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摘要：本文首先从理论上回答了商品房并非古典经济学意义上的吉芬商品，澄清了人们思想上的模糊认识，继而论述了商品房的性质，认为商品房作为一种特殊商品，既是消费品又是投资品，商品房的需求曲线也不同于一般商品。本文联系中国房产市场的实际，认为现阶段中国的商品房需求曲线向上倾斜，需求量取决于预期价格，与同样向上倾斜的供给曲线无法构成一般均衡。只有通过改变经济增长方式等措施，形成房产稳定的价格预期，才能抑制商品房实际价格，防止经济泡沫破裂可能带来的巨大冲击。
关键词：中国 商品房 属性 需求曲线
一、商品房是吉芬商品吗
所谓吉芬商品就是在其他因素不变的情况下，当商品价格上升时，需求量增加，价格下降时，需求量减少，这是西方经济学研究需求的基本原理时，19世纪英国经济学家罗伯特，吉芬对爱尔兰的土豆销售情况进行研究时定义的。阿尔弗雷德，马歇尔1895年在他的《经济学原理》中首次将吉芬商品引入到微观经济学中，从此，关于吉芬商品是否存在的争论在学术界一直在进行之中。斯蒂哥勒茨(1947)和Koenker(1977)认为，面包和小麦的需求曲线无一是向上倾斜的，教科书中爱尔兰饥荒年代的土豆是不可信的。而罗伯特T.延森和诺兰H.米勒2007发表了《吉芬行为：理论和证明》，首次提供了吉芬行为的真实世界的案例，他们考察了中国的湖南和甘肃省的大米和小麦，发现这2个省消费者行为表现出不同程度的吉芬行为，湖南强于甘肃。
2001年以来，中国经济学界就需求定律(或需求法则)展开了一场争论，参战学者之多，讨论时间之长，影响范围之广，较为罕见。张五常等坚持认为，需求曲线必定向下，现实世界不存在“吉芬商品”。黄有光、汪丁丁等则认为存在向上倾斜的需求曲线，认为存在“吉芬商品”。
按照标准的新古典经济学的定义，吉芬商品是一种低档品，它的收入效应超过了替代效应，当此种商品价格上升时，使得消费者收入急剧减少，其他好一点的商品消费者更加无力购买。因此，只能多购买此种商品，以弥补不能购买其他商品的效用。吉芬商品有两个重要条件：一是消费者是维持生计的穷人，但又不能是赤贫，如贫困到只能购买此种商品，那么当此种商品价格上升，他的消费绝对减少，需求曲线仍然是向下倾斜的；二是此种商品是低档品，如粥之于牛奶。“事实上，一旦有了因为粥价下跌而节省下来的那笔额外货币，你就会决定多喝牛奶少喝粥”(范里安《微观经济学：现代观点》)。因此，粥价下跌导致粥消费反而减少。罗伯特T.延森和诺兰H.米勒对此的表述是“最廉价的热量获得来源”；三是该商品为生活必需品并构成全部预算的绝大部分，该商品无其他替代品。
面对2003年以来越涨越买的商品房，有人提出了商品房是吉芬商品的观点。2004年，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端在《中国房地产报》撰文，认为类似土豆这样的商品也会出现吉芬商品这种价格越高、需求量就会越大的情形，“中低价位住宅商品也多少带有这种性质。当人们的收入水平还不高的时候，只好选择中低档住宅”。2005年，毛飞在《燕赵都市报》撰文，表达了相似的观点，在网上引起热议。房子是不是吉芬商品呢。按照标准新古典经济学的范式，房子当然不是吉芬商品，因为它不符合吉芬商品的条件之一，即房子不是低档品。尽管带有吉芬商品的性质，比如我们套用罗伯特T.延森和诺兰H.米勒对吉芬物品的条件之一则是“最廉价可获得并无可替代”来看，这里的房子特指中低档商品房(私人公寓)，购买商品房是中国百姓获得居住地唯一的方式，当然是最廉价的，至于租房并非国人认可的普遍做法。此外，吉芬行为产生的必须条件是穷人，面对日益飞涨的房价，广大百姓早已变成穷人，如此分析，房价越涨越买便包含了吉芬行为的成分。因为如果由于房子价格的上涨，使得百姓的收入(积蓄)只能用于购买房产了，而商品房是住的来源，没有替代产品，于是非常贫困的人无力负担房价，住房条件不断恶化，而相对有钱的穷人(还能贷款的人)，在上涨预期的作用下只能选择尽快买房。房子价格上涨产生了强大的收入效应，远远超过了替代效应。这样推演的话，房子似乎真的是吉芬物品。然而，如果我们反过来想，当房子(私人公寓)价格下降时，我们难道可以用省下来的钱去购买别墅吗?显然这种说法有悖现实。
二、住房商品的性质及需求的复杂性
我认为要说清这个问题。需要进一步认识商品房的属性。商品房既是投资品也是消费品，住房具有经济和社会两种基本属性。
(一)经济属性
从价值和使用价值两方面来考察。从价值方面看：首先，住房是一个庞大的经济单位，从土地购置、开发，到建筑结构，投资额十分可观，而且，由于住房的建设周期较长，资金占用的时间成本也非常大。相应地，购买者在进行购买决策时，几乎不可避免地要面临资本约束。因此，住房和金融业具有天然的内在联系。其次，住房具有自然增值的倾向。在一定时期内，扣除通货膨胀、追加投资等因素后，住房所内含的实际购买力有不断上升的现象。再次，住房的价值与周围环境不可分割地联系在一起。从使用价值来看，住房的使用价值主要体现在为人们休养生息提供场所。同时，住房在使用过程中能够不断地实现价值增值。因此，住房是消费品和资本的有机统一体。作为消费品它能满足人们消费需求，作为资本它又能满足人们的投资需求。
(二)社会属性
住房的社会属性来源于作为消费品的使用价值，主要包括：住房是维持人们生活的基本条件之一；住房是实现家庭生活的条件，而家庭生活的建立又是发挥家庭功能和作用的不可缺少的条件；有了定居，社会交往才能更加方便地进行。从这个意义上讲，住房是人们的一项基本权利，是社会发展的必然要求，各国政府有义务为居民提供最起码的居住条件。
住房市场的需求有投资需求和消费需求之分。但是，住房的投资需求只是一种中间需求，住房市场的供给最终要由消费需求来消化。住房和其他消费品一道为消费者带来满足程度或效用水平。这可用效用函数表示，即：
U=U(q1，q2，….，qn，h)，
其中，u表示消费者的效用水平，h表示住房服务流量(房租)，q1－qn表示n种非住房消费品。消费者总是希望在消费这些财货的过程中获得最大效用。但是，这种效用最大化受到一定的预算约束，即：
Y=∑piqi+phqh+g(x)
式中，Y是消费者的收入水平，∑Piqi是非住房消费品的消费支出，phqh是住房的消费支出，g(x)是通勤费用。从上式可 以看出，影响住房需求的主要因素有消费者的收入水平、住房的市场价格、通勤费用和其他消费品的市场价格。其他消费品的市场价格对住房需求的影响主要是通过替代效应和收入效应起作用。其作用机理与房价对住房需求的影响是一致的。应该指出的是，如果其他非住房消费品与住房是非相关商品(既非互补品，又非替代品)，那么，需求的交叉弹性非常小，以至可以忽略不计。通勤费与住房需求是一种内生关系，与房价之间存在一种替代关系：靠近中心商务区，通勤费用越低，房价越高；反之，远离中心商务区，通勤费越高房价越低。收入水平是影响需求的—个主要因素，一般来说，收入水平越高，需求越大，对住房的需求也是如此。
作为投资品的商品房来看，投资需求取决于预期价格，与通勤费用无关，需求曲线向斜上方倾斜。用函数表示：
Q=Q(p’(g，I，n，m))，
式中p’表示商品房预期价格，g表示经济增长率，i表示房地产有关的各种制度，n表示人口数量，m表示融资状况，其中只有经济增长率是经济系统的内生变量，其他均为外生的，这些变量决定了商品房的预期价格。当然，消费行为受到永久收入Yp的约束。商品房的需求曲线和供给曲线均呈现向斜上方倾斜，两条向上倾斜的供、求曲线没有均衡解。由于两条曲线斜率均为正，事实上没有两种可以抗衡的买卖双方，因此说这是个疯狂的模型，要么涨、要么跌的单边市场。因此，要想改变房产市场的非均衡状态关键是改变房产的预期价格、稳定房地产价格，而要想做到这一点依靠经济系统内生力量是很难做到的，外生冲击将起重要作用。
三、建议
有关数据表明，我国住房价格和家庭年收入比值为20：1－30：1，而国际公认的合理比值为6：1，房地产价格居高不下，远远超过我国普通居民的消费能力。笔者认为，根本原因在于房地产的预期价格不断上涨，改变预期成为消除房地产泡沫、稳定房市的关键所在。住房问题将成为中国未来的主要经济生活问题之一。目前影响商品房预期价格的因素包括：经济增长率，城市化率，制度，房产融资政策。政府可以考虑：
第一，在科学发展观的指导下适当放缓经济增长率，更多地关注民生。经济增长进而人们的收入水平提高导致住房消费需求增长、房地产的预期价格稳步增长，这是经济繁荣的良性互动，属正常现象。然而，目前我国的经济增长方式依然是粗放型的，靠投资拉动为主，有些地区甚至把房地产定位支柱产业，形成控制固定资产投资的主要组成部分，这样经济增长必然伴随房地产价格高涨。因此，改变经济增长方式，科学发展是稳定房地产价格的前提。
第二，增加廉租房、经济适用房的供给，以增加商品房的价格需求弹性。改变廉租房、经济适用房的供给方式为政府直接提供，减少中间环节，自然减少了加价的空间。
第三，适当控制城市化进程，以减缓城市住房、交通等的压力。我国的城市化率接近47％，每年有1000多万的农民成为市民，这原本是经济发展的空间聚集。然而，我国似有驱赶城市化之嫌，主要特征是政府发动，好象住上楼房就成了城市化的标志了，殊不知城市化是以产业的非农化为主要驱动力的。
第四，改革土地财政制度，土地是各级政府掌控的主要经济资源。土地住房市场化，直接受益者是政府和开发商。如果各级政府以土地作为财政的重要收入来源，那么，房地产的预期价格将成为永远的升势。建议学习发达国家的做法：土地出让金只能用于公开住房建设或与住房相关的补贴，不能用于其它事项。
第五，考虑进一步收紧与土地、房产有关的金融政策，要适当加大政策冲击的力度，以抑制房价惯性增长，防止经济系统性风险。
关键词：中国 商品房 属性 需求曲线
一、商品房是吉芬商品吗
所谓吉芬商品就是在其他因素不变的情况下，当商品价格上升时，需求量增加，价格下降时，需求量减少，这是西方经济学研究需求的基本原理时，19世纪英国经济学家罗伯特，吉芬对爱尔兰的土豆销售情况进行研究时定义的。阿尔弗雷德，马歇尔1895年在他的《经济学原理》中首次将吉芬商品引入到微观经济学中，从此，关于吉芬商品是否存在的争论在学术界一直在进行之中。斯蒂哥勒茨(1947)和Koenker(1977)认为，面包和小麦的需求曲线无一是向上倾斜的，教科书中爱尔兰饥荒年代的土豆是不可信的。而罗伯特T.延森和诺兰H.米勒2007发表了《吉芬行为：理论和证明》，首次提供了吉芬行为的真实世界的案例，他们考察了中国的湖南和甘肃省的大米和小麦，发现这2个省消费者行为表现出不同程度的吉芬行为，湖南强于甘肃。
2001年以来，中国经济学界就需求定律(或需求法则)展开了一场争论，参战学者之多，讨论时间之长，影响范围之广，较为罕见。张五常等坚持认为，需求曲线必定向下，现实世界不存在“吉芬商品”。黄有光、汪丁丁等则认为存在向上倾斜的需求曲线，认为存在“吉芬商品”。
按照标准的新古典经济学的定义，吉芬商品是一种低档品，它的收入效应超过了替代效应，当此种商品价格上升时，使得消费者收入急剧减少，其他好一点的商品消费者更加无力购买。因此，只能多购买此种商品，以弥补不能购买其他商品的效用。吉芬商品有两个重要条件：一是消费者是维持生计的穷人，但又不能是赤贫，如贫困到只能购买此种商品，那么当此种商品价格上升，他的消费绝对减少，需求曲线仍然是向下倾斜的；二是此种商品是低档品，如粥之于牛奶。“事实上，一旦有了因为粥价下跌而节省下来的那笔额外货币，你就会决定多喝牛奶少喝粥”(范里安《微观经济学：现代观点》)。因此，粥价下跌导致粥消费反而减少。罗伯特T.延森和诺兰H.米勒对此的表述是“最廉价的热量获得来源”；三是该商品为生活必需品并构成全部预算的绝大部分，该商品无其他替代品。
面对2003年以来越涨越买的商品房，有人提出了商品房是吉芬商品的观点。2004年，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端在《中国房地产报》撰文，认为类似土豆这样的商品也会出现吉芬商品这种价格越高、需求量就会越大的情形，“中低价位住宅商品也多少带有这种性质。当人们的收入水平还不高的时候，只好选择中低档住宅”。2005年，毛飞在《燕赵都市报》撰文，表达了相似的观点，在网上引起热议。房子是不是吉芬商品呢。按照标准新古典经济学的范式，房子当然不是吉芬商品，因为它不符合吉芬商品的条件之一，即房子不是低档品。尽管带有吉芬商品的性质，比如我们套用罗伯特T.延森和诺兰H.米勒对吉芬物品的条件之一则是“最廉价可获得并无可替代”来看，这里的房子特指中低档商品房(私人公寓)，购买商品房是中国百姓获得居住地唯一的方式，当然是最廉价的，至于租房并非国人认可的普遍做法。此外，吉芬行为产生的必须条件是穷人，面对日益飞涨的房价，广大百姓早已变成穷人，如此分析，房价越涨越买便包含了吉芬行为的成分。因为如果由于房子价格的上涨，使得百姓的收入(积蓄)只能用于购买房产了，而商品房是住的来源，没有替代产品，于是非常贫困的人无力负担房价，住房条件不断恶化，而相对有钱的穷人(还能贷款的人)，在上涨预期的作用下只能选择尽快买房。房子价格上涨产生了强大的收入效应，远远超过了替代效应。这样推演的话，房子似乎真的是吉芬物品。然而，如果我们反过来想，当房子(私人公寓)价格下降时，我们难道可以用省下来的钱去购买别墅吗?显然这种说法有悖现实。
二、住房商品的性质及需求的复杂性
我认为要说清这个问题。需要进一步认识商品房的属性。商品房既是投资品也是消费品，住房具有经济和社会两种基本属性。
(一)经济属性
从价值和使用价值两方面来考察。从价值方面看：首先，住房是一个庞大的经济单位，从土地购置、开发，到建筑结构，投资额十分可观，而且，由于住房的建设周期较长，资金占用的时间成本也非常大。相应地，购买者在进行购买决策时，几乎不可避免地要面临资本约束。因此，住房和金融业具有天然的内在联系。其次，住房具有自然增值的倾向。在一定时期内，扣除通货膨胀、追加投资等因素后，住房所内含的实际购买力有不断上升的现象。再次，住房的价值与周围环境不可分割地联系在一起。从使用价值来看，住房的使用价值主要体现在为人们休养生息提供场所。同时，住房在使用过程中能够不断地实现价值增值。因此，住房是消费品和资本的有机统一体。作为消费品它能满足人们消费需求，作为资本它又能满足人们的投资需求。
(二)社会属性
住房的社会属性来源于作为消费品的使用价值，主要包括：住房是维持人们生活的基本条件之一；住房是实现家庭生活的条件，而家庭生活的建立又是发挥家庭功能和作用的不可缺少的条件；有了定居，社会交往才能更加方便地进行。从这个意义上讲，住房是人们的一项基本权利，是社会发展的必然要求，各国政府有义务为居民提供最起码的居住条件。
住房市场的需求有投资需求和消费需求之分。但是，住房的投资需求只是一种中间需求，住房市场的供给最终要由消费需求来消化。住房和其他消费品一道为消费者带来满足程度或效用水平。这可用效用函数表示，即：
U=U(q1，q2，….，qn，h)，
其中，u表示消费者的效用水平，h表示住房服务流量(房租)，q1－qn表示n种非住房消费品。消费者总是希望在消费这些财货的过程中获得最大效用。但是，这种效用最大化受到一定的预算约束，即：
Y=∑piqi+phqh+g(x)
式中，Y是消费者的收入水平，∑Piqi是非住房消费品的消费支出，phqh是住房的消费支出，g(x)是通勤费用。从上式可 以看出，影响住房需求的主要因素有消费者的收入水平、住房的市场价格、通勤费用和其他消费品的市场价格。其他消费品的市场价格对住房需求的影响主要是通过替代效应和收入效应起作用。其作用机理与房价对住房需求的影响是一致的。应该指出的是，如果其他非住房消费品与住房是非相关商品(既非互补品，又非替代品)，那么，需求的交叉弹性非常小，以至可以忽略不计。通勤费与住房需求是一种内生关系，与房价之间存在一种替代关系：靠近中心商务区，通勤费用越低，房价越高；反之，远离中心商务区，通勤费越高房价越低。收入水平是影响需求的—个主要因素，一般来说，收入水平越高，需求越大，对住房的需求也是如此。
作为投资品的商品房来看，投资需求取决于预期价格，与通勤费用无关，需求曲线向斜上方倾斜。用函数表示：
Q=Q(p’(g，I，n，m))，
式中p’表示商品房预期价格，g表示经济增长率，i表示房地产有关的各种制度，n表示人口数量，m表示融资状况，其中只有经济增长率是经济系统的内生变量，其他均为外生的，这些变量决定了商品房的预期价格。当然，消费行为受到永久收入Yp的约束。商品房的需求曲线和供给曲线均呈现向斜上方倾斜，两条向上倾斜的供、求曲线没有均衡解。由于两条曲线斜率均为正，事实上没有两种可以抗衡的买卖双方，因此说这是个疯狂的模型，要么涨、要么跌的单边市场。因此，要想改变房产市场的非均衡状态关键是改变房产的预期价格、稳定房地产价格，而要想做到这一点依靠经济系统内生力量是很难做到的，外生冲击将起重要作用。
三、建议
有关数据表明，我国住房价格和家庭年收入比值为20：1－30：1，而国际公认的合理比值为6：1，房地产价格居高不下，远远超过我国普通居民的消费能力。笔者认为，根本原因在于房地产的预期价格不断上涨，改变预期成为消除房地产泡沫、稳定房市的关键所在。住房问题将成为中国未来的主要经济生活问题之一。目前影响商品房预期价格的因素包括：经济增长率，城市化率，制度，房产融资政策。政府可以考虑：
第一，在科学发展观的指导下适当放缓经济增长率，更多地关注民生。经济增长进而人们的收入水平提高导致住房消费需求增长、房地产的预期价格稳步增长，这是经济繁荣的良性互动，属正常现象。然而，目前我国的经济增长方式依然是粗放型的，靠投资拉动为主，有些地区甚至把房地产定位支柱产业，形成控制固定资产投资的主要组成部分，这样经济增长必然伴随房地产价格高涨。因此，改变经济增长方式，科学发展是稳定房地产价格的前提。
第二，增加廉租房、经济适用房的供给，以增加商品房的价格需求弹性。改变廉租房、经济适用房的供给方式为政府直接提供，减少中间环节，自然减少了加价的空间。
第三，适当控制城市化进程，以减缓城市住房、交通等的压力。我国的城市化率接近47％，每年有1000多万的农民成为市民，这原本是经济发展的空间聚集。然而，我国似有驱赶城市化之嫌，主要特征是政府发动，好象住上楼房就成了城市化的标志了，殊不知城市化是以产业的非农化为主要驱动力的。
第四，改革土地财政制度，土地是各级政府掌控的主要经济资源。土地住房市场化，直接受益者是政府和开发商。如果各级政府以土地作为财政的重要收入来源，那么，房地产的预期价格将成为永远的升势。建议学习发达国家的做法：土地出让金只能用于公开住房建设或与住房相关的补贴，不能用于其它事项。
第五，考虑进一步收紧与土地、房产有关的金融政策，要适当加大政策冲击的力度，以抑制房价惯性增长，防止经济系统性风险。