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【摘要】夫妻一方转让共有房产的法律效力一般认定为无效。但却带来其他一些法律问题在实践中如何处理，即夫妻房产登记问题，夫妻家事的共同处理权问题，夫妻一方处理不动产的第三人的善意取得困境问题。
【关键词】无权处分；夫妻房产登记；善意取得
根据《婚姻法》规定，夫妻婚后所得，除约定和其他特别规定外属于共同所有。《婚姻法解释一》第17条规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”。那么现实中却有诸多夫妻一方处分共有财产主要是房产引发纠纷诉至法院，结合婚姻法与物权法，对于夫妻一方转让共有房屋的效力及相关法律问题进行一定的分析研究。
案情简介：
张某与李某系夫妻关系，2010年6月，二人购买了一套房屋，产权登记在张某名下，房产证上注明“单独所有”。2011年9月张某与田某签订转让房屋买卖合同，将这套登记在张某名下的房屋以60万元价格转让给田某。田某也知道张某与李某系夫妻关系。后因合同履行办理过户等问题发生纠纷诉至法院，而张某的妻子李某认为侵犯其共有权利，以第三人身份诉至法院主张房屋买卖合同无效。
对于此案，有三种意见，第一种意见认为：房屋买卖合同无效。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第二种意见认为：房屋买卖合同效力待定。合同法规定，无处分权人处分他人财产，为效力待定的合同，经权利人追认或事后取得处分权的，合同才有效。第三种意见认为：房屋买卖合同有效，适用物权法规定的善意取得制度规定，应当保护第三人的合法权益。
根据目前相关法律规定笔者同意第一种意见：认为房屋买卖合同无效。分析理由如下：
第一，根据婚姻法规定，夫妻婚后所得为共同共有财产，除非夫妻另有约定或法律另有规定。《民法通则意见》规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
第二，根据善意取得制度规定，第三人善意、有偿取得共有财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中第三人田某知道张某与李某系夫妻关系，也应当明白夫妻共有财产规定的常识，所以不能认定成立善意取得。
第三，效力待定的合同是指合同成立后，其有效还是无效处于不确定状态，尚待享有形成权的第三人同意或追认或拒绝的意思表示来确定其效力的合同。换言之，此类合同成立后，往往欠缺一定的生效条件，若后来符合了条件，则可以转化为有效合同，否则就作为无效的合同或被撤销，从而至始无效，而如何转化，往往操纵于第三人之手。本案中决定此合同效力的第三人就是张某的共同共有人李某即他的妻子，李某向法院提出诉请很明显没有认可和追认而是拒绝此转让行为，那么该合同就应当是无效的。
从此类案件中也反映如下一些法律问题，需要引起注意：
第一，关于夫妻房屋登记问题
夫妻共有房产登记问题，不同地区的房产部门核发的房产权证书登记内容存在差异，有的地方夫妻房产登记在一方名下，并注明共有产权人为配偶；有的地方夫妻房产登记在一方名下，却注明为单独所有，配偶一方的权利情况只能在档案材料里反应出来，一般人无从得知；我国由于大量的单位房改房，集资房等都是登记在夫妻一方名下。登记作为权利的公示行为应当完整，准确地反应权利状况，使法律规定与实践相统一避免登记遗漏而引发纠纷。夫妻房产如果只看登记确定权利可能掩盖了很多事实行为，比如出资的真实情况，是否存在父母赠与与继承问题。所以凭借登记内容一方进行了房产转让，就会损害到另一方的权益。而现实情况是，第三人也只能仅凭房产权利证书进行合同交易，如果赋以第三人审查义务又有失公平。我们从维护房产登记的权威性，登记的公示、公信力及交易成本考虑，必须规定房产的物权状态以登记为准但前提必须要使登记能够全面公正反应权利归属，让法律登记的权威性更好地保护真正权利人。说的再清楚的就是房产证书上不要吝啬写上配偶的名字。只要登记时夫妻双方没有争议就可以如此进行登记，我想这也是绝大多数夫妻欢迎的登记方式。这也使得第三人发生交易时，对第三人而言少了很多风险性。
新出台的《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的，法院可判决归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。该解释第七条又规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产。此规定明显使房产登记之前的法律事实行为进行了很好的确认，我认为也是比较公平合理的。那么凭借这样的登记，发生的与第三人的交易行为就不会发生无效的后果了。我国婚姻法规定了婚后所得财产共同制，也同样规定了在婚姻关系存续期间购买的登记在夫或妻名下的房产，并不当然属于夫妻共同财产。首先要看夫妻之间的财产约定，其次要看房屋的来源，是有偿取得还是无偿取得，如果无偿取得，要看被继承人或赠与人是否明示归一方所有。如果是有偿取得，还要判断支付的购房款是一方个人财产还是夫妻共同财产，或是二者兼有之。那么我想登记机关对如此复杂的问题要想界定清楚是较为棘手的。最有效的办法就是尊重当事人的意思自治，如果享有物权就应该一起申请登记，否则不得对抗善意第三人。现在全国上下已出现了房产加名风潮。我认为是好事应该提倡，使行政登记更好地服务于市场交易，维护交易的安全。
第二，关于夫妻对共有财产的平等处理权问题
夫妻之间随着时间的推移积累的共同财富也愈加丰厚，随着财产流转的频繁进行，在财产交易中出现很多的不确定性，夫妻单方处分夫妻共有财产效力确定困难以及第三人的善意取得财产导致对另一方的不利后果。《婚姻法司法解释一》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。而《城市房地产管理法》第三十七条第一款、第四款规定：共有房屋，未经其他共有人的书面同意的，不得转让。 实践中对夫妻一方将共同所有的房屋转卖他人行为如何适用法律，存在不同意见：一种意见认为，应适用《婚姻法》司法解释的规定。房屋买方是善意第三人，有理由相信夫妻一方处分房产的行为是夫妻双方的共同意思表示，构成表见代理，卖方不得以不知道为由进行抗辩。另一种意见认为，主张适用《城市房地产管理法》。夫妻一方未经房产共有人的书面同意处分共有房产，属于无效行为。
笔者同意第一种意见。理由是：在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定是无效的，但是如果第三人是善意、有偿取得该财产的，则应当保护第三人的合法权益。夫妻是具有密切联系的身份主体，其对财产的共有关系具有一定的特殊性。最高法院的司法解释实际上承认了夫妻间处理重要事务的表见代理关系，考虑到保护善意第三人和鼓励交易的需要，在婚姻权利与交易安全中司法解释作出此权衡，隐含的意思是保护善意第三人的程度要高于保护夫妻对共同财产的处理权，夫妻对一方作出的处理决定负有连带责任，是商品经济时代保护诚信交易的需要。审判实践中，应考虑实际案情，如果卖方的夫妻关系正常，买方有理由相信转让房产的行为是夫妻双方的共同意思表示，则应适用《婚姻法司法解释一》第十七条的规定。夫妻共有财产的平等处理权，也称为家事，即夫妻一方在一定限度内，有条件的可以单方处理夫妻共同财产，这种单方处理夫妻共同财产的法律后果对另一方是有约束力的。平等处理权的前提是共有财产，共有财产单指共同共有财产，对婚前个人财产或婚姻中约定为个人所有的财产的处理无平等处理权可言。共有财产的界定主要依据我国《婚姻法》第17条、第18条判断，共同财产包括工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得归夫妻共同所有的财产以及其他应当归共同所有的财产。对于财产的平等处理权含有民法中规定的所有权能，包括为所有权、用益物权、担保物权等权利形式，那么最为常见的为所有权形式，所有权在我国民法理论中是指所有人对财产占有、使用、收益和处分权。但多数夫妻共有财产的平等处理权纠纷为处分权，本案就是典型的处分权纠纷。
我国法律之所以确定平等处理权的法律规定，主要在于夫妻一方单方处理共有财产的情况屡屡出现，处理财产后往往另一方会以不知情、擅自处分没有经过另一方同意的理由抗辩。平等处理权就是在确定这种单方处理共有财产的效力问题。只有单方处理才能涉及平等处理权问题，如果夫妻合意后共同处理就没有此概念了。房产作为有代表性的所有权，系大宗数额交易，所有权的转移需要达成合意和办理交易登记过户等一系列程序要件，这对第三人及夫妻能产生怎样的效力是重中之重。
第三，关于不动产善意取得制度
根据《物权法》第106条规定，不动产适用善意取得要具备四个要件：其一，转让人对于转让的不动产物权无处分权。其二，受让人受让该财产是善意的，所谓“善意”我们可以理解为对于转让人无处分权的情形不知晓。其三，受让人取得不动产是基于合理的价格有偿取得。其四，已作了物权权利的变更登记。具备这四个要件，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求无处分权人赔偿损失。善意取得制度，是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价，来保障财产交易的动的安全的制度。不动产善意取得制度并非价值中立的，它天然地偏向于第三人，这是不可避免的。所有从不动产善意取得的这四个要件分析来看，笔者认为最后一个要件即进行了变更过户登记对于第三人能否真正最后取得房产至关重要。而这一点在实践中却不容易很快实现，对于第三人的善意取得是个不小的障碍，可能由于转让人的恶意借故推诿，也可能由于现实过户手续的繁琐等等。这也正是法律追求价值公平，针对不动产善意取得对第三人利益倾斜的校正措施。要求我们要更加健全过户登记制度，要求产权人在过户登记时提供更详尽的资料。以减少和避免对当事人带来交易风险和讼争纠纷。
参考文献：
［1］《论物权法实施后的善意取得》王玉玺，王佰光.
［2］《物权法》.
［3］《婚姻法司法解释一、三》.
【关键词】无权处分；夫妻房产登记；善意取得
根据《婚姻法》规定，夫妻婚后所得，除约定和其他特别规定外属于共同所有。《婚姻法解释一》第17条规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”。那么现实中却有诸多夫妻一方处分共有财产主要是房产引发纠纷诉至法院，结合婚姻法与物权法，对于夫妻一方转让共有房屋的效力及相关法律问题进行一定的分析研究。
案情简介：
张某与李某系夫妻关系，2010年6月，二人购买了一套房屋，产权登记在张某名下，房产证上注明“单独所有”。2011年9月张某与田某签订转让房屋买卖合同，将这套登记在张某名下的房屋以60万元价格转让给田某。田某也知道张某与李某系夫妻关系。后因合同履行办理过户等问题发生纠纷诉至法院，而张某的妻子李某认为侵犯其共有权利，以第三人身份诉至法院主张房屋买卖合同无效。
对于此案，有三种意见，第一种意见认为：房屋买卖合同无效。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。第二种意见认为：房屋买卖合同效力待定。合同法规定，无处分权人处分他人财产，为效力待定的合同，经权利人追认或事后取得处分权的，合同才有效。第三种意见认为：房屋买卖合同有效，适用物权法规定的善意取得制度规定，应当保护第三人的合法权益。
根据目前相关法律规定笔者同意第一种意见：认为房屋买卖合同无效。分析理由如下：
第一，根据婚姻法规定，夫妻婚后所得为共同共有财产，除非夫妻另有约定或法律另有规定。《民法通则意见》规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
第二，根据善意取得制度规定，第三人善意、有偿取得共有财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中第三人田某知道张某与李某系夫妻关系，也应当明白夫妻共有财产规定的常识，所以不能认定成立善意取得。
第三，效力待定的合同是指合同成立后，其有效还是无效处于不确定状态，尚待享有形成权的第三人同意或追认或拒绝的意思表示来确定其效力的合同。换言之，此类合同成立后，往往欠缺一定的生效条件，若后来符合了条件，则可以转化为有效合同，否则就作为无效的合同或被撤销，从而至始无效，而如何转化，往往操纵于第三人之手。本案中决定此合同效力的第三人就是张某的共同共有人李某即他的妻子，李某向法院提出诉请很明显没有认可和追认而是拒绝此转让行为，那么该合同就应当是无效的。
从此类案件中也反映如下一些法律问题，需要引起注意：
第一，关于夫妻房屋登记问题
夫妻共有房产登记问题，不同地区的房产部门核发的房产权证书登记内容存在差异，有的地方夫妻房产登记在一方名下，并注明共有产权人为配偶；有的地方夫妻房产登记在一方名下，却注明为单独所有，配偶一方的权利情况只能在档案材料里反应出来，一般人无从得知；我国由于大量的单位房改房，集资房等都是登记在夫妻一方名下。登记作为权利的公示行为应当完整，准确地反应权利状况，使法律规定与实践相统一避免登记遗漏而引发纠纷。夫妻房产如果只看登记确定权利可能掩盖了很多事实行为，比如出资的真实情况，是否存在父母赠与与继承问题。所以凭借登记内容一方进行了房产转让，就会损害到另一方的权益。而现实情况是，第三人也只能仅凭房产权利证书进行合同交易，如果赋以第三人审查义务又有失公平。我们从维护房产登记的权威性，登记的公示、公信力及交易成本考虑，必须规定房产的物权状态以登记为准但前提必须要使登记能够全面公正反应权利归属，让法律登记的权威性更好地保护真正权利人。说的再清楚的就是房产证书上不要吝啬写上配偶的名字。只要登记时夫妻双方没有争议就可以如此进行登记，我想这也是绝大多数夫妻欢迎的登记方式。这也使得第三人发生交易时，对第三人而言少了很多风险性。
新出台的《婚姻法司法解释三》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。若不能达成协议的，法院可判决归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。该解释第七条又规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人财产。此规定明显使房产登记之前的法律事实行为进行了很好的确认，我认为也是比较公平合理的。那么凭借这样的登记，发生的与第三人的交易行为就不会发生无效的后果了。我国婚姻法规定了婚后所得财产共同制，也同样规定了在婚姻关系存续期间购买的登记在夫或妻名下的房产，并不当然属于夫妻共同财产。首先要看夫妻之间的财产约定，其次要看房屋的来源，是有偿取得还是无偿取得，如果无偿取得，要看被继承人或赠与人是否明示归一方所有。如果是有偿取得，还要判断支付的购房款是一方个人财产还是夫妻共同财产，或是二者兼有之。那么我想登记机关对如此复杂的问题要想界定清楚是较为棘手的。最有效的办法就是尊重当事人的意思自治，如果享有物权就应该一起申请登记，否则不得对抗善意第三人。现在全国上下已出现了房产加名风潮。我认为是好事应该提倡，使行政登记更好地服务于市场交易，维护交易的安全。
第二，关于夫妻对共有财产的平等处理权问题
夫妻之间随着时间的推移积累的共同财富也愈加丰厚，随着财产流转的频繁进行，在财产交易中出现很多的不确定性，夫妻单方处分夫妻共有财产效力确定困难以及第三人的善意取得财产导致对另一方的不利后果。《婚姻法司法解释一》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。而《城市房地产管理法》第三十七条第一款、第四款规定：共有房屋，未经其他共有人的书面同意的，不得转让。 实践中对夫妻一方将共同所有的房屋转卖他人行为如何适用法律，存在不同意见：一种意见认为，应适用《婚姻法》司法解释的规定。房屋买方是善意第三人，有理由相信夫妻一方处分房产的行为是夫妻双方的共同意思表示，构成表见代理，卖方不得以不知道为由进行抗辩。另一种意见认为，主张适用《城市房地产管理法》。夫妻一方未经房产共有人的书面同意处分共有房产，属于无效行为。
笔者同意第一种意见。理由是：在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定是无效的，但是如果第三人是善意、有偿取得该财产的，则应当保护第三人的合法权益。夫妻是具有密切联系的身份主体，其对财产的共有关系具有一定的特殊性。最高法院的司法解释实际上承认了夫妻间处理重要事务的表见代理关系，考虑到保护善意第三人和鼓励交易的需要，在婚姻权利与交易安全中司法解释作出此权衡，隐含的意思是保护善意第三人的程度要高于保护夫妻对共同财产的处理权，夫妻对一方作出的处理决定负有连带责任，是商品经济时代保护诚信交易的需要。审判实践中，应考虑实际案情，如果卖方的夫妻关系正常，买方有理由相信转让房产的行为是夫妻双方的共同意思表示，则应适用《婚姻法司法解释一》第十七条的规定。夫妻共有财产的平等处理权，也称为家事，即夫妻一方在一定限度内，有条件的可以单方处理夫妻共同财产，这种单方处理夫妻共同财产的法律后果对另一方是有约束力的。平等处理权的前提是共有财产，共有财产单指共同共有财产，对婚前个人财产或婚姻中约定为个人所有的财产的处理无平等处理权可言。共有财产的界定主要依据我国《婚姻法》第17条、第18条判断，共同财产包括工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得归夫妻共同所有的财产以及其他应当归共同所有的财产。对于财产的平等处理权含有民法中规定的所有权能，包括为所有权、用益物权、担保物权等权利形式，那么最为常见的为所有权形式，所有权在我国民法理论中是指所有人对财产占有、使用、收益和处分权。但多数夫妻共有财产的平等处理权纠纷为处分权，本案就是典型的处分权纠纷。
我国法律之所以确定平等处理权的法律规定，主要在于夫妻一方单方处理共有财产的情况屡屡出现，处理财产后往往另一方会以不知情、擅自处分没有经过另一方同意的理由抗辩。平等处理权就是在确定这种单方处理共有财产的效力问题。只有单方处理才能涉及平等处理权问题，如果夫妻合意后共同处理就没有此概念了。房产作为有代表性的所有权，系大宗数额交易，所有权的转移需要达成合意和办理交易登记过户等一系列程序要件，这对第三人及夫妻能产生怎样的效力是重中之重。
第三，关于不动产善意取得制度
根据《物权法》第106条规定，不动产适用善意取得要具备四个要件：其一，转让人对于转让的不动产物权无处分权。其二，受让人受让该财产是善意的，所谓“善意”我们可以理解为对于转让人无处分权的情形不知晓。其三，受让人取得不动产是基于合理的价格有偿取得。其四，已作了物权权利的变更登记。具备这四个要件，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求无处分权人赔偿损失。善意取得制度，是一种牺牲财产所有权的静的安全为代价，来保障财产交易的动的安全的制度。不动产善意取得制度并非价值中立的，它天然地偏向于第三人，这是不可避免的。所有从不动产善意取得的这四个要件分析来看，笔者认为最后一个要件即进行了变更过户登记对于第三人能否真正最后取得房产至关重要。而这一点在实践中却不容易很快实现，对于第三人的善意取得是个不小的障碍，可能由于转让人的恶意借故推诿，也可能由于现实过户手续的繁琐等等。这也正是法律追求价值公平，针对不动产善意取得对第三人利益倾斜的校正措施。要求我们要更加健全过户登记制度，要求产权人在过户登记时提供更详尽的资料。以减少和避免对当事人带来交易风险和讼争纠纷。
参考文献：
［1］《论物权法实施后的善意取得》王玉玺，王佰光.
［2］《物权法》.
［3］《婚姻法司法解释一、三》.