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基金项目：湖北省教育厅省级教学研究项目“高职高专物业管理专业人才培养模式的研究” 阶段性成果（项目编号：2011B458）。
[摘 要]鉴于中国城市化步伐的加快，物业管理的规模扩大，对物业管理人才在质和量的需求上提升，本课题组通过对湖北武汉的部分物业管理公司的人才需求进行调查，结合市场调查资料，对经过31年发展的物业管理在人才需求结构、技能及素质要求上的特点进行剖析，界定了物业管理人才培养目标的市场定位。
[关键词]物业管理 人才培养 市场需求
近几年， 我国房地产业得益于市场经济、房地产综合开发、土地的有偿使用和住宅的商品化的推动，取得了突破性发展。房地产业的迅猛发展促进了物业管理行业的飞速发展。据相关资料显示，现在已注册的物业服务公司超过了20000家，员工已过400万；同时，物业总量的30%已实行物业管理，发达城市超过了60%，深圳等部分城市已超过93%。因此，经过这些年的发展，物业管理在房地产业中地位越来越重要。
一、现阶段我国物业管理行业的从业人员构成
依据中国物业管理协会公布的物业管理行业生存状况调查报告表明， 现阶段我国物业管理行业的从业人员构成存在着从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展需要，突出表现在称职的职业经理人奇缺、部分管理人员与所任职务不匹配、职工队伍的专业技能培训跟不上行业发展节拍等方面。这些制约该行业的健康和可持续发展。
表1 物业管理行业从业人员原职位构成情况
为了推动我国物业管理行业更好更快的发展，洞察物业管理的发展方向，明确对专业人才的需求，掌控人才需求行情，我们课题组于2012年3月对物业管理专业人才需求状况进行了调研。
课题组主要采取的调研方式有：网络调查、书面问卷、电话咨询和政府部门数据等。主要调查了武汉市的以下单位：武汉舜爱物业管理有限公司、湖北亿优物业管理有限公司、万科武汉物业管理有限公司、武汉水蓝郡物业管理有限公司、武汉和信物业管理有限公司等十多家物业管理公司。调研涉及到了四类物业管理企业，包括居住型、商业型、行政型与工业型。同时也分析了调研结果和毕业生就业行情，简析了物业管理专业人才培养目标的市场定位。
二、物业管理人才需求的专业调研结果
（1）物业管理人才在需求结构上存在着供需失衡的矛盾
课题组通过调研分析数据后得知由于近几年写字楼和居民小区的增多、旧住宅小区和公房也实行物业管理后导致高级物业管理人才比较缺乏，市场供需比为100：69。从武汉市官方公布的数据来看，该上半年需要高端物业管理职位数接近2500个，应聘者仅有1724人，其中客户部经理、工程管理的需求量相对较高，具有服务意识、环境管理、车辆管理等方面的复合型人才比较缺乏。
（2）市场对物业管理专业人才的要求
课题组通过调查发现用人单位对物业管理人员在能力、知识、素质、技能等方面的要求如下：
1.遵守职业道德，有良好的心里素质，责任心强，服务意识好；
2.掌握现代化物业管理的理论与实务、操作技能和管理方法，能够驾驭一定的管理工作；
3.扎实的物业管理实操技能，譬如公共秩序、园林绿化、水暖施工、通气通电、鉴定完损等级、房层的维修、养护、等；
4.拥有经营决策能力、分析能力和市场开拓能力。
5.洞悉国际国内物业管理有关方针政策和法规，把握物业管理发展方向；
6.需要具备工程设备设施管理知识，了解机电设备系统，懂高端物业管理中的智能化操作，明白建筑设备与电器设备方面的知识等；
（3）物业管理专业毕业生就业去向
课题组通过调研发现该专业的毕业生主要还是选择物业管理公司、施工单位、房地产公司等，主要涉及到小区、饭店、公寓及写字楼物业经营管理部门，所从事的工作主要有物业公司客户部经理助理、维修及保养的工程管理人员、房屋管理与维修专员、房地产经纪人、房地产估价师、公共设施或供暖制冷设备的日常运行维护员等。毕业生几乎都能找到理想的工作。
（4）物业管理从业人员的受教育程度及培训状况
课题组通过市场调查问卷，也发现2012年武汉市物业管理从业人员只有21.5%接受过大学教育，6.3%接受过物业管理专业教育，如下表
三、结合调研结果剖析当前物业管理人才市场需求
（1）物业管理队伍素质普遍偏低、高端人才奇缺，制约物业管理行业发展
物业管理企业存在人才奇缺的普遍现象，突出表现为：一是传统型房产管理人才多于创新型物业管理人才；二是能胜任单一普通岗位工作的人才多于能胜任多个岗位工作复合型人才；三是初级管理人才相对多于高级管理人才。
物业管理在我国虽经过31年的发展，但入行的物业人员绝大多都是非科班出身的，大致来之与以下三个渠道，一个是由原房管所职工直接转化而来的且不熟悉现代物业管理的模式； 第二个是学公共管理， 饭店管理且有一定的能力人员， 但不熟悉物业管理的具体操作方面；第三个是能胜任基本的物业管理工作，学物业管理出身的中专生，缺乏管理的战略思维， 在工作中处于被动的地位， 没有驾驭战略管理的能力。
（2）物业管理人才培养的层次偏低
当前全国开设的物业管理专业教育层次主要集中于大专层次，开设本科的比较少，开设物业管理硕士研究生的高校没有，有这个研究方向，但是没有这个专业。进而导致高端的物业管理人才难以培养出来，而且高校物业管理教师的师资也达不到教授物业管理的专业标准。现代化的物业管理的发展，大专层次已经满足不了市场的需求。
（3）产品定位与市场脱节
当前物业管理专业的人才培养目标大多定位为“为物业管理行业培养高层次实用型高级管理人才”，其培养模式主要有以服务理念为中心的深圳模式、以技能为中心的上海模式和复合型的物业管理人才的背景模式三大培养模式。
深圳模式侧重于培养学生与业主的公关技巧，其培养的人才擅于交流沟通，能以高质量的服务取胜，有利于塑造企业形象。但是对物业管理技术类工作掌控不了，遇到一些实际的技术难题解决不了，难胜任基础性的管理工作。 上海模式的培养目标是熟知现代物业设备与设施运行及维护技术的管理人才，学生虽说能驾驭一些技术性问题，但是缺乏管理理念和经营决策意识，难担任总体性管理岗位。
北京模式吸取了前两者的长处，继而培养出的人才既具备一定的管理学知识，也能掌控物业管理的各类基本实务性问题，但是在有限的教学课时内设计安排课程难以达到对二者的兼顾， 容易出现顾此失彼，有失偏颇。
上述三种模式解决为物业管理行业培养高层次实用型高级管理人才的人才定位与物业现实需要之间不对接，在人才培养定位上产品定位不符合市场需求。
四、市场需求的物业管理人才定位是物业企业项目管理处一级的基层管理人才
从课题组调研的物业企业及其他的组织机构设置分析得出大多公司都实行二级管理模式即公司下设项目管理处，主要的岗位设置为公司各部门及管理处管理者、各类管理人员、工程维修人员等。这类管理模式使得物业企业大致需要这两类人才：一是基层管理者和其他管理人员，他们大约占企业员工总数的25%-30%；二是技术类人才即工程维修人员、保洁人员和保安人员等，他们大致占企业员工总数的30%-35%。有的公司也选择把保洁绿化、治安消防业务外包出去。这些人才所占比重比较大，他们能力的高低直接影响到物业行业发展的好坏。
课题组认为现在专业的物业管理人才可通过校企合作、工学结合来为社会培养优秀的人才，这样他们可以双证（毕业证、岗位技能证书）提高自身的优势和竞争力，让毕业学生具备扎实的物业管理方面的综合素质和能力，成为符合物业项目管理要求的技能型、应用型人才。同时我们也应该注意到这样培养物业企业项目管理处一级的基层管理人才可以使该专业的培养目标定位由模糊到清晰、由笼统到具体、在教学实践中变得切实可行，具有可操作性。
综上所述， 物业管理是一个朝阳、新兴、发展上升空间大行业， 人才对这个新行业来说， 有不可小觑的作用。通过课题组的调研，我们提出高职院校物业管理专业培养人才的市场定位：符合物业项目管理处一级的基层管理岗位要求的技能型、应用型物业管理专门人才。
参考文献：
[1]戴玉林.基于企业参与的高职物业管理专业人才培养模式改革研究[J].中国电力教育，2010（16）
[2]雷华. 基于真实工作环境和价值创造的工学结合人才培养模式探索—以物业管理专业为例[J].职教论坛，2009（27）年梅
[3]郑良雨.物管行业人才需求趋势分析及培养措施[J].现代物业，2008（8）州市物业管理从业人员中只有
[4]培养物业企业项目管理处一级的基层管理人才的培养目
作者简介：杨浩（1984-），男，湖北仙桃人，硕士，湖北广播电视大学助教，主要研究物业管理及房地产经营与估价。
[摘 要]鉴于中国城市化步伐的加快，物业管理的规模扩大，对物业管理人才在质和量的需求上提升，本课题组通过对湖北武汉的部分物业管理公司的人才需求进行调查，结合市场调查资料，对经过31年发展的物业管理在人才需求结构、技能及素质要求上的特点进行剖析，界定了物业管理人才培养目标的市场定位。
[关键词]物业管理 人才培养 市场需求
近几年， 我国房地产业得益于市场经济、房地产综合开发、土地的有偿使用和住宅的商品化的推动，取得了突破性发展。房地产业的迅猛发展促进了物业管理行业的飞速发展。据相关资料显示，现在已注册的物业服务公司超过了20000家，员工已过400万；同时，物业总量的30%已实行物业管理，发达城市超过了60%，深圳等部分城市已超过93%。因此，经过这些年的发展，物业管理在房地产业中地位越来越重要。
一、现阶段我国物业管理行业的从业人员构成
依据中国物业管理协会公布的物业管理行业生存状况调查报告表明， 现阶段我国物业管理行业的从业人员构成存在着从业人员队伍建设远远滞后于行业的发展需要，突出表现在称职的职业经理人奇缺、部分管理人员与所任职务不匹配、职工队伍的专业技能培训跟不上行业发展节拍等方面。这些制约该行业的健康和可持续发展。
表1 物业管理行业从业人员原职位构成情况
为了推动我国物业管理行业更好更快的发展，洞察物业管理的发展方向，明确对专业人才的需求，掌控人才需求行情，我们课题组于2012年3月对物业管理专业人才需求状况进行了调研。
课题组主要采取的调研方式有：网络调查、书面问卷、电话咨询和政府部门数据等。主要调查了武汉市的以下单位：武汉舜爱物业管理有限公司、湖北亿优物业管理有限公司、万科武汉物业管理有限公司、武汉水蓝郡物业管理有限公司、武汉和信物业管理有限公司等十多家物业管理公司。调研涉及到了四类物业管理企业，包括居住型、商业型、行政型与工业型。同时也分析了调研结果和毕业生就业行情，简析了物业管理专业人才培养目标的市场定位。
二、物业管理人才需求的专业调研结果
（1）物业管理人才在需求结构上存在着供需失衡的矛盾
课题组通过调研分析数据后得知由于近几年写字楼和居民小区的增多、旧住宅小区和公房也实行物业管理后导致高级物业管理人才比较缺乏，市场供需比为100：69。从武汉市官方公布的数据来看，该上半年需要高端物业管理职位数接近2500个，应聘者仅有1724人，其中客户部经理、工程管理的需求量相对较高，具有服务意识、环境管理、车辆管理等方面的复合型人才比较缺乏。
（2）市场对物业管理专业人才的要求
课题组通过调查发现用人单位对物业管理人员在能力、知识、素质、技能等方面的要求如下：
1.遵守职业道德，有良好的心里素质，责任心强，服务意识好；
2.掌握现代化物业管理的理论与实务、操作技能和管理方法，能够驾驭一定的管理工作；
3.扎实的物业管理实操技能，譬如公共秩序、园林绿化、水暖施工、通气通电、鉴定完损等级、房层的维修、养护、等；
4.拥有经营决策能力、分析能力和市场开拓能力。
5.洞悉国际国内物业管理有关方针政策和法规，把握物业管理发展方向；
6.需要具备工程设备设施管理知识，了解机电设备系统，懂高端物业管理中的智能化操作，明白建筑设备与电器设备方面的知识等；
（3）物业管理专业毕业生就业去向
课题组通过调研发现该专业的毕业生主要还是选择物业管理公司、施工单位、房地产公司等，主要涉及到小区、饭店、公寓及写字楼物业经营管理部门，所从事的工作主要有物业公司客户部经理助理、维修及保养的工程管理人员、房屋管理与维修专员、房地产经纪人、房地产估价师、公共设施或供暖制冷设备的日常运行维护员等。毕业生几乎都能找到理想的工作。
（4）物业管理从业人员的受教育程度及培训状况
课题组通过市场调查问卷，也发现2012年武汉市物业管理从业人员只有21.5%接受过大学教育，6.3%接受过物业管理专业教育，如下表
三、结合调研结果剖析当前物业管理人才市场需求
（1）物业管理队伍素质普遍偏低、高端人才奇缺，制约物业管理行业发展
物业管理企业存在人才奇缺的普遍现象，突出表现为：一是传统型房产管理人才多于创新型物业管理人才；二是能胜任单一普通岗位工作的人才多于能胜任多个岗位工作复合型人才；三是初级管理人才相对多于高级管理人才。
物业管理在我国虽经过31年的发展，但入行的物业人员绝大多都是非科班出身的，大致来之与以下三个渠道，一个是由原房管所职工直接转化而来的且不熟悉现代物业管理的模式； 第二个是学公共管理， 饭店管理且有一定的能力人员， 但不熟悉物业管理的具体操作方面；第三个是能胜任基本的物业管理工作，学物业管理出身的中专生，缺乏管理的战略思维， 在工作中处于被动的地位， 没有驾驭战略管理的能力。
（2）物业管理人才培养的层次偏低
当前全国开设的物业管理专业教育层次主要集中于大专层次，开设本科的比较少，开设物业管理硕士研究生的高校没有，有这个研究方向，但是没有这个专业。进而导致高端的物业管理人才难以培养出来，而且高校物业管理教师的师资也达不到教授物业管理的专业标准。现代化的物业管理的发展，大专层次已经满足不了市场的需求。
（3）产品定位与市场脱节
当前物业管理专业的人才培养目标大多定位为“为物业管理行业培养高层次实用型高级管理人才”，其培养模式主要有以服务理念为中心的深圳模式、以技能为中心的上海模式和复合型的物业管理人才的背景模式三大培养模式。
深圳模式侧重于培养学生与业主的公关技巧，其培养的人才擅于交流沟通，能以高质量的服务取胜，有利于塑造企业形象。但是对物业管理技术类工作掌控不了，遇到一些实际的技术难题解决不了，难胜任基础性的管理工作。 上海模式的培养目标是熟知现代物业设备与设施运行及维护技术的管理人才，学生虽说能驾驭一些技术性问题，但是缺乏管理理念和经营决策意识，难担任总体性管理岗位。
北京模式吸取了前两者的长处，继而培养出的人才既具备一定的管理学知识，也能掌控物业管理的各类基本实务性问题，但是在有限的教学课时内设计安排课程难以达到对二者的兼顾， 容易出现顾此失彼，有失偏颇。
上述三种模式解决为物业管理行业培养高层次实用型高级管理人才的人才定位与物业现实需要之间不对接，在人才培养定位上产品定位不符合市场需求。
四、市场需求的物业管理人才定位是物业企业项目管理处一级的基层管理人才
从课题组调研的物业企业及其他的组织机构设置分析得出大多公司都实行二级管理模式即公司下设项目管理处，主要的岗位设置为公司各部门及管理处管理者、各类管理人员、工程维修人员等。这类管理模式使得物业企业大致需要这两类人才：一是基层管理者和其他管理人员，他们大约占企业员工总数的25%-30%；二是技术类人才即工程维修人员、保洁人员和保安人员等，他们大致占企业员工总数的30%-35%。有的公司也选择把保洁绿化、治安消防业务外包出去。这些人才所占比重比较大，他们能力的高低直接影响到物业行业发展的好坏。
课题组认为现在专业的物业管理人才可通过校企合作、工学结合来为社会培养优秀的人才，这样他们可以双证（毕业证、岗位技能证书）提高自身的优势和竞争力，让毕业学生具备扎实的物业管理方面的综合素质和能力，成为符合物业项目管理要求的技能型、应用型人才。同时我们也应该注意到这样培养物业企业项目管理处一级的基层管理人才可以使该专业的培养目标定位由模糊到清晰、由笼统到具体、在教学实践中变得切实可行，具有可操作性。
综上所述， 物业管理是一个朝阳、新兴、发展上升空间大行业， 人才对这个新行业来说， 有不可小觑的作用。通过课题组的调研，我们提出高职院校物业管理专业培养人才的市场定位：符合物业项目管理处一级的基层管理岗位要求的技能型、应用型物业管理专门人才。
参考文献：
[1]戴玉林.基于企业参与的高职物业管理专业人才培养模式改革研究[J].中国电力教育，2010（16）
[2]雷华. 基于真实工作环境和价值创造的工学结合人才培养模式探索—以物业管理专业为例[J].职教论坛，2009（27）年梅
[3]郑良雨.物管行业人才需求趋势分析及培养措施[J].现代物业，2008（8）州市物业管理从业人员中只有
[4]培养物业企业项目管理处一级的基层管理人才的培养目
作者简介：杨浩（1984-），男，湖北仙桃人，硕士，湖北广播电视大学助教，主要研究物业管理及房地产经营与估价。