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任志强消费者不差钱
主持人(英才杂志社社长宋立新)：最近的房地产市场很火爆。有新闻说，深圳再次出现了“反价”风潮——一夜之间，很多楼盘都提价了。作为龙头，万科一季度的销售是152.5万平方米，同比增长了33.2%。所以第一个问题想请问任志强，地产的春天是不是真的来了？
任志强(北京市华远地产股份有限公司董事长)：其实，2月以前，地产方面的投资并没有完全回升，1、2月全国土地的交易量下降了70%——不管是总数还是米数。但是三月份，在30个城市中，已经有16个城市出现了反弹，而且增幅都超过了50%。也就是说，一些企业通过卖房回收到了钱，进而购买土地的现象开始出现。这和工业中的去库存化差不多。
尽管有人表示，开发商不降价就不买房子，但是市场的刚性需求很大，在更多人的心目中，还是希望有一个可以不受别人干扰、自己可以随心所欲的家。
从今年一季度的销售数字可以看出，北京去年的空置房到今年8月，就会被消耗完。一季度销售额超过100个亿的公司大概有7家。要知道，在历史上还没有哪年的第一季度，会有这么迅速的增长，因为冬天是销售淡季。可见，住宅市场已经显示出巨大的购买力。
去年，北京的平均房价大概是1.1万元，今年，我们公司卖的最好的房子，均价是1.2万-1.4万。年初，一次针对15个企业的调研发现，销售量最大的是超过均价的房子，这也证明消费者不差钱。而销售量最大的房子中，按揭量只占50%，另外50%的家庭是一次性付款，这也说明不差钱。
回到是不是春天的话题。第一，要看投资是不是恢复、土地交易量是不是恢复。第二，要看包括工建市场在内的整体市场是不是回升，如果住宅市场和工建市场都恢复，才有可能说房地产市场回到春天。
2005年前，行业内的前10大上市公司基本上是公众公司，但是到2007年，10家中大概有7家是国有控股。地产和别的行业不一样，比如宝钢可以到处去吞并，吞并之后钢材可以到处流动。房地产是不可流动的产品，没有办法把公司的网络布满全国。因此，房地产企业在中国是没有绝对控制力的。
在1993年之前，中国房地产行业中的国有企业大概占了84%，到了1996年的时候就剩48%了，到了2003年剩17%了，2007年是14.2%。国有企业的总个数在降。因此，国有企业要想在房地产行业恢复一统天下的局面，我看是没有可能的。所以，国家不把房地产寒夜列入十大振兴计划，是对的。真正振兴房地产，得靠民营企业的活跃和民间投资的活跃。
我觉得，判断是不是冬天最容易的标准，就是有没有那么多的企业垮掉。现在看来没有。是不是春天我不敢说，但起码我知道，这个冬天已经过去了。
陈鹰大环境没问题
主持人：陈鹰出任总裁的6年中，华润置地以几何速度向上增长。华润置地的未来战略是什么？如何保持华润持续春天？
陈鹰(华润置地（北京）股份有限公司总经理)：从2002年到2008年，华润置地的增长速度确实比较快，这种快速的增长主要得益于公司的战略——住宅加商业、物业的战略。
举个例子，比如万科，它的领域是比较纯粹的住宅，受春夏秋冬市场的影响，生存、发展的压力非常大。因为上市公司要求给股东的回报要不断增加，100亿的销售额增长10%，就是10亿——仅仅是一个季度。所以，高增长使得万科在发展中会更加在意市场环境的变化。
住宅加商业、物业的战略，使得华润置地不会单纯地追求营业额。我们有稳定的租金收益，营业额有30%左右是来自商业地产和物业，这使得我们能够比较从容的应对季节的变化，也比较容易控制销售节奏，压力会小一些。
我觉得，到了一定规模，无论春夏秋冬，公司迟早都要面对，但任何时刻公司都不应该让自己处于周转不过来的境地。而且，公司的产品确实要做得让目标客户群喜欢。我相信社会在进步，生活方式也在进步，进步势必要和住宅地产、商业地产有千丝万缕的联系。或者离城市更远，或者是市中心，或者是顶楼，或者别墅，不管怎么变，住房改善的需求是持续的，所以不管春夏秋冬，支撑公司生存下去的大环境，是没有问题的。
张民耕开发模式要变
主持人：最近，很多地产商已经开始撤离北京，60%的投资转移到二三线城市。我想问问张民耕，你的春天在哪里？是不是只有异地才有逢春？
张民耕(北京银信投资公司董事长)：我的感觉是春回大地、阳光普照，这个小阳春是全国性的。中央电视台读报节目说，这次小阳春是开发商的小阴谋，是雇人排队制造热闹场面，是开发商为回款搞的假按揭。其实，开发商没有那么大的本事。这种阳春不可能是制造出来的，因为全国各地的市场都在好转。
我们公司在山东菏泽——经济相对落后的地区——有一个项目。去年最困难的时候，一个月销售仅一两百万元，今年以来，从500万、800万、1000万，正在往1500万走。山东东营，人口很少，但人均GDP是全国地级市里最高的，超过1600美元。我的一个同行在那里卖房子，以前也不是很好，但前两天他给我发短信，他们公司在东营的销售额，月均超过4000万。可见，现在的市场确实是阳光普照、春回大地，绝不是开发商搞点小阴谋就可以搞出来的。
第二个感觉。我们之所以要到北京之外去，确实是房地产开发模式要变。以前的开发商是全能性的开发商，即一个企业投资自己全来，过程自己操作，利润自己全得，风险自己全担。如果这个公司没有在前几年及时长大、上市，他的资金来源会紧缺，他在整个市场当中占的份额会越来越少，以至于会慢慢被排挤出一线市场。所以，我们要探讨中国房地产开发模式的转变，至少要把开发和投资分开——有专门投资的，有专门开发的，这样，我们的春天会更稳定一些。
王永红产业分工会越来越细
主持人：我想请问王永红，是不是商业地产的挑战太大了，所以你要用多元化代替专业化？
王永红(中弘卓业集团有限公司董事长)：我非常赞同前面一位嘉宾讲的，未来的产业分工会越来越细。我们现在准备做的旅游地产，也是商业地产的一部分。随着大家财富的增加和生活方式的改变，未来除了观光旅游，分时度假也是旅游业的一个大趋势。而且目前专门从事旅游地产的公司，在数量上不是太多，在规模上不是很大，做的也不是很细致。
未来的几年，这一块市场的空间会很大。现在我们在做这一块，前三年基本是前期的工作。所涉及的项目应该都是朝着分时度假的方向，包括未来的老年公寓等以商业为主题的项目，以商业配套带动旅游地产。这是我们企业的战略转折点，未来我们可能只专门去做一两个项目，把这一两个项目做好、做精，建立自己的商业模式。
毛大庆外资逃生的去处在中国
主持人：毛大庆认为，现在的春天实际上是暖冬，释放的是去年所积累的房子存量。请问毛大庆，外商对中国房地产投资的热情仍然在持续吗？
毛大庆(凯德置地中国控股集团环渤海区域总经理)：从国际大势看，中国确实是国际经济发展的新动力。
以我们集团为例，2008年集团净利润将近12亿新家坡币，约合60多亿人民币。其中，40%来自于中国市场。对于外资来讲，你说中国市场到底是冬天还是夏天？我想，对于全球的外资，中国仍然是未来投资追逐的重点。在去年经济最危机的时候，大的风险投资公司的CEO得出的统一结论是，逃生的去处就是中国。中国去年一年引进风投的数量相当于过去7年的数量总和。我相信，外资对中国没有消沉这一说。
现在的问题是全球的流动性不足。尽管中国国内的流动性还没有问题，但是全球的流动性有问题，而且问题很大。综观美国、欧洲的经济趋势，我相信全球大多数经济学家都会告诉你，低谷远远没有走出来。所以，从全球的流动性不足的角度看，现在外资对中国出手的能力有问题，心态是急于想动手，但是动不了手，这是现在典型的外资心态。
田汉可以“收一部分尸”
主持人：田汉，你是如何能够在这样动荡的时候，真正做到活下来，并且活得更好？
田汉(北京京汉投资（集团）有限公司董事长)：说到未雨绸缪，实际上今年一季度这场雨是我没有预料到的。今年下半年会下什么样的雨，我也不知道。但是，不管下什么雨，你只要把自己的内功练好，保证自己不死，就都会有机会，总有一天能够等到房地产的春天来临。原因是我们国家的刚性需求决定了未来中国的房地产市场行业是没有问题的。
将来的房地产企业一定是在专业角度下功夫，才能够在市场上占有一席之地，特别是像我们这样说大不大说小不小的企业，找准自己专业能力比较强的点，在产品链里找准自己的定位，才能把自己身体练好。
如果练得再壮一点，就可以“收一部分尸”，这是我期望达到的目的。
朱仝政企的判断为何不同
主持人：有的人说胖子会挨得更久，因为他有充足的脂肪抵御饥荒。但也有人说瘦的人不会倒下，因为他的需求小。朱仝你怎么看？
朱仝(世嘉集团董事长)：我们最近又做了一个一级开发的储备项目。村民、乡镇企业、政府认为，现在房地产不好做，应该降价。卖地的村民主动把价格从每亩130万降到每亩80万。我们很高兴，价格下来了。但是，当我们把一级开发的前期工作差不多做完的时候，有人来找我们，说二级开发你不要做了，我保证你一定的利润，剩下的我全部收购了。
一个是政府、一个是企业兼并整合，从这两个方面，大家可以判断出来，到底现在是春天还是冬天。
王伟东给房子增加卖点
主持人：威能是一家德国公司，以经营采暖设备为主。王伟东一直致力于在中国推广新能源、环保的措施。去年房地产市场不断降价的风潮中，威能的销售是逆势上扬了，还是下跌了？
王伟东(威能中国有限公司CEO)：房地产的市场是由需求和供给来平衡的，需求不足，房地产商肯定想降价，但是又不能降，因为降价后，之前的消费者就会有吃亏的感觉。这种情况下，威能给房地产商提供了良好的平台，把住宅的配置提高，给房子增加卖点。
短期下调把泡沫挤掉未必不是好事。此时，如果政府强行地采取措施和支持政策，有可能会扭曲供需平衡。打个比方，一个人病了，吃药是一方面，医治的关键还要靠自身的免疫系统。
我感觉，现在的政策，首先要有一致性，第二不要动作太大，第三不要变化太多。
我觉得大可不必对短期的市场现象惊慌，如果人为去强行改变，会影响到GDP的长期运行。
我们很愿意和所有的房地产商一起，共渡难关，迎接春天的到来。
主持人(英才杂志社社长宋立新)：最近的房地产市场很火爆。有新闻说，深圳再次出现了“反价”风潮——一夜之间，很多楼盘都提价了。作为龙头，万科一季度的销售是152.5万平方米，同比增长了33.2%。所以第一个问题想请问任志强，地产的春天是不是真的来了？
任志强(北京市华远地产股份有限公司董事长)：其实，2月以前，地产方面的投资并没有完全回升，1、2月全国土地的交易量下降了70%——不管是总数还是米数。但是三月份，在30个城市中，已经有16个城市出现了反弹，而且增幅都超过了50%。也就是说，一些企业通过卖房回收到了钱，进而购买土地的现象开始出现。这和工业中的去库存化差不多。
尽管有人表示，开发商不降价就不买房子，但是市场的刚性需求很大，在更多人的心目中，还是希望有一个可以不受别人干扰、自己可以随心所欲的家。
从今年一季度的销售数字可以看出，北京去年的空置房到今年8月，就会被消耗完。一季度销售额超过100个亿的公司大概有7家。要知道，在历史上还没有哪年的第一季度，会有这么迅速的增长，因为冬天是销售淡季。可见，住宅市场已经显示出巨大的购买力。
去年，北京的平均房价大概是1.1万元，今年，我们公司卖的最好的房子，均价是1.2万-1.4万。年初，一次针对15个企业的调研发现，销售量最大的是超过均价的房子，这也证明消费者不差钱。而销售量最大的房子中，按揭量只占50%，另外50%的家庭是一次性付款，这也说明不差钱。
回到是不是春天的话题。第一，要看投资是不是恢复、土地交易量是不是恢复。第二，要看包括工建市场在内的整体市场是不是回升，如果住宅市场和工建市场都恢复，才有可能说房地产市场回到春天。
2005年前，行业内的前10大上市公司基本上是公众公司，但是到2007年，10家中大概有7家是国有控股。地产和别的行业不一样，比如宝钢可以到处去吞并，吞并之后钢材可以到处流动。房地产是不可流动的产品，没有办法把公司的网络布满全国。因此，房地产企业在中国是没有绝对控制力的。
在1993年之前，中国房地产行业中的国有企业大概占了84%，到了1996年的时候就剩48%了，到了2003年剩17%了，2007年是14.2%。国有企业的总个数在降。因此，国有企业要想在房地产行业恢复一统天下的局面，我看是没有可能的。所以，国家不把房地产寒夜列入十大振兴计划，是对的。真正振兴房地产，得靠民营企业的活跃和民间投资的活跃。
我觉得，判断是不是冬天最容易的标准，就是有没有那么多的企业垮掉。现在看来没有。是不是春天我不敢说，但起码我知道，这个冬天已经过去了。
陈鹰大环境没问题
主持人：陈鹰出任总裁的6年中，华润置地以几何速度向上增长。华润置地的未来战略是什么？如何保持华润持续春天？
陈鹰(华润置地（北京）股份有限公司总经理)：从2002年到2008年，华润置地的增长速度确实比较快，这种快速的增长主要得益于公司的战略——住宅加商业、物业的战略。
举个例子，比如万科，它的领域是比较纯粹的住宅，受春夏秋冬市场的影响，生存、发展的压力非常大。因为上市公司要求给股东的回报要不断增加，100亿的销售额增长10%，就是10亿——仅仅是一个季度。所以，高增长使得万科在发展中会更加在意市场环境的变化。
住宅加商业、物业的战略，使得华润置地不会单纯地追求营业额。我们有稳定的租金收益，营业额有30%左右是来自商业地产和物业，这使得我们能够比较从容的应对季节的变化，也比较容易控制销售节奏，压力会小一些。
我觉得，到了一定规模，无论春夏秋冬，公司迟早都要面对，但任何时刻公司都不应该让自己处于周转不过来的境地。而且，公司的产品确实要做得让目标客户群喜欢。我相信社会在进步，生活方式也在进步，进步势必要和住宅地产、商业地产有千丝万缕的联系。或者离城市更远，或者是市中心，或者是顶楼，或者别墅，不管怎么变，住房改善的需求是持续的，所以不管春夏秋冬，支撑公司生存下去的大环境，是没有问题的。
张民耕开发模式要变
主持人：最近，很多地产商已经开始撤离北京，60%的投资转移到二三线城市。我想问问张民耕，你的春天在哪里？是不是只有异地才有逢春？
张民耕(北京银信投资公司董事长)：我的感觉是春回大地、阳光普照，这个小阳春是全国性的。中央电视台读报节目说，这次小阳春是开发商的小阴谋，是雇人排队制造热闹场面，是开发商为回款搞的假按揭。其实，开发商没有那么大的本事。这种阳春不可能是制造出来的，因为全国各地的市场都在好转。
我们公司在山东菏泽——经济相对落后的地区——有一个项目。去年最困难的时候，一个月销售仅一两百万元，今年以来，从500万、800万、1000万，正在往1500万走。山东东营，人口很少，但人均GDP是全国地级市里最高的，超过1600美元。我的一个同行在那里卖房子，以前也不是很好，但前两天他给我发短信，他们公司在东营的销售额，月均超过4000万。可见，现在的市场确实是阳光普照、春回大地，绝不是开发商搞点小阴谋就可以搞出来的。
第二个感觉。我们之所以要到北京之外去，确实是房地产开发模式要变。以前的开发商是全能性的开发商，即一个企业投资自己全来，过程自己操作，利润自己全得，风险自己全担。如果这个公司没有在前几年及时长大、上市，他的资金来源会紧缺，他在整个市场当中占的份额会越来越少，以至于会慢慢被排挤出一线市场。所以，我们要探讨中国房地产开发模式的转变，至少要把开发和投资分开——有专门投资的，有专门开发的，这样，我们的春天会更稳定一些。
王永红产业分工会越来越细
主持人：我想请问王永红，是不是商业地产的挑战太大了，所以你要用多元化代替专业化？
王永红(中弘卓业集团有限公司董事长)：我非常赞同前面一位嘉宾讲的，未来的产业分工会越来越细。我们现在准备做的旅游地产，也是商业地产的一部分。随着大家财富的增加和生活方式的改变，未来除了观光旅游，分时度假也是旅游业的一个大趋势。而且目前专门从事旅游地产的公司，在数量上不是太多，在规模上不是很大，做的也不是很细致。
未来的几年，这一块市场的空间会很大。现在我们在做这一块，前三年基本是前期的工作。所涉及的项目应该都是朝着分时度假的方向，包括未来的老年公寓等以商业为主题的项目，以商业配套带动旅游地产。这是我们企业的战略转折点，未来我们可能只专门去做一两个项目，把这一两个项目做好、做精，建立自己的商业模式。
毛大庆外资逃生的去处在中国
主持人：毛大庆认为，现在的春天实际上是暖冬，释放的是去年所积累的房子存量。请问毛大庆，外商对中国房地产投资的热情仍然在持续吗？
毛大庆(凯德置地中国控股集团环渤海区域总经理)：从国际大势看，中国确实是国际经济发展的新动力。
以我们集团为例，2008年集团净利润将近12亿新家坡币，约合60多亿人民币。其中，40%来自于中国市场。对于外资来讲，你说中国市场到底是冬天还是夏天？我想，对于全球的外资，中国仍然是未来投资追逐的重点。在去年经济最危机的时候，大的风险投资公司的CEO得出的统一结论是，逃生的去处就是中国。中国去年一年引进风投的数量相当于过去7年的数量总和。我相信，外资对中国没有消沉这一说。
现在的问题是全球的流动性不足。尽管中国国内的流动性还没有问题，但是全球的流动性有问题，而且问题很大。综观美国、欧洲的经济趋势，我相信全球大多数经济学家都会告诉你，低谷远远没有走出来。所以，从全球的流动性不足的角度看，现在外资对中国出手的能力有问题，心态是急于想动手，但是动不了手，这是现在典型的外资心态。
田汉可以“收一部分尸”
主持人：田汉，你是如何能够在这样动荡的时候，真正做到活下来，并且活得更好？
田汉(北京京汉投资（集团）有限公司董事长)：说到未雨绸缪，实际上今年一季度这场雨是我没有预料到的。今年下半年会下什么样的雨，我也不知道。但是，不管下什么雨，你只要把自己的内功练好，保证自己不死，就都会有机会，总有一天能够等到房地产的春天来临。原因是我们国家的刚性需求决定了未来中国的房地产市场行业是没有问题的。
将来的房地产企业一定是在专业角度下功夫，才能够在市场上占有一席之地，特别是像我们这样说大不大说小不小的企业，找准自己专业能力比较强的点，在产品链里找准自己的定位，才能把自己身体练好。
如果练得再壮一点，就可以“收一部分尸”，这是我期望达到的目的。
朱仝政企的判断为何不同
主持人：有的人说胖子会挨得更久，因为他有充足的脂肪抵御饥荒。但也有人说瘦的人不会倒下，因为他的需求小。朱仝你怎么看？
朱仝(世嘉集团董事长)：我们最近又做了一个一级开发的储备项目。村民、乡镇企业、政府认为，现在房地产不好做，应该降价。卖地的村民主动把价格从每亩130万降到每亩80万。我们很高兴，价格下来了。但是，当我们把一级开发的前期工作差不多做完的时候，有人来找我们，说二级开发你不要做了，我保证你一定的利润，剩下的我全部收购了。
一个是政府、一个是企业兼并整合，从这两个方面，大家可以判断出来，到底现在是春天还是冬天。
王伟东给房子增加卖点
主持人：威能是一家德国公司，以经营采暖设备为主。王伟东一直致力于在中国推广新能源、环保的措施。去年房地产市场不断降价的风潮中，威能的销售是逆势上扬了，还是下跌了？
王伟东(威能中国有限公司CEO)：房地产的市场是由需求和供给来平衡的，需求不足，房地产商肯定想降价，但是又不能降，因为降价后，之前的消费者就会有吃亏的感觉。这种情况下，威能给房地产商提供了良好的平台，把住宅的配置提高，给房子增加卖点。
短期下调把泡沫挤掉未必不是好事。此时，如果政府强行地采取措施和支持政策，有可能会扭曲供需平衡。打个比方，一个人病了，吃药是一方面，医治的关键还要靠自身的免疫系统。
我感觉，现在的政策，首先要有一致性，第二不要动作太大，第三不要变化太多。
我觉得大可不必对短期的市场现象惊慌，如果人为去强行改变，会影响到GDP的长期运行。
我们很愿意和所有的房地产商一起，共渡难关，迎接春天的到来。