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摘要：房地产泡沫已经成为影响我国经济可持续发展的重大问题之一。本文运用Ramsey模型对南宁市房地产市场是否出现泡沫进行测度分析，结果发现南宁市在2004、2007、2008年都出现了不同程度的房地产泡沫。同时，提出了防范房地产泡沫的有关对策措施。
关键词：房地产泡沫；Ramsey模型；测度分析
一、引言
最近，北京、上海等地很多“地王”纷纷出现，再次引发了人们对房地产泡沫的热烈讨论。2009年12月5号，位于南宁市柳沙半岛的两块国有建设用地近208亩拍出了24.7亿元。这么高的地价，很容易产生房地产泡沫。房地产泡沫是房地产经济波动的一种形式，它的产生又加剧了房地产经济的波动。房地产泡沫是人多地少的国家处于经济快速发展时期出现的一种社会经济现象，这种现象一旦具备条件就很容易发生，严重影响国民经济和社会发展的方方面面。毫无疑问，我国房地产业仍然需要大力发展，但是采取合理的测度方法对房地产泡沫进行预警是十分必要的，才能确保房地产业实现可持续发展。因此，本文通过Ramsey模型对南宁市房地产泡沫进行测度分析，并提出相应的防范对策。
二、房地产泡沫测度的理论依据
房地产泡沫的内涵就是在长期内房地产的价格与房地产的基础价值相违背，也就是房地产的实际价格与基础价值相偏离。要测度房地产泡沫的大小，就必须求出其基础价值和实际价格，用公式表示如下： ,其中 指房地产的泡沫度， 指房地产资产市价， 指房地产资产的基础价值。房地产的实际价格可以在统计资料中获得，但这种方法确定房地产资产的基础价值确实比较难。要确定基础价值就要确定未来各期的资产收益，而这个收益取决于人们对未来的预期，很难得到准确的基础价值。所以，我们用Ramsey模型来计算房地产资产的基础价值。
三、Ramsey模型
Ramsey模型[1]是宏观经济学增长模型之一，该模型的假设前提较为苛刻。假设一：整个经济系统由两部分构成，即家庭和厂商，家庭不生产任何产品，全部从市场购买，而厂商却从不消费产品，其生产出的产品完全用于销售，通过销售获取收入。假设二：劳动总是按照人口的增长率而增长，总量与人均量的关系为 = 。在此前提下有：NT = 。在现实生活中产出既不但可以用于消费而且还可以用于投资，在规模收益不变的前提下，根据公式 ，可以得到人均产出公式，f(k )=c +dk /d +n k ，最终得到的结论是经济在最优均衡稳态下的资本的边际产出率，等于人口增长率n与时间偏好 率之和，即 ，此时，劳动的需求与资本需求之间相互匹配，使产出水平达到最大，这是经济在一种最大限度下均衡运行。假设技术条件一定，这时就可以算出要求的资产的基础价值，即基础价值j= 。在此基础上，我们只需弄清资产价值在多大程度上超出了基础价值，就可以知道资产的泡沫有多大。根据上述思路，我们可以对南宁房地产是否存在泡沫进行实证分析。
四、2003～2008年南宁房地产泡沫的测度
（一）房地产资产基础价值的确定[2]
由于资产在现实生活中受通货膨胀的影响，因此在考虑资产的基础价值时应剔除通货膨胀β的影响，所以资产的基础价值可以进一步表示为j= 。从该式中可以看出，资产的基础价值由三方面构成，一是消费者心理因素，他和人们收入和对未来预期增长相关，大小和利率θ相等；二是与通货膨胀率β相关，通货膨胀率越高，则资产基础价值越低。三是人口增长率n，其值越大，说明劳动增长率就越大，资产的价值越大。
在实际分析中，人口增长率和通货膨胀率都容易得到，因为现实中具有完备的统计数据；而利率的确定较为复杂，因为现实中众多的利率品种不易选择。在此选择两种利率，一是1年期定期存款利率，通过该存款利率就可以得到资产基础价值的最小值，另一种是5年以上资产贷款利率，通过该贷款利率可以得到资产基础价值的最大值。当房地产价值处于最大值和最小值之间就可以认为不存在房地产泡沫；当房地产价值低于基础价值的最小值时，可以认为房地产价值被低估了；当房地产价值高于基础价值的最大值时，就可以认为出现了房地产泡沫，超出部分越多，房地产泡沫就越大。根据下表我们可以得到南宁市2003~2008年房地产基础价值的运行区间。
图1：南宁市2003~2008年基础价值运行区间
（二）南宁市房地产实际价格的确定
南宁市房地产资产的实际价格如何确定呢？在实证中为了使房地产的实际价格和其基础价值具有可比性，而且具有相同的统计口径，选择南宁房地产资产的价格指数变化率作为其逐年的收益率，也就是其实际价格。由于数据掌握的原因，在此我们选择狭义的房地产概念，即以商品房为代表对南宁房地产整体泡沫进行测度。
（三）基于Ramsey模型的南宁市房地产泡沫的测度分析
求出了房地产资产的基础价值和实际价格，根据公式： ，就可以对2003～2008年南宁市房地产的泡沫进行测度。
2003～2008年南宁市房价泡沫的测度
通过Ramsey模型，可以得到南宁市房地产泡沫的测度表和图，如果房地产价格的增长率在最大报酬率和最小报酬率之间（基础价值运行区间），认为没有房地产泡沫；如果房地产价格增长率低于最小报酬率，认为其基础价格被低估；如果超出最大报酬率，则认为出现了房地产泡沫，超出最大报酬率越多则房地产泡沫越严重。2003年，南宁市商品房价格增长率为负的5.2个百分点，而最小报酬率、最大报酬率分别为2.12、5.63，房地产价值被低估。2005年的房地产价值也被低估了。2004、2006、2007、2008这四年里出现了房地产泡沫，2004年最为严重，当年房地产价格增长率为22.92%，而当年的最大报酬率为2.6%，超出20.32%，出现了较为严重的房地产泡沫。其次是2007年，当年的房地产价格增长率为18.48%，而同期的最大报酬率却只有4.23%，超出了14.25%，泡沫程度也相当严重。2006年，出现房地产泡沫，但较为轻微，可以忽略。2008年，也出现了房地产泡沫，原因是Ramsey模型所测度出来的结果偏低的。由于国家的宏观调控1年期存款利率和5年期的贷款利率都有所降低，而模型考虑这类因素较多；所以最大报酬值和最小报酬值和同期相比都较低，因此产生了房地产泡沫。
五、防范房地产泡沫的对策措施
根据房地产泡沫的实质，防范房地产泡沫的重点，一是如何调控好房地产的实际价格，二是如何准确的确定房地产的基础价格[3]。
（一）关于房地产实际市场价格的控制
影响房地产市场价格因素很多，如地理位置、自然环境因素、房地产周边环境、人口因素、物价水平、居民收入水平、经济发展阶段、经济周期、货币政策、税收政策、财政政策、土地政策和城市规划、城市化程度、家庭规模的变化、购房融资方式、外部资金、资本市场和二手房市场发育程度等等[4]，但地理位置、自然环境这些影响因素，在宏观调控过程中也很难有所作为。因此，要防范房地产泡沫，调控房地产价格应该从以下几个方面入手。
1、控制土地出让结构
目前土地出让基本上都是采取“招标、拍卖、挂牌”的方式，这相对于协议出让是公平的，但这样拍出地价往往较高，“地王”纷纷出现。高地价的土地一般是用于兴建高档住宅和别墅，所以容易造成高档住宅的供过于求，而普通住宅普遍存在供不应求的矛盾，高档住宅越多，容易把整个房地产价格推上去，出现房地产泡沫。所以，在土地政策上，政府一定要调整土地出让的供应结构，大幅度提高经济适用房、廉租房的土地供应比例。只有这样才能减少房地产投机行为，防止房地产泡沫的产生。
2、完善房地产税收政策
在我国，房地产税收主要是强调流转税，忽视了保有环节增收税，这样容易造成房地产市场的不合理现象。由于高房价使得许多人买不起住房，同时，养房的成本很低，很多人买了房子就空在那里，没有人住。因此，对保有环节征收财产税可以部分起到抑制房地产投机作用，抑制房地产泡沫的产生。另外，可以征收房地产交易增值所得税。如果把房地产当作投资，缴纳增值税，理所当然。由于大部分购房者的目的是自己居住，他们不会在购房后很快出售，因此，征收房地产交易所得税不会伤害到真实需求，降低房地产泡沫出现的可能性。同时，对购买住房之后不足5年就要出售的应当全额征收营业税，以及通过开征物业税等，可以有效的稳定房地产市场，抑制过度投机，从而有效控制房价，使得房价的实际价格同基础价格相接近，减少房地产泡沫的发生[5]。
3、严格房地产信贷政策
完善房地产信贷政策的一个重要目的是防止房地产泡沫冲击银行体系。首先，应该提高或控制按揭贷款的首付款。按揭贷款门槛越高，银行按揭的风险越小。同时，提高按揭贷款门槛减少了投机活动的资金周转量，从而有效地抑制了房地产投机活动。其次，在投机活动非常猖獗的时候，可以对购买第二套住房实行不同的按揭贷款利率。第三，在投机活动猖獗时还可以停止新房预售，禁止期房交易或转让[6]。
4、调整房地产市场结构
房地产市场包括一级土地市场、二级房地产市场、三级二手房市场。房地产市场发展以阶梯式的形式进行。要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，联动房地产二、三级市场。同时，降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。
（二）关于房地产基础价格的确定
在调控好房地产实际市场价格的基础上，同时要客观合理的确定房地产的基础价格，在影响房地产的实际价格中也有部分因素是影响房地产的基础价格，如物价水平、货币政策、人口因素等等，这些因素就是在前面用Ramsey模型来确定房地产基础价值过程中所提到的影响房地产基础价格的三个变量，即θ、β、n，因此要从这些影响房地产基础价格的因素着手来合理客观的确定房地产的基础价格，从而防止房地产泡沫的出现。
1、提高房地产信息透明度
前面提到要确定房地产基础价值，首先要解决的问题就是人们的预期，国家要合理引导人们对房价的预期，就要解决房价基础信息不对称的问题。因此国家要通过各种手段提高房价成本的透明度，严惩利用虚假信息进行欺诈的房地产开发商。国家对房地产企业实行强制信息披露政策，并且建立专门机构监管房价成本，尽可能的为购房者提供客观、准确的房价信息，这样可以合理引导人们的预期。
2、实行房地产贷款差别利率
前面提到的θ不单是和人们的预期有关，同时还和利率有关。因此国家提高贷款利率将有利于打击房地产投机性需求，如国家对高档住宅、别墅和第二套以上住宅购买者执行较高的贷款利率，这样有助于平抑房价，使房地产的实际价格接近其基础价格。当然利率的提高不应该过大，否则会压制对房地产的真实需求。同时还要注意一些问题，如提高利率可能对购房者的影响立竿见影，可是对抑制房价的上涨却要滞后一段时间。
3、适时控制通货膨胀
前面提到房地产基础价值同通货膨胀率有关，通货膨胀率越高对资产价值的侵蚀也就越严重。房地产有两重属性，一是普通商品；二是投资品。房屋作为普通商品在一般情况下，房价随着物价的上升，名义房价只升不降，如果通货膨胀率高于房价上涨，那么真实房价下降了。如果某个时期通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。所以我们应该适时控制通货膨胀，根据j= 公式，基础价值就会升高，这样可以减轻房地产泡沫程度。
4、合理控制人口增长
根据Ramsey模型所确定的基础价值的公式j= ，房地产基础价值和人口增长n有关，n值越大，说明了劳动力增长率越大，资产的价值越大。如果一个地区的人口多，必然对房屋产生真实的需求，这样在一定程度上会产生刚性需求，从而导致房价过高而出现泡沫。一个城市要通过适度推进城市化进程和城市产业结构的合理变迁，使得城市人口合理上升，这样既可以防止房地产泡沫的发生又可以避免人口过度膨胀带来的一系列城市病。
六、结束语
本文从房地产泡沫的实质出发，运用Ramsey模型，对南宁市房地产基础价值进行确定。Ramsey模型使得房地产价值的确定有了合理客观的基准，同时把最大基础价值和最小基础价值作为测度房地产泡沫的预警，这为宏观经济的调控提供了一个较好的思路，而且具有较好的操作性。但是Ramsey模型也有一些缺陷，比如其假设条件同现实经济有一定的差距，因为现实中不仅仅是完全竞争市场和两部门经济。同时，由于篇幅所限，对防范房地产泡沫的对策措施研究有待进一步深入探讨。
参考文献：
[1] 王雪峰.中国房地产市场泡沫的测度研究[J].现代化经济探讨，2005，（8）
[2] 李木祥.中国房地产泡沫研究 [M].北京：中国金融出版社，2007
[3] 徐滇庆.房价与泡沫经济 [M].北京：机械工业出版社，2006
[4] 叶剑平，孙晓岚.房地产营销 [M].北京：首都经济贸易大学出版社，2006
[5]张协奎，韦玮. 房地产宏观调控政策下地方政府的应对行为研究[J].广西民族大学学报（哲学社会科学版），2009，（2）
[6]张协奎，韦玮.广西北部湾经济区房地产业可持续对策研究[J].广西大学学报（哲学社会科学版），2009，（2）
基金项目：广西哲学社会科学“十一五”规划项目（项目批准号：08BJL001）；广西壮族自治区教育厅科研项目（项目编号：200702MS148）；广西壮族自治区研究生创新计划项目（编号：105930904015）。
[作者简介]
张协奎（1963～），男，湖南桃江人，广西大学副校长，教授，管理学博士。主要研究方向：城市经济与管理，房地产经济与管理，国土资源管理。E－mail：gxzxk@126.com。
巫德富（1982～），男，四川隆昌人，广西大学商学院区域经济学专业2007级硕士研究生。
张泽丰（1976～），男，湖南桃江人，广西大学商学院区域经济学专业2007级硕士研究生。
联系人：张协奎，地址：广西南宁市大学东路100号广西大学校长办公室，邮编：530004；电话：0771－3270868、13907718891；E－mail：gxzxk@126.com。
关键词：房地产泡沫；Ramsey模型；测度分析
一、引言
最近，北京、上海等地很多“地王”纷纷出现，再次引发了人们对房地产泡沫的热烈讨论。2009年12月5号，位于南宁市柳沙半岛的两块国有建设用地近208亩拍出了24.7亿元。这么高的地价，很容易产生房地产泡沫。房地产泡沫是房地产经济波动的一种形式，它的产生又加剧了房地产经济的波动。房地产泡沫是人多地少的国家处于经济快速发展时期出现的一种社会经济现象，这种现象一旦具备条件就很容易发生，严重影响国民经济和社会发展的方方面面。毫无疑问，我国房地产业仍然需要大力发展，但是采取合理的测度方法对房地产泡沫进行预警是十分必要的，才能确保房地产业实现可持续发展。因此，本文通过Ramsey模型对南宁市房地产泡沫进行测度分析，并提出相应的防范对策。
二、房地产泡沫测度的理论依据
房地产泡沫的内涵就是在长期内房地产的价格与房地产的基础价值相违背，也就是房地产的实际价格与基础价值相偏离。要测度房地产泡沫的大小，就必须求出其基础价值和实际价格，用公式表示如下： ,其中 指房地产的泡沫度， 指房地产资产市价， 指房地产资产的基础价值。房地产的实际价格可以在统计资料中获得，但这种方法确定房地产资产的基础价值确实比较难。要确定基础价值就要确定未来各期的资产收益，而这个收益取决于人们对未来的预期，很难得到准确的基础价值。所以，我们用Ramsey模型来计算房地产资产的基础价值。
三、Ramsey模型
Ramsey模型[1]是宏观经济学增长模型之一，该模型的假设前提较为苛刻。假设一：整个经济系统由两部分构成，即家庭和厂商，家庭不生产任何产品，全部从市场购买，而厂商却从不消费产品，其生产出的产品完全用于销售，通过销售获取收入。假设二：劳动总是按照人口的增长率而增长，总量与人均量的关系为 = 。在此前提下有：NT = 。在现实生活中产出既不但可以用于消费而且还可以用于投资，在规模收益不变的前提下，根据公式 ，可以得到人均产出公式，f(k )=c +dk /d +n k ，最终得到的结论是经济在最优均衡稳态下的资本的边际产出率，等于人口增长率n与时间偏好 率之和，即 ，此时，劳动的需求与资本需求之间相互匹配，使产出水平达到最大，这是经济在一种最大限度下均衡运行。假设技术条件一定，这时就可以算出要求的资产的基础价值，即基础价值j= 。在此基础上，我们只需弄清资产价值在多大程度上超出了基础价值，就可以知道资产的泡沫有多大。根据上述思路，我们可以对南宁房地产是否存在泡沫进行实证分析。
四、2003～2008年南宁房地产泡沫的测度
（一）房地产资产基础价值的确定[2]
由于资产在现实生活中受通货膨胀的影响，因此在考虑资产的基础价值时应剔除通货膨胀β的影响，所以资产的基础价值可以进一步表示为j= 。从该式中可以看出，资产的基础价值由三方面构成，一是消费者心理因素，他和人们收入和对未来预期增长相关，大小和利率θ相等；二是与通货膨胀率β相关，通货膨胀率越高，则资产基础价值越低。三是人口增长率n，其值越大，说明劳动增长率就越大，资产的价值越大。
在实际分析中，人口增长率和通货膨胀率都容易得到，因为现实中具有完备的统计数据；而利率的确定较为复杂，因为现实中众多的利率品种不易选择。在此选择两种利率，一是1年期定期存款利率，通过该存款利率就可以得到资产基础价值的最小值，另一种是5年以上资产贷款利率，通过该贷款利率可以得到资产基础价值的最大值。当房地产价值处于最大值和最小值之间就可以认为不存在房地产泡沫；当房地产价值低于基础价值的最小值时，可以认为房地产价值被低估了；当房地产价值高于基础价值的最大值时，就可以认为出现了房地产泡沫，超出部分越多，房地产泡沫就越大。根据下表我们可以得到南宁市2003~2008年房地产基础价值的运行区间。
图1：南宁市2003~2008年基础价值运行区间
（二）南宁市房地产实际价格的确定
南宁市房地产资产的实际价格如何确定呢？在实证中为了使房地产的实际价格和其基础价值具有可比性，而且具有相同的统计口径，选择南宁房地产资产的价格指数变化率作为其逐年的收益率，也就是其实际价格。由于数据掌握的原因，在此我们选择狭义的房地产概念，即以商品房为代表对南宁房地产整体泡沫进行测度。
（三）基于Ramsey模型的南宁市房地产泡沫的测度分析
求出了房地产资产的基础价值和实际价格，根据公式： ，就可以对2003～2008年南宁市房地产的泡沫进行测度。
2003～2008年南宁市房价泡沫的测度
通过Ramsey模型，可以得到南宁市房地产泡沫的测度表和图，如果房地产价格的增长率在最大报酬率和最小报酬率之间（基础价值运行区间），认为没有房地产泡沫；如果房地产价格增长率低于最小报酬率，认为其基础价格被低估；如果超出最大报酬率，则认为出现了房地产泡沫，超出最大报酬率越多则房地产泡沫越严重。2003年，南宁市商品房价格增长率为负的5.2个百分点，而最小报酬率、最大报酬率分别为2.12、5.63，房地产价值被低估。2005年的房地产价值也被低估了。2004、2006、2007、2008这四年里出现了房地产泡沫，2004年最为严重，当年房地产价格增长率为22.92%，而当年的最大报酬率为2.6%，超出20.32%，出现了较为严重的房地产泡沫。其次是2007年，当年的房地产价格增长率为18.48%，而同期的最大报酬率却只有4.23%，超出了14.25%，泡沫程度也相当严重。2006年，出现房地产泡沫，但较为轻微，可以忽略。2008年，也出现了房地产泡沫，原因是Ramsey模型所测度出来的结果偏低的。由于国家的宏观调控1年期存款利率和5年期的贷款利率都有所降低，而模型考虑这类因素较多；所以最大报酬值和最小报酬值和同期相比都较低，因此产生了房地产泡沫。
五、防范房地产泡沫的对策措施
根据房地产泡沫的实质，防范房地产泡沫的重点，一是如何调控好房地产的实际价格，二是如何准确的确定房地产的基础价格[3]。
（一）关于房地产实际市场价格的控制
影响房地产市场价格因素很多，如地理位置、自然环境因素、房地产周边环境、人口因素、物价水平、居民收入水平、经济发展阶段、经济周期、货币政策、税收政策、财政政策、土地政策和城市规划、城市化程度、家庭规模的变化、购房融资方式、外部资金、资本市场和二手房市场发育程度等等[4]，但地理位置、自然环境这些影响因素，在宏观调控过程中也很难有所作为。因此，要防范房地产泡沫，调控房地产价格应该从以下几个方面入手。
1、控制土地出让结构
目前土地出让基本上都是采取“招标、拍卖、挂牌”的方式，这相对于协议出让是公平的，但这样拍出地价往往较高，“地王”纷纷出现。高地价的土地一般是用于兴建高档住宅和别墅，所以容易造成高档住宅的供过于求，而普通住宅普遍存在供不应求的矛盾，高档住宅越多，容易把整个房地产价格推上去，出现房地产泡沫。所以，在土地政策上，政府一定要调整土地出让的供应结构，大幅度提高经济适用房、廉租房的土地供应比例。只有这样才能减少房地产投机行为，防止房地产泡沫的产生。
2、完善房地产税收政策
在我国，房地产税收主要是强调流转税，忽视了保有环节增收税，这样容易造成房地产市场的不合理现象。由于高房价使得许多人买不起住房，同时，养房的成本很低，很多人买了房子就空在那里，没有人住。因此，对保有环节征收财产税可以部分起到抑制房地产投机作用，抑制房地产泡沫的产生。另外，可以征收房地产交易增值所得税。如果把房地产当作投资，缴纳增值税，理所当然。由于大部分购房者的目的是自己居住，他们不会在购房后很快出售，因此，征收房地产交易所得税不会伤害到真实需求，降低房地产泡沫出现的可能性。同时，对购买住房之后不足5年就要出售的应当全额征收营业税，以及通过开征物业税等，可以有效的稳定房地产市场，抑制过度投机，从而有效控制房价，使得房价的实际价格同基础价格相接近，减少房地产泡沫的发生[5]。
3、严格房地产信贷政策
完善房地产信贷政策的一个重要目的是防止房地产泡沫冲击银行体系。首先，应该提高或控制按揭贷款的首付款。按揭贷款门槛越高，银行按揭的风险越小。同时，提高按揭贷款门槛减少了投机活动的资金周转量，从而有效地抑制了房地产投机活动。其次，在投机活动非常猖獗的时候，可以对购买第二套住房实行不同的按揭贷款利率。第三，在投机活动猖獗时还可以停止新房预售，禁止期房交易或转让[6]。
4、调整房地产市场结构
房地产市场包括一级土地市场、二级房地产市场、三级二手房市场。房地产市场发展以阶梯式的形式进行。要通过引导居民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，联动房地产二、三级市场。同时，降低二手房交易门槛和税费标准，简化交易手续，推动二手房抵押按揭，规范房屋中介。
（二）关于房地产基础价格的确定
在调控好房地产实际市场价格的基础上，同时要客观合理的确定房地产的基础价格，在影响房地产的实际价格中也有部分因素是影响房地产的基础价格，如物价水平、货币政策、人口因素等等，这些因素就是在前面用Ramsey模型来确定房地产基础价值过程中所提到的影响房地产基础价格的三个变量，即θ、β、n，因此要从这些影响房地产基础价格的因素着手来合理客观的确定房地产的基础价格，从而防止房地产泡沫的出现。
1、提高房地产信息透明度
前面提到要确定房地产基础价值，首先要解决的问题就是人们的预期，国家要合理引导人们对房价的预期，就要解决房价基础信息不对称的问题。因此国家要通过各种手段提高房价成本的透明度，严惩利用虚假信息进行欺诈的房地产开发商。国家对房地产企业实行强制信息披露政策，并且建立专门机构监管房价成本，尽可能的为购房者提供客观、准确的房价信息，这样可以合理引导人们的预期。
2、实行房地产贷款差别利率
前面提到的θ不单是和人们的预期有关，同时还和利率有关。因此国家提高贷款利率将有利于打击房地产投机性需求，如国家对高档住宅、别墅和第二套以上住宅购买者执行较高的贷款利率，这样有助于平抑房价，使房地产的实际价格接近其基础价格。当然利率的提高不应该过大，否则会压制对房地产的真实需求。同时还要注意一些问题，如提高利率可能对购房者的影响立竿见影，可是对抑制房价的上涨却要滞后一段时间。
3、适时控制通货膨胀
前面提到房地产基础价值同通货膨胀率有关，通货膨胀率越高对资产价值的侵蚀也就越严重。房地产有两重属性，一是普通商品；二是投资品。房屋作为普通商品在一般情况下，房价随着物价的上升，名义房价只升不降，如果通货膨胀率高于房价上涨，那么真实房价下降了。如果某个时期通货膨胀率较高，有可能促使房价上升。所以我们应该适时控制通货膨胀，根据j= 公式，基础价值就会升高，这样可以减轻房地产泡沫程度。
4、合理控制人口增长
根据Ramsey模型所确定的基础价值的公式j= ，房地产基础价值和人口增长n有关，n值越大，说明了劳动力增长率越大，资产的价值越大。如果一个地区的人口多，必然对房屋产生真实的需求，这样在一定程度上会产生刚性需求，从而导致房价过高而出现泡沫。一个城市要通过适度推进城市化进程和城市产业结构的合理变迁，使得城市人口合理上升，这样既可以防止房地产泡沫的发生又可以避免人口过度膨胀带来的一系列城市病。
六、结束语
本文从房地产泡沫的实质出发，运用Ramsey模型，对南宁市房地产基础价值进行确定。Ramsey模型使得房地产价值的确定有了合理客观的基准，同时把最大基础价值和最小基础价值作为测度房地产泡沫的预警，这为宏观经济的调控提供了一个较好的思路，而且具有较好的操作性。但是Ramsey模型也有一些缺陷，比如其假设条件同现实经济有一定的差距，因为现实中不仅仅是完全竞争市场和两部门经济。同时，由于篇幅所限，对防范房地产泡沫的对策措施研究有待进一步深入探讨。
参考文献：
[1] 王雪峰.中国房地产市场泡沫的测度研究[J].现代化经济探讨，2005，（8）
[2] 李木祥.中国房地产泡沫研究 [M].北京：中国金融出版社，2007
[3] 徐滇庆.房价与泡沫经济 [M].北京：机械工业出版社，2006
[4] 叶剑平，孙晓岚.房地产营销 [M].北京：首都经济贸易大学出版社，2006
[5]张协奎，韦玮. 房地产宏观调控政策下地方政府的应对行为研究[J].广西民族大学学报（哲学社会科学版），2009，（2）
[6]张协奎，韦玮.广西北部湾经济区房地产业可持续对策研究[J].广西大学学报（哲学社会科学版），2009，（2）
基金项目：广西哲学社会科学“十一五”规划项目（项目批准号：08BJL001）；广西壮族自治区教育厅科研项目（项目编号：200702MS148）；广西壮族自治区研究生创新计划项目（编号：105930904015）。
[作者简介]
张协奎（1963～），男，湖南桃江人，广西大学副校长，教授，管理学博士。主要研究方向：城市经济与管理，房地产经济与管理，国土资源管理。E－mail：gxzxk@126.com。
巫德富（1982～），男，四川隆昌人，广西大学商学院区域经济学专业2007级硕士研究生。
张泽丰（1976～），男，湖南桃江人，广西大学商学院区域经济学专业2007级硕士研究生。
联系人：张协奎，地址：广西南宁市大学东路100号广西大学校长办公室，邮编：530004；电话：0771－3270868、13907718891；E－mail：gxzxk@126.com。