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摘要：传统房地产面临下行压力，如何寻找新的增值途径，适应转型需要，是许多开发商面临的现实问题。如今各大房企开始积极探索“地产+健康”跨界发展新模式，如何平衡房地产的去库存与医疗领域的加库存，是一个值得思考的方向。
关键词：医疗；健康；房地产；转型
随着近年来房地产行业由增量市场向存量市场发展，去库存压力逐年增加，另外，除了现实的库存压力表现，房企龙头的一些综合化经营也反映出住宅开发红利在逐步消退的现实，因此，如何寻找新的增值途径，适应转型需要，是许多开发商面对的现实问题。而医疗健康作为与人民生活水平息息相关的产业，在“健康中国2030”国家级战略背景下，各大房企开始积极探索“地产+健康”跨界发展新模式。
1、地产跨界医疗健康是大势所趋
1.1医疗健康产业前景看好：
医疗健康作为“三高”产业，有以下特征：第一，需求无限高，只要物质条件达到要求，这个满足需求的过程就会不断放大，医疗健康就属于需求无限大的产业。第二，就业系数高，在国外，医疗，尤其是高端医疗，就业系数非常高，就业人群收入都居于中高端水平，这样的人聚集在城市，将会带来这个城市的产业、服务业的持续发展。第三，需要高增长，随着全社会对健康的重视度随生活水平提高而不断提升，国内市场对医疗健康服务的需求不断增长，医疗支出逐年递增。
1.2传统地产面临下行困境：
传统地产面临下行的困境，虽然全国固定投资额总体保持增长趋势，而投资增速自2012年开始有所下滑，投资增长趋于平稳化。同时房地产投资增速更是呈急速下滑态势。从住宅投资占房地产开发投资比重来看，住宅投资额比重呈现逐步降低的趋势，2008-2014年间住宅投资比重下降4.5个百分点，这反映出住宅投资的增速不如房地产投资增速，反映出资金投向正逐渐从住宅建筑投资向其他专项建筑投资转移。而与此形成对比的是，医疗产业不仅前景看好，利润空间也较为可观：2014年全年医疗行业营业收入6846.36亿元，同比增长13.57%，营业利润633.86亿，同比增长17.71%，相比房地产业被挤压的利润空间，医疗行业利润丰厚，成长看好，于是吸引了不少地产资本涌入。
1.3政策层面导向：
从政策面看，近年来，国家层面也出台各类政策利好社会资本投资医疗产业，“十三五”规划纲要更是首次将健康中国提升至国家战略层面，明确大健康为国家支柱型产业，由此开启万亿级市场，国内医疗行业将成为新的经济增长极。
2010年12月，《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》，明确提出鼓励社会资本办医。
2013年10月，《关于促进健康服务业发展的若干意见》，鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业。该意见提出，到2020年，基本建立覆盖全生命周期的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群，健康服务业总规模达到8万亿元以上。
2014年1月，《关于加快发展社会办医的若干意见》，全面开放社会资本办医，简化并降低审批门槛。
2014年3月30日，《关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015-2020年）通知》，提出大力发展非公立医疗机构，积极推动移动互联网发展，健康大数据应用、惠及全民的健康信息服务和智慧医疗服务。
2015年6月，《关于促进社会办医加快发展的若干政策措施》，社会办医纳入医保和营利性机构可上市融资，进一步放宽准入。
2016年6月24日，《关于促进和规范健康医疗大数据应用发展的指导意见》，指出健康医疗大数据是国家重要的基础性战略资源。
2016年10月25日，《“健康中国2030”规划纲要》，鼓励社会力量兴办医养结合机构。
以上文件不难看出，健康医疗产业是国家未来要发展的战略性产业，市场规模巨大，值得深耕布局。
2、房地产企业转型医疗的新探索
据不完全统计，目前转型医疗方面的房企已超过30家，其中不乏万达、富力、万科、恒大、碧桂园等品牌房企，如下图：
从企业来看，跨界医疗健康领域的房地产企业有四点共性：1）均属上市公司，现金流充沛；2）积极响应政府需求，投资兴建医院；3）试水互联网医疗，意图占得先机；4）回报周期长，做大规模仍需时日。
从模式来看，房地产企业转型医疗健康有两种类型，一是借助入股各类民营医院、收购医疗企业股份等方式直接引入医疗核心，建立医疗机构。二是借助原有业务，对地产项目进行升级，对后续养老地产等项目进行铺路。
总体说来，地产公司现金流充裕，成立数亿到数十亿的中小规模基金并无资金压力，重要的是找准投资项目和后期运营，其所投资的项目亦希望与地产公司主体欲进入的领域产生相关性，“以投资代替自建”，同样可以实现跨界医疗的效果。因此，地产+医疗的主要领域还是以医疗服务为主，对上下游的医药生产及医院管理介入的较少，追求投资带来的与地产主业的协同，功能性更强。
综上，房地产由单一住宅产品到今天已经趋近饱和，進入了拐点，接下来住宅竞争的是细分市场和服务品质，向健康医疗产业的跨界也是新的方向。对于采取自己经营或财务投资模式介入医疗地产的开发商来说，中国的人口老龄化带来的医疗健康需求增长空间也是可以预见的，这对转型期的房地产企业来说，无疑是一个巨大的风口。只要人在人造空间里生存和发展，房地产就是永远的朝阳行业。
参考文献：
[1]罗美，高康平，高道龙，李艳瑜：《30家地产商如何涉足医疗？缴了千亿学费总结出4条经验》，动脉网，2017-08-02
[2]冯仑：《医疗房地产将颠覆公立医院发展模式》，丁香园，2014-08-20
[3]艾振强：《地产+医疗成新的风口：五大模式或成房企转型新机遇》，赢商网，2015-06-11
[4]纪键，许琳：《如何除旧出新：房地产的“去库存”与医疗的“加库存”》，中国城市金融，2017年第6期
关键词：医疗；健康；房地产；转型
随着近年来房地产行业由增量市场向存量市场发展，去库存压力逐年增加，另外，除了现实的库存压力表现，房企龙头的一些综合化经营也反映出住宅开发红利在逐步消退的现实，因此，如何寻找新的增值途径，适应转型需要，是许多开发商面对的现实问题。而医疗健康作为与人民生活水平息息相关的产业，在“健康中国2030”国家级战略背景下，各大房企开始积极探索“地产+健康”跨界发展新模式。
1、地产跨界医疗健康是大势所趋
1.1医疗健康产业前景看好：
医疗健康作为“三高”产业，有以下特征：第一，需求无限高，只要物质条件达到要求，这个满足需求的过程就会不断放大，医疗健康就属于需求无限大的产业。第二，就业系数高，在国外，医疗，尤其是高端医疗，就业系数非常高，就业人群收入都居于中高端水平，这样的人聚集在城市，将会带来这个城市的产业、服务业的持续发展。第三，需要高增长，随着全社会对健康的重视度随生活水平提高而不断提升，国内市场对医疗健康服务的需求不断增长，医疗支出逐年递增。
1.2传统地产面临下行困境：
传统地产面临下行的困境，虽然全国固定投资额总体保持增长趋势，而投资增速自2012年开始有所下滑，投资增长趋于平稳化。同时房地产投资增速更是呈急速下滑态势。从住宅投资占房地产开发投资比重来看，住宅投资额比重呈现逐步降低的趋势，2008-2014年间住宅投资比重下降4.5个百分点，这反映出住宅投资的增速不如房地产投资增速，反映出资金投向正逐渐从住宅建筑投资向其他专项建筑投资转移。而与此形成对比的是，医疗产业不仅前景看好，利润空间也较为可观：2014年全年医疗行业营业收入6846.36亿元，同比增长13.57%，营业利润633.86亿，同比增长17.71%，相比房地产业被挤压的利润空间，医疗行业利润丰厚，成长看好，于是吸引了不少地产资本涌入。
1.3政策层面导向：
从政策面看，近年来，国家层面也出台各类政策利好社会资本投资医疗产业，“十三五”规划纲要更是首次将健康中国提升至国家战略层面，明确大健康为国家支柱型产业，由此开启万亿级市场，国内医疗行业将成为新的经济增长极。
2010年12月，《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构的意见》，明确提出鼓励社会资本办医。
2013年10月，《关于促进健康服务业发展的若干意见》，鼓励企业、慈善机构、基金会、商业保险机构等以出资新建、参与改制、托管、公办民营等多种形式投资医疗服务业。该意见提出，到2020年，基本建立覆盖全生命周期的健康服务业体系，打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群，健康服务业总规模达到8万亿元以上。
2014年1月，《关于加快发展社会办医的若干意见》，全面开放社会资本办医，简化并降低审批门槛。
2014年3月30日，《关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015-2020年）通知》，提出大力发展非公立医疗机构，积极推动移动互联网发展，健康大数据应用、惠及全民的健康信息服务和智慧医疗服务。
2015年6月，《关于促进社会办医加快发展的若干政策措施》，社会办医纳入医保和营利性机构可上市融资，进一步放宽准入。
2016年6月24日，《关于促进和规范健康医疗大数据应用发展的指导意见》，指出健康医疗大数据是国家重要的基础性战略资源。
2016年10月25日，《“健康中国2030”规划纲要》，鼓励社会力量兴办医养结合机构。
以上文件不难看出，健康医疗产业是国家未来要发展的战略性产业，市场规模巨大，值得深耕布局。
2、房地产企业转型医疗的新探索
据不完全统计，目前转型医疗方面的房企已超过30家，其中不乏万达、富力、万科、恒大、碧桂园等品牌房企，如下图：
从企业来看，跨界医疗健康领域的房地产企业有四点共性：1）均属上市公司，现金流充沛；2）积极响应政府需求，投资兴建医院；3）试水互联网医疗，意图占得先机；4）回报周期长，做大规模仍需时日。
从模式来看，房地产企业转型医疗健康有两种类型，一是借助入股各类民营医院、收购医疗企业股份等方式直接引入医疗核心，建立医疗机构。二是借助原有业务，对地产项目进行升级，对后续养老地产等项目进行铺路。
总体说来，地产公司现金流充裕，成立数亿到数十亿的中小规模基金并无资金压力，重要的是找准投资项目和后期运营，其所投资的项目亦希望与地产公司主体欲进入的领域产生相关性，“以投资代替自建”，同样可以实现跨界医疗的效果。因此，地产+医疗的主要领域还是以医疗服务为主，对上下游的医药生产及医院管理介入的较少，追求投资带来的与地产主业的协同，功能性更强。
综上，房地产由单一住宅产品到今天已经趋近饱和，進入了拐点，接下来住宅竞争的是细分市场和服务品质，向健康医疗产业的跨界也是新的方向。对于采取自己经营或财务投资模式介入医疗地产的开发商来说，中国的人口老龄化带来的医疗健康需求增长空间也是可以预见的，这对转型期的房地产企业来说，无疑是一个巨大的风口。只要人在人造空间里生存和发展，房地产就是永远的朝阳行业。
参考文献：
[1]罗美，高康平，高道龙，李艳瑜：《30家地产商如何涉足医疗？缴了千亿学费总结出4条经验》，动脉网，2017-08-02
[2]冯仑：《医疗房地产将颠覆公立医院发展模式》，丁香园，2014-08-20
[3]艾振强：《地产+医疗成新的风口：五大模式或成房企转型新机遇》，赢商网，2015-06-11
[4]纪键，许琳：《如何除旧出新：房地产的“去库存”与医疗的“加库存”》，中国城市金融，2017年第6期