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[摘要]现阶段我国的房地产飞速发展，但对于房地产领域内的市场细分和产品策略选择的实践性分析却才刚刚起步，在未来的几年里，房地产行业的竞争将会更加激烈，因此，房地产商也应该适时的做出改变有效的避免正面的竞争冲突，同时应该谨慎的选择产品组合和品牌策略，找到一条适合自身企业的产品策略，从而确保在竞争大潮中立于不败之地。
[关键词]房地产；市场细分；产品策略；实践分析
一、房地产市场细分
市场细分概念最早是由美国人温德尔.史密斯于1956年在《产品差异和市场细分—可供选择的两种市场营销战略》一书中提出。这标志着现代营销观念质的飞跃，何谓市场细分，就是企业通过专业市场调研，根据消费者的需求和购买行为把某一类产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类的过程。
（1）我国房地产市场细分的现状
房地产市场细分是房地产发展的必然趋势，我国目前仍然处于初级阶段；我国目前的房地产市场区分比较明确即普通住房占较大比例、经济适用房次之。商业性用房和高档公寓的比例稍为较低；面对竞争越来越激烈的市场竞争这一细分程度被打破也只是时间问题。
（2）房地产市场细分的意义
成功的市场细分与目标市场选择，对于企业在激烈的市场竞争中不被打败有着决定性的作用，例如2011年在北京东三环的凤凰城与国展家园由于户型、开盘时间、面向的消费群体都几乎一致，两者之间的激烈竞争也就不可避免，针对这样的情况凤凰城主动改变策略，推出以小户型为主的产品，经过几个月的努力之后，重新开盘面世，避免了与国展家园的正面冲突；在提高自身业绩的同时，也为房地产其他企业指明了应对之路，这正是房地产市场细分的意义。
二、房地产产品策略选择
（1）房地产产品组合策略选择
由于经济的飞速发展，企业为了满足市场的需求，往往扩大了销售路径，其经营的产品自然也不会是简单的一两种；这是为客观形势发展的本无可厚非，但是，经营多少种产品合适呢？这些产品之间该如何搭配？这些问题也是需要企业去实际解决的。
首先要了解产品组合所包括的三个因素：广度、深度和相关性。作用与房地产来说，需要考虑的是经营住房地产还是住房地产与商业用房结合；在住房地产中是大户型还是大、小户型兼有。
广度：房地产企业应该充分利用资源，针对不同的群体开发相应的产品，更好的适应市场需求，但这并不意味着地产商不顾自身情况盲目扩大，总结出来也就是：广度扩展中房地产企业应该充分保证自身核心产品质量的同时通过扩展来为自己降低风险、带来更大的经济效益。
深度：集中资源发挥自己的强项，增加市场竞争力；在核心产品上精益求精，这是扩展广度的基础。
（2）品牌策略的选择
品牌策略是产品策略中非常重要的组成部分。开发商与市场沟通、获得市场控制权、话语权自身的品牌形象是重中之重。对于房地产品牌策略来说，大致上可以分为伞状品牌策略和产品品牌策略。
伞状品牌策略：其含义大致是一个品牌包含多种不同种类的产品，同时产品的多样性削弱了它在消费者心中的独特形象。例如，同一品牌下的一座豪宅别墅和普通住宅，消费者很难从产品中看到品牌的独特之处。伞状品牌的优势在于最大化减少成本，当推出一个新产品时无须进行大量投资进行宣传。但是，劣势同样明显，一种产品受挫往往会波及品牌下的其他产品。
产品品牌：每一个产品相应地都有一个市场定位和品牌，对于产品品牌的使用，企业可以出现在一个整体市场的所有细分市场上，这样的做法对于危机局面的应对相对有利，但是相反，其市场成本比伞状品牌较高，对于品牌效益的利用难度会增加。
三.实践
万科，中国房地产行业的领头行业之一，也是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司曾在21世纪初连续两年被《福布斯》评选为全球最优秀的300家和200家小型企业。透过万科的发展，也有助于帮助分析房地产市场细分与产品策略选择的客观性。
（1）万科市场细分与目标市场的选择
经过准确的自我定位与市场调研，万科确定的消费人群是：生活节奏快、工作压力较大、消费观念却不算滞后的白领阶层。白领阶层消费特征是，注重品质、购买能力相对较为稳定且购买需求受外界影响较小，这种独特的定位使万科所面临的风险远远低于高档住宅的开发商。
（2）万科的扩展策略
万科的具体产品策略是以城市新区大规模住宅开发为主，辅以城市旧区改造或中心区域中高档住宅的开发；其比重前者大约78%后者22%。
从1993年开始万科正式确立了将投资品种集中于住宅开发的核心业务发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发对象。
（3）万科的品牌策略
自1992年开始，万科先后在我国一线大都市推出大规模的居住小区，形成了“万科城市花园”系列品牌，凭借着其独有的绿化理念、社区文化营造的风格迅速占领市场的同时，也获得了大量的利润回报，同时也确立了中国房地产行业先行者的地位。
结束语
房地产市场细分和产品策略选择都是房地产市场竞争日趋激烈的必然产物，只有那些做好准备，科学的对自身定位，细致的锁定了消费者的需求的房地产企业才能在竞争中脱颖而出。
参考文献
[1]李鹿嘉，李清立.房地产市场细分与产品策略选择的实践性探讨[J].北京交通大学学报（社会科学版），2004，01：50-53+61.
[2]戴曙华.中国房地产企业的市场营销战略研究[D].湘潭大学，2011.
[3]张晓东.房地产企业营销策略选择的影响因素研究[D].沈阳建筑大学，2011.
[4]李倩，高金金，陈毅文.商品房购房群体市场细分研究[J].人类工效学，2012，01：1-6.
[关键词]房地产；市场细分；产品策略；实践分析
一、房地产市场细分
市场细分概念最早是由美国人温德尔.史密斯于1956年在《产品差异和市场细分—可供选择的两种市场营销战略》一书中提出。这标志着现代营销观念质的飞跃，何谓市场细分，就是企业通过专业市场调研，根据消费者的需求和购买行为把某一类产品的市场整体划分为若干消费者群的市场分类的过程。
（1）我国房地产市场细分的现状
房地产市场细分是房地产发展的必然趋势，我国目前仍然处于初级阶段；我国目前的房地产市场区分比较明确即普通住房占较大比例、经济适用房次之。商业性用房和高档公寓的比例稍为较低；面对竞争越来越激烈的市场竞争这一细分程度被打破也只是时间问题。
（2）房地产市场细分的意义
成功的市场细分与目标市场选择，对于企业在激烈的市场竞争中不被打败有着决定性的作用，例如2011年在北京东三环的凤凰城与国展家园由于户型、开盘时间、面向的消费群体都几乎一致，两者之间的激烈竞争也就不可避免，针对这样的情况凤凰城主动改变策略，推出以小户型为主的产品，经过几个月的努力之后，重新开盘面世，避免了与国展家园的正面冲突；在提高自身业绩的同时，也为房地产其他企业指明了应对之路，这正是房地产市场细分的意义。
二、房地产产品策略选择
（1）房地产产品组合策略选择
由于经济的飞速发展，企业为了满足市场的需求，往往扩大了销售路径，其经营的产品自然也不会是简单的一两种；这是为客观形势发展的本无可厚非，但是，经营多少种产品合适呢？这些产品之间该如何搭配？这些问题也是需要企业去实际解决的。
首先要了解产品组合所包括的三个因素：广度、深度和相关性。作用与房地产来说，需要考虑的是经营住房地产还是住房地产与商业用房结合；在住房地产中是大户型还是大、小户型兼有。
广度：房地产企业应该充分利用资源，针对不同的群体开发相应的产品，更好的适应市场需求，但这并不意味着地产商不顾自身情况盲目扩大，总结出来也就是：广度扩展中房地产企业应该充分保证自身核心产品质量的同时通过扩展来为自己降低风险、带来更大的经济效益。
深度：集中资源发挥自己的强项，增加市场竞争力；在核心产品上精益求精，这是扩展广度的基础。
（2）品牌策略的选择
品牌策略是产品策略中非常重要的组成部分。开发商与市场沟通、获得市场控制权、话语权自身的品牌形象是重中之重。对于房地产品牌策略来说，大致上可以分为伞状品牌策略和产品品牌策略。
伞状品牌策略：其含义大致是一个品牌包含多种不同种类的产品，同时产品的多样性削弱了它在消费者心中的独特形象。例如，同一品牌下的一座豪宅别墅和普通住宅，消费者很难从产品中看到品牌的独特之处。伞状品牌的优势在于最大化减少成本，当推出一个新产品时无须进行大量投资进行宣传。但是，劣势同样明显，一种产品受挫往往会波及品牌下的其他产品。
产品品牌：每一个产品相应地都有一个市场定位和品牌，对于产品品牌的使用，企业可以出现在一个整体市场的所有细分市场上，这样的做法对于危机局面的应对相对有利，但是相反，其市场成本比伞状品牌较高，对于品牌效益的利用难度会增加。
三.实践
万科，中国房地产行业的领头行业之一，也是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司曾在21世纪初连续两年被《福布斯》评选为全球最优秀的300家和200家小型企业。透过万科的发展，也有助于帮助分析房地产市场细分与产品策略选择的客观性。
（1）万科市场细分与目标市场的选择
经过准确的自我定位与市场调研，万科确定的消费人群是：生活节奏快、工作压力较大、消费观念却不算滞后的白领阶层。白领阶层消费特征是，注重品质、购买能力相对较为稳定且购买需求受外界影响较小，这种独特的定位使万科所面临的风险远远低于高档住宅的开发商。
（2）万科的扩展策略
万科的具体产品策略是以城市新区大规模住宅开发为主，辅以城市旧区改造或中心区域中高档住宅的开发；其比重前者大约78%后者22%。
从1993年开始万科正式确立了将投资品种集中于住宅开发的核心业务发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发对象。
（3）万科的品牌策略
自1992年开始，万科先后在我国一线大都市推出大规模的居住小区，形成了“万科城市花园”系列品牌，凭借着其独有的绿化理念、社区文化营造的风格迅速占领市场的同时，也获得了大量的利润回报，同时也确立了中国房地产行业先行者的地位。
结束语
房地产市场细分和产品策略选择都是房地产市场竞争日趋激烈的必然产物，只有那些做好准备，科学的对自身定位，细致的锁定了消费者的需求的房地产企业才能在竞争中脱颖而出。
参考文献
[1]李鹿嘉，李清立.房地产市场细分与产品策略选择的实践性探讨[J].北京交通大学学报（社会科学版），2004，01：50-53+61.
[2]戴曙华.中国房地产企业的市场营销战略研究[D].湘潭大学，2011.
[3]张晓东.房地产企业营销策略选择的影响因素研究[D].沈阳建筑大学，2011.
[4]李倩，高金金，陈毅文.商品房购房群体市场细分研究[J].人类工效学，2012，01：1-6.