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摘 要：以焦作市市区土地基准地价更新为例，概括了公共管理与公共服务用地等新增地类基准地价评估的意义及新增地类的特点，并在综合分析市区住宅用地和工矿仓储用地基准地价评估成果的基础上，采用用途系数修正法，评估了公共管理与公共服务、交通运输、特殊、水利设施四类新增用途用地的基准地价。研究结果表明，采用用途系数修正法评估出的新增地类基准地价，具有较强的现实性和科学性。
关键词：基准地价； 用途系数修正法； 机会成本； 评估模型
中图分类号:F224.0 文献标志码:A 文章编号:1673-291X（2008）15-0162-03
引言
目前城镇基准地价评估的方法主要有：（1）以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价[1]。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估比较适用，而对于新增四类用地基准地价的评估则很难适用，一方面因为新增四类用地大多不以营利为目的，收益很小且收益很难准确界定；另一方面因为该类用地市场交易案例很少。
一、新增四类用地的特点
新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地，他们具有以下特点：
1.多为公共服务或基础建设用地，具有一定的社会效益和生态效益。
2.多呈点状分布，面积小、数量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布广且零散，难以形成功能规模集中的用地分区。
3.大多不以赢利为目的，收益很小或无收益，且收益很难准确界定；虽有少部分用地以赢利为目的，如商业医院、私立学校、殡葬用地等，机场、码头用地等因其具有垄断性质，因而该部分用地具有垄断收益。
4.多以划拨方式取得土地使用权形式，以有偿方式出让取得的土地面积极少。
5.土地市场欠发育，市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。
二、新增四类用地基准地价的评估方法
（一）确定新增用地基准地价的修正基础
1.地价影响因素相关性分析
城镇土地价格与其土地利用条件相关，影响地价的因素主要有：商服繁华影响度条件、交通条件（道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公用设施状况、环境状况（环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度）、人口密度状况、产业集聚状况、规划限制因素、土地利用限制因素（容积率、建筑密度、建筑限高、土地利用强度、特殊选址要求等）、宗地自身条件（宗地形状、宗地面积、临街宽度、临街进深等）等。利用特尔菲测定法确定的上述因素影响各类地价的权重大小，进行地价影响因素相关程度分析，判断不同用途土地利用上的趋近性，以确定新增地类地价的修正基础。设定权重＞0.10时，影响程度“高”；0.05≤权重≤0.10时，影响程度“中”；权重＜0.05时，影响程度“低”；见表1。
2.土地用途转化分析
经济学中的“机会成本”（Opportunity Cost）是指当一种生产要素被用于生产某产品时所放弃的使用相同要素在其他生产用途中所得到的最高收入。经济资源的稀缺性决定了当生产要素被用于一种产品生产时，它就不可能被用来生产其他商品[2]。因此，任何资源都应发挥最佳效用，否则就会造成资源的浪费。土地作为一种稀缺资源，其总量有限，且不可再生。目前中国城市土地利用实行规划制度，一般来讲某一确定位置土地的用途是规划好的，具有排他性，在一个规划期内其用途一般是确定的；这就是说当土地以某一种用途被利用时，是以放弃将土地作为其他用途被利用为代价的。但从长期来看，土地的用途是可以相互转化的。
通过近几年土地收购储备——出让样点的现状用途与新规划用途比较分析，根据机会成本的理论，得出新增地类最适宜（最可能转化）的用途，见表2。
通过对表1、表2分析可以发现，无论从地价影响因素相关性分析，还是从新增地类最可能转化的用途及机会成本用途分析，都可得出交通运输用地基准地价接近于住宅用地、商服用地基准地价，公共管理与公共服务用地、特殊用地地价接近于住宅用地地价，水利设施用地地价接近于工矿仓储用地地价；交通运输用地因为其还未走向有偿使用，而且是初次评估基准地价，所以交通运输用地基准地价最接近于住宅用地基准地价，与商服用地地价差别还比较大。因此，确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地基准地价的修正基础为住宅用地基准地价，水利设施用地基准地价的修正基础为工矿仓储用地基准地价。
（二）用途修正系数确定
1.行业平均利润率比值法
用途修正系数根据待估用地类型对应的行业平均利润率与修正基础用地类型对应的行业平均利润率的比值确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类，确定各类用地对应的行业归类；根据焦作市2005、2006、2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果，对全市各行业的平均利润率进行了测算，结果见表3。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益，同时参照地区生产总值贡献率确定。根据各类用地对应的各行业平均利润率的比值确定交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地相对于住宅用地地价的用途修正系数分别为0.891、0.771、0.714，水利设施用地相对于工矿仓储用地地价用途修正系数为0.800。
2.权重比例法
根据市区住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水利设施用地定级所选取的影响因素及特尔斐法测定的权重值，确定新增地类用地与修正基础用地共有的定级影响因素的权重比例，见表4。
（三）新增地类基准地价评估模型
由于城镇各类用地基准地价的内涵设定条件、估价参数，以及新增地类与修正基础地类的级别空间分布都存在差异，因此需要进行级别空间分布差异修正、内涵设定条件差别修正、估价参数差别修正。经分析建立新增地类基准地价的评估模型为：
新增地类基准地价=修正基础用途基准地价×级别空间分布差异修正×出让年期差别修正×容积率差别修正×土地还原利率差别修正×行业用途系数修正+其他因素影响地价增减修正。
Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）
式中：Yj ——新增地类某一用途某个级别的基准地价。
Xi ——修正基础用途用地某个级别的基准地价。
Hj ——行业用途修正系数。
B ——其他因素影响地价增减修正，包括土地开发成本差异修正、行业垄断效益修正、赢利行业加价修正、非赢利行业减价修正、特有因素影响地价修正等。
（四）新增地类基准地价的确定
应用行业平均利润率比值法确定的用途修正系数计算地价时，不考虑其他因素影响地价增减修正（B），在确定二级类修正系数时考虑。应用权重比例法确定的用途修正系数计算地价时，考虑特有因素影响地价修正。公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地相对于住宅用地的特有因素均为规划限制因素，相对于工矿仓储用地来说为二者共有因素，因此确定上述三类特有因素影响地价修正基础为工矿仓储用地地价；同理确定水利设施用地特有因素影响地价修正基础为住宅用地地价。特有因素修正=（1-修正系数）×特有因素修正基础地价。根据确定的用途修正系数和地价评估模型，可以评估出新增各类用途用地的基准地价。
根据上述方法评估出的两种新增四类用地基准地价的初步结果，经过实地验证和专家论证及级别间综合平衡，最终可以采用算术平均值或加权平均值法确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地四类新增用地各级别的基准地价。由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地八个二级类[3]，且二级类基准地价差别比较大，建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性，通过表3列举的二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。
三、结论
本文提出的采用用途系数修正法评估公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法，在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中，具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法，弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足，对促进新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。
参考文献：
[1] 中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中国标准出版社，2002.
[2] 许光建，苏汝 ，陈璋.应用经济学[M].北京:中国人民大学出版社，2007.
[3] 中华人民共和国国家标准.土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）[S].北京:中国标准出版社，2007.
[责任编辑 吴明宇]
关键词：基准地价； 用途系数修正法； 机会成本； 评估模型
中图分类号:F224.0 文献标志码:A 文章编号:1673-291X（2008）15-0162-03
引言
目前城镇基准地价评估的方法主要有：（1）以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；（2）以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价[1]。上述方法对于商服用地、工矿仓储用地、住宅用地基准地价评估比较适用，而对于新增四类用地基准地价的评估则很难适用，一方面因为新增四类用地大多不以营利为目的，收益很小且收益很难准确界定；另一方面因为该类用地市场交易案例很少。
一、新增四类用地的特点
新增四类用地包括公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地，他们具有以下特点：
1.多为公共服务或基础建设用地，具有一定的社会效益和生态效益。
2.多呈点状分布，面积小、数量多，由于具有各自特定的功能，造成其分布广且零散，难以形成功能规模集中的用地分区。
3.大多不以赢利为目的，收益很小或无收益，且收益很难准确界定；虽有少部分用地以赢利为目的，如商业医院、私立学校、殡葬用地等，机场、码头用地等因其具有垄断性质，因而该部分用地具有垄断收益。
4.多以划拨方式取得土地使用权形式，以有偿方式出让取得的土地面积极少。
5.土地市场欠发育，市场上土地出让、转让、出租、抵押等交易案例很少。
二、新增四类用地基准地价的评估方法
（一）确定新增用地基准地价的修正基础
1.地价影响因素相关性分析
城镇土地价格与其土地利用条件相关，影响地价的因素主要有：商服繁华影响度条件、交通条件（道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度）、基础设施状况、公用设施状况、环境状况（环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度）、人口密度状况、产业集聚状况、规划限制因素、土地利用限制因素（容积率、建筑密度、建筑限高、土地利用强度、特殊选址要求等）、宗地自身条件（宗地形状、宗地面积、临街宽度、临街进深等）等。利用特尔菲测定法确定的上述因素影响各类地价的权重大小，进行地价影响因素相关程度分析，判断不同用途土地利用上的趋近性，以确定新增地类地价的修正基础。设定权重＞0.10时，影响程度“高”；0.05≤权重≤0.10时，影响程度“中”；权重＜0.05时，影响程度“低”；见表1。
2.土地用途转化分析
经济学中的“机会成本”（Opportunity Cost）是指当一种生产要素被用于生产某产品时所放弃的使用相同要素在其他生产用途中所得到的最高收入。经济资源的稀缺性决定了当生产要素被用于一种产品生产时，它就不可能被用来生产其他商品[2]。因此，任何资源都应发挥最佳效用，否则就会造成资源的浪费。土地作为一种稀缺资源，其总量有限，且不可再生。目前中国城市土地利用实行规划制度，一般来讲某一确定位置土地的用途是规划好的，具有排他性，在一个规划期内其用途一般是确定的；这就是说当土地以某一种用途被利用时，是以放弃将土地作为其他用途被利用为代价的。但从长期来看，土地的用途是可以相互转化的。
通过近几年土地收购储备——出让样点的现状用途与新规划用途比较分析，根据机会成本的理论，得出新增地类最适宜（最可能转化）的用途，见表2。
通过对表1、表2分析可以发现，无论从地价影响因素相关性分析，还是从新增地类最可能转化的用途及机会成本用途分析，都可得出交通运输用地基准地价接近于住宅用地、商服用地基准地价，公共管理与公共服务用地、特殊用地地价接近于住宅用地地价，水利设施用地地价接近于工矿仓储用地地价；交通运输用地因为其还未走向有偿使用，而且是初次评估基准地价，所以交通运输用地基准地价最接近于住宅用地基准地价，与商服用地地价差别还比较大。因此，确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地基准地价的修正基础为住宅用地基准地价，水利设施用地基准地价的修正基础为工矿仓储用地基准地价。
（二）用途修正系数确定
1.行业平均利润率比值法
用途修正系数根据待估用地类型对应的行业平均利润率与修正基础用地类型对应的行业平均利润率的比值确定。根据地区生产总值构成项目的行业分类，确定各类用地对应的行业归类；根据焦作市2005、2006、2007年统计年鉴数据及市发改委、财政局、交通局、商务局、税务局等局委的行业效益统计资料和行业成本监审的结果，对全市各行业的平均利润率进行了测算，结果见表3。公共行业平均利润率适当考虑社会效益和生态效益，同时参照地区生产总值贡献率确定。根据各类用地对应的各行业平均利润率的比值确定交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地相对于住宅用地地价的用途修正系数分别为0.891、0.771、0.714，水利设施用地相对于工矿仓储用地地价用途修正系数为0.800。
2.权重比例法
根据市区住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、水利设施用地定级所选取的影响因素及特尔斐法测定的权重值，确定新增地类用地与修正基础用地共有的定级影响因素的权重比例，见表4。
（三）新增地类基准地价评估模型
由于城镇各类用地基准地价的内涵设定条件、估价参数，以及新增地类与修正基础地类的级别空间分布都存在差异，因此需要进行级别空间分布差异修正、内涵设定条件差别修正、估价参数差别修正。经分析建立新增地类基准地价的评估模型为：
新增地类基准地价=修正基础用途基准地价×级别空间分布差异修正×出让年期差别修正×容积率差别修正×土地还原利率差别修正×行业用途系数修正+其他因素影响地价增减修正。
Yj=Xi×Km×Nm×Rj×Tj×Hj+B（1）
式中：Yj ——新增地类某一用途某个级别的基准地价。
Xi ——修正基础用途用地某个级别的基准地价。
Hj ——行业用途修正系数。
B ——其他因素影响地价增减修正，包括土地开发成本差异修正、行业垄断效益修正、赢利行业加价修正、非赢利行业减价修正、特有因素影响地价修正等。
（四）新增地类基准地价的确定
应用行业平均利润率比值法确定的用途修正系数计算地价时，不考虑其他因素影响地价增减修正（B），在确定二级类修正系数时考虑。应用权重比例法确定的用途修正系数计算地价时，考虑特有因素影响地价修正。公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地相对于住宅用地的特有因素均为规划限制因素，相对于工矿仓储用地来说为二者共有因素，因此确定上述三类特有因素影响地价修正基础为工矿仓储用地地价；同理确定水利设施用地特有因素影响地价修正基础为住宅用地地价。特有因素修正=（1-修正系数）×特有因素修正基础地价。根据确定的用途修正系数和地价评估模型，可以评估出新增各类用途用地的基准地价。
根据上述方法评估出的两种新增四类用地基准地价的初步结果，经过实地验证和专家论证及级别间综合平衡，最终可以采用算术平均值或加权平均值法确定公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地四类新增用地各级别的基准地价。由于公共管理与公共服务用地包含机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地八个二级类[3]，且二级类基准地价差别比较大，建议根据不同行业收益能力及其社会、经济、生态效益差异性，通过表3列举的二级类对应行业利润率与基准行业利润率的比值建立二级类用地基准地价修正系数体系。
三、结论
本文提出的采用用途系数修正法评估公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水利设施用地新增四类用途用地基准地价的方法，在目前的新一轮城镇基准地价更新工作中，具有较强的实用性和可操作性。本文提出的评估方法，弥补了《城镇土地估价规程》中缺少新增四类用途用地基准地价评估方法的不足，对促进新一轮城镇基准地价更新工作的顺利完成起到有力的推动作用。
参考文献：
[1] 中华人民共和国国家标准.城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）[S].北京:中国标准出版社，2002.
[2] 许光建，苏汝 ，陈璋.应用经济学[M].北京:中国人民大学出版社，2007.
[3] 中华人民共和国国家标准.土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）[S].北京:中国标准出版社，2007.
[责任编辑 吴明宇]