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摘要：文章分析了房地产企业会计中存在的严重信息失真和偷漏税严重两大主要问题，讨论了形成这两大问题的具体原因，并在此基础上提出了针对性对策建议。
关键词：房地产企业；会计；问题；对策
一、问题背景
财政部于2006年2月15日发布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，这标志着适应我国市场经济发展、与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系的建立。为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部根据《企业会计准则——基本准则》制定了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(财政部，2006)。该准则共六章十九条，主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置、以及相关信息的披露等内容。这其中引入公允价值对投资性房地产进行后续计量是一大亮点。那么，对于房地产企业而言，由于执行统一的会计准则。相关业务适用于不同的会计准则：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。对于自用房地产，应该适用固定资产会计准则。(2)作为存货的房地产，这可以说是房地产开发企业的主营业务。它应该适用存货准则。(3)房地产开发企业代建的房地产，应该适用建造合同准则。(4)投资性房地产的租金收入和售后租回，则适用于租赁准则。房地产企业会计是一个以货币为主要计量尺度，按公认标准对房地产交易进行确认、计量、记录和报告，从而为利益相关者提供决策有用信息的经济控制系统。它既包括投资性房地产会计，也包括规范房地产开发企业的相关会计规定。
二、房地产企业会计存在的问题及原因
1.会计信息失真问题
房地产企业会计核算的特点主要体现在开发成本的核算和销售收入的确认两个方面。我国房地产开发企业起步较晚，相关制度和法规还不健全，因此房地产开发企业在收入与费用的会计核算中还存在许多问题。这些问题导致了房地产企业会计信息严重失真。会计的确认与计量环节是形成“真实”会计信息的关键。如果这两个环节出了问题，必将难保会计信息“客观公允”。房地产企业会计信息失真的主要原因就在于收入与成本费用确认与计量环节上的不规范。首先是收入确认与计量问题。目前，房地产开发企业的收入确认依据有：《房地产开发管理办法》、《房地产开发企业会计制度》和新企业会计准则。但是三者存在差异。在实际操作过程中，由于收入确认的规定不同，一些开发商以此作为操纵利润的手段粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急。其次是成本费用确认与计量问题。房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理非常重要。当前，企业借款费用处理的主要依据有：我国财政部2001年颁布的《企业会计准则——借款费用》规定与2006年新颁布的《企业会计准则第17号——借款费用》(以下简称“新准则”)的规定存在一定差异。新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期，这也决定了房地产企业会计收入与成本费用确认和计量问题难以统一，从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果。
2.偷漏税款现象严重
随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。首先，房地产企业偷漏税的现状。据统计，1998-2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25％和17％，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调。由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，2005年初国家税务总局下发了国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。其次，房地产企业能够偷逃税收的原因分析。整体而言，房地产企业能够偷逃税收的原因包括主观和客观两个方面。主观方面来讲，房地产企业为了在激烈的市场竞争中获取高额利润，增强自己的竞争力，有违法偷漏税款的强烈冲动。客观方而讲，由于房地产企业会计制度很不完善，尤其是选择收入和成本费用确认与计量方面存在的很大自由度。加之现性税收制度存在的种种问题，这客观上为房地产企业偷逃税收留下了巨大空间。房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税(费)种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。另外，房地产开发企业具有较复杂的社会背景，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”，严重损害了税法的权威性和严肃性。
当然，会计信息失真和偷漏税款这两大房地产企业会计问题并不是割裂的，而是紧密联系在一起的：一方面，偷漏税款必然导致会计信息失真，因为各种税款终究要在会计报表中直接或间接地予以反映出来，另一方面，会计信息失真的主要动因之一就是偷逃税款。因此，治理会计信息失真和治理偷逃税款应“双管齐下”。
三、对房地产企业会计问题的对策和建议
1.会计信息失真的治理
最基本的思路是建立完善的房地产行业的会计规范体系。房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性，原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而，中国现行的《企业会计制度》和最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着中国大陆开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。在此基础上需要：建立和完善房地产开发行业收入与成本费用确认准则指引-扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量；完善房地产开发企业(尤其是上市公司)公司治理结构；加强会计人员诚信和道德教育，提高会计人员职业判断素质。
2.防范和治理房地产业偷逃税的对策
为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，如国税发[2003]83号文《关于房地产开发企业所得税问题的通知》、国税发[2004]100号文《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》和国税发[2005]82号文《关于进一步加强房地产税收管理的通知》。这些文件明确规定加强房地产开发企业的税收征管。各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管，加大查处力度外，关键是要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。我们认为，现阶段我们应对房地产企业偷逃税款的主要措施是：将预售房制改革为现房销售制；实行房地产开发产品和销售的“工号”管理办法，加强房地产开发整个过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失；加强对房地产开发企业使用发票的管理，统一房地产企业的会计报表；全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管；改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。
关键词：房地产企业；会计；问题；对策
一、问题背景
财政部于2006年2月15日发布了39项企业会计准则和48项注册会计师审计准则，这标志着适应我国市场经济发展、与国际惯例趋同的企业会计准则体系和注册会计师审计准则体系的建立。为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，财政部根据《企业会计准则——基本准则》制定了《企业会计准则第3号——投资性房地产》(财政部，2006)。该准则共六章十九条，主要规范了投资性房地产的范围、确认和计量、转换和处置、以及相关信息的披露等内容。这其中引入公允价值对投资性房地产进行后续计量是一大亮点。那么，对于房地产企业而言，由于执行统一的会计准则。相关业务适用于不同的会计准则：(1)自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。对于自用房地产，应该适用固定资产会计准则。(2)作为存货的房地产，这可以说是房地产开发企业的主营业务。它应该适用存货准则。(3)房地产开发企业代建的房地产，应该适用建造合同准则。(4)投资性房地产的租金收入和售后租回，则适用于租赁准则。房地产企业会计是一个以货币为主要计量尺度，按公认标准对房地产交易进行确认、计量、记录和报告，从而为利益相关者提供决策有用信息的经济控制系统。它既包括投资性房地产会计，也包括规范房地产开发企业的相关会计规定。
二、房地产企业会计存在的问题及原因
1.会计信息失真问题
房地产企业会计核算的特点主要体现在开发成本的核算和销售收入的确认两个方面。我国房地产开发企业起步较晚，相关制度和法规还不健全，因此房地产开发企业在收入与费用的会计核算中还存在许多问题。这些问题导致了房地产企业会计信息严重失真。会计的确认与计量环节是形成“真实”会计信息的关键。如果这两个环节出了问题，必将难保会计信息“客观公允”。房地产企业会计信息失真的主要原因就在于收入与成本费用确认与计量环节上的不规范。首先是收入确认与计量问题。目前，房地产开发企业的收入确认依据有：《房地产开发管理办法》、《房地产开发企业会计制度》和新企业会计准则。但是三者存在差异。在实际操作过程中，由于收入确认的规定不同，一些开发商以此作为操纵利润的手段粉饰会计报表，误导公众和有关机构。因此，规范和统一房地产开发企业收入确认的原则和方法已成为当务之急。其次是成本费用确认与计量问题。房地产开发企业对借款费用进行正确的会计处理非常重要。当前，企业借款费用处理的主要依据有：我国财政部2001年颁布的《企业会计准则——借款费用》规定与2006年新颁布的《企业会计准则第17号——借款费用》(以下简称“新准则”)的规定存在一定差异。新准则中借款费用资本化的范围不仅包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入的专门借款，而且包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款。新旧准则的转化与衔接还需要一段较长时期，这也决定了房地产企业会计收入与成本费用确认和计量问题难以统一，从而各企业有服务于企业特定目标的会计政策选择动机并导致相应的经济后果。
2.偷漏税款现象严重
随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点。首先，房地产企业偷漏税的现状。据统计，1998-2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25％和17％，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调。由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，2005年初国家税务总局下发了国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。其次，房地产企业能够偷逃税收的原因分析。整体而言，房地产企业能够偷逃税收的原因包括主观和客观两个方面。主观方面来讲，房地产企业为了在激烈的市场竞争中获取高额利润，增强自己的竞争力，有违法偷漏税款的强烈冲动。客观方而讲，由于房地产企业会计制度很不完善，尤其是选择收入和成本费用确认与计量方面存在的很大自由度。加之现性税收制度存在的种种问题，这客观上为房地产企业偷逃税收留下了巨大空间。房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业，涉及税(费)种类多达十几个，其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。另外，房地产开发企业具有较复杂的社会背景，为房地产开发企业偷逃税提供了可能。由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源，而且能为地方政府树立良好的社会形象，在短期利益驱动下，地方政府或多或少地对房地产企业进行干预，无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”，严重损害了税法的权威性和严肃性。
当然，会计信息失真和偷漏税款这两大房地产企业会计问题并不是割裂的，而是紧密联系在一起的：一方面，偷漏税款必然导致会计信息失真，因为各种税款终究要在会计报表中直接或间接地予以反映出来，另一方面，会计信息失真的主要动因之一就是偷逃税款。因此，治理会计信息失真和治理偷逃税款应“双管齐下”。
三、对房地产企业会计问题的对策和建议
1.会计信息失真的治理
最基本的思路是建立完善的房地产行业的会计规范体系。房地产行业在费用核算、成本结算、收入确认等方面都具有其特殊性，原《房地产行业会计制度》对房地产行业的会计核算的规定和要求，相对于现行的《企业会计制度》更具体并具有更强的针对性。然而，中国现行的《企业会计制度》和最新《企业会计准则》基本上是围绕企业常规会计事项由国家统一制定，在构成上缺乏完整性和系统性。而一些会计分支尚未纳入会计规范体系。近年来，随着中国大陆开放改革的深入以及会计理论研究的深化，政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支，如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是，目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和一致，极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。由于房地产开发企业会计缺乏更详细的指引准则和制度，使企业会计人员往往力不从心，只能按各自的需要作出不规范的会计处理，导致企业成本不实、账目不清、数据不真等情况。因此我们认为，应在现行的常规会计准则基础上，补充和完善房地产行业会计业务的行为准则。这些业务准则的制定将会大大缩小利润操纵空间，为会计信息失真治理奠定制度基础。在此基础上需要：建立和完善房地产开发行业收入与成本费用确认准则指引-扩大信息披露内容，提高房地产开发企业信息披露中的信息含量；完善房地产开发企业(尤其是上市公司)公司治理结构；加强会计人员诚信和道德教育，提高会计人员职业判断素质。
2.防范和治理房地产业偷逃税的对策
为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度，国家税务总局近年来连续出台相关政策，如国税发[2003]83号文《关于房地产开发企业所得税问题的通知》、国税发[2004]100号文《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》和国税发[2005]82号文《关于进一步加强房地产税收管理的通知》。这些文件明确规定加强房地产开发企业的税收征管。各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查，但要根本上解决房地产行业偷逃税问题，除加强税收征管，加大查处力度外，关键是要加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。我们认为，现阶段我们应对房地产企业偷逃税款的主要措施是：将预售房制改革为现房销售制；实行房地产开发产品和销售的“工号”管理办法，加强房地产开发整个过程的监控，从征管环节防止房地产业税收流失；加强对房地产开发企业使用发票的管理，统一房地产企业的会计报表；全面实施房地产税收一体化征管，建立房地产业各税种的税源控管；改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。