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对资产价值的合理评估离不开对其性质的准确把握，租赁国有土地使用权的评估也同样如此。本文从土地租赁制度的历程开始，从土地租赁与出让的关系、租金与出让金现值的同一性角度，剖析租赁国有土地使用权的实质；在土地管理法规中出让的最高年限与合同法租赁最高租赁年限的冲突情况下，提出在评估租赁国有土地使用权时确定租赁期的解决办法。