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一、武汉市维修资金归集使用现状
武汉市从2000年开始启动商品住宅专项维修资金的统一归集管理工作，从十余年来住宅专项维修资金的总体情况来看，一方面是住宅专项维修资金归集额和使用额逐年递增，另一方面资金使用率偏低。
2001—2010年武汉市住宅专项维修资金归集总额达到473086万元，其中业主缴纳302199万元，由开发商缴纳170887万元。从各年度归集情况来看，除2008年受金融危机影响略有下降外，其他年份的归集额都呈增长态势，年均增长率达到108.33％，可以说是高速增长。
从使用情况来看，截止到2011年2月底，全市申请使用商品房住宅专项维修资金457起，总计金额4373.12万元。总的来看，住宅专项维修资金使用额逐年上升，特别是从2008年开始，维修资金使用量大幅度增长，每年基本上都是以50％以上的速度增长。
但从武汉市商品房住宅专项维修资金使用情况来看，一是使用规模很小，二是资金使用率很低。截至2010年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金473086万元，但经业主申请使用的资金只有3572.68万元，仅占到累计归集维修资金的0.75％。
二、武汉市住宅专项维修资金管理面临的主要问题
从实际情况来看，武汉市住宅专项维修资金主要面临着维修资金归集难、使用难、续筹难、维修资金保值增值渠道单一等几方面问题。
(一)住宅专项维修资金归集难
维修资金归集难体现在两方面：历史遗留造成的归集难和现存制度导致的归集难。历史遗留的归集难问题主要是指政府直管房和单位自管房维修资金归集难。房改房维修资金主要是由售房单位管理，由于售房单位交存部分是从售房款中提取，公房售房单位没有单独建账，同时政策允许售房款用于企业改制和职工的货币化补贴，那么这部分资金就存在一定程度的管理分散、挪用问题。按照165号令规定，商品住宅业主和售后公房业主应在办理房屋交付手续前交存首期维修资金，未交存的，开发建设单位或售房单位不得将房屋交付购买人。但房屋业主究竟应在办理入住手续前的哪个环节交存，165号令没有明确规定具体的时点。武汉市由建设单位在售房时收取、初始登记时统一交存，以保证交付使用时维修资金能归集到位。但从实际情况来看，部分业主不办理登记或者长期不办登记，导致维修资金归集难度加大。
(二)住宅专项维修资金使用难
维修资金使用难最本质的原因是维修资金在申请使用过程中的“双三分之二”，制约了维修资金的使用。165号令规定业主使用维修资金必须经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是由于小区房屋空置、房屋出租、业主公共意识不强等诸多原因导致维修资金使用困难。当然，维修资金使用难还受到维修资金申请程序复杂、维修资金续筹制度的制约。
(三)住宅专项维修资金续筹难
虽然住宅专项维修资金的足额续筹是住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修、更新和改造的前提条件，但续筹难度很大。一是续筹尚无法可依；二是续筹标准未定；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。如果现行法规能得到执行，住宅专项维修资金的首次筹集尚可得到保证，但如何保证续筹，将是未来住宅专项维修资金管理中面临的难题。
(四)维修资金保值增值渠道单一
确保住宅专项维修资金的保值增值是保障正常的维修、更新和改造需要，减轻业主负担的前提条件。因此确保住宅专项维修资金的保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。主要出于保障住宅专项维修资金安全性的目的，住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的利用给出了两种方式，一是存入银行(专户管理银行)，二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定用于购买国债。目前武汉市商品房住宅专项维修资金基本上都是存入银行。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的条件下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。这样一来，未来住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金保障就可能出现问题，或者会加剧业主的资金缴交负担。
三、维修资金划转业主委员会的四点思考
(一)为什么允许维修资金划转至业主委员会
笔者认为维修资金管理办法允许维修资金划转业委会实际上出于两方面的考虑。其一，法律层面。从住宅专项维修资金的所有权来看，全部的住宅专项维修资金都属于缴交住宅专项维修资金的业主集体，是业主集体的公共资金和财产；从住宅专项维修资金的缴交义务人来看，要遵循谁受益谁负担的原则，与住宅共用部位、共用设施设备具有共用关系的所有业主均属缴交义务人，由于住宅共用部位、共用设施设备依照受益人的范围不同而可分为不同的层次和类型，因此不同层次和类型的住宅共用部位、共用设施维修、更新和改造所需资金的缴交义务人是不同的，或者同一业主可能需要缴交不同类型的住宅专项维修资金；从住宅专项维修资金的受益人来看，则是从住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造能够受益的所有住户。概括起来看，住宅专项维修资金是一种由缴交义务人所缴交的归属于缴交义务人的用于提供住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的公共资金，维修资金从法理层面上来看，具备了业主自治的法律基础。其二，日常管理层面。目前，诸多媒体纷纷报道维修资金“使用难”、维修资金“睡大觉”的问题。因为维修资金申请程序复杂，特别是“双三分之二”的规定，在很大程度上制约了维修资金的使用。以武汉市为例，按照2010年12月31日数据来看，武汉市累计归集的维修资金是47.3亿元，业主申请使用的资金3572万元，仅占归集额的0.75％。政府代管的模式保证了维修资金的安全，却不能够实现维修资金的快捷化使用。基于这两方面的考虑，165号令规定了维修资金可以划转业主委员会。
(二)业主委员会自治能否解决现存的弊端
实际上，业主委员会自治不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化。从法律层面来看，维修资金的所有权并不是完全的所有权，而是具有行政法律关系、民事契约、相邻关系的特征。维修资金存储在专户银行，也是属于契约关系。维修资金的交存、使用、续筹等都受到国家行政主管部门的监督管理，所以说维修资金具有行政法律关系和民事契约的性质，还具有相邻关系的特征。由于上述原因，维修资金管理的责任和后果也具有特殊性，为他人承担责任，他人也为自己承担责任。这就决定了政府在维修资金的管理中必然会扮演着重要的角色。政府代管的模式也不是毫无根据的。
那么，业主委员会自治的模式能够解决维修 资金“使用难”、“睡大觉”的问题吗?从四个方面来看待这个问题。
1 维修资金划转业主委员会能否解决资金归集难的问题
维修资金划转至业主委员会，维修资金的归集工作就移交到业主委员会。政府代管的模式实际上具备了一定的行政强制的性质。如果业主不缴交维修资金，可以通过不予办理产权证、不予登记等手段强制要求交存。划转后，业主委员会缺乏必要的行政手段来强制业主交存，维修资金的归集情况堪忧。
2 维修资金划转业主委员会能否解决资金使用难的问题
为保障维修资金的安全，国家对维修资金的使用条件和审批程序有严格规定。即使维修资金划转至业主委员会，维修资金的使用条件和审批程序也并没有简化，维修资金划转至业主委员会以后，要使用维修资金也必须由列支范围内“双三分之二”的业主签字。虽然客观上简化了向住房行政部门申请的程序，但是造成维修资金“使用难”的症结并没有解决。由于现在小区内房屋空置、业主出租房屋等原因，加之目前业主对维修资金的公共意识尚不完善，即使维修资金划转至业主委员会也很难解决这一问题。
3 维修资金划转业主委员会能否解决资金续筹难的问题
前文提到。维修资金续筹难的原因一是续筹尚无法可依；二是续筹按什么标准；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。业主自治的模式实际上并没有解决这几个问题，甚至在一定程度上为维修资金的续筹带来了难度。
4 维修资金划转业主委员会能否解决资金增值单一的问题
业主自治的模式可以缓解维修资金增值单一的问题。从武汉市的情况来看，维修资金主要是以活期存款为主，业主自治以后，可以拿出一部分维修资金存活期，用于紧急情况或日常的维修资金，另外一部分以定期存款的形式存储在专户银行。由于维修资金存储量大，定期比活期存款利率带来的增值收益大，业主自治模式无疑会增加维修资金的利息收入。
(三)两种模式的选择
在目前情况下，究竟是采用政府代管的模式还是业委会自治的模式?我们必须从本质来看，政府代管和业委会自治的模式都有其局限性和优势。维修资金划转业主委员会缓解了维修资金增值渠道单一的压力，但也带来一系列的新问题。首先是资金管理成本的提高。维修资金由政府统一管理，由于数额大，容易形成规模效应。维修资金中心工作人员具备的专业知识丰富，可以提高维修资金管理的效率；其次，制约了维修资金的信息化管理。如按房屋户门号设分户账并进行费用分摊和利息核算等所需要的系统软硬件条件并不成熟；最后，维修资金划转至业主委员会以后，给政府的监管带来难度，维修资金使用的安全性堪忧。政府代管可以极大地保障资金的安全。加之，政府可以通过房屋预售许可、产权证办理等管理环节提高交存的比率；解决业主大会未成立期间的过渡性管理问题；同时集中管理还可以降低资金管理成本。但政府代管的模式也存在申请程序复杂等问题，在一定程度上不利于维修资金的便捷化使用。究竟应该选择哪种管理模式才能在维修资金的快捷使用和安全使用找到一个平衡点，进而实现维修资金管理的帕累托最优?结合目前的实际情况来看，笔者认为可以允许两种模式并存，条件成熟的地区可以实现业主委员会自治，条件不成熟的地区政府代管，逐步实现维修资金由政府代管向业主委员会自治的过渡。
当然，从政府代管到业主委员会自治不是一蹴而就的。政府和业主委员会必须强化各自的职能才能够实现维修资金既安全又快捷的使用。政府应该和业主委员会配合，提高居民的公共意识和维修资金的风险意识。只有切实提高了广大业主的公共意识，才能够解决“双三分之二”的问题，简化维修资金使用审批手续，缩短维修资金审批时间，提高维修资金使用效率。政府也应该从实际出发，全面做好维修资金划转的准备，要建立规范化的业主自治管理制度，充分考虑业主委员会在自治过程中存在的问题，逐步实现维修资金自治的规范化、制度化。业主委员会应该配合政府的工作，建立健全业主委员会管理制度，为维修资金的划转做好准备。
参考文献：
1 郑华，国外经验与理论对我国公共维修基金管理的启示，物业管理，2005.11
2 李建勋，80亿闲置住房维修基金如何使用成问题，中国商报，2005.6.14
3 陈建国张利鹏，维修资金的现实与未来，现代物业，2004.11
4 汪红霞，住宅专项维修资金管理中引入保险机制的探讨，重庆教育学院学报，2010.23
王雨晨／责任编辑
武汉市从2000年开始启动商品住宅专项维修资金的统一归集管理工作，从十余年来住宅专项维修资金的总体情况来看，一方面是住宅专项维修资金归集额和使用额逐年递增，另一方面资金使用率偏低。
2001—2010年武汉市住宅专项维修资金归集总额达到473086万元，其中业主缴纳302199万元，由开发商缴纳170887万元。从各年度归集情况来看，除2008年受金融危机影响略有下降外，其他年份的归集额都呈增长态势，年均增长率达到108.33％，可以说是高速增长。
从使用情况来看，截止到2011年2月底，全市申请使用商品房住宅专项维修资金457起，总计金额4373.12万元。总的来看，住宅专项维修资金使用额逐年上升，特别是从2008年开始，维修资金使用量大幅度增长，每年基本上都是以50％以上的速度增长。
但从武汉市商品房住宅专项维修资金使用情况来看，一是使用规模很小，二是资金使用率很低。截至2010年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金473086万元，但经业主申请使用的资金只有3572.68万元，仅占到累计归集维修资金的0.75％。
二、武汉市住宅专项维修资金管理面临的主要问题
从实际情况来看，武汉市住宅专项维修资金主要面临着维修资金归集难、使用难、续筹难、维修资金保值增值渠道单一等几方面问题。
(一)住宅专项维修资金归集难
维修资金归集难体现在两方面：历史遗留造成的归集难和现存制度导致的归集难。历史遗留的归集难问题主要是指政府直管房和单位自管房维修资金归集难。房改房维修资金主要是由售房单位管理，由于售房单位交存部分是从售房款中提取，公房售房单位没有单独建账，同时政策允许售房款用于企业改制和职工的货币化补贴，那么这部分资金就存在一定程度的管理分散、挪用问题。按照165号令规定，商品住宅业主和售后公房业主应在办理房屋交付手续前交存首期维修资金，未交存的，开发建设单位或售房单位不得将房屋交付购买人。但房屋业主究竟应在办理入住手续前的哪个环节交存，165号令没有明确规定具体的时点。武汉市由建设单位在售房时收取、初始登记时统一交存，以保证交付使用时维修资金能归集到位。但从实际情况来看，部分业主不办理登记或者长期不办登记，导致维修资金归集难度加大。
(二)住宅专项维修资金使用难
维修资金使用难最本质的原因是维修资金在申请使用过程中的“双三分之二”，制约了维修资金的使用。165号令规定业主使用维修资金必须经物业管理区域占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是由于小区房屋空置、房屋出租、业主公共意识不强等诸多原因导致维修资金使用困难。当然，维修资金使用难还受到维修资金申请程序复杂、维修资金续筹制度的制约。
(三)住宅专项维修资金续筹难
虽然住宅专项维修资金的足额续筹是住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修、更新和改造的前提条件，但续筹难度很大。一是续筹尚无法可依；二是续筹标准未定；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。如果现行法规能得到执行，住宅专项维修资金的首次筹集尚可得到保证，但如何保证续筹，将是未来住宅专项维修资金管理中面临的难题。
(四)维修资金保值增值渠道单一
确保住宅专项维修资金的保值增值是保障正常的维修、更新和改造需要，减轻业主负担的前提条件。因此确保住宅专项维修资金的保值增值是住宅专项维修资金管理的重要任务。主要出于保障住宅专项维修资金安全性的目的，住宅专项维修资金管理的现行法规对暂时未动用的住宅专项维修资金的利用给出了两种方式，一是存入银行(专户管理银行)，二是在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，按照国家有关规定用于购买国债。目前武汉市商品房住宅专项维修资金基本上都是存入银行。资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，但所能获得的收益也很有限。在持续的通货膨胀的条件下，所获收益并不足以抵御货币贬值的损失。这样一来，未来住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的资金保障就可能出现问题，或者会加剧业主的资金缴交负担。
三、维修资金划转业主委员会的四点思考
(一)为什么允许维修资金划转至业主委员会
笔者认为维修资金管理办法允许维修资金划转业委会实际上出于两方面的考虑。其一，法律层面。从住宅专项维修资金的所有权来看，全部的住宅专项维修资金都属于缴交住宅专项维修资金的业主集体，是业主集体的公共资金和财产；从住宅专项维修资金的缴交义务人来看，要遵循谁受益谁负担的原则，与住宅共用部位、共用设施设备具有共用关系的所有业主均属缴交义务人，由于住宅共用部位、共用设施设备依照受益人的范围不同而可分为不同的层次和类型，因此不同层次和类型的住宅共用部位、共用设施维修、更新和改造所需资金的缴交义务人是不同的，或者同一业主可能需要缴交不同类型的住宅专项维修资金；从住宅专项维修资金的受益人来看，则是从住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造能够受益的所有住户。概括起来看，住宅专项维修资金是一种由缴交义务人所缴交的归属于缴交义务人的用于提供住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的公共资金，维修资金从法理层面上来看，具备了业主自治的法律基础。其二，日常管理层面。目前，诸多媒体纷纷报道维修资金“使用难”、维修资金“睡大觉”的问题。因为维修资金申请程序复杂，特别是“双三分之二”的规定，在很大程度上制约了维修资金的使用。以武汉市为例，按照2010年12月31日数据来看，武汉市累计归集的维修资金是47.3亿元，业主申请使用的资金3572万元，仅占归集额的0.75％。政府代管的模式保证了维修资金的安全，却不能够实现维修资金的快捷化使用。基于这两方面的考虑，165号令规定了维修资金可以划转业主委员会。
(二)业主委员会自治能否解决现存的弊端
实际上，业主委员会自治不会给专项维修资金管理模式带来结构性变化。从法律层面来看，维修资金的所有权并不是完全的所有权，而是具有行政法律关系、民事契约、相邻关系的特征。维修资金存储在专户银行，也是属于契约关系。维修资金的交存、使用、续筹等都受到国家行政主管部门的监督管理，所以说维修资金具有行政法律关系和民事契约的性质，还具有相邻关系的特征。由于上述原因，维修资金管理的责任和后果也具有特殊性，为他人承担责任，他人也为自己承担责任。这就决定了政府在维修资金的管理中必然会扮演着重要的角色。政府代管的模式也不是毫无根据的。
那么，业主委员会自治的模式能够解决维修 资金“使用难”、“睡大觉”的问题吗?从四个方面来看待这个问题。
1 维修资金划转业主委员会能否解决资金归集难的问题
维修资金划转至业主委员会，维修资金的归集工作就移交到业主委员会。政府代管的模式实际上具备了一定的行政强制的性质。如果业主不缴交维修资金，可以通过不予办理产权证、不予登记等手段强制要求交存。划转后，业主委员会缺乏必要的行政手段来强制业主交存，维修资金的归集情况堪忧。
2 维修资金划转业主委员会能否解决资金使用难的问题
为保障维修资金的安全，国家对维修资金的使用条件和审批程序有严格规定。即使维修资金划转至业主委员会，维修资金的使用条件和审批程序也并没有简化，维修资金划转至业主委员会以后，要使用维修资金也必须由列支范围内“双三分之二”的业主签字。虽然客观上简化了向住房行政部门申请的程序，但是造成维修资金“使用难”的症结并没有解决。由于现在小区内房屋空置、业主出租房屋等原因，加之目前业主对维修资金的公共意识尚不完善，即使维修资金划转至业主委员会也很难解决这一问题。
3 维修资金划转业主委员会能否解决资金续筹难的问题
前文提到。维修资金续筹难的原因一是续筹尚无法可依；二是续筹按什么标准；三是如何能确保100％的缴交率，对拒绝缴交者实际上还没有可行的制约手段。业主自治的模式实际上并没有解决这几个问题，甚至在一定程度上为维修资金的续筹带来了难度。
4 维修资金划转业主委员会能否解决资金增值单一的问题
业主自治的模式可以缓解维修资金增值单一的问题。从武汉市的情况来看，维修资金主要是以活期存款为主，业主自治以后，可以拿出一部分维修资金存活期，用于紧急情况或日常的维修资金，另外一部分以定期存款的形式存储在专户银行。由于维修资金存储量大，定期比活期存款利率带来的增值收益大，业主自治模式无疑会增加维修资金的利息收入。
(三)两种模式的选择
在目前情况下，究竟是采用政府代管的模式还是业委会自治的模式?我们必须从本质来看，政府代管和业委会自治的模式都有其局限性和优势。维修资金划转业主委员会缓解了维修资金增值渠道单一的压力，但也带来一系列的新问题。首先是资金管理成本的提高。维修资金由政府统一管理，由于数额大，容易形成规模效应。维修资金中心工作人员具备的专业知识丰富，可以提高维修资金管理的效率；其次，制约了维修资金的信息化管理。如按房屋户门号设分户账并进行费用分摊和利息核算等所需要的系统软硬件条件并不成熟；最后，维修资金划转至业主委员会以后，给政府的监管带来难度，维修资金使用的安全性堪忧。政府代管可以极大地保障资金的安全。加之，政府可以通过房屋预售许可、产权证办理等管理环节提高交存的比率；解决业主大会未成立期间的过渡性管理问题；同时集中管理还可以降低资金管理成本。但政府代管的模式也存在申请程序复杂等问题，在一定程度上不利于维修资金的便捷化使用。究竟应该选择哪种管理模式才能在维修资金的快捷使用和安全使用找到一个平衡点，进而实现维修资金管理的帕累托最优?结合目前的实际情况来看，笔者认为可以允许两种模式并存，条件成熟的地区可以实现业主委员会自治，条件不成熟的地区政府代管，逐步实现维修资金由政府代管向业主委员会自治的过渡。
当然，从政府代管到业主委员会自治不是一蹴而就的。政府和业主委员会必须强化各自的职能才能够实现维修资金既安全又快捷的使用。政府应该和业主委员会配合，提高居民的公共意识和维修资金的风险意识。只有切实提高了广大业主的公共意识，才能够解决“双三分之二”的问题，简化维修资金使用审批手续，缩短维修资金审批时间，提高维修资金使用效率。政府也应该从实际出发，全面做好维修资金划转的准备，要建立规范化的业主自治管理制度，充分考虑业主委员会在自治过程中存在的问题，逐步实现维修资金自治的规范化、制度化。业主委员会应该配合政府的工作，建立健全业主委员会管理制度，为维修资金的划转做好准备。
参考文献：
1 郑华，国外经验与理论对我国公共维修基金管理的启示，物业管理，2005.11
2 李建勋，80亿闲置住房维修基金如何使用成问题，中国商报，2005.6.14
3 陈建国张利鹏，维修资金的现实与未来，现代物业，2004.11
4 汪红霞，住宅专项维修资金管理中引入保险机制的探讨，重庆教育学院学报，2010.23
王雨晨／责任编辑