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摘要：随着经济的快速发展，房地产行业在整体国民经济中的主导地位日渐提升，但在国家抑制房价过快增长的宏观调控政策之下，房地产企业利润空间已逐渐缩小，这就需要对房地产的综合成本进行全面控制，降低成本，最大限度地增加利润。 房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。如何进行成本核算显得尤为重要。
关键词：房地产企业 成本控制
中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一、房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、贷款利息、税费以及其他直接费用等。
1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。
2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。
3、建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。
4、公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施所发生的费用。
5、貸款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系。
7、税费包含两部分：一部分是税收，主要有营业税，城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、、契税、企业所得税、印花税、；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。
8、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
二、房地产企业应遵循四项原则
(一)房地产企业应遵循节约的原则 节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。 (二)房地产企业应遵循全面控制的原则 全面控制原则包括两个涵义——全员控制和全过程控制。应充分调动每个部门和每一个员工控制成本。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。 (三)房地产企业应遵循动态控制的原则 (三)地产企业应遵循目标控制的原则 目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。
三、房地产企业成本控制的四点建议
（一）加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。
（二）对合同管理环节有效控制。
1、合同的订立可以采用多种方式形成，招投标、议标、战略协议采购等。随着管理的规范化，现在很多地产公司在逐渐采用招投标方式签订合同，中标后，再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节，所以、在合同签订时要清晰界定双方的责任。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。
2、合同执行过程中应付进度款管理也是尤为关键的，当合同达到了付款条件或工程施工达到了形象进度以后，在对合同进行付款之前，审定其应付进度款的情况。做合同付款一定要制定付款计划，付款计划是保证企业资金合理调配的基础数据，也是企业资金计划管理的重点业务环节。在制定了付款计划后，需要对付款计划进行审批，并给予支付。地产公司一向重视付款的问题，一般对款项的支付都要走严格的审批流程。只有经过领导审批的款项才能够支付。
（三）确定成本核算对象，设立合理的成本核算项目。
1、房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
2、正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。
（四）重视项目竣工成本结转核算。
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。
综上所述，房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。
关键词：房地产企业 成本控制
中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号：
一、房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、贷款利息、税费以及其他直接费用等。
1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费等。
2、前期工程费主要指房屋开发的可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。
3、建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。
4、公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气、电信、电视、绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施所发生的费用。
5、貸款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系。
7、税费包含两部分：一部分是税收，主要有营业税，城市维护建设税和教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、、契税、企业所得税、印花税、；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门向房地产开发企业收取的费用。
8、其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售广告费、代理费及各种不可预见费等。
二、房地产企业应遵循四项原则
(一)房地产企业应遵循节约的原则 节约就是施工中人力、物力和财力的节省，是成本控制的基本原则。但是必须明确的是节约绝对不是消极的限制与不合理的费用削减，而是要积极创造条件，要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常通过科学的评估，以优化施工方案。 (二)房地产企业应遵循全面控制的原则 全面控制原则包括两个涵义——全员控制和全过程控制。应充分调动每个部门和每一个员工控制成本。全过程成本控制是指成本的发生涉及项目整个周期，从施工准备开始，经施工过程至竣工移交后的保修期结束。 (三)房地产企业应遵循动态控制的原则 (三)地产企业应遵循目标控制的原则 目标管理是管理活动的基本技术和方法。它是把计划的方针、任务、目标和措施等逐一分解到具体的组织或个人。在实施目标管理的过程中，目标的设定应切实可行，越具体越好，以便于可以将任务分派到个人，做到责、权、利相结合，对责任部门的业绩进行检查和考评，并同其工资、奖金挂钩，做到奖惩分明。
三、房地产企业成本控制的四点建议
（一）加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时，房地产开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。
（二）对合同管理环节有效控制。
1、合同的订立可以采用多种方式形成，招投标、议标、战略协议采购等。随着管理的规范化，现在很多地产公司在逐渐采用招投标方式签订合同，中标后，再由发包方与承包单位签订合约。由于合同的签订是成本实现的第一个环节，所以、在合同签订时要清晰界定双方的责任。合同签订过程需要走审批流程，审批通过后记录备档。
2、合同执行过程中应付进度款管理也是尤为关键的，当合同达到了付款条件或工程施工达到了形象进度以后，在对合同进行付款之前，审定其应付进度款的情况。做合同付款一定要制定付款计划，付款计划是保证企业资金合理调配的基础数据，也是企业资金计划管理的重点业务环节。在制定了付款计划后，需要对付款计划进行审批，并给予支付。地产公司一向重视付款的问题，一般对款项的支付都要走严格的审批流程。只有经过领导审批的款项才能够支付。
（三）确定成本核算对象，设立合理的成本核算项目。
1、房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理：一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。
2、正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定：开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。
（四）重视项目竣工成本结转核算。
已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用，从而结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。
综上所述，房地产企业的成本控制是一门综合学科，只有做好各方综合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地产企业中必须对影响成本的各个阶段实施全过程的控制，以利于房地产企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。