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【摘要】分户验收指的主要是一户一验，也就是依照国家相关要求住宅工程在进行工程竣工验收的过程中对公共部分以及各个住宅进行专门的验收，完成分户验收之后才能出具相应的质量竣工验收记录，通过这样的方式让买房者进行质量把控，防止在整体查验的过程中产生遗漏，防止在交付的时候出现扯皮的问题，本文重点对新形势下住宅分户验收的质量监管进行研究，以供参考。
【关键词】住宅工程;分户验收;质量监管;样板房
1、新形势下住宅工程分户验收质量监管的意义
业主在购买房屋之后，所担心的问题就在于住宅工程的质量，因为过程管理、施工工艺等相关因素会造成房屋质量的问题，会出现业主在购买房屋的过程中，对于住宅往往具有较高的期望，所以一定要保证住宅工程的质量符合国家的相关标准要求，以往在验收的过程中往往只是通过整体验收和抽检相结合的操作模式，这种操作模式只是对整体的感官效果和质量进行控制，在竣工的过程中查看相关的资料以及样板间，这样就会导致样板间质量明显超过业主购买普通房屋的情况。因此通过分户验收的模式，可以进一步对参建单位的质量责任进行明确，让住户工程的质量水平提高，加快国家的和谐稳定发展。
2、住宅工程分户验收质量通病
2.1 厨房、厕浴渗漏
阳台、露台渗漏的质量通病重点防治措施应包括：按设计要求做好地面柔性防水层，露台处外墙的墙体与楼地面交接处应做混凝土翻边，混凝土翻边高度应保证最终完成装饰后的净高度不小于 120mm。砼上翻边吊模施工，与地面一次性浇注，形成一个整体的盆状结构，防止积水向墙体扩散，这与厕浴间混凝土翻边的做法一致。防治窗台出现渗漏的关键在于做好以下几个方面措施：门窗洞口两侧未设置混凝土构件或抗裂柱时，发现分户验收时外墙的脚手架往往已经拆除，发现的渗漏问题处理比较困难，验收单位没在在架拆除前，结合清洗外墙饰面砖来做淋水实验，进而出现渗、漏等质量缺陷。
2.2 空鼓、脱层或裂缝
在住宅分户验收标准中，楼地面、墙面和顶棚面层质量要求是：空鼓面积不应大于 400mm2，且每自然间不多于两处可不计。在实际验收时发现，一些分户的抹灰层空鼓面积和数量远远大于验收标准，有的严重到整面墙体脱层，个别工程需抹灰层整体返工重做才能达到合格标准。还有一些工程在分户验收时抹灰层的空鼓面积和数量是合格的，但交付住户使用后一年左右，墙面出现新的空鼓。造成空鼓、脱层或裂缝问题主要原因是：抹灰层砂浆强度低、抹灰层与基层粘结强度低，从而降低住宅分户验收的施工质量。
2.3 抹灰层的强度不重视
在住宅分户验收过程中发现施工单位对抹灰层的强度不重视，外墙面出现空鼓的现象远远少于内墻面，对外墙面抹灰层，为保证外墙饰面砖粘结强度和防水、防裂要求，清远市的地方性文件规定，外墙面的抹灰层强度不得少于 M7.5，且在施工过程中应每层留置砂浆试件，外墙抹灰层的强度得到可靠的保证，空鼓面积自然大大减少。然而，在抹灰施工前墙体没有洒水润湿或墙体含水率不合理，抹灰后砂浆水分迅速被墙体吸收，抹灰层与墙面之间形成界面，是造成大面积空鼓的主要原因之一。
3、住宅工程分户验收质量监管要点
3.1 楼地面、墙面、天棚面层验收
首先，检查楼地面是否存在空鼓、裂缝、起砂现象。其次，观察墙面、天棚空鼓裂缝、脱层和爆灰，小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm。楼地面空鼓面积不得超过400cm2，不得出现裂缝和起砂。墙面、天棚无空鼓、脱层;距检查面1M处正视无裂缝和爆灰。
3.2 门窗安装验收
窗台高度检查用钢尺检查，每个窗台不少于一处，窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。外窗渗漏一般在淋水试验或雨后目测，外窗及周边无渗漏。门窗开启是开启和关闭检查，手扳检查。开启灵活、关闭严密;分户门等不松动、不晃动。安全玻璃认证标识，应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识。切且标识不得隐蔽。
3.3 栏杆安装验收
栏杆高度、竖杆间距使用钢尺检测，每片栏杆不少于一处。验收标准：低层、多层净高不应低于1.05m，中高层、高层净高不应低于1.10m，不得有负偏差。观察防攀爬措施，有水平构件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。护拦玻璃观察检查3C安全标识、游标卡尺测量。必须使用刚化玻璃或刚化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5m时，必须采用刚化夹层玻璃。
3.4 防水工程
屋面渗漏检查方法：平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水试验不少于2小时。验收标准：屋面无渗漏无积水。检查卫生间等有防水要求的地面是否存在渗漏，一般蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。无渗漏，排水顺畅。外墙渗漏检查方法：外窗人工淋水试验一小时后检查。墙面无渗漏，滴水线无爬水。
3.5 室内空间尺寸
室内净高检查方法：每个房间净高测五点。偏差为实测值与推算值之差;极差为实测值中最大值与最小值之差。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm。
室内净开间检查方法：每个房间开间、进深尺寸各抽测两处。偏差为实测值与推算值之差;极差为实测值中最大值与最小值之差。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%。。
构件尺寸检查方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量、偏差为实测值与推算值之差;极差为实测值中最大值与最小值之差。室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象。
3.6 外墙保温验收
根据图纸对设计进行检查，设计做法必须通过图纸审查。保温层厚度用钢卷尺进行测量检查，保温层厚度必须与图纸要求一致。观察细部处理，外飘窗周边等必须进行保温层处理。
3.7 水暖安装验收
管道渗漏使用试水检查，给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏。管道坡向采用试水检查，给水、排水、采暖管道无堵塞。观察管道坡度，排水管道坡向、坡度正确。观察安装固定，给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求。地漏水封使用尺量检查，地漏水封深度不小于50mm。观察热表和温控阀，入户装置安装热计量表、或每组散热器安装热分配表，以及每组散热器安装温控阀。
3.8 电气工程安装验收
插座相位、接地使用“漏电保护相位检测器”逐个检查，“漏电保护相位检测器”无接错显示。检查户内配电箱（盘），主要观察和开、关触电保护器动作，照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标接线整齐，回路编号齐全，标识正确;箱（盘）内开关动作灵活可靠。通电检照明系统，确保照明系统通电运行正常。观察等电位，等电位连接端齐全、位置正确。
结语：
房屋工程质量与业主的生产、生活息息相关，一定要加强质量控制，只有如此才能保证国家快速稳定发展，在实践的过程中一定要加强住宅工程分户验收的质量监管，积极落实相关政策，保证房屋工程的质量。
参考文献：
[1]周祖禹.深圳市住宅工程分户验收的质量监督及质量通病分析[J].城市建设理论研究（电子版），2018，266（20）：60-61.
[2]陈学民.浅谈如何通过实施分户验收制提高住宅工程质量[J].商情，2010（21）：177-178.
【关键词】住宅工程;分户验收;质量监管;样板房
1、新形势下住宅工程分户验收质量监管的意义
业主在购买房屋之后，所担心的问题就在于住宅工程的质量，因为过程管理、施工工艺等相关因素会造成房屋质量的问题，会出现业主在购买房屋的过程中，对于住宅往往具有较高的期望，所以一定要保证住宅工程的质量符合国家的相关标准要求，以往在验收的过程中往往只是通过整体验收和抽检相结合的操作模式，这种操作模式只是对整体的感官效果和质量进行控制，在竣工的过程中查看相关的资料以及样板间，这样就会导致样板间质量明显超过业主购买普通房屋的情况。因此通过分户验收的模式，可以进一步对参建单位的质量责任进行明确，让住户工程的质量水平提高，加快国家的和谐稳定发展。
2、住宅工程分户验收质量通病
2.1 厨房、厕浴渗漏
阳台、露台渗漏的质量通病重点防治措施应包括：按设计要求做好地面柔性防水层，露台处外墙的墙体与楼地面交接处应做混凝土翻边，混凝土翻边高度应保证最终完成装饰后的净高度不小于 120mm。砼上翻边吊模施工，与地面一次性浇注，形成一个整体的盆状结构，防止积水向墙体扩散，这与厕浴间混凝土翻边的做法一致。防治窗台出现渗漏的关键在于做好以下几个方面措施：门窗洞口两侧未设置混凝土构件或抗裂柱时，发现分户验收时外墙的脚手架往往已经拆除，发现的渗漏问题处理比较困难，验收单位没在在架拆除前，结合清洗外墙饰面砖来做淋水实验，进而出现渗、漏等质量缺陷。
2.2 空鼓、脱层或裂缝
在住宅分户验收标准中，楼地面、墙面和顶棚面层质量要求是：空鼓面积不应大于 400mm2，且每自然间不多于两处可不计。在实际验收时发现，一些分户的抹灰层空鼓面积和数量远远大于验收标准，有的严重到整面墙体脱层，个别工程需抹灰层整体返工重做才能达到合格标准。还有一些工程在分户验收时抹灰层的空鼓面积和数量是合格的，但交付住户使用后一年左右，墙面出现新的空鼓。造成空鼓、脱层或裂缝问题主要原因是：抹灰层砂浆强度低、抹灰层与基层粘结强度低，从而降低住宅分户验收的施工质量。
2.3 抹灰层的强度不重视
在住宅分户验收过程中发现施工单位对抹灰层的强度不重视，外墙面出现空鼓的现象远远少于内墻面，对外墙面抹灰层，为保证外墙饰面砖粘结强度和防水、防裂要求，清远市的地方性文件规定，外墙面的抹灰层强度不得少于 M7.5，且在施工过程中应每层留置砂浆试件，外墙抹灰层的强度得到可靠的保证，空鼓面积自然大大减少。然而，在抹灰施工前墙体没有洒水润湿或墙体含水率不合理，抹灰后砂浆水分迅速被墙体吸收，抹灰层与墙面之间形成界面，是造成大面积空鼓的主要原因之一。
3、住宅工程分户验收质量监管要点
3.1 楼地面、墙面、天棚面层验收
首先，检查楼地面是否存在空鼓、裂缝、起砂现象。其次，观察墙面、天棚空鼓裂缝、脱层和爆灰，小锤轻击和观察检查，可击范围内轻击点间距不得超过40cm。楼地面空鼓面积不得超过400cm2，不得出现裂缝和起砂。墙面、天棚无空鼓、脱层;距检查面1M处正视无裂缝和爆灰。
3.2 门窗安装验收
窗台高度检查用钢尺检查，每个窗台不少于一处，窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差。外窗渗漏一般在淋水试验或雨后目测，外窗及周边无渗漏。门窗开启是开启和关闭检查，手扳检查。开启灵活、关闭严密;分户门等不松动、不晃动。安全玻璃认证标识，应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃，玻璃上有安全认证标识。切且标识不得隐蔽。
3.3 栏杆安装验收
栏杆高度、竖杆间距使用钢尺检测，每片栏杆不少于一处。验收标准：低层、多层净高不应低于1.05m，中高层、高层净高不应低于1.10m，不得有负偏差。观察防攀爬措施，有水平构件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。护拦玻璃观察检查3C安全标识、游标卡尺测量。必须使用刚化玻璃或刚化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5m时，必须采用刚化夹层玻璃。
3.4 防水工程
屋面渗漏检查方法：平屋面分块蓄水，蓄水时间不少于24小时，天沟、管道根部蓄水深度不得小于20mm，坡屋面淋水试验不少于2小时。验收标准：屋面无渗漏无积水。检查卫生间等有防水要求的地面是否存在渗漏，一般蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm。无渗漏，排水顺畅。外墙渗漏检查方法：外窗人工淋水试验一小时后检查。墙面无渗漏，滴水线无爬水。
3.5 室内空间尺寸
室内净高检查方法：每个房间净高测五点。偏差为实测值与推算值之差;极差为实测值中最大值与最小值之差。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm。
室内净开间检查方法：每个房间开间、进深尺寸各抽测两处。偏差为实测值与推算值之差;极差为实测值中最大值与最小值之差。使用激光测距仪或钢卷尺进行检测。极差不超过20mm且不超过垂直长度的0.5%。。
构件尺寸检查方法：使用激光测距仪或钢卷尺进行测量、偏差为实测值与推算值之差;极差为实测值中最大值与最小值之差。室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头现象。
3.6 外墙保温验收
根据图纸对设计进行检查，设计做法必须通过图纸审查。保温层厚度用钢卷尺进行测量检查，保温层厚度必须与图纸要求一致。观察细部处理，外飘窗周边等必须进行保温层处理。
3.7 水暖安装验收
管道渗漏使用试水检查，给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等的接口无渗漏。管道坡向采用试水检查，给水、排水、采暖管道无堵塞。观察管道坡度，排水管道坡向、坡度正确。观察安装固定，给水、排水、采暖管道、散热器、卫生器具、阀门、热表、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求。地漏水封使用尺量检查，地漏水封深度不小于50mm。观察热表和温控阀，入户装置安装热计量表、或每组散热器安装热分配表，以及每组散热器安装温控阀。
3.8 电气工程安装验收
插座相位、接地使用“漏电保护相位检测器”逐个检查，“漏电保护相位检测器”无接错显示。检查户内配电箱（盘），主要观察和开、关触电保护器动作，照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标接线整齐，回路编号齐全，标识正确;箱（盘）内开关动作灵活可靠。通电检照明系统，确保照明系统通电运行正常。观察等电位，等电位连接端齐全、位置正确。
结语：
房屋工程质量与业主的生产、生活息息相关，一定要加强质量控制，只有如此才能保证国家快速稳定发展，在实践的过程中一定要加强住宅工程分户验收的质量监管，积极落实相关政策，保证房屋工程的质量。
参考文献：
[1]周祖禹.深圳市住宅工程分户验收的质量监督及质量通病分析[J].城市建设理论研究（电子版），2018，266（20）：60-61.
[2]陈学民.浅谈如何通过实施分户验收制提高住宅工程质量[J].商情，2010（21）：177-178.