公示公信原则是公示原则和公信原则的合称，是物权法的三大原则之一，目的是保护交易安全，特别是保护当事人对公示的信赖利益。 公示原则是指：物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式；不动产以登记为公示方式。 公信原则是指：任何因为基于对
　　公示行为的深信，而从事相关交易行为，即使公示错误，其交易行为也有效。
　　我国自1982年《民法通则》颁布以来的十多年间，关于物权方面的方面的规定甚少，最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通>则若干问题的意见<试行>》中与物权有关的规定也不过二十多条，关于不动产的就更少。随着我国改革开放的日益深入，急切需要法律、法规等配套措施的不断完善，因此《物权法》的出台势在必行。经过全国人大五次会议通过，2007年10月1日起，《物权法》正式开始施行。《物权法》的核心任务之一就是要建立主体明确、层次清晰的不动产支配秩序，实现动态的不动产交易安全。而不动产支配只需的建立与不动产交易安全的保障都离不开科学而完善的不动产登记制度。《物权法》明确规定了不动产登记的各项制度，完善了我国不动产登记制度。
　　不动产物权的典型公示形式是登记。登记制度，是不动产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。而在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，《物权法》第十六条至十九条明确了不动产登记簿的性质、地位，以及与不动产权属证书的关系。本文试图分析这两者在不动产公示公信中的性质和地位。
　　 不动产登记对物权变动的效力，在国际上有两种立法体例。一种是实质登记主义，另一种是形式登记主义。所谓实质登记，就是不动产的各项变动都必须要登记，不登记不生效。我国就是采纳的此种登记方式。基于该原则，不动产登记簿就成为不动产物权的当然法律依据，这是不动产物权公示原则的当然体现，也是保障物权变动安全的必要手段。长期以来，我国的不动产登记制度实行"登记发证制度"，即不动产权利除依法存在于登记机关的登记簿上外，还应当给予权利人发放权属证书，分为土地权属证书和房屋权属证书。
　　登记发证制度已在我国长期实行，在发挥了重要作用的同时，也随之产生了相应的问题。正因为登记发证制度的存在，在不动产登记中就出现了两个可以证明有关不动产权利的文件，一个是不动产权属证书，一个是不动产登记簿。在不动产登记过程中，即使登记机关经过严格审查之后，再进行不动产全书登记并颁发证书，但是仍然会出现登记簿上记载的事项与不动产权属证书不一致的情况，并且不动产权属证书存在伪造、变造的可能。按照公示公信原则，交易人只要是依据公示产生的信赖而进行的交易，即使登记错误，其行为就是有效的。但是如果权属证书和登记簿上记载的事项不一致，以何为准，就是争议的焦点。为了证明两者的真实性，不仅大费周章，而且需要花费一定的成本。因此，确定两者的效力和地位对于交易的安全和争议的解决都有重大意义。
　　《城市房屋权属登记管理办法》将房屋权属证书定性为房屋所有权的唯一合法凭证。但是《物权法》第十七条则完全否定了这种定性，将不动产权属证书界定为"权利人享有该不动产物权的证明"。这样规定的原因在于，不动产权属证书主要有两个方面的证明作用：
　　第一、不动产权属证明提供给交易人，作为证书上记载的权利人具有权利的初步证据。即在实际交易过程中，买房可以根据卖方出事的房屋产权证书初步确认卖方是否享有房屋所有权，并据此决定是否与之进行进一步的磋商。但是，为了确保交易的安全与买卖双方的合法利益得到确实的保障，仅凭房屋权属证书无法对该房屋的权利是否存在瑕疵、是否存在物上负担等做出全面而准确的判断。如果该房屋上还存在其他权利（比如担保物权），再如该权属证书可能已经被变造，那么买方只有到登记机关查询该房屋登记簿、并仔细核对，才能确切了解真实情况，从而确认卖方是否为正式的房屋所有权人、房屋上是否存在其他负担，以此来避免交易风险，保护自己的合法权益。由此看来，权属证书在不动产权利的变动中只是起到了初步证明作用，在实际交易与在发生纠纷时并不具有确定不动产物权的最终证明的效力。因此，在不动产物权变动中，如果权属证书的内容与登记簿的内容不一致时，则应当以登记簿记载的内容为准。
　　第二、不动产权属证书可以起到证明登记行为完成的作用。当事人向登记机关申请不动产登记，登记机关接受申请后经审查并将不动产权属证书颁发给权利人，表明登记机关已经根据法律和当事人的申请，完成了不动产物权登记。我国著名法学家谢怀栻先生曾经指出，证书是记载一定的法律事实或法律行为的文书，其作用仅仅是证明这种法律事实或法律行为曾经发生，至于这类文书的有无和存在与否并不能直接决定实体的法律关系是否现实地存在。由此可见，不动产权属证书无论在何种情况下都不具有代表不动产物权的功能。
　　所谓不动产登记簿，是指记载不动产的权利状况并备存于特定机关的簿册。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。关于不动产登记簿的性质和效力，《物权法》第十六条规定："不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿有登记机构管理。"可见，《物权法》确定了不动产登记簿在登记制度中的特殊地位。
　　首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效表明权利人就相关不动产所享有的各项权利的最初也是内容最完整的证明文件。由于不动产权利的各项变动都必须经过登记，每一次变动都完整的记录在登记簿上，因而登记簿能够清晰的展现不动产的权利变动状况。当不动产权利人的权利受到侵害时，他可以以不动产登记簿作为寻求法律救济的依据。从这一点上看，登记簿的证明效力要高于权属证书。
　　其次，就第三人而言，不动产登记簿具有比权属证书高的公信力。登记簿之所以具有更高公信力是因为登记簿是对不动产权利变动与归属的真实记录，是国家行政机关职能干预民事私权的结果。同时，《物权法》规定登记有一个公告期，供利害关系人提出异议，以确保登记的真实性。很显然，这种制度设计的目的就是保障交易安全：即使在登记发生错误时，法律也会基于交易安全的保障，而保护善意的因信赖登记簿而取得物权的第三人。
　　第三，由于不动产权利登记是国家公权干预私权的结果，设立不动产登记簿既方便国家机构对不动产进行管理与监督，在发生损害赔偿纠纷时，也方便审判机构确定责任的归属。
　　通过对不动产权属证书和不动产登记簿的比较分析，可以将不动产登记簿与不动产权属证书的关系表述为：不动产登记簿是不动产权属证书的根据，而不动产权属证书只是不动产登记簿的外在表现形式。因此，《物权法》第十七条规定："不动产权属证书是权利人享有该不动产权利的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。"