论文部分内容阅读
【文章摘要】
在国民经济发展中一个重要的支柱产业就是房地产，它的发展涉及到国计民生。当前我国房地产存在着多种税收问题，诸如各环节存在不合理的税负分布、税制要素存在不合理的规定、税收管制的相关配套措施不健全等问题，对房地产的发展影响重大。国家需要采取应对措施，将税收杠杆效率充分发挥出来，促进房地产市场不断完善体制，为建设和谐社会与实现中国梦而创造条件。
【关键词】
房地产；税收；税制要素
0 引言
当前我国房地产税收体系构建的征税阶段包括取得土地、开发房地产、流转及保有，在组织财政收入与调节经济发展等方面起到了积极的作用。但是伴随我国市场经济在近些年的飞速发展，房地产行业也得到了空前的发展，房地产行业现行的税制以无法满足房地产行业健康发展的需求，我国房地产日益暴露出一些税种及税收体系的弊端。正因如此我国房地产行业的健康发展受到严格限制，税收对房地产经济缺乏有效的调控，表现出低效调控的畸形状态，所以深化改革房地产税制势在必行。
1 清晰认识房地产行业的地位及税收调控的作用
1.1保持房地产行业稳定健康发展需要正确的心态
自本世纪初以来，在国民经济发展中房地产行业就被确认为支柱产业，从中央到地方政府一直都非常重视其特殊性的地位。然而这些年伴随房地产行业过度膨胀式的发展也带来了大量的负面作用，违法用地在许多政府行为中屡见不鲜；房地产行业过度膨胀式的发展逐渐加剧了资源环境、土地与人口之间的冲突；过快上涨的房价加剧了不公平的收入分配，产生了一些不和谐与不稳定的因素；人们在其他方面的必要消费被高房价逐渐挤压，其他方面的消费空间不断缩小，不利于促进消费与扩大内需；地方政府财政收入过度依赖房地产，导致其他产业的土地、资本被挤出，忽视了其他产业的发展，所以不利于优化产业升级与调整经济结构，使经济发展模式的转型受到严重制约；大多数情况下地方政府是最终推行中央调控政策的执行者，然而地方政府过度依赖房地产和土地收入，使得它们无暇顾及保障性住房的建设，也无心对高房价进行抑制，这往往是造就宏观调控失灵的潜在原因。所以必须清晰认识房地产行业的地位，房地产行业稳定健康的发展模式绝对不是急速膨胀的房价与独占鳌头的房地产行业，必须从本质上清晰认识这一局面。
1.2建立有效机制促使税收调控改进方式
房地产属于资金密集型行业，并且对土地具有高度的依赖性，这就决定了调控房地产市场必须使用货币政策与土地政策，这两个政策是非常重要的调控方式，税收调控只能当作一种辅助的调控方式，过于依赖则无益，税收体系的稳定持续性将更有助于促进房地产行业的良性发展。在房地产市场经常使用的调控政策中，拥有显著优势的就是税收调控。相对于一刀切的信贷、金融等政策性调控，税收政策往往偏重的是结构性调整。所以尽管税收调控仅仅作为一种辅助性的调控方式，但其在房地产中的调控作用已日益凸显。但从税收调控的角度来看，目前房地产行业存在的一个主要的税收政策弊端，就是没有一个税收调控政策是立足于房地产长远的、战略性的发展角度。
2 我国房地产行业中存在的税收问题
2.1各阶段存在不合理的税负分布
房地产的税收主要分布在其经营、开发及保有这三个阶段。开发商在经营阶段需纳税的税种包括营业税、契税寄土地增值税；在开发阶段需纳税的税种包括营业税、城镇土地使用税、土地增值税、城建税及教育费附加、企业所得税；在保有阶段需纳税的税种包括房产税和城镇土地使用税。从当前我国房产税政策的角度看，一般是不销售不出租则不需征税，一旦发生销售、出租的行为则多种税种累缴。同时我国当前实行的税制对对开发交易中的房地产征收税收较高，而对保有阶段中的房地产不但设置的税种税率偏低，并且拥有大范围的免税，优惠的税收政策偏多，这就使房地产在保有阶段的整体税负偏低。大部分西方发达国家与我国相比，在交易阶段税费的征收比例偏低，西方发达国家健全的二手房流转市场的前提就是拥有低税率的交易阶段。正因为我国房地产在保有阶段税负较轻、税种偏少，并且在房地产流转阶段的税负较重，这对二手房市场起到抑制作用，导致近些年投机行为在房地产市场盛行，房价泡沫化现象严重。国家不参与分配房地产保有阶段的价值升值部分，就难以调节拥有大量房产视为资产增值的行为，进而难以优化配置房地产资源，导致浪费了大量的房地产资源。
2.2税制要素存在不合理的规定
税制要素就是对各个税种的明确细化规定，税制要素存在不合理的规定，就会使税收职能发挥的作用受到阻碍，税制要素存在的不合理方面体现在：一是狭窄的征税范围。城镇土地使用税与房产税主要是针对城镇及工矿区的经营性土地、房产征税。经过近三十年推进工业化和改革发展，农村居民迅速扩张了房产规模，质量在逐步攀升，并且大量涌现出生产经营性用房。所以把数量庞大的农村排除在征税范围之外，导致房产税收入的稳定税源大量流失。除此之外，从国际房地产市场设置的税收体系来看，大部分国家对在海外拥有房产的纳税人也征税，然而我国对在海外拥有房产的本国居民尚未规定纳税问题，进而导致国家对这部分纳税人的财产开征税收的权力。二是不科学的计税依据。我国房地产税收当前实行的计税依据可分为两种：按照房产计税价值进行征税、按照房产租金收入进行征税。但是伴随时间的不断推移房产市场价值在渐渐攀升，房产计税价值的原值与市场的实际价格存在逐步变大的偏差，房产税则不能依据房产增值而提高，所以对财富分配差距难以发挥有效的调节功能。三是不合理的税率设计。当前房地产在流转阶段，土地增值税实行的是超额累进税率，其税率大大超过其他国家。过高的土地增值税税率会引发一些问题，例如缴纳税费的机会成本提高将导致严重的逃税现象、税收征管增加了成本使决策者原有的调节目的被歪曲。
2.3税收征管的相关措施不健全
当前我国不完善的财产登记制度，特别是私有财产登记制的严重缺乏，导致征管信息来源不通畅，存在房地产不予登记注册进行私下交易的现象，将国有财产转变成自有财产的违法行为，使得国有房地产出现大量流失情况，税收征管力度严重受限。并且与房地产税收相关的税收评税政策和价格评估制度缺乏完善。我国评估房地产的政策法规、机构及相关评估人员素质等难以满足征管税收的需求。 3 我国房地产行业完善税收政策应采取的措施
3.1房地产优化税制结构
从房地产税制完善结构的目标来看，一是应该在房地产的开发、经营交易及保有三个阶段都征税，全面体现出调节原则；二是要合理搭配三个阶段的税收，并且学习国外的税费体系，对保有阶段的税收要加大比重，这反应出重点调节原则。这方面取决于房地产自身的特殊性，由于保有阶段是房地产的最终阶段，这一阶段房地产的价值能充分体现出来。就当前我国税费体系的状况而言，一是要将现行不合法、不合理的收费取消，主要有大多数政府性基金和管理性收费；二是对收费进行合理性规范，将体现不出政府行为的实施服务与提供产品的收费变成经营性收费，经营性收费是依据“谁受益谁缴税”的原则；三是将一些从本质上具有税收特性的收费转变成税收，使税收调节扩大范围，进而使税收调控力得到增强。政府应将在房地产开发阶段减轻或取消不合理的收费视为重点，从而达到减税清费，在开发阶段减少行政收费的目标，这是当前我国房地产进行调控的一项重要任务。
3.2改革房地产税制要素及税种
一是适时推进遗产税的开征。就国外的税收实践而言，在社会政治经济发展中遗产有着积极的推动作用。开证遗产税讲有效弥补税收调节在房地产无偿转让环节的缺位。开证遗产税对个人所得税的缴纳有利，有助于财富调节分配，推动社会公平。就我国当前征管税收的水平而言，应该实行总遗产税制，就是对逝者留下的所有遗产进行征税，遗产的具体分配方向不需考虑，这就有助于监控税源，也有助于税收征管成本得到降低。二是房地产消费税的开征。那些购买别墅和高档住房的消费者是房地产消费税的具体征税对象。对消费结构进行调整是此税开征的主要目的，以便对人们的消费方向进行引导，同时对房地产开发商的投资方向进行引导，使房地产合理配置品种构成。三是物业税的开征。将城镇土地使用税和房产税进行合并，开征物业税。它是对房屋与土地等不动产在保有阶段的价值增值进行征税的一个税种，西方国家对房地产保有阶段改革税制的方向是统一征收物业税。
3.3对住房信息系统进行不断的完善
我们对房地产进行税制改革，就需要对税负结构进行完善，这就需要做好必要的前期准备工作。建立住房信息系统是不可或缺的，住房信息系统的不断完善有助于对计税依据的合理确定，对房地产科学评估市场价值，对房地产市场的供需进行充分了解，有助于税收杠杆发挥有效的宏观调控作用。不断发展的网络化管理与电信技术，为我国住房信息系统进行不断的完善提供了重要的途径，我们需要善于运用现有的技术为我国房地产税制的不断完善提供服务。
4 结论
综上所述，不但在国际上税收是调控房地产市场的一个重要方式，我国在以往调控房地产的过程中它也起到了明显的作用。在很多西方国家，实施物业税可以对炒房现象进行有效的抑制，并成为地方政府可靠的财政收入来源。实践证明税收杠杆的合理运用能够在调控房地产中取得较好的效果。这就需要我们推动房地产优化税制结构、改革房地产税制要素及税种、对住房信息系统进行不断的完善，为房价回归理性和健康发展房地产市场创造条件。
【参考文献】
[1]北京大学中国经济研究中心宏观组 《中国物业税研究》[M].北京大学出版社 2007（10）.
[2]葛星星.有关我国现行房地产税收制度改革的思考[J].集体经济 2010.03.
[3]许生.促进房地产健康发展的财税制度研究[J].宏观经济管理 2011.06.
在国民经济发展中一个重要的支柱产业就是房地产，它的发展涉及到国计民生。当前我国房地产存在着多种税收问题，诸如各环节存在不合理的税负分布、税制要素存在不合理的规定、税收管制的相关配套措施不健全等问题，对房地产的发展影响重大。国家需要采取应对措施，将税收杠杆效率充分发挥出来，促进房地产市场不断完善体制，为建设和谐社会与实现中国梦而创造条件。
【关键词】
房地产；税收；税制要素
0 引言
当前我国房地产税收体系构建的征税阶段包括取得土地、开发房地产、流转及保有，在组织财政收入与调节经济发展等方面起到了积极的作用。但是伴随我国市场经济在近些年的飞速发展，房地产行业也得到了空前的发展，房地产行业现行的税制以无法满足房地产行业健康发展的需求，我国房地产日益暴露出一些税种及税收体系的弊端。正因如此我国房地产行业的健康发展受到严格限制，税收对房地产经济缺乏有效的调控，表现出低效调控的畸形状态，所以深化改革房地产税制势在必行。
1 清晰认识房地产行业的地位及税收调控的作用
1.1保持房地产行业稳定健康发展需要正确的心态
自本世纪初以来，在国民经济发展中房地产行业就被确认为支柱产业，从中央到地方政府一直都非常重视其特殊性的地位。然而这些年伴随房地产行业过度膨胀式的发展也带来了大量的负面作用，违法用地在许多政府行为中屡见不鲜；房地产行业过度膨胀式的发展逐渐加剧了资源环境、土地与人口之间的冲突；过快上涨的房价加剧了不公平的收入分配，产生了一些不和谐与不稳定的因素；人们在其他方面的必要消费被高房价逐渐挤压，其他方面的消费空间不断缩小，不利于促进消费与扩大内需；地方政府财政收入过度依赖房地产，导致其他产业的土地、资本被挤出，忽视了其他产业的发展，所以不利于优化产业升级与调整经济结构，使经济发展模式的转型受到严重制约；大多数情况下地方政府是最终推行中央调控政策的执行者，然而地方政府过度依赖房地产和土地收入，使得它们无暇顾及保障性住房的建设，也无心对高房价进行抑制，这往往是造就宏观调控失灵的潜在原因。所以必须清晰认识房地产行业的地位，房地产行业稳定健康的发展模式绝对不是急速膨胀的房价与独占鳌头的房地产行业，必须从本质上清晰认识这一局面。
1.2建立有效机制促使税收调控改进方式
房地产属于资金密集型行业，并且对土地具有高度的依赖性，这就决定了调控房地产市场必须使用货币政策与土地政策，这两个政策是非常重要的调控方式，税收调控只能当作一种辅助的调控方式，过于依赖则无益，税收体系的稳定持续性将更有助于促进房地产行业的良性发展。在房地产市场经常使用的调控政策中，拥有显著优势的就是税收调控。相对于一刀切的信贷、金融等政策性调控，税收政策往往偏重的是结构性调整。所以尽管税收调控仅仅作为一种辅助性的调控方式，但其在房地产中的调控作用已日益凸显。但从税收调控的角度来看，目前房地产行业存在的一个主要的税收政策弊端，就是没有一个税收调控政策是立足于房地产长远的、战略性的发展角度。
2 我国房地产行业中存在的税收问题
2.1各阶段存在不合理的税负分布
房地产的税收主要分布在其经营、开发及保有这三个阶段。开发商在经营阶段需纳税的税种包括营业税、契税寄土地增值税；在开发阶段需纳税的税种包括营业税、城镇土地使用税、土地增值税、城建税及教育费附加、企业所得税；在保有阶段需纳税的税种包括房产税和城镇土地使用税。从当前我国房产税政策的角度看，一般是不销售不出租则不需征税，一旦发生销售、出租的行为则多种税种累缴。同时我国当前实行的税制对对开发交易中的房地产征收税收较高，而对保有阶段中的房地产不但设置的税种税率偏低，并且拥有大范围的免税，优惠的税收政策偏多，这就使房地产在保有阶段的整体税负偏低。大部分西方发达国家与我国相比，在交易阶段税费的征收比例偏低，西方发达国家健全的二手房流转市场的前提就是拥有低税率的交易阶段。正因为我国房地产在保有阶段税负较轻、税种偏少，并且在房地产流转阶段的税负较重，这对二手房市场起到抑制作用，导致近些年投机行为在房地产市场盛行，房价泡沫化现象严重。国家不参与分配房地产保有阶段的价值升值部分，就难以调节拥有大量房产视为资产增值的行为，进而难以优化配置房地产资源，导致浪费了大量的房地产资源。
2.2税制要素存在不合理的规定
税制要素就是对各个税种的明确细化规定，税制要素存在不合理的规定，就会使税收职能发挥的作用受到阻碍，税制要素存在的不合理方面体现在：一是狭窄的征税范围。城镇土地使用税与房产税主要是针对城镇及工矿区的经营性土地、房产征税。经过近三十年推进工业化和改革发展，农村居民迅速扩张了房产规模，质量在逐步攀升，并且大量涌现出生产经营性用房。所以把数量庞大的农村排除在征税范围之外，导致房产税收入的稳定税源大量流失。除此之外，从国际房地产市场设置的税收体系来看，大部分国家对在海外拥有房产的纳税人也征税，然而我国对在海外拥有房产的本国居民尚未规定纳税问题，进而导致国家对这部分纳税人的财产开征税收的权力。二是不科学的计税依据。我国房地产税收当前实行的计税依据可分为两种：按照房产计税价值进行征税、按照房产租金收入进行征税。但是伴随时间的不断推移房产市场价值在渐渐攀升，房产计税价值的原值与市场的实际价格存在逐步变大的偏差，房产税则不能依据房产增值而提高，所以对财富分配差距难以发挥有效的调节功能。三是不合理的税率设计。当前房地产在流转阶段，土地增值税实行的是超额累进税率，其税率大大超过其他国家。过高的土地增值税税率会引发一些问题，例如缴纳税费的机会成本提高将导致严重的逃税现象、税收征管增加了成本使决策者原有的调节目的被歪曲。
2.3税收征管的相关措施不健全
当前我国不完善的财产登记制度，特别是私有财产登记制的严重缺乏，导致征管信息来源不通畅，存在房地产不予登记注册进行私下交易的现象，将国有财产转变成自有财产的违法行为，使得国有房地产出现大量流失情况，税收征管力度严重受限。并且与房地产税收相关的税收评税政策和价格评估制度缺乏完善。我国评估房地产的政策法规、机构及相关评估人员素质等难以满足征管税收的需求。 3 我国房地产行业完善税收政策应采取的措施
3.1房地产优化税制结构
从房地产税制完善结构的目标来看，一是应该在房地产的开发、经营交易及保有三个阶段都征税，全面体现出调节原则；二是要合理搭配三个阶段的税收，并且学习国外的税费体系，对保有阶段的税收要加大比重，这反应出重点调节原则。这方面取决于房地产自身的特殊性，由于保有阶段是房地产的最终阶段，这一阶段房地产的价值能充分体现出来。就当前我国税费体系的状况而言，一是要将现行不合法、不合理的收费取消，主要有大多数政府性基金和管理性收费；二是对收费进行合理性规范，将体现不出政府行为的实施服务与提供产品的收费变成经营性收费，经营性收费是依据“谁受益谁缴税”的原则；三是将一些从本质上具有税收特性的收费转变成税收，使税收调节扩大范围，进而使税收调控力得到增强。政府应将在房地产开发阶段减轻或取消不合理的收费视为重点，从而达到减税清费，在开发阶段减少行政收费的目标，这是当前我国房地产进行调控的一项重要任务。
3.2改革房地产税制要素及税种
一是适时推进遗产税的开征。就国外的税收实践而言，在社会政治经济发展中遗产有着积极的推动作用。开证遗产税讲有效弥补税收调节在房地产无偿转让环节的缺位。开证遗产税对个人所得税的缴纳有利，有助于财富调节分配，推动社会公平。就我国当前征管税收的水平而言，应该实行总遗产税制，就是对逝者留下的所有遗产进行征税，遗产的具体分配方向不需考虑，这就有助于监控税源，也有助于税收征管成本得到降低。二是房地产消费税的开征。那些购买别墅和高档住房的消费者是房地产消费税的具体征税对象。对消费结构进行调整是此税开征的主要目的，以便对人们的消费方向进行引导，同时对房地产开发商的投资方向进行引导，使房地产合理配置品种构成。三是物业税的开征。将城镇土地使用税和房产税进行合并，开征物业税。它是对房屋与土地等不动产在保有阶段的价值增值进行征税的一个税种，西方国家对房地产保有阶段改革税制的方向是统一征收物业税。
3.3对住房信息系统进行不断的完善
我们对房地产进行税制改革，就需要对税负结构进行完善，这就需要做好必要的前期准备工作。建立住房信息系统是不可或缺的，住房信息系统的不断完善有助于对计税依据的合理确定，对房地产科学评估市场价值，对房地产市场的供需进行充分了解，有助于税收杠杆发挥有效的宏观调控作用。不断发展的网络化管理与电信技术，为我国住房信息系统进行不断的完善提供了重要的途径，我们需要善于运用现有的技术为我国房地产税制的不断完善提供服务。
4 结论
综上所述，不但在国际上税收是调控房地产市场的一个重要方式，我国在以往调控房地产的过程中它也起到了明显的作用。在很多西方国家，实施物业税可以对炒房现象进行有效的抑制，并成为地方政府可靠的财政收入来源。实践证明税收杠杆的合理运用能够在调控房地产中取得较好的效果。这就需要我们推动房地产优化税制结构、改革房地产税制要素及税种、对住房信息系统进行不断的完善，为房价回归理性和健康发展房地产市场创造条件。
【参考文献】
[1]北京大学中国经济研究中心宏观组 《中国物业税研究》[M].北京大学出版社 2007（10）.
[2]葛星星.有关我国现行房地产税收制度改革的思考[J].集体经济 2010.03.
[3]许生.促进房地产健康发展的财税制度研究[J].宏观经济管理 2011.06.