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【摘 要】 当代社会，管理学被广泛运用于各行各业，目的是为了实现资源的有效利用。工程管理同样也是房地产开发项目整个过程中的重中之重，工程管理在整个项目中起着提纲挈领的作用。本文主要对房地产开发项目质量管理与控制进行了分析探讨。
【关键词】 房地产;开发项目;质量管理;措施
引言：
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
一、房地产开发项目工程管理的内容
房地产开发项目的过程包括很多具体内容，而对这些具体内容的处理，构成了房地产开发项目的工程管理工作。工程管理工作包括如下主要内容。
1、总设计
房地产的开发企业在开发某项具体项目之前，都要有一个总体设计，总设计也就是在工程建设之前，必须做的准备工作。
2、配合协调
房地产开发涉及的社会因素众多，同时，由于房地产的建设工程自身的特点，如工程项目多、施工周期长、建设范围广，因此，建设当中的矛盾众多，而要达到工程建设的顺利进行，就必须进行配合协调。在协调工作中，需要注意的是配合好开发建设相关单位，并处理好与各承包方的矛盾。
3、质量监理
过硬的质量是激烈的市场竞争中最重要的砝码，房地产开发企业要想使自己开发的楼盘实现巨大的收益，首先要保证建筑物质量的过关，因此，在工程的建设过程中，要十分注意现场施工的监理，及时检查施工质量。
4、工程验收
建筑工程的竣工，不是简单指建筑物的建造完成，而是要保证工程的竣工完全符合合同中的竣工标准，所以，在工程竣工之前，就应根据国家法定质量检测标准，开展工程的验收工作，这样就会缩短竣工时间，当工程验收完毕后，才能进行最后的竣工结算。
二、房地产项目质量管理存在问题的现状分析
在房地产项目开发中，普遍存在对开发项目前期各阶段工作质量管理重视程度不够的问题，尤其是在可行性研究、策划、设计等阶段中全部委托依靠或是在专业水平不够的情况下擅自决断，而不能做到科学有效运作和监管，将主要精力倚重在施工阶段的病态管理。一旦开发项目进行到施工阶段时，就已经形成定局的相关各方面（主要包括项目策划、市场定位、目标业主、项目基础设施、相关配套等）。而在这之前的规划、设计方案，具体的施工图纸在这种情况下也都审查通过。假设在规划、设计、技术先进性、施工图纸不是最完善的情况下，其房地产项目的大局却是早已而定，则显而易见的是很难保证工程项目的整体投资效益和工程质量。举例而言，可行性研究报告直接拿来当作可批性报告屡见不鲜，使得其支付前期可行性报告咨询费用标准大大低于市场的收费标准，显而易见这样做会让可行性研究报告编制的咨询单位难以进行深入的市场调研，也就不可能对调研结果深入分析，不可能对规划设计、户型、配套、景观方案等进行多方案优选。而设计阶段就更不必多说，由于市场竞争关系，使得开发商可以随意压低设计费用，甚至随意干扰设计工作，在不懂设计规范的要求下进行更改，从而严重影响优良作品的产生，打压了设计人员的积极性，而这一问题会逐渐的扩散成严重影响开发项目的产品质量的根源。
三、加强房地产开发项目质量管理与控制的措施
1、房地产开发项目的前期工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
1.1建立开发项目质量管理责任制
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
1.2制定开发项目的质量计划
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
1.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，提高投资效益。
2、设计阶段质量保证方法
为了有效地保证设计工作的质量，应该对设计工作的质量进行追踪控制，按照不同的阶段对设计成果来进行审核和调研。在重大节点、重要阶段的设计过程中，应由开发企业的负责项目设计监管部门的人员按照设计招标文件、设计计划文件、地勘报告、设计委托合同、相关政府批文、各项国家和行业的技术规范、本地区气象等等各种基础资料作为依据，对设计文件进行深入细致的审核并提出工作报告。在这个重要的过程中，应密切关注过度设计与不足设计这两种极端分化情况。过度设计，会使经济性效益比处于过低水平。保守设计，会直接导致安全隐患以及功能的严重不足。
3、施工阶段的质量保证
3.1施工单位的选择和施工人员素质的保证 施工单位是施工质量的直接保障者，选择具有相应资质和信誉好的施工单位，可以为施工质量打下良好的基础，提供基础的保障。对施工人员的素质也要进行严格的控制，从施工的管理人员、技术人员到基层的建筑工人，都要具有相应的资格和较高的素质。可以采用进行人员培训和引入人才的方式来提高施工单位的整体素质，对工程的实施质量进行保证。
3.2施工材料
建筑工程的实施中，材料的质量直接决定着产品的质量，建筑过程中，一定要严把质量关，杜绝不合格的材料进入施工现场。对工程应用的半成品、构配件、永久性设备等进行严格的质量检测后再使用。
3.3对施工机械和设备的管理
施工机械和设备是施工进度的重要保证，性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成，因此，在工程的项目管理中，要机械和设备其进行质量的控制。
3.4施工方案、施工方法与施工技术
施工方案和方法的科学、合理，能够有效地促进工程的实施，方案和方法的变更会对工程的进度产生影响，施工技术又是项目质量的关键因素。因此，加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。
3.5做好质量监督工作
相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作，及时发现过程实施中的问题并加以解决，充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。在工程项目的质量管理中，最重要的是做好预防性的控制，对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制，从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作，制定问题的解决方案，一旦出现问题，马上进行处理。在平时的管理中，也要对质量问题进行严格的控制，即便是小的问题，也要进行严格的管理，以免酿成大的质量隐患。
四、结束语
总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。
参考文献：
[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011（9）.
[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.
[3]马广玉.谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨[J].中国房地产业，2011（8）.
【关键词】 房地产;开发项目;质量管理;措施
引言：
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
一、房地产开发项目工程管理的内容
房地产开发项目的过程包括很多具体内容，而对这些具体内容的处理，构成了房地产开发项目的工程管理工作。工程管理工作包括如下主要内容。
1、总设计
房地产的开发企业在开发某项具体项目之前，都要有一个总体设计，总设计也就是在工程建设之前，必须做的准备工作。
2、配合协调
房地产开发涉及的社会因素众多，同时，由于房地产的建设工程自身的特点，如工程项目多、施工周期长、建设范围广，因此，建设当中的矛盾众多，而要达到工程建设的顺利进行，就必须进行配合协调。在协调工作中，需要注意的是配合好开发建设相关单位，并处理好与各承包方的矛盾。
3、质量监理
过硬的质量是激烈的市场竞争中最重要的砝码，房地产开发企业要想使自己开发的楼盘实现巨大的收益，首先要保证建筑物质量的过关，因此，在工程的建设过程中，要十分注意现场施工的监理，及时检查施工质量。
4、工程验收
建筑工程的竣工，不是简单指建筑物的建造完成，而是要保证工程的竣工完全符合合同中的竣工标准，所以，在工程竣工之前，就应根据国家法定质量检测标准，开展工程的验收工作，这样就会缩短竣工时间，当工程验收完毕后，才能进行最后的竣工结算。
二、房地产项目质量管理存在问题的现状分析
在房地产项目开发中，普遍存在对开发项目前期各阶段工作质量管理重视程度不够的问题，尤其是在可行性研究、策划、设计等阶段中全部委托依靠或是在专业水平不够的情况下擅自决断，而不能做到科学有效运作和监管，将主要精力倚重在施工阶段的病态管理。一旦开发项目进行到施工阶段时，就已经形成定局的相关各方面（主要包括项目策划、市场定位、目标业主、项目基础设施、相关配套等）。而在这之前的规划、设计方案，具体的施工图纸在这种情况下也都审查通过。假设在规划、设计、技术先进性、施工图纸不是最完善的情况下，其房地产项目的大局却是早已而定，则显而易见的是很难保证工程项目的整体投资效益和工程质量。举例而言，可行性研究报告直接拿来当作可批性报告屡见不鲜，使得其支付前期可行性报告咨询费用标准大大低于市场的收费标准，显而易见这样做会让可行性研究报告编制的咨询单位难以进行深入的市场调研，也就不可能对调研结果深入分析，不可能对规划设计、户型、配套、景观方案等进行多方案优选。而设计阶段就更不必多说，由于市场竞争关系，使得开发商可以随意压低设计费用，甚至随意干扰设计工作，在不懂设计规范的要求下进行更改，从而严重影响优良作品的产生，打压了设计人员的积极性，而这一问题会逐渐的扩散成严重影响开发项目的产品质量的根源。
三、加强房地产开发项目质量管理与控制的措施
1、房地产开发项目的前期工作
房地产开发项目前期工作，主要是指项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等。而前期工作的质量是整个工程房地产项目的关键。
1.1建立开发项目质量管理责任制
项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。其职责是：根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
1.2制定开发项目的质量计划
充分了解项目投资人开发项目的战略决策和质量政策，了解和掌握项目的特点，明确咨询成果的质量目标和质量标准;熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。
1.3建立开发项目前期工作成果的质量评审制度
建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。对项目咨询公司提供的项目咨询工作完成以后，再进行内部评审，然后咨询成果才能提交给委托方，建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，提高投资效益。
2、设计阶段质量保证方法
为了有效地保证设计工作的质量，应该对设计工作的质量进行追踪控制，按照不同的阶段对设计成果来进行审核和调研。在重大节点、重要阶段的设计过程中，应由开发企业的负责项目设计监管部门的人员按照设计招标文件、设计计划文件、地勘报告、设计委托合同、相关政府批文、各项国家和行业的技术规范、本地区气象等等各种基础资料作为依据，对设计文件进行深入细致的审核并提出工作报告。在这个重要的过程中，应密切关注过度设计与不足设计这两种极端分化情况。过度设计，会使经济性效益比处于过低水平。保守设计，会直接导致安全隐患以及功能的严重不足。
3、施工阶段的质量保证
3.1施工单位的选择和施工人员素质的保证 施工单位是施工质量的直接保障者，选择具有相应资质和信誉好的施工单位，可以为施工质量打下良好的基础，提供基础的保障。对施工人员的素质也要进行严格的控制，从施工的管理人员、技术人员到基层的建筑工人，都要具有相应的资格和较高的素质。可以采用进行人员培训和引入人才的方式来提高施工单位的整体素质，对工程的实施质量进行保证。
3.2施工材料
建筑工程的实施中，材料的质量直接决定着产品的质量，建筑过程中，一定要严把质量关，杜绝不合格的材料进入施工现场。对工程应用的半成品、构配件、永久性设备等进行严格的质量检测后再使用。
3.3对施工机械和设备的管理
施工机械和设备是施工进度的重要保证，性能好的设备和机械才能保证工程的顺利实施和工期的按时完成，因此，在工程的项目管理中，要机械和设备其进行质量的控制。
3.4施工方案、施工方法与施工技术
施工方案和方法的科学、合理，能够有效地促进工程的实施，方案和方法的变更会对工程的进度产生影响，施工技术又是项目质量的关键因素。因此，加强对施工方案、方法和技术的控制也是保证施工质量的必要的措施。
3.5做好质量监督工作
相关的部门要做好施工过程的跟踪监控、指导和检验工作，及时发现过程实施中的问题并加以解决，充分发挥监理的作用对工程的质量进行保证。在工程项目的质量管理中，最重要的是做好预防性的控制，对可能出现问题的各个环节的影响因素进行控制，从根本上杜绝问题的产生。做好防范性的工作，制定问题的解决方案，一旦出现问题，马上进行处理。在平时的管理中，也要对质量问题进行严格的控制，即便是小的问题，也要进行严格的管理，以免酿成大的质量隐患。
四、结束语
总之，要想做好房地产项目的管理工作，需要房地产项目管理者懂技术、会经营、善管理、能协调的综合的专业工作能力，能积极努力地开展工作，同时对新情况、新问题不断进行调查研究，不断探索新途径，总结新方法，确保房地产开发项目的有效管理。
参考文献：
[1]陈毅志.论述房地产开发项目管理中的问题与对策[J].中华民居，2011（9）.
[2]陈祖.关于房地产开发项目管理难点的探讨与分析[J].四川建材，2006，32（2）.
[3]马广玉.谈对如何搞好房地产开发项目管理的探讨[J].中国房地产业，2011（8）.