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摘要：房地产业已成为福建省的经济增长新亮点，面对着房地产市场如此繁荣的发展，文章着重对福建省房地产投资与经济增长之间的关系做出回归分析的实证研究，检验福建房地产市场的发展与经济增长之间的相关关系，由此评价福建房地产市场的发展是否与经济增长相互促进，是否存在房地产泡沫现象；得出福建省房地产开发市场的发展尚属理性，并对福建今后的房地产发展提出政策建议。
关键词：房地产投资；房地产泡沫；回归分析
一、问题的提出——是否存在房地产泡沫
“九五”时期以来，福建房地产业发展取得最大突破的时期。５年来，全省完成住宅建设投资840亿元，是“八五”时期的2.39倍。房地产业已成为福建省的经济增长新亮点。目前，福建住房市场供销两旺，据统计，2005年全省完成房地产投资540.39亿元，占全社会固定资产投资的18.2%，同比增长13.6%；销售面积与去年同期相比增长54.5%，房地产交易金额802亿元，同比增长14.8%。福建省房地产业出现了多年来少有的强劲发展态势：开发投资、新开工面积快速增长；商品房供销两旺；空置房逐渐减少。
福建省房地产开发投资增长迅猛，销售持续火爆，价格节节攀升，形成一股房地产开发投资热潮，面对着福建房地产市场如此繁荣的发展，目前房地产市场出现的这种投资消费热，是否属于理性投资和正常消费需求，是否隐藏着炒作和开发过剩，是否出现了泡沫？要明确房地产市场是否存在泡沫，必须拿出一套科学、完整的泡沫衡量方法。本文对福建省房地产投资与经济增长之间的关系进行实证研究。检验福建房地产市场的发展与经济增长的相关关系，由此分析福建房地产市场的发展是否与经济增长相促进，是否存在房地产泡沫现象。
二、福建房地产投资与经济增长关系的实证分析
（一）变量选取及数据来源
1、被解释变量和解释变量。为了解释房地产的增长是以对经济增长为基础，当今福建省房地产的增长不存在泡沫，本文选取了全省年GDP总量（Y）作为被解释变量，而将房地产投资总量（X）作为解释变量。1997年，党中央、国务院明确提出了将住房建设与消费作为国民经济新的增长点。此后，多个金融机构都制定了拓展住房金融业务的一系列政策和措施，确定了以发展住房信贷业务特别是个人住房信贷业务为重点的信贷结构调整战略，把住房贷款业务放在了优先发展的重要地位，住房按揭贷款对经济的促进作用真正开始显现。鉴于此，本文拟统计1990~2006年的数据进行分析。
2、确定模型的数学形式。goldsmith（1969）在研究金融结构和金融发展在各国之间、各时期之间的差异时使用的模型可以概括为：FDI=α+βＹ+ε。Levine（1996）在检验金融发展本身对经济增长的作用时使用的模型为：Ｇ（ｊ）=α+βＦ（ｉ）+γＸ+ε。从以往的研究来看，金融发展与经济增长之间存在着线性的（或类似线性的）相关关系。根据样本数据做出被解释变量Y与解释变量X之间关系的散点图（如图1）。从图1可直观地判断GDP与房地产投资之间存在直接的线性关系。于是本论文拟运用一元线性回归模型来进行分析房地产市场的发展与经济增长的相关关系，得到该模型的一元线性方程为：Y=C（1）+C（2）*X +u（K是待估参数），u为随机误差项，描述变量外的因素对模型的干扰。
3、虚拟变量Di的引入。引入虚拟变量Di以1997年为界限把它分两阶段分析房地产投资与GDP增长的相关关系，则模型的回归方程为Y=C（1）+C（2）*X*D1+C（3）*X*D2+u。D1=1（n<1997）；D2=0 （n<1997）；D1=0（n>=1997）；D2=1（n>=1997）。
4、样本数据收集。本模型使用时间序列数据，数据来源于《福建金融统计年鉴》（1990~2006）（见表1）。
（二）回归分析及参数估计及检验
采用EVIEWS软件估计模型，得如下结果（见表2）。
1、经济意义检验。常参数的符号为正，说明在没有房地产投资的情况下，GDP仍然保持增长；其他各参数值均大于0，说明不同时期房地产对GDP都或多或少有所贡献，且C（2）＜C（3），表明1997之后政策的发布带动了房地产投资对GDP的贡献。这样看来，该模型的参数估计量通过经济意义检验，可进行下一步的统计检验。
2、统计意义检验。从统计检验来看：R2越接近1，模型的拟合优度就越高，这里，R2=0.996728≈1.000值比较大，说明变量之间拟合度比较高，经济增长（GDP）的总偏差中，有99%以上可以由个人住房贷款同ＧＤＰ的依存关系来解释，低于1%属于随机因素的影响。至于方程的总体显著性水平，n=17，k=3，当显著性水平α=0.01时，查F分布临界值表得出：F（3，13）=5.74＜＜F=2132.419，可见，模型的线性关系显著成立，因此，方程的拟合优度很好。
三、计量经济学检验
（一）多重共线性检验
从总体中随机抽取一个样本，它所确定的变量之间的线性关系是否显著，以及按照这个模型用给定的自变量Ｘ值估计因变量Ｙ是否有效，必须通过显著性检验才可做出结论。对回归系数的Ｔ检验：假定以95%的置信度估计，T0.05（3）=2.145。各个变量的T值都大于临界值3.1824，所以拒绝Ci=0的原假设，说明样本的回归系数是显著的。
（二）序列相关检验
当显著性水平为α=0.05时，n=17，k=2（不包括常数项）查杜宾-瓦特森统计表得到：dL=1.02，du=1.54由于2 （三）异方差的检验
采用戈德菲尔德-昆茨检验，把解释变量从小到大排序，由于解释变量都是从小到大排列的，所以可以直接把样本分成两个小样本，选择前面8年的数据作为样本1，后面8年数据作为样本2，各自做OLS估计，计算的RSS1=22736.64（见表2），RSS2=90985.95（见表3），F=RSS2/RSS1≈4.00〈F0.05（5，4）=9.01，所以模型不存在异方差性。
（四）将结果中的斜率和截距代入函数
Y=279.2023+13.69359*X*D1+
17.83276*X*D2。再将2003年的相关数据带入函数，可得Ｙ=5242.84亿元（其中X=278.28亿元），而2003年全省GDP总量为5241.73亿元，由于该用该函数产生的结果和实际出入不大，可见用上面数据拟合出来的线性相关关系的确存在的。
四、基本结论与政策建议
根据回归方程的预测，我们可以得出，1997年福建省房地产政策的转折年，随着GDP的发展，房地产开发投资继续稳健增长，保持了持续健康发展的态势，2004全省房地产开发完成投资477.79亿元，比去年同期增长32.99%。在各类固定资产投资中，房地产开发增幅居首位，拉动全省投资增长9个百分点。从总体上看，福建省房地产市场保持良好的运行态势，房地产投资平稳增长，供求总量基本平衡，产品结构基本合理，商品房价格保持平稳，空置面积总量减少，和整个社会经济发展保持相均衡的关系。
根据引发福建房地产投资快速增长的主体因素和市场供求背景，分析认为，福建省房地产开发市场的发展尚属理性。其依据是：经济的持续发展，基础设施的改善，沿海地区城镇化建设步伐加快，以及居民收入和生活水平的提高，带动了土地开发和商品房的有效需求增长。政策是诱发房地产市场升温的动因。
政府部门要积极引导开发商调整开发结构，大力推进以经济适用房为主的普通住宅建设，并对建设情况加强督促检查，通过政策引导和鼓励开发商从市场需求出发，开发不同档次、不同价位的商品房，多建中、低价位、适合中低收入家庭的住房。进一步整顿和规范房地产市场。采取建立市场信用、社会监督、依法处罚等切实有效的措施，经常检查监督相关法规制度执行情况，整顿经营秩序、规范市场行为。要加强对期房交易和房地产开发资质管理，实行对房地产开发建设全过程的监控。进一步优化房地产开发环境，尽量減少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。此外要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导房地产开发企业理性投资和居民理性购房。
参考文献：
1、罗伯特S.平狄克,丹尼尔L.鲁宾费尔德.计量经济模型与经济预测[M].机械工业出版社,1999.
2、李长柰.高等计量经济学[M].清华大学出版社,2000.
3、陈则明.房地产泡沫、房地产热与景气周期的学术观点辨析[J].理论探索与争鸣,2004(1).
4、福建省统计局.2006年福建省房地产市场运行信息披露[Z].2006-12-31.
（作者单位：厦门医学高等专科学校）
关键词：房地产投资；房地产泡沫；回归分析
一、问题的提出——是否存在房地产泡沫
“九五”时期以来，福建房地产业发展取得最大突破的时期。５年来，全省完成住宅建设投资840亿元，是“八五”时期的2.39倍。房地产业已成为福建省的经济增长新亮点。目前，福建住房市场供销两旺，据统计，2005年全省完成房地产投资540.39亿元，占全社会固定资产投资的18.2%，同比增长13.6%；销售面积与去年同期相比增长54.5%，房地产交易金额802亿元，同比增长14.8%。福建省房地产业出现了多年来少有的强劲发展态势：开发投资、新开工面积快速增长；商品房供销两旺；空置房逐渐减少。
福建省房地产开发投资增长迅猛，销售持续火爆，价格节节攀升，形成一股房地产开发投资热潮，面对着福建房地产市场如此繁荣的发展，目前房地产市场出现的这种投资消费热，是否属于理性投资和正常消费需求，是否隐藏着炒作和开发过剩，是否出现了泡沫？要明确房地产市场是否存在泡沫，必须拿出一套科学、完整的泡沫衡量方法。本文对福建省房地产投资与经济增长之间的关系进行实证研究。检验福建房地产市场的发展与经济增长的相关关系，由此分析福建房地产市场的发展是否与经济增长相促进，是否存在房地产泡沫现象。
二、福建房地产投资与经济增长关系的实证分析
（一）变量选取及数据来源
1、被解释变量和解释变量。为了解释房地产的增长是以对经济增长为基础，当今福建省房地产的增长不存在泡沫，本文选取了全省年GDP总量（Y）作为被解释变量，而将房地产投资总量（X）作为解释变量。1997年，党中央、国务院明确提出了将住房建设与消费作为国民经济新的增长点。此后，多个金融机构都制定了拓展住房金融业务的一系列政策和措施，确定了以发展住房信贷业务特别是个人住房信贷业务为重点的信贷结构调整战略，把住房贷款业务放在了优先发展的重要地位，住房按揭贷款对经济的促进作用真正开始显现。鉴于此，本文拟统计1990~2006年的数据进行分析。
2、确定模型的数学形式。goldsmith（1969）在研究金融结构和金融发展在各国之间、各时期之间的差异时使用的模型可以概括为：FDI=α+βＹ+ε。Levine（1996）在检验金融发展本身对经济增长的作用时使用的模型为：Ｇ（ｊ）=α+βＦ（ｉ）+γＸ+ε。从以往的研究来看，金融发展与经济增长之间存在着线性的（或类似线性的）相关关系。根据样本数据做出被解释变量Y与解释变量X之间关系的散点图（如图1）。从图1可直观地判断GDP与房地产投资之间存在直接的线性关系。于是本论文拟运用一元线性回归模型来进行分析房地产市场的发展与经济增长的相关关系，得到该模型的一元线性方程为：Y=C（1）+C（2）*X +u（K是待估参数），u为随机误差项，描述变量外的因素对模型的干扰。
3、虚拟变量Di的引入。引入虚拟变量Di以1997年为界限把它分两阶段分析房地产投资与GDP增长的相关关系，则模型的回归方程为Y=C（1）+C（2）*X*D1+C（3）*X*D2+u。D1=1（n<1997）；D2=0 （n<1997）；D1=0（n>=1997）；D2=1（n>=1997）。
4、样本数据收集。本模型使用时间序列数据，数据来源于《福建金融统计年鉴》（1990~2006）（见表1）。
（二）回归分析及参数估计及检验
采用EVIEWS软件估计模型，得如下结果（见表2）。
1、经济意义检验。常参数的符号为正，说明在没有房地产投资的情况下，GDP仍然保持增长；其他各参数值均大于0，说明不同时期房地产对GDP都或多或少有所贡献，且C（2）＜C（3），表明1997之后政策的发布带动了房地产投资对GDP的贡献。这样看来，该模型的参数估计量通过经济意义检验，可进行下一步的统计检验。
2、统计意义检验。从统计检验来看：R2越接近1，模型的拟合优度就越高，这里，R2=0.996728≈1.000值比较大，说明变量之间拟合度比较高，经济增长（GDP）的总偏差中，有99%以上可以由个人住房贷款同ＧＤＰ的依存关系来解释，低于1%属于随机因素的影响。至于方程的总体显著性水平，n=17，k=3，当显著性水平α=0.01时，查F分布临界值表得出：F（3，13）=5.74＜＜F=2132.419，可见，模型的线性关系显著成立，因此，方程的拟合优度很好。
三、计量经济学检验
（一）多重共线性检验
从总体中随机抽取一个样本，它所确定的变量之间的线性关系是否显著，以及按照这个模型用给定的自变量Ｘ值估计因变量Ｙ是否有效，必须通过显著性检验才可做出结论。对回归系数的Ｔ检验：假定以95%的置信度估计，T0.05（3）=2.145。各个变量的T值都大于临界值3.1824，所以拒绝Ci=0的原假设，说明样本的回归系数是显著的。
（二）序列相关检验
当显著性水平为α=0.05时，n=17，k=2（不包括常数项）查杜宾-瓦特森统计表得到：dL=1.02，du=1.54由于2
采用戈德菲尔德-昆茨检验，把解释变量从小到大排序，由于解释变量都是从小到大排列的，所以可以直接把样本分成两个小样本，选择前面8年的数据作为样本1，后面8年数据作为样本2，各自做OLS估计，计算的RSS1=22736.64（见表2），RSS2=90985.95（见表3），F=RSS2/RSS1≈4.00〈F0.05（5，4）=9.01，所以模型不存在异方差性。
（四）将结果中的斜率和截距代入函数
Y=279.2023+13.69359*X*D1+
17.83276*X*D2。再将2003年的相关数据带入函数，可得Ｙ=5242.84亿元（其中X=278.28亿元），而2003年全省GDP总量为5241.73亿元，由于该用该函数产生的结果和实际出入不大，可见用上面数据拟合出来的线性相关关系的确存在的。
四、基本结论与政策建议
根据回归方程的预测，我们可以得出，1997年福建省房地产政策的转折年，随着GDP的发展，房地产开发投资继续稳健增长，保持了持续健康发展的态势，2004全省房地产开发完成投资477.79亿元，比去年同期增长32.99%。在各类固定资产投资中，房地产开发增幅居首位，拉动全省投资增长9个百分点。从总体上看，福建省房地产市场保持良好的运行态势，房地产投资平稳增长，供求总量基本平衡，产品结构基本合理，商品房价格保持平稳，空置面积总量减少，和整个社会经济发展保持相均衡的关系。
根据引发福建房地产投资快速增长的主体因素和市场供求背景，分析认为，福建省房地产开发市场的发展尚属理性。其依据是：经济的持续发展，基础设施的改善，沿海地区城镇化建设步伐加快，以及居民收入和生活水平的提高，带动了土地开发和商品房的有效需求增长。政策是诱发房地产市场升温的动因。
政府部门要积极引导开发商调整开发结构，大力推进以经济适用房为主的普通住宅建设，并对建设情况加强督促检查，通过政策引导和鼓励开发商从市场需求出发，开发不同档次、不同价位的商品房，多建中、低价位、适合中低收入家庭的住房。进一步整顿和规范房地产市场。采取建立市场信用、社会监督、依法处罚等切实有效的措施，经常检查监督相关法规制度执行情况，整顿经营秩序、规范市场行为。要加强对期房交易和房地产开发资质管理，实行对房地产开发建设全过程的监控。进一步优化房地产开发环境，尽量減少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。此外要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导房地产开发企业理性投资和居民理性购房。
参考文献：
1、罗伯特S.平狄克,丹尼尔L.鲁宾费尔德.计量经济模型与经济预测[M].机械工业出版社,1999.
2、李长柰.高等计量经济学[M].清华大学出版社,2000.
3、陈则明.房地产泡沫、房地产热与景气周期的学术观点辨析[J].理论探索与争鸣,2004(1).
4、福建省统计局.2006年福建省房地产市场运行信息披露[Z].2006-12-31.
（作者单位：厦门医学高等专科学校）