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摘要：随着我国经济体制改革的不断探索与发展，与人们息息相关的很多产业都发生了重大的变化，房地产领域的变化尤为突出，其对人们的生活产生了直接的影响，近些年，我国房价居高不下，人们只能对其“望而兴叹”，国家针对这些情况，出台了很多扶持政策，改善百姓的住房压力。本文针对这一情况进行分析，并提出一些参考意见。
关键词：房地产业；宏观调控；住房问题
Abstract: as China's economic system reform of constant exploration and development, and many of the industry is closely related to people there are major changes, the change of the real estate sector, particularly prominent in the people's life have a direct effect, in recent years, our country house prices high, people can only for its "hope and were left feeling useless", the country in view of these situations, introduced a lot of support policy, improve the people's housing pressure. This paper carries on the analysis, and put forward some Suggestions.
Key words: the real estate industry; Macro-control; Housing problem
中圖分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平逐年提高，温饱问题已经不再是人们关注的首要问题，但是，就是曾经没有过多关注的住房问题，却是在不断的困扰着人们的现实生活。近些年，房地产行业一片火热，在很多房地产商中间经常会出现了一夜暴富的情况。任何事情都是有喜必有忧，房价的居高不下，远远超过了普通百姓的承受能力，这就致使其根本无法安心工作，如果这种情况占了大多数，就会造成百姓的抱怨，对我国的政治发展产生不良影响，国家针对这种情况，提出了一系列的房地产改革措施。以缓解百姓的住房压力。
一、我国房地产宏观调控具体问题分析
(一)房地产宏观调控政策本身的问题
宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。
宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。
(二)房地产宏观调控引发的问题
宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。
二、完善我国房地产宏观调控新思维
(一)继续改进和完善我国房地产宏观政策调控
1.弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。
(二)完善房地产宏观政策调控机制
完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。
(三)逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控
1.从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。一是正确认识住房需求与住房需要,需要且有支付能力才构成需求。因此,购买住房的需要并不等于住房需求。实际上,我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。二是引导中国住房观念,“安居乐业”是指有居住权而非住房所有权。因此,只要能满足居住,租房也能实现“安居乐业”。三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。根据房价收入比4~6倍的国际经验,我国的房价收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持续高涨,使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大学生,工资较低,短期内难以承担高房价。因此,购买住房只是一种奢侈而非必需,只有当改善住房需要变成需求时,住房才由奢侈转为必需。2.从战略调控的理论基础上,保障我国中低收入人群的住房消费权利。我国目前的经济发展，尽管整体水平明显提高，但是，真正的落到每一个人的身上，就照西方发达国家的人均水平低很多，而且，我国的贫富差距较为悬殊，因此，中低收入者的人数比例很大，这个问题如果解决不好，就不仅仅是中低收入人群住房难问题,还是经济问题,同时也是社会问题。经济问题由市场解决,社会问题由政府解决。因此,完善住房商品房分配制度,努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。更要加大保障房建设和完善保障房分配制度,努力建设以消费功能为主,投资功能为辅的房地产市场。
三、小结
经济体制改革的发展过程中，势必会存在着不适宜的情况发生，只有在这些问题的解决过程中，才能对改革制度不断的进行完善，才能使其逐渐的满足人们的物质与精神需求，房地产业尽管现在表现出了很多严重的问题，但是，这些都不会影响我国发展的总体目标的实现，在国家相关政策的宏观调控之下，一定会逐渐的适应时代的发展，使百姓能够真正做好安居乐业。
参考文献：
[1] 乔新生.房地产宏观调控的几个关键问题[J].理论月刊.2011,04
[2] 邓文娟 .我国房地产宏观调控政策的评析[J].东方企业文化,2011,10
[3] 刘春潮.房地产宏观调控需标本兼治——析房地产宏观新调控缘何成效不彰[J].黄冈师范学院学报,2011,02
[4] 黄周地,刘群红,周玮.我国房地产宏观调控的反思与新思维[J].中国市场,2011,02
[5] 杨阳.我国房地产宏观调控政策梳理[J].华中师范大学研究生学报,2011,02
关键词：房地产业；宏观调控；住房问题
Abstract: as China's economic system reform of constant exploration and development, and many of the industry is closely related to people there are major changes, the change of the real estate sector, particularly prominent in the people's life have a direct effect, in recent years, our country house prices high, people can only for its "hope and were left feeling useless", the country in view of these situations, introduced a lot of support policy, improve the people's housing pressure. This paper carries on the analysis, and put forward some Suggestions.
Key words: the real estate industry; Macro-control; Housing problem
中圖分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：
随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平逐年提高，温饱问题已经不再是人们关注的首要问题，但是，就是曾经没有过多关注的住房问题，却是在不断的困扰着人们的现实生活。近些年，房地产行业一片火热，在很多房地产商中间经常会出现了一夜暴富的情况。任何事情都是有喜必有忧，房价的居高不下，远远超过了普通百姓的承受能力，这就致使其根本无法安心工作，如果这种情况占了大多数，就会造成百姓的抱怨，对我国的政治发展产生不良影响，国家针对这种情况，提出了一系列的房地产改革措施。以缓解百姓的住房压力。
一、我国房地产宏观调控具体问题分析
(一)房地产宏观调控政策本身的问题
宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。
宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。
(二)房地产宏观调控引发的问题
宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。
二、完善我国房地产宏观调控新思维
(一)继续改进和完善我国房地产宏观政策调控
1.弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。
(二)完善房地产宏观政策调控机制
完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。
(三)逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控
1.从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。一是正确认识住房需求与住房需要,需要且有支付能力才构成需求。因此,购买住房的需要并不等于住房需求。实际上,我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。二是引导中国住房观念,“安居乐业”是指有居住权而非住房所有权。因此,只要能满足居住,租房也能实现“安居乐业”。三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。根据房价收入比4~6倍的国际经验,我国的房价收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持续高涨,使得年轻人住房和资金购买力下降。对于刚毕业的大学生,工资较低,短期内难以承担高房价。因此,购买住房只是一种奢侈而非必需,只有当改善住房需要变成需求时,住房才由奢侈转为必需。2.从战略调控的理论基础上,保障我国中低收入人群的住房消费权利。我国目前的经济发展，尽管整体水平明显提高，但是，真正的落到每一个人的身上，就照西方发达国家的人均水平低很多，而且，我国的贫富差距较为悬殊，因此，中低收入者的人数比例很大，这个问题如果解决不好，就不仅仅是中低收入人群住房难问题,还是经济问题,同时也是社会问题。经济问题由市场解决,社会问题由政府解决。因此,完善住房商品房分配制度,努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。更要加大保障房建设和完善保障房分配制度,努力建设以消费功能为主,投资功能为辅的房地产市场。
三、小结
经济体制改革的发展过程中，势必会存在着不适宜的情况发生，只有在这些问题的解决过程中，才能对改革制度不断的进行完善，才能使其逐渐的满足人们的物质与精神需求，房地产业尽管现在表现出了很多严重的问题，但是，这些都不会影响我国发展的总体目标的实现，在国家相关政策的宏观调控之下，一定会逐渐的适应时代的发展，使百姓能够真正做好安居乐业。
参考文献：
[1] 乔新生.房地产宏观调控的几个关键问题[J].理论月刊.2011,04
[2] 邓文娟 .我国房地产宏观调控政策的评析[J].东方企业文化,2011,10
[3] 刘春潮.房地产宏观调控需标本兼治——析房地产宏观新调控缘何成效不彰[J].黄冈师范学院学报,2011,02
[4] 黄周地,刘群红,周玮.我国房地产宏观调控的反思与新思维[J].中国市场,2011,02
[5] 杨阳.我国房地产宏观调控政策梳理[J].华中师范大学研究生学报,2011,02