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摘要：从分析当前群租现象所引起的问题开始，即存在一定安全隐患、物业管理难度大和影响相邻业主的权益。针对这些问题，结合实际，对其产生原因进行了分析。最后，以此为基础，提出了几点建設性意见，有一定的参考价值。
关键词：群租现象；城市化进程；公共服务
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-0-01
西安市城市经济不断发展，城市人口对住房的要求也随之不断提高，同时外来人口逐渐涌入，加剧了房屋供给和需求之间的矛盾，致使一定数量的人因各种原因而选择在群租房里居住，过着与城市发展不相协调的生活。西安城市公共管理在转型期内，对此期间的群租问题进行专门研究，并提出对应的管理思路与对策，对于西安建立安全、和谐、有序的城市环境有着十分重要的现实意义。
一、群租现象所引起的问题
1.人身安全和财产安全方面的隐患。群租房内的人员十分复杂，因此，容易引发偷窃、吸毒等治安问题。在郊区私房租赁的外来人员，出现的各种问题更为突出。不仅如此，由于住房条件简陋，乱拉电线、偷电偷水、乱接水管现象比比皆是，烧饭、睡觉共居一室的情况普遍存在，这些租赁者的生活方式中，隐藏着严重的漏触电与火灾隐患，稍有不慎，就会形成灾难。
2.物业管理的难度大。群租给小区物业管理的保洁、保安、保绿以及公用设施管理等都带来了新的问题，加大了管理难度。这主要是因为，群租房客容易产生从众心理，随波逐流，一旦某人有不文明的行为，其他人员就很容易效仿，而且结果往往管理者很难准确找到不文明行为的实施人，因此在管理上造成了被动，加大了管理难度。
3.群租影响相邻业主的权益。有的群租现象严重影响了相邻业主的日常生活，比如乱倒垃圾、噪声、深夜进出等。比如：有的小区居民因为群租的存在，担心自行车、电动车被盗，每天只能搬着助动车乘电梯上下，引发邻里矛盾；还有些无聊的租客把电梯从上到下全部按一遍，无谓增加维护成本。
二、群租现象产生的原因
1.城市化进程的加快。我国城市化的主要形态是农业人口向非农业人口转变，即大批的农业剩余劳动力向城市流动。在这一转变的初级阶段中，转入人口的住房问题通常以租赁的方式解决，暂时居住在某一城市，或经商、或务工，等待寻找各种适合自己发展的机会。因此，城市化发展从客观条件下为房屋租赁提供了广阔市场的需求。在城市化进程越快和制造加工业基地越为密集的城市中，外来人员占城市总人口的就越高。
2.城乡二元结构及城市间的经济发展不平衡。当前，我国的城市化率已超过40%，进入到城市化的快速发展时期。城市化进程的实质就是农村人口转变为城市人口，大量的农业劳动力转变为第二、第三产业的劳动力。一方面是因为城市经济发展水平普遍高于农村，致使农村大量剩余人口向城市转移，向城市集聚，对应也就给城市带来的居住压力；另一方面是城市之间发展的不平衡，因为大城市的功能定位是大而全，过去有许多政策和资源向大城市倾斜，其对外来人员的吸引力大大超过中小城市，这也使得大城市人口涌入比中小城市要厉害得多。
3.快速攀升的城市房价与外来人员收入水平的不对称性。当前，我国城市化进程速度不断加快，一些社会问题也随之出现，其中之一那就是房价不断走高，尽管中央政府连续出台多项宏观调控政策，全国70个大城市的房价持续上涨的势头仍然没有缓解的迹象。
4.政府提供的公共服务有待进一步加强。导致房价差异和资源分布差异的原因正是规划上考虑资源分配时，对原城市人口和流动人口进行区别对待。城市的产业规划、公共资源的分配应该惠及更多的流动人口，并使得该人群享受到作为城市人应有的住房、医疗等生活保障条件。
三、解决群租问题的建议
1.科学控制城市人口增长速度。政府要高度重视城市建设规划，科学合理地控制城市人口增长速度。要以调整产业结构、转变经济增长方式为手段，着力发展高科技、高附加值的产业，加强对一般劳动力的总量控制和结构调整，制定外来务工人员的用工规范，实行上岗资格认证制度，从用工制度和产业结构上控制一般劳动力的盲目流入，做到“以业控人”。另外要全面推进居住证制度和房屋租赁管理制度，确保实现“以证管人”。
2.重视控制房地产市场的供应结构。从房地产市场供给角度分析，近几年中低价商品房的供应量确实在稳步增长，但供应对象固定（市政动迁安置为主），相对于庞大的市场需求来说，尚起不到缓解作用。大部分的群租都会对原有的房屋进行重新分割，主要是小户型房屋的需求不能得到有效的满足。因此，政府要通过制定政策、掌控土地、引导产业、规划城市布局等手段，以此来加强对城市房地产市场的宏观调控。严格执行国家的相关调控政策，合理规划未来上市的新建商品房中各类房型的合理配比，增加小户型经济房是可行之策。
3.重视住房保障体系的建设和完善。作为公共事务的管理者，在当前的经济发展环境中，必须要更加重视弱势群体的适度需求，中低收入人群的住房需求必须纳入公共产品提供的范畴之中。廉租房的惠及人群应该逐步扩大范围，通过灵活使用现有公房、收购二手房等途径多渠道确保廉租住房房源。
4.必须更加注重日常行政管理。在群租现象的治理过程中，作为执行层面的房地管理部门，应当在区（县）政府的统一管理下，积极会同综治办、人口、公安、消防、税收、工商、街道社区等部门，开展联合治理，规范房屋租赁行为，打击群租中的非法获益行，从而达到有效抑制群租现象的目的。
5.健全房屋租赁管理法律法规和相关政策。当前，外来务工人员的住房需求，主要还是通过现有的住房市场解决，包括二手房的买卖和租赁，特别是后者，是现有条件下较为合理可行的途径。所以，需充分挖掘现存住房市场的潜力，加强住房市场的管理，规范租赁市场，从而提供更好地解决适于外来务工人员住房问题。
参考文献：
[1]黄枚，张涛.房价仍在涨 廉租房的破冰之旅艰难，经济参考报， 2006-7-14.
[2]秦虹.住房保障应以廉租房为核心[J].中国改革，2007（08） .
[3]韩立达，李耘倩.我国廉租房制度发展演变及对策研究[J].城市发展研究，2009（11）.
[4]陈磊. REITS参与廉租房建设的探讨[D].西南财经大学，2010.
关键词：群租现象；城市化进程；公共服务
中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-0-01
西安市城市经济不断发展，城市人口对住房的要求也随之不断提高，同时外来人口逐渐涌入，加剧了房屋供给和需求之间的矛盾，致使一定数量的人因各种原因而选择在群租房里居住，过着与城市发展不相协调的生活。西安城市公共管理在转型期内，对此期间的群租问题进行专门研究，并提出对应的管理思路与对策，对于西安建立安全、和谐、有序的城市环境有着十分重要的现实意义。
一、群租现象所引起的问题
1.人身安全和财产安全方面的隐患。群租房内的人员十分复杂，因此，容易引发偷窃、吸毒等治安问题。在郊区私房租赁的外来人员，出现的各种问题更为突出。不仅如此，由于住房条件简陋，乱拉电线、偷电偷水、乱接水管现象比比皆是，烧饭、睡觉共居一室的情况普遍存在，这些租赁者的生活方式中，隐藏着严重的漏触电与火灾隐患，稍有不慎，就会形成灾难。
2.物业管理的难度大。群租给小区物业管理的保洁、保安、保绿以及公用设施管理等都带来了新的问题，加大了管理难度。这主要是因为，群租房客容易产生从众心理，随波逐流，一旦某人有不文明的行为，其他人员就很容易效仿，而且结果往往管理者很难准确找到不文明行为的实施人，因此在管理上造成了被动，加大了管理难度。
3.群租影响相邻业主的权益。有的群租现象严重影响了相邻业主的日常生活，比如乱倒垃圾、噪声、深夜进出等。比如：有的小区居民因为群租的存在，担心自行车、电动车被盗，每天只能搬着助动车乘电梯上下，引发邻里矛盾；还有些无聊的租客把电梯从上到下全部按一遍，无谓增加维护成本。
二、群租现象产生的原因
1.城市化进程的加快。我国城市化的主要形态是农业人口向非农业人口转变，即大批的农业剩余劳动力向城市流动。在这一转变的初级阶段中，转入人口的住房问题通常以租赁的方式解决，暂时居住在某一城市，或经商、或务工，等待寻找各种适合自己发展的机会。因此，城市化发展从客观条件下为房屋租赁提供了广阔市场的需求。在城市化进程越快和制造加工业基地越为密集的城市中，外来人员占城市总人口的就越高。
2.城乡二元结构及城市间的经济发展不平衡。当前，我国的城市化率已超过40%，进入到城市化的快速发展时期。城市化进程的实质就是农村人口转变为城市人口，大量的农业劳动力转变为第二、第三产业的劳动力。一方面是因为城市经济发展水平普遍高于农村，致使农村大量剩余人口向城市转移，向城市集聚，对应也就给城市带来的居住压力；另一方面是城市之间发展的不平衡，因为大城市的功能定位是大而全，过去有许多政策和资源向大城市倾斜，其对外来人员的吸引力大大超过中小城市，这也使得大城市人口涌入比中小城市要厉害得多。
3.快速攀升的城市房价与外来人员收入水平的不对称性。当前，我国城市化进程速度不断加快，一些社会问题也随之出现，其中之一那就是房价不断走高，尽管中央政府连续出台多项宏观调控政策，全国70个大城市的房价持续上涨的势头仍然没有缓解的迹象。
4.政府提供的公共服务有待进一步加强。导致房价差异和资源分布差异的原因正是规划上考虑资源分配时，对原城市人口和流动人口进行区别对待。城市的产业规划、公共资源的分配应该惠及更多的流动人口，并使得该人群享受到作为城市人应有的住房、医疗等生活保障条件。
三、解决群租问题的建议
1.科学控制城市人口增长速度。政府要高度重视城市建设规划，科学合理地控制城市人口增长速度。要以调整产业结构、转变经济增长方式为手段，着力发展高科技、高附加值的产业，加强对一般劳动力的总量控制和结构调整，制定外来务工人员的用工规范，实行上岗资格认证制度，从用工制度和产业结构上控制一般劳动力的盲目流入，做到“以业控人”。另外要全面推进居住证制度和房屋租赁管理制度，确保实现“以证管人”。
2.重视控制房地产市场的供应结构。从房地产市场供给角度分析，近几年中低价商品房的供应量确实在稳步增长，但供应对象固定（市政动迁安置为主），相对于庞大的市场需求来说，尚起不到缓解作用。大部分的群租都会对原有的房屋进行重新分割，主要是小户型房屋的需求不能得到有效的满足。因此，政府要通过制定政策、掌控土地、引导产业、规划城市布局等手段，以此来加强对城市房地产市场的宏观调控。严格执行国家的相关调控政策，合理规划未来上市的新建商品房中各类房型的合理配比，增加小户型经济房是可行之策。
3.重视住房保障体系的建设和完善。作为公共事务的管理者，在当前的经济发展环境中，必须要更加重视弱势群体的适度需求，中低收入人群的住房需求必须纳入公共产品提供的范畴之中。廉租房的惠及人群应该逐步扩大范围，通过灵活使用现有公房、收购二手房等途径多渠道确保廉租住房房源。
4.必须更加注重日常行政管理。在群租现象的治理过程中，作为执行层面的房地管理部门，应当在区（县）政府的统一管理下，积极会同综治办、人口、公安、消防、税收、工商、街道社区等部门，开展联合治理，规范房屋租赁行为，打击群租中的非法获益行，从而达到有效抑制群租现象的目的。
5.健全房屋租赁管理法律法规和相关政策。当前，外来务工人员的住房需求，主要还是通过现有的住房市场解决，包括二手房的买卖和租赁，特别是后者，是现有条件下较为合理可行的途径。所以，需充分挖掘现存住房市场的潜力，加强住房市场的管理，规范租赁市场，从而提供更好地解决适于外来务工人员住房问题。
参考文献：
[1]黄枚，张涛.房价仍在涨 廉租房的破冰之旅艰难，经济参考报， 2006-7-14.
[2]秦虹.住房保障应以廉租房为核心[J].中国改革，2007（08） .
[3]韩立达，李耘倩.我国廉租房制度发展演变及对策研究[J].城市发展研究，2009（11）.
[4]陈磊. REITS参与廉租房建设的探讨[D].西南财经大学，2010.