冲减公租房的投资成本，用租金收入偿还公租房投资的财务成本。这些公司运营以来取得了良好的社会效益，作为住房保障的一线窗口企业，有效保障了公租房政策的顺利执行。 3、我国公共租赁住房发展存在的问题
3.1空间选址不合理
一些公租房房源位置较偏远。受土地财政影响，一些城市在偏远郊区修建公共租赁房屋，租金需求低，交通不便，增加了租户的出行成本。配租模式缓解了公共租赁住房的偏远位置问题，便于区位条件的改善。公租房空间选址不合理，致使公租房有些需求较高的区域出现供给不足、有供给没租客的现象，一些需求偏低的地区出现很多闲置公租房。
3.2配套设施不完善
公租房周邊基础配套设施不完善，主要表现在交通、医疗和教育等方面。例如交通，新建公租房位置偏远，通常需要新修基础设施，路网建设落后，通勤公交车少，致使出行十分不便。造成这种情况是因为政府在公租房配套设施建设投入不足，加之公租房建设融资困难，无暇考虑配套设施的建设。
3.3 供需错配问题突出
由于东部地区人口基数较大，导致公租房需求大，供给严重不足。在一些中西部地区，供过于求，造成供需不匹配，资源浪费。从城市层面来看，一些中小城镇的公共租赁住房供给过剩。主要是因为中小城市的人口和产业吸纳能力不强，对公共租赁住房的需求不强。同时，出现了公租房建设指标下达现象，缺乏对住房需求的分析，导致部分地区公租房供过于求。
3.4退出机制不够健全
个人信息共享不畅是造成公租房退出不力的主要因素之一。一些人不再符合公租房的居住条件，但是因信息滞后，其滞留公租房内。租户提供的个人资料体现不出实际收入水平，如，他们是否持有股份，是否拥有车辆等并没有反应出来，唯有民政部门掌握这些信息。缺乏完整可靠的租户信息，不便于动态查询、审计和监督。
3.5法律法规存在空缺
健全的法律法规制是确保公租房政策有效执行的基础，但是，现阶段公租房法律法规并未出台。公租房租赁价格优惠很大，且确保公租房建设以及配租过程公正、公开、透明，需建立完善的法律法规，对各环节进行严格的监督和约制，当今，只体现于相关公租房部门规章及地方政府规章中，导致公租房建设和运营的法律法规存在空缺，在实际落实中很难控制。
4、我国公共租赁住房解决对策
4.1制定完善的租赁制度
转变经营理念，从单一开发销售转变为以租代售和租售并举模式。把长期持有的房源投向市场租赁，发展租赁业务，优化和改进销售模式，允许企业内部员工先租后买，支付的租金可抵扣房款，完善住房租赁制度，制定和完善相关管理措施，明确当事人的权利和义务，对市场行为进行严格规范，协调、稳定租赁关系。明确规定不得出租的房屋、单间最多居住人数和消防安全内容。制定健全的住房租赁合同管理制度，实行住房租赁合同示范文本，执行住房租赁合同登记备案制度。出租人和承租人应当每年签订一次规范的房屋租赁合同，并及时向当地房屋管理部门登记备案。
4.2拓宽房源渠道
现有租赁住房。考虑到保障对象多样化需求，特别是子女上学，供养老人等。 整合各区域长期空置住房，按照公共租赁住房标准进行整改，面向中低收入职工家庭。这样机能体现公租房政策的优越性，又能提高效率，盘活资源。改建住房。对已腾空的集体宿舍楼、住宅楼，以及长期空置底商房提出年度改造计划，充分利用职工住房公积金增值收益，分步将危旧集体宿舍楼改造成提供公共厨房、卫生间，集中供水，分户供电、供暖的小户型非成套公共租赁住房。集中与分散建设相结合。结合住房供需状况等因素，合理确定租赁住房建设规模，将租赁住房建设纳入住房发展规划，并有序开展租赁住房建设。彻底解决中等 偏低收入家庭、新入职职工，外来务工农民等“夹心层”群体的住房困难问题。
4.3扩大承租范围
支持、规范个人租赁住房，鼓励个人依法租房，引导个人住房租赁当事人签订住房租赁合同，规范租赁行为。在城镇稳定就业的农民工、新大学生和专业技术人员，符合当地城镇居民入住公共租赁住房条件的，纳入公共租赁住房保障范围。
4.4公租房与货币补贴并举
为解决城市中等偏下收入人群阶段性、过渡性住房困难，可实行公租房与货币补贴并举。将公租房货币补贴的受理对象定为城市中偏下收入住房困难家庭、新就业大学毕业生和创业人员。货币补贴保障面积标准为人均建筑面积15平方米，补贴总建筑面积不低于36平方米，不高于60平方米，租金补贴标准每平方米补贴6元/月。确保对象领取货币补贴之前，须在符合条件的市区范围内租赁有产权证的普通住宅，签订房屋租赁合同，并到属地进行房屋租赁备案。对持有有效期内城市低收入家庭认定证明（住房保障专用）、困难家庭救助证以及区级困难家庭救助证的家庭，按补贴金额标准的两倍发放。把一些存量房转为公租房和安置房，对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
结语：
我们需要不断总结公共租赁住房规划、建设、租金分配和管理方面的经验教训，完善公共租赁住房建设模式，促进不同社会阶层和谐混合居住，实现互补共赢。
参考文献：
[1]王贤磊.我国保障住房供给问题的研究[D].华中师范大学，2013.
[2]李丽霞，郎启贵.公共租赁房 PPP 项目可持续性评价研究[J].中国房地产，2017.08
[3]葛红杰，于浩.我国公租房建设融资模式浅析[J].中国房地产，2014.19
[4]朱丽莎.重庆市公租房融资模式比较研究[D].重庆理工大学，2014
[5]陈钰.浅议公共租赁住房融资模式的构建[J].北方经贸，2016.01
[6]周寰辰.中国公共租赁住房发展机制研究[D].江西财经大学，2012.
[7]李璟.黄石市公共租赁住房建设运营模式研究[D].华中师范大学，2012.
[8]侯莉.我国公共租赁住房社会资本融资模式研究[D].华中师范大学，2011.
[9]刘婕.天津市公共租赁住房运营管理机制研究[D].天津师范大学，2015.