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【摘 要】 随着社会经济的发展，我国人们的生活水平不断提高，对住房的要求也越来越高。我国的房地产市场作为基础经济指标载体的金融市场的同时，其房地产产品本身也是具有很强的实用价值和刚性需求的市场。
【关键词】 房地产经济波动；成因；特征；
前言：
房地产经济和其它经济一样，在发展的过程中会有一定的波动，在我国房地产经济也不例外，从长远的角度来看是呈现较为稳定的上升状态，但是分析短期的经济状态的话，则可以发现其是围绕着整体的上升趋势呈震荡波动状态的。为了保证房地产经济的稳定发展，政府就必须出台一系列的政策，配合市场经济自身的调节作用，将这些波动控制在适当范围内！
一、房价的形成机制以及房地产经济概述
1.商品性资产。
房地产本身具有一定的实用价值，也是劳动人民劳动结晶的价值产物。所以，房地产本身的价格是围绕其价值进行改变的。但在货币经济的模式下，产品的价格会随着货币的通胀率及价值专向表达形式的变化而发生变化。货币的通胀率是指市场上流通的货币与其固化的货币之间的比值发生变化而导致的货币本身价值的变化。而价值转向表达形式是指因为货币本身价值很低，所以其实际价值的表现来自其购买日常必需品的价值，也就是说，货币购买粮油、燃料等产品的价值会与购买房产等价值发生转化，这个转化在一定程度上会形成较大的波动容忍区间。
2.购买方和出售方议价形成房价。
只有房价在足够多的购房者认同的区间内，房地产的成交量才可以得以保证。也就是说，表面上是房地产开发方的单方面定价，但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于，如果成交量降低就会采用一系列的促销措施，从一定程度上降低房价，而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价，以确定自己的价格策略。
3.经济的产业链延伸。
房地產经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。
二、房地产业现状及其特征
宏观政策本身应存在着周期，由于房地产政策受整个宏观经济政策的影响，同样也会出现周期性波动，根据美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系。我国房地产改革以来的实践也表明，房地产业与国民经济发展速度呈正相关态势，宏观经济增长率越高，房地产业发展越快、在经济发展的不同阶段和发展水平不同的地区，房地产业的发展水平也有所区别。目前，我国的房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。除了受市场供求关系变化的影响之外，房地产业投资过快扩张的，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等因素，都同样对房地产周期波动有所影响对于经济周期的释义，简明的定义为，每一次国民经济的“衰荣更迭”形成一个经济周期“二战”以前的经济周期分为四个阶段：经济衰退和危机阶段、经济萧条阶段、经济复苏阶段、经济繁荣阶段，也就是说，国民经济发展中完整地出现以上四个阶段，才叫一个经济周期，“二战”以后，由于科学技术和生产力的迅猛发展，也由于政府的宏观调控能力和企业适应市场变化的不断提高，经济周期出现了许多变动，多数专家主张经济周期分为萧条和繁荣两个阶段。我国房地产经济周期一般认为是5-7年，以1987-2008年房地产发展为例：也显示出5-7年为一个周期在每一个周期内呈现姜缩与停滞、复苏与稳定发展、高速发展五个阶段。
三、房地产经济波动成因
从经济和市场的角度来讲，当前我的居民居住需求属于刚性需求，本文从经济因素和市场需求两方面对房地产经济波动影响因素进行分析。
1.经济因素
我国的市场经济与房地产业的波动存在着正相关的显著联系，涉及到的因素有生产因素，市场需求，经济支出与财政收入等，各类因素之间存在着相互影响，在共同的作用下形成了最终的经济运行状态，一般情况下，生产因素里包括了生产过程的中间产品和最终产品，市场需求同时也会被行业投资和市场消费等所影响，所有的因素间的关系是非线性的，属于网状联系，如果整体的经济因素均处于良性发展状态，则房地产业的稳定性便会得到维持，在经济因素中，投资量和货币供给量对房地产业波动的影响最为明显，从投资量的角度来讲，社会资源是影响经济增长的最基本因素，具体到房地产业，土地资源供给的影响最为根本，一旦国家的土地政策发生大幅度的调整，土地的供给量便会发生较大的变化，而房地产的市场需求也会随之受到影响，从而发生波动，因而随着宏观经济的起落水平，会导致社会资源尤其是土地资源供给的变化，从而影响到房地产业的经济波动；从供给货币量的角度考虑，一个国家的货币供给总量取决于其经济发展程度，以及金融市场的管理体系和成熟度；投资因素对房地产业波动的影响也比较显著，短期内的大量投资能够明显地提振居民在住房方面的需求，而随着大量资金投入到房地产市场，而这些资金的来源主要是银行贷款，因此金融因素是房地产波动的重要影响因素，众所周知房地产业是典型的资金密集型行业，因此其发展水平和趋势受到资金供给的显著影响，具体来讲就是受到行业信贷规模的极大影响，这些因素均极易使房地产业出现周期波动。
2.市场需求因素
市场需求对房地产业波动有着明显的影响，在某个地区的人口密度，购房习惯和家庭人均收入水平，均能够对房地产业的发展造成影响，随着人民生活水平的提升，城镇化进程逐步深入推进，不少人的消费观念也逐渐水涨船高，因而对居住环境的需求也有所提升，这些因素的综合作用，便为房地产业的发展带来充裕的市场需求，由此可知，为了使房地产业能够在保证足够收益的基础上实现平稳快速发展，就应顺应市场需求，把握国家政策的大方向，以改善居民的居住条件和促进城镇化发展为目标，实现自身的发展和壮大，可见房地产业不能随波逐流地被动发展，而是应在把握市场需求的基础上主动发展，并逐步推行自身的文化模式，从而影响居民的生活理念，最终影响市场消费趋向，而大幅度的波动显然无法有助于房地产业的健康理性发展。
四、地产开发企业的对策
1.积极控制土地保有量和开发量的关系。开发商对于土地的保有可以分为两种形式，其一是完全融资保有，其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上，房产开发企业即使不进行土地开发，也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以，到底将手中多少土地开发成房地产项目，是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下，可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。
2.合理调查市场，做好产品定位。房地产销售的利润高低直接影
响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查，可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力，以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位，才可以使产品达到完美的标准。
3.实行集约式资金管理。集约式资金管理是面对快速复杂化的房
地产投资形式，各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式，这种资金管理模式下，会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法，通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果，使得企业的投资更加具有理性。
结束语：
房地产业是推动我国经济增长的能量来源，对我国国民经济的发展做出了巨大的贡献。当然，在宏观经济政策下，房地产经济周期具有波动的特殊性，因此，要加强对房地产经济周期和宏观经济政策的关联性的探讨研究，根据房地产经济周期波动的影响因素，处理好房地产经济周期与宏观经济政策的关系。
参考文献：
[1]潘治国，试论房地产经济波动的影响因素[J].中华民居（下旬刊）.2014（04）
[2]张锦，浅析房地产经济波动的影响因素及对策[J].行政事业资产与财务.2014（12）
[3]许玉凤$李胜君，解析房地产经济波动的影响因素及对策[J].现代经济信息.2013（08）
[4]崔艺馨，试论房地产经济波动的影响及对策[J].法制博览.2014（06）
【关键词】 房地产经济波动；成因；特征；
前言：
房地产经济和其它经济一样，在发展的过程中会有一定的波动，在我国房地产经济也不例外，从长远的角度来看是呈现较为稳定的上升状态，但是分析短期的经济状态的话，则可以发现其是围绕着整体的上升趋势呈震荡波动状态的。为了保证房地产经济的稳定发展，政府就必须出台一系列的政策，配合市场经济自身的调节作用，将这些波动控制在适当范围内！
一、房价的形成机制以及房地产经济概述
1.商品性资产。
房地产本身具有一定的实用价值，也是劳动人民劳动结晶的价值产物。所以，房地产本身的价格是围绕其价值进行改变的。但在货币经济的模式下，产品的价格会随着货币的通胀率及价值专向表达形式的变化而发生变化。货币的通胀率是指市场上流通的货币与其固化的货币之间的比值发生变化而导致的货币本身价值的变化。而价值转向表达形式是指因为货币本身价值很低，所以其实际价值的表现来自其购买日常必需品的价值，也就是说，货币购买粮油、燃料等产品的价值会与购买房产等价值发生转化，这个转化在一定程度上会形成较大的波动容忍区间。
2.购买方和出售方议价形成房价。
只有房价在足够多的购房者认同的区间内，房地产的成交量才可以得以保证。也就是说，表面上是房地产开发方的单方面定价，但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于，如果成交量降低就会采用一系列的促销措施，从一定程度上降低房价，而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价，以确定自己的价格策略。
3.经济的产业链延伸。
房地產经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。
二、房地产业现状及其特征
宏观政策本身应存在着周期，由于房地产政策受整个宏观经济政策的影响，同样也会出现周期性波动，根据美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系。我国房地产改革以来的实践也表明，房地产业与国民经济发展速度呈正相关态势，宏观经济增长率越高，房地产业发展越快、在经济发展的不同阶段和发展水平不同的地区，房地产业的发展水平也有所区别。目前，我国的房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。除了受市场供求关系变化的影响之外，房地产业投资过快扩张的，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等因素，都同样对房地产周期波动有所影响对于经济周期的释义，简明的定义为，每一次国民经济的“衰荣更迭”形成一个经济周期“二战”以前的经济周期分为四个阶段：经济衰退和危机阶段、经济萧条阶段、经济复苏阶段、经济繁荣阶段，也就是说，国民经济发展中完整地出现以上四个阶段，才叫一个经济周期，“二战”以后，由于科学技术和生产力的迅猛发展，也由于政府的宏观调控能力和企业适应市场变化的不断提高，经济周期出现了许多变动，多数专家主张经济周期分为萧条和繁荣两个阶段。我国房地产经济周期一般认为是5-7年，以1987-2008年房地产发展为例：也显示出5-7年为一个周期在每一个周期内呈现姜缩与停滞、复苏与稳定发展、高速发展五个阶段。
三、房地产经济波动成因
从经济和市场的角度来讲，当前我的居民居住需求属于刚性需求，本文从经济因素和市场需求两方面对房地产经济波动影响因素进行分析。
1.经济因素
我国的市场经济与房地产业的波动存在着正相关的显著联系，涉及到的因素有生产因素，市场需求，经济支出与财政收入等，各类因素之间存在着相互影响，在共同的作用下形成了最终的经济运行状态，一般情况下，生产因素里包括了生产过程的中间产品和最终产品，市场需求同时也会被行业投资和市场消费等所影响，所有的因素间的关系是非线性的，属于网状联系，如果整体的经济因素均处于良性发展状态，则房地产业的稳定性便会得到维持，在经济因素中，投资量和货币供给量对房地产业波动的影响最为明显，从投资量的角度来讲，社会资源是影响经济增长的最基本因素，具体到房地产业，土地资源供给的影响最为根本，一旦国家的土地政策发生大幅度的调整，土地的供给量便会发生较大的变化，而房地产的市场需求也会随之受到影响，从而发生波动，因而随着宏观经济的起落水平，会导致社会资源尤其是土地资源供给的变化，从而影响到房地产业的经济波动；从供给货币量的角度考虑，一个国家的货币供给总量取决于其经济发展程度，以及金融市场的管理体系和成熟度；投资因素对房地产业波动的影响也比较显著，短期内的大量投资能够明显地提振居民在住房方面的需求，而随着大量资金投入到房地产市场，而这些资金的来源主要是银行贷款，因此金融因素是房地产波动的重要影响因素，众所周知房地产业是典型的资金密集型行业，因此其发展水平和趋势受到资金供给的显著影响，具体来讲就是受到行业信贷规模的极大影响，这些因素均极易使房地产业出现周期波动。
2.市场需求因素
市场需求对房地产业波动有着明显的影响，在某个地区的人口密度，购房习惯和家庭人均收入水平，均能够对房地产业的发展造成影响，随着人民生活水平的提升，城镇化进程逐步深入推进，不少人的消费观念也逐渐水涨船高，因而对居住环境的需求也有所提升，这些因素的综合作用，便为房地产业的发展带来充裕的市场需求，由此可知，为了使房地产业能够在保证足够收益的基础上实现平稳快速发展，就应顺应市场需求，把握国家政策的大方向，以改善居民的居住条件和促进城镇化发展为目标，实现自身的发展和壮大，可见房地产业不能随波逐流地被动发展，而是应在把握市场需求的基础上主动发展，并逐步推行自身的文化模式，从而影响居民的生活理念，最终影响市场消费趋向，而大幅度的波动显然无法有助于房地产业的健康理性发展。
四、地产开发企业的对策
1.积极控制土地保有量和开发量的关系。开发商对于土地的保有可以分为两种形式，其一是完全融资保有，其二是完全自有资金保有。两者的本质区别在于其购进土地的资金是否经过了前置贷款。事实上，房产开发企业即使不进行土地开发，也可以完全通过土地的金融运作获得相当丰厚的利润。所以，到底将手中多少土地开发成房地产项目，是开发方需要平衡的问题。在市场条件不好的情况下，可以适当延长土地的持有期来换取更大的利润。
2.合理调查市场，做好产品定位。房地产销售的利润高低直接影
响到房地产企业对土地开发的利润。而通过详实的市场调查，可以充分了解目标人群的购买欲望和购买力，以对房地产项目的定价和定位做好定位。只有充分科学的对项目进行价格和品质的定位，才可以使产品达到完美的标准。
3.实行集约式资金管理。集约式资金管理是面对快速复杂化的房
地产投资形式，各房地产企业纷纷上马的一种新型的资金管理模式，这种资金管理模式下，会通过计算机软件对投资预期收益和投资风险进行分析。因为系统采用了模糊计算法，通过复杂的高维度矩阵获得多条件下的投资效益最终结果，使得企业的投资更加具有理性。
结束语：
房地产业是推动我国经济增长的能量来源，对我国国民经济的发展做出了巨大的贡献。当然，在宏观经济政策下，房地产经济周期具有波动的特殊性，因此，要加强对房地产经济周期和宏观经济政策的关联性的探讨研究，根据房地产经济周期波动的影响因素，处理好房地产经济周期与宏观经济政策的关系。
参考文献：
[1]潘治国，试论房地产经济波动的影响因素[J].中华民居（下旬刊）.2014（04）
[2]张锦，浅析房地产经济波动的影响因素及对策[J].行政事业资产与财务.2014（12）
[3]许玉凤$李胜君，解析房地产经济波动的影响因素及对策[J].现代经济信息.2013（08）
[4]崔艺馨，试论房地产经济波动的影响及对策[J].法制博览.2014（06）