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【摘要】在现在的中国经济中，汇率市场与房地产市场是不可或缺的两个重要组成部分。自从2005年中国进行了汇率制度改革以后，人民币汇率与房地产价格之间的波动趋势引起了许多学者的注意，人民币汇率波动对房地产价格的影响成为了学界的一大研究热点。本文通过理论分析研究人民币汇率变动对我国房价的影响。
【关键词】人民币汇率;房价;汇率改革
1、引言
2005年7月21日，我国进行了人民币汇率制度市场化过程中里程碑式的改革。在这之前，由于我国所实行的是固定汇率制度，人民币汇率一直不会产生很大的变动。而在汇率改革之后，我国的汇率制度变成了浮动汇率制度，人民币从那时起也会受到市场的影响，根据由不同的货币按一定的百分比进行组合而成的货币组合来调节自身汇率。不同的金融市场之间存在着紧密的联系。因此，只要其中一个金融市场的资产价格发生了变化，其他市场必定会对其变化有所反应。房地产价格与汇率正是如此。人民币汇率与房地产价格都是金融市场的重要组成部分，也是能在中国大街小巷耳熟能详的两个话题。在众多能够影响我国金融乃至整个经济体系的变量当中，作为金融市场中两大话题的人民币汇率与房地产价格必不可少。基于长期以来对这两个变量的观察，两者的变动之间存在的关系有待考证。因此考察这两个变量之间的关系迫在眉睫。
2、汇率变化直接对房地产需求构成影响
2.1预期效应
预期效应是指，当某种货币被认为在未来有升值的可能性时，投资者会倾向保留该种货币，而避免兑换成其他货币。而持有货币意味着投资者将失去持有货币期间的这些货币所能带来的收益，因此投资者会选择投资的方式来减少这种损失，例如购买金融产品。在考虑投资什么时，房地产是备受投资者青睐的一种方式，因其收益不受其他因素影响、尤其是在汇率上涨时，投资者还能够同时获得汇率以及房价变动所带来的两份收益。因此，当汇率上涨和预期上涨时，人们会选择将持有的该国货币投资到房地产市场，房地产的需求会显著增加。
2.2财富效应
财富效应一般分为两种影响途径：（1）通过影响跨进资本的流入或者流出。本币升值或贬值会导致境外资本进入或进出本国，对市场上投资和套利产生影响，引起人民币汇率的波动。因此，当本币升值时，良好的升值预期导致“热钱”大量流入，资产价格随之上涨。资产价格上涨后，投资者因预感自己的资产价格能够升值而对看好未来走向，投资者消费增长又进一步刺激了房地产的市场需求，房价在原来基础上又上一层楼。（2）通过影响商品的资产价格。當本币的汇率不再稳定时，以该货币作为计价单位的资产价值也会偏离稳态，本国居民因他们手上所持有的资产升值或者贬值而改变其消费和投资行为，房地产也不例外，其资产价格也会相应地做出反应。例如，当本币变得更加值钱之后，本国商品在出口的时候竞争力下降，无法达到从前的出口规模，商品堆积在国内导致国内消费者消费不完，此时商品的价格开始下降，本国居民购买力过剩，因此会选择将过剩的购买力投资到房地产领域，房价上涨。
2.3流动性效应
汇率变化对房价的影响中能存在该效应的原因是境外资本能在房地产市场进行投机活动。当本国货币预期升值或贬值时，外国投资者会改变其持有的货币结构，此时本国房产市场的交易变动过大，本国的房地产市场供给和需求关系剧烈波动因此而产生巨大的变化，房价也会因此而上涨或下跌。例如，当本币被认为会更加值钱时，国外投资者会将提高该货币在所有持有货币中的比例，并购置国内的房地产，如此一来，国内房地产的需求在短期内必定会上升，而由于房地产建设属于长期项目，它的输出短期内是不会剧烈变动的，房地产市场现有的库存逐渐无法满足人们的需求，房价因此上涨。
3、汇率变化间接对房地产需求构成影响
3.1信贷扩张效应
信用扩张效应即本币汇率的上涨或下跌会导致国际资本的大量流入或流出，从而影响着本国进出口、国民消费等各项经济活动。因此当一国货币汇率发生剧烈波动时，会因为可能导致通货膨胀或者通货紧缩而造成该国的经济也产生相应的波动。为了保证一国的汇率水平在合理的范围内变动，货币当局通常会进行适当的货币政策来维稳。
3.2通货膨胀效应
通货膨胀效应是国家为应对前景被看好的本国货币汇率而做出的一系列为维持本国货币汇率稳定的措施会因为引起短期内市场上所流通的本国货币增多而导致的通货膨胀。而通货膨胀会导致持有该货币的投资者担心手上持有的货币会变得不值钱，因此他们会选择购买能让货币保值的资产（此时房地产这种实物资产最抢手），造成短时间内大量的货币涌入不动产领域，房价因此上涨。
结论：
人民币汇率、短期国际资本流入以及房地产价格三者存在长期的均衡稳定关系。人民币变值钱和国际资本短时间内大量进入国内都能推动我国的房地产价格。短期国际资本流入是人民币汇率上升引起房价上升的通道之一，即人民币如果更加值钱了，短时间内“热钱”就会更多地流入国内，从而导致过多的境外资本流入不动产领域，房地产需求因在较短时间内快速增加而推动资产价格的上升。但是，短期国际资本流入对房价的正相关作用远不如人民币汇率明显，这可能是因为人民币升值主要还是可以通过其他渠道（例如货币供应量）引起房价的上升。
参考文献：
[1]韩鑫韬，刘星.汇率变化对房价波动存在溢出效应吗？——来自1997-2015年中国房地产市场的证据[J].中国管理科学，2017，25（04）：7-17.
[2]厉妍彤.人民币汇率波动性的影响因素研究[J].当代经济，2017（11）：4-11.
[3]朱孟楠，丁冰茜，闫帅.人民币汇率预期、短期国际资本流动与房价[J].世界经济研究，2017（07）：17-29+53+135.
[4]戴金平，尹相颐.我国货币政策的调控效果与时变反应特征——基于房价与汇率变量的检验[J].中南财经政法大学学报，2017（05）：88-95+160.
[5]郭锐欣，朱怀任.人民币汇率与股价、房价的联动关系与时变动态相关性[J].浙江社会科学，2017（10）：31-40+156.
作者简介：
杜思访（1983.6），性别：男，民族：汉，籍贯：河南淮阳，学历：在职研究生，就职单位：华南理工大学工商管理学院，职称：高级工程师，主要研究方向或从事工作：工程项目管理。
【关键词】人民币汇率;房价;汇率改革
1、引言
2005年7月21日，我国进行了人民币汇率制度市场化过程中里程碑式的改革。在这之前，由于我国所实行的是固定汇率制度，人民币汇率一直不会产生很大的变动。而在汇率改革之后，我国的汇率制度变成了浮动汇率制度，人民币从那时起也会受到市场的影响，根据由不同的货币按一定的百分比进行组合而成的货币组合来调节自身汇率。不同的金融市场之间存在着紧密的联系。因此，只要其中一个金融市场的资产价格发生了变化，其他市场必定会对其变化有所反应。房地产价格与汇率正是如此。人民币汇率与房地产价格都是金融市场的重要组成部分，也是能在中国大街小巷耳熟能详的两个话题。在众多能够影响我国金融乃至整个经济体系的变量当中，作为金融市场中两大话题的人民币汇率与房地产价格必不可少。基于长期以来对这两个变量的观察，两者的变动之间存在的关系有待考证。因此考察这两个变量之间的关系迫在眉睫。
2、汇率变化直接对房地产需求构成影响
2.1预期效应
预期效应是指，当某种货币被认为在未来有升值的可能性时，投资者会倾向保留该种货币，而避免兑换成其他货币。而持有货币意味着投资者将失去持有货币期间的这些货币所能带来的收益，因此投资者会选择投资的方式来减少这种损失，例如购买金融产品。在考虑投资什么时，房地产是备受投资者青睐的一种方式，因其收益不受其他因素影响、尤其是在汇率上涨时，投资者还能够同时获得汇率以及房价变动所带来的两份收益。因此，当汇率上涨和预期上涨时，人们会选择将持有的该国货币投资到房地产市场，房地产的需求会显著增加。
2.2财富效应
财富效应一般分为两种影响途径：（1）通过影响跨进资本的流入或者流出。本币升值或贬值会导致境外资本进入或进出本国，对市场上投资和套利产生影响，引起人民币汇率的波动。因此，当本币升值时，良好的升值预期导致“热钱”大量流入，资产价格随之上涨。资产价格上涨后，投资者因预感自己的资产价格能够升值而对看好未来走向，投资者消费增长又进一步刺激了房地产的市场需求，房价在原来基础上又上一层楼。（2）通过影响商品的资产价格。當本币的汇率不再稳定时，以该货币作为计价单位的资产价值也会偏离稳态，本国居民因他们手上所持有的资产升值或者贬值而改变其消费和投资行为，房地产也不例外，其资产价格也会相应地做出反应。例如，当本币变得更加值钱之后，本国商品在出口的时候竞争力下降，无法达到从前的出口规模，商品堆积在国内导致国内消费者消费不完，此时商品的价格开始下降，本国居民购买力过剩，因此会选择将过剩的购买力投资到房地产领域，房价上涨。
2.3流动性效应
汇率变化对房价的影响中能存在该效应的原因是境外资本能在房地产市场进行投机活动。当本国货币预期升值或贬值时，外国投资者会改变其持有的货币结构，此时本国房产市场的交易变动过大，本国的房地产市场供给和需求关系剧烈波动因此而产生巨大的变化，房价也会因此而上涨或下跌。例如，当本币被认为会更加值钱时，国外投资者会将提高该货币在所有持有货币中的比例，并购置国内的房地产，如此一来，国内房地产的需求在短期内必定会上升，而由于房地产建设属于长期项目，它的输出短期内是不会剧烈变动的，房地产市场现有的库存逐渐无法满足人们的需求，房价因此上涨。
3、汇率变化间接对房地产需求构成影响
3.1信贷扩张效应
信用扩张效应即本币汇率的上涨或下跌会导致国际资本的大量流入或流出，从而影响着本国进出口、国民消费等各项经济活动。因此当一国货币汇率发生剧烈波动时，会因为可能导致通货膨胀或者通货紧缩而造成该国的经济也产生相应的波动。为了保证一国的汇率水平在合理的范围内变动，货币当局通常会进行适当的货币政策来维稳。
3.2通货膨胀效应
通货膨胀效应是国家为应对前景被看好的本国货币汇率而做出的一系列为维持本国货币汇率稳定的措施会因为引起短期内市场上所流通的本国货币增多而导致的通货膨胀。而通货膨胀会导致持有该货币的投资者担心手上持有的货币会变得不值钱，因此他们会选择购买能让货币保值的资产（此时房地产这种实物资产最抢手），造成短时间内大量的货币涌入不动产领域，房价因此上涨。
结论：
人民币汇率、短期国际资本流入以及房地产价格三者存在长期的均衡稳定关系。人民币变值钱和国际资本短时间内大量进入国内都能推动我国的房地产价格。短期国际资本流入是人民币汇率上升引起房价上升的通道之一，即人民币如果更加值钱了，短时间内“热钱”就会更多地流入国内，从而导致过多的境外资本流入不动产领域，房地产需求因在较短时间内快速增加而推动资产价格的上升。但是，短期国际资本流入对房价的正相关作用远不如人民币汇率明显，这可能是因为人民币升值主要还是可以通过其他渠道（例如货币供应量）引起房价的上升。
参考文献：
[1]韩鑫韬，刘星.汇率变化对房价波动存在溢出效应吗？——来自1997-2015年中国房地产市场的证据[J].中国管理科学，2017，25（04）：7-17.
[2]厉妍彤.人民币汇率波动性的影响因素研究[J].当代经济，2017（11）：4-11.
[3]朱孟楠，丁冰茜，闫帅.人民币汇率预期、短期国际资本流动与房价[J].世界经济研究，2017（07）：17-29+53+135.
[4]戴金平，尹相颐.我国货币政策的调控效果与时变反应特征——基于房价与汇率变量的检验[J].中南财经政法大学学报，2017（05）：88-95+160.
[5]郭锐欣，朱怀任.人民币汇率与股价、房价的联动关系与时变动态相关性[J].浙江社会科学，2017（10）：31-40+156.
作者简介：
杜思访（1983.6），性别：男，民族：汉，籍贯：河南淮阳，学历：在职研究生，就职单位：华南理工大学工商管理学院，职称：高级工程师，主要研究方向或从事工作：工程项目管理。