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[摘要]随着社会经济的发展，我国城镇商服房地产开发项目经营模式也日趋多样化，产业发展方向的分化格局正在形成。近年来满足城市功能发展的城市商业综合体等项目不断涌现并成为房地产市场发展的趋势。此类经营性房地产开发项目在物业建成后已经不再采用“购地一开发一销售”的常规开发经营模式，转而选择自持、销售相结合的途径。对于土地出让评估而言，由于经营方式的差异会对预期现金流产生影响并决定土地出让的价格。因此，合理地评估自持和销售物业对整个项目开发经营的利害，找出自持物业地价与销售物业地价的合适比例，则是商服地产开发中比较现实的选择。
[关键词]商服地产经营模式；自持；销售；地价比；建议
1、目前商服地产主要经营模式
商服地产的经营模式大致可分为三种：一是纯销售模式；此种模式是在商服项目建成后，通过零散销售的方式分别出售给各个小业主，让各个购买商铺的业主自行进行指导。这种模式是商服地产最原始的经营模式，在商服地产刚兴起时得到了广泛的应用。二是租售并举；为了解决纯出售的所带来的弊端，开发商采用了租售并举的经营方式，即通过出售部分商铺，从而获取部分资金，在一定程度上可以缓解开发商的资金压力，同时对剩余的商铺进行自持，通过把剩余的商铺出租给商业巨头，来获取长期的经营收益，此种经营模式也是国内开发商普遍采用的经营模式。三是自持型商服物业；这是商服地产发展到成熟阶段的必然产物，开发商对自持的商服物业通过合理的商服运作，获取稳定收益。
2、商服用地出让方式
近年来，随着城市化进程的加速，商服地产正以巨大的聚合效应和能量辐射开始“腾起”其新的征程。然而在这个新征程中，商业与地产的脱节，开发和后期运营的高难度也日益显现，同时由于纯销售模式将商铺出售给各个小商户，就意味着产权和经营相分离，就缺乏统一的管理，就会存在经营定位不准确，管理混乱，仅仅依靠分散的商户自身管理，缺少统一的控制，很难使商业物业的后期有序经营，从而使商业物业的价值逐渐缩水。针对此问题，政府部门也采取了相关的措施，在出让商服用地时，对商服用地的自持比例做了相关的比例规定，比如一些综合体如杭州万达广场、成都双流润驰国际广场等，这一比率甚至达到了70%-80%，南通地方政府也做出了相关的规定，商服自持不得低于60%。
3、采用不同的方法测算自持、销售型商服地产价格
对于自持型商服房地产开发项目，主要采用收益法测算土地价格，收益法是建立在对未来的一些假设、预测上的基础上，是在某个特定的时间点，对未来产生的租金收益的折现值。租金的确定，主要是对一个路段中多个样点进行调查，剔除非正常租赁的情况，把剩下的交易样点进行算术平均作为客观市场租金，由于调查区域的房地产市场相对稳定，没有大起大幅的现象存在，因此假设未来房屋租金为一个固定的值；运营费用的确定，按照房屋总收益的一定比例确定房产税、增值税、城市维护建设税及教育附加、地方教育附加、印花税等，其中比例按照当地的正常情况下的比例进行计算；还原率测算的方法有多种，本文主要以复合投资法和利用安全利率加风险调整值法测算的还原率为依据，适当参考利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算结果。采用相关的公式最后求得土地的价格。
对于销售型的商服房地产开发项目，主要采用剩余法测算土地价格，预测未来开发完成后商服房地产的售价，然后扣除相关的开发成本、利息、销售税费、销售费用等，最终测算得到土地价格。剩余法测算的主要是随性就市的交易价格，即一次性买断未来现金流而需要支付的价格，交易价格会受到实体经济的运行状况、投资者的管理等影响，由于投资者不可能准确的预测未来，同时由于不同的投资者对未来的预测也不同，加之市场诸多不确定的因素（买者急买、卖着急卖、信息不公开等等），从而使得采用剩余测算的价格往往与收益法测算的价格不同甚至有些差异比较大，这也是有因可求的。
根据收益法测算的土地价格和剩余法测算的土地价格进行比较，从而了解调查区域自持和销售地价的比例系数。
4、实例分析
南通市属于江苏省地级市，位于江苏东南部，长江三角洲北翼，简称“通”，别称静海、崇州、崇川、紫琅、北上海，古称通州。中国首批对外开放的14个沿海城市之一，东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、北与泰州、盐城接壤，“据江海之会、扼南北之喉”，被誉为“北上海”。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里。
近几年南通各种商业娱乐广场相继建成，随着时代的进步，商业圈也不仅仅是以前单一的商场，而正逐渐转为商业综合体，即融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体。商业综合体的出现增强了南通的城市竞争力，促进了南通城市功能的升级，带动了若干城市副中心的兴起。随着商服开发商产业越做越大，经营方式也不像以前只采取单一的纯销售模式，而是转為部分自持部分销售的经营模式，然而商服自持部分受到一系列的限制，与纯销售的还存在一定区别，所以合理确定出让地块土地价格尤为重要，
对此，我们收集调查了南通市30多个商服房产出租和销售的案例，对非正常交易的案例进行剔除，最后剩下的比较案例均为正常市场情况下的租金、售价。通过收益法和剩余法对自持、销售型项目土地价格进行测算，同时测算商服地产自持与销售地价比例系数，从而为在持有期承担风险的投资人在受让土地时提供价格补偿参考，具体见表1。
对上述数据进行正态分布分析，具体见图1、图2。
从图1显示，南通市商服房地产平均租售比为5.57%，同时租售比主要集中在4.0%-6.0%，符合国际上房地产租售比的标准4.0%-6.0%之间，所以样点频率呈钟形分布，符合正态分布条件。从图2 p-p图显，由于对上述数据进行分析不呈现直线，样本点没有围绕第一象限的对角线分布但有一定规律，所以对变量数据进行转换，转换后的数据围绕第一象限的对角线分布，呈现正态分布。以上两种检验均显示，数据服从正态分布。所以本次南通市数据基本符合正态分布趋势，具有可信性。 从自持、销售地价比例系数来看，通过收益法测算的地价水平普遍低于剩余法测算的地价水平，主要是因为区域的租金水平相对比较低，所以收益法测算的地价低于剩余法测算的地价，故两者的比例系数小于1。但是，部分收益法测算的地价水平高于剩余法测算的地价水平，说明了区域内的市场租金较高，租金收益比较理想，经过我们现场调查分析可知，这些区域都是处于市中心繁华地段，商服配套设施比较完善，靠近市区主街、干道旁的商业门店，商业氛围比较浓，故租金水平也比较高，从而使得收益法测算的地价高于剩余法测算的地价，最终两者的比例系数大于1。
从分布来看，主要分为三大区域。其一为濠河范围内的城市中心区，两者的比例系数大部分都在0.65以上，人民中路（环城西路与环城东路之间）上两者的比例系数达到1.08，主要是因为该区域是南通的市中心、沿街处，是可以预见的有升值价值的区域，再则，跟随巨头品牌商家如南通八佰伴、大润发、南通书城、五星电器、八仙城百货等发展比较成熟商家入驻，使得该区域的人流量比较大，愿意投资的人多，所以该区域内的租金水平相对比较高，同时濠南路以北区域内的两者的比例系数比濠南路以南的比例系数高，主要是因为濠南路以北发展的早，相关的配套设施也比较完善，所以租金水平也相对较高一些。其二为介于濠河与城市边缘之间的过渡区，两者的比例系数在0.5左右，相对于濠河范围内，该区域各项配套设施相对不太完善，虽有大型的商家但发展的比较晚，还没形成大的规模，人流量也较小，故租金水平相对较低；其三为城市外围的边缘区，两者的比例系数相对比较低，小于0.45，主要是边缘区地段比较偏，商服设施配套不全，人流量少，同时愿意投资的人少，所以租金较低。
此外，我们对上述数据进行散点分析，见图3。
从图中可以看出，用收益法测算的地价和用剩余法测算的地价之比主要集中在0.6-0.8之间，同时对样点计算平均值为0.7014，综合考虑上述案例的测算结果，并结合南通市土地市场的实际情况，同时参考南京等城市的相关做法，确定商服地产自持与销售地价比例系数为0.7。
5、相关建议
政府部门在出让土地时，对商服开发商的自持比例进行了相关的规定，不得低于60%，那就意味着房地产开发自持拥有产权，不能在短期内快速回笼资金，就会增加投资回收期，同时风险也相对较大，这也提高了投资的门槛。同时规定了自持比例，会对建设用地出让产生一定影响，会导致土地无法供应，或者供地时间长，从而对政府的管理产生不利影响。因此，在考虑社会经济发展前提下，要结合实际发展的情况，合理的考虑物业价值的差别，采用更加科学合理的估价方法对土地出让价格进行測算，从而达到最佳状态。
从商服地产的市场发展来看，真正的大型商服项目还是以租赁为主，因为销售就会面临业主构成复杂、客户群体比较难把握，对后期的维护管理就会存在比较大的问题，而这些问题就会影响业主的收益。从南通市调查的样点可以看出，自持、销售地价比为0.7，说明开发商自持的地价相对较低，同时外围地区的自持部分地价相对更低，这会降低开发商对自持部分的拿地热情，所以国土局在出让地块时对自持比例高以及外围出让的地块给出一些优惠政策，这样使得开发商更具有积极性，也能缩短政府供地的时间，从而实现政府和开发商双赢的格局。
[关键词]商服地产经营模式；自持；销售；地价比；建议
1、目前商服地产主要经营模式
商服地产的经营模式大致可分为三种：一是纯销售模式；此种模式是在商服项目建成后，通过零散销售的方式分别出售给各个小业主，让各个购买商铺的业主自行进行指导。这种模式是商服地产最原始的经营模式，在商服地产刚兴起时得到了广泛的应用。二是租售并举；为了解决纯出售的所带来的弊端，开发商采用了租售并举的经营方式，即通过出售部分商铺，从而获取部分资金，在一定程度上可以缓解开发商的资金压力，同时对剩余的商铺进行自持，通过把剩余的商铺出租给商业巨头，来获取长期的经营收益，此种经营模式也是国内开发商普遍采用的经营模式。三是自持型商服物业；这是商服地产发展到成熟阶段的必然产物，开发商对自持的商服物业通过合理的商服运作，获取稳定收益。
2、商服用地出让方式
近年来，随着城市化进程的加速，商服地产正以巨大的聚合效应和能量辐射开始“腾起”其新的征程。然而在这个新征程中，商业与地产的脱节，开发和后期运营的高难度也日益显现，同时由于纯销售模式将商铺出售给各个小商户，就意味着产权和经营相分离，就缺乏统一的管理，就会存在经营定位不准确，管理混乱，仅仅依靠分散的商户自身管理，缺少统一的控制，很难使商业物业的后期有序经营，从而使商业物业的价值逐渐缩水。针对此问题，政府部门也采取了相关的措施，在出让商服用地时，对商服用地的自持比例做了相关的比例规定，比如一些综合体如杭州万达广场、成都双流润驰国际广场等，这一比率甚至达到了70%-80%，南通地方政府也做出了相关的规定，商服自持不得低于60%。
3、采用不同的方法测算自持、销售型商服地产价格
对于自持型商服房地产开发项目，主要采用收益法测算土地价格，收益法是建立在对未来的一些假设、预测上的基础上，是在某个特定的时间点，对未来产生的租金收益的折现值。租金的确定，主要是对一个路段中多个样点进行调查，剔除非正常租赁的情况，把剩下的交易样点进行算术平均作为客观市场租金，由于调查区域的房地产市场相对稳定，没有大起大幅的现象存在，因此假设未来房屋租金为一个固定的值；运营费用的确定，按照房屋总收益的一定比例确定房产税、增值税、城市维护建设税及教育附加、地方教育附加、印花税等，其中比例按照当地的正常情况下的比例进行计算；还原率测算的方法有多种，本文主要以复合投资法和利用安全利率加风险调整值法测算的还原率为依据，适当参考利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算结果。采用相关的公式最后求得土地的价格。
对于销售型的商服房地产开发项目，主要采用剩余法测算土地价格，预测未来开发完成后商服房地产的售价，然后扣除相关的开发成本、利息、销售税费、销售费用等，最终测算得到土地价格。剩余法测算的主要是随性就市的交易价格，即一次性买断未来现金流而需要支付的价格，交易价格会受到实体经济的运行状况、投资者的管理等影响，由于投资者不可能准确的预测未来，同时由于不同的投资者对未来的预测也不同，加之市场诸多不确定的因素（买者急买、卖着急卖、信息不公开等等），从而使得采用剩余测算的价格往往与收益法测算的价格不同甚至有些差异比较大，这也是有因可求的。
根据收益法测算的土地价格和剩余法测算的土地价格进行比较，从而了解调查区域自持和销售地价的比例系数。
4、实例分析
南通市属于江苏省地级市，位于江苏东南部，长江三角洲北翼，简称“通”，别称静海、崇州、崇川、紫琅、北上海，古称通州。中国首批对外开放的14个沿海城市之一，东抵黄海，南望长江，与上海、苏州灯火相邀，西、北与泰州、盐城接壤，“据江海之会、扼南北之喉”，被誉为“北上海”。南通集“黄金海岸”与“黄金水道”优势于一身，拥有长江岸线226公里。
近几年南通各种商业娱乐广场相继建成，随着时代的进步，商业圈也不仅仅是以前单一的商场，而正逐渐转为商业综合体，即融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体。商业综合体的出现增强了南通的城市竞争力，促进了南通城市功能的升级，带动了若干城市副中心的兴起。随着商服开发商产业越做越大，经营方式也不像以前只采取单一的纯销售模式，而是转為部分自持部分销售的经营模式，然而商服自持部分受到一系列的限制，与纯销售的还存在一定区别，所以合理确定出让地块土地价格尤为重要，
对此，我们收集调查了南通市30多个商服房产出租和销售的案例，对非正常交易的案例进行剔除，最后剩下的比较案例均为正常市场情况下的租金、售价。通过收益法和剩余法对自持、销售型项目土地价格进行测算，同时测算商服地产自持与销售地价比例系数，从而为在持有期承担风险的投资人在受让土地时提供价格补偿参考，具体见表1。
对上述数据进行正态分布分析，具体见图1、图2。
从图1显示，南通市商服房地产平均租售比为5.57%，同时租售比主要集中在4.0%-6.0%，符合国际上房地产租售比的标准4.0%-6.0%之间，所以样点频率呈钟形分布，符合正态分布条件。从图2 p-p图显，由于对上述数据进行分析不呈现直线，样本点没有围绕第一象限的对角线分布但有一定规律，所以对变量数据进行转换，转换后的数据围绕第一象限的对角线分布，呈现正态分布。以上两种检验均显示，数据服从正态分布。所以本次南通市数据基本符合正态分布趋势，具有可信性。 从自持、销售地价比例系数来看，通过收益法测算的地价水平普遍低于剩余法测算的地价水平，主要是因为区域的租金水平相对比较低，所以收益法测算的地价低于剩余法测算的地价，故两者的比例系数小于1。但是，部分收益法测算的地价水平高于剩余法测算的地价水平，说明了区域内的市场租金较高，租金收益比较理想，经过我们现场调查分析可知，这些区域都是处于市中心繁华地段，商服配套设施比较完善，靠近市区主街、干道旁的商业门店，商业氛围比较浓，故租金水平也比较高，从而使得收益法测算的地价高于剩余法测算的地价，最终两者的比例系数大于1。
从分布来看，主要分为三大区域。其一为濠河范围内的城市中心区，两者的比例系数大部分都在0.65以上，人民中路（环城西路与环城东路之间）上两者的比例系数达到1.08，主要是因为该区域是南通的市中心、沿街处，是可以预见的有升值价值的区域，再则，跟随巨头品牌商家如南通八佰伴、大润发、南通书城、五星电器、八仙城百货等发展比较成熟商家入驻，使得该区域的人流量比较大，愿意投资的人多，所以该区域内的租金水平相对比较高，同时濠南路以北区域内的两者的比例系数比濠南路以南的比例系数高，主要是因为濠南路以北发展的早，相关的配套设施也比较完善，所以租金水平也相对较高一些。其二为介于濠河与城市边缘之间的过渡区，两者的比例系数在0.5左右，相对于濠河范围内，该区域各项配套设施相对不太完善，虽有大型的商家但发展的比较晚，还没形成大的规模，人流量也较小，故租金水平相对较低；其三为城市外围的边缘区，两者的比例系数相对比较低，小于0.45，主要是边缘区地段比较偏，商服设施配套不全，人流量少，同时愿意投资的人少，所以租金较低。
此外，我们对上述数据进行散点分析，见图3。
从图中可以看出，用收益法测算的地价和用剩余法测算的地价之比主要集中在0.6-0.8之间，同时对样点计算平均值为0.7014，综合考虑上述案例的测算结果，并结合南通市土地市场的实际情况，同时参考南京等城市的相关做法，确定商服地产自持与销售地价比例系数为0.7。
5、相关建议
政府部门在出让土地时，对商服开发商的自持比例进行了相关的规定，不得低于60%，那就意味着房地产开发自持拥有产权，不能在短期内快速回笼资金，就会增加投资回收期，同时风险也相对较大，这也提高了投资的门槛。同时规定了自持比例，会对建设用地出让产生一定影响，会导致土地无法供应，或者供地时间长，从而对政府的管理产生不利影响。因此，在考虑社会经济发展前提下，要结合实际发展的情况，合理的考虑物业价值的差别，采用更加科学合理的估价方法对土地出让价格进行測算，从而达到最佳状态。
从商服地产的市场发展来看，真正的大型商服项目还是以租赁为主，因为销售就会面临业主构成复杂、客户群体比较难把握，对后期的维护管理就会存在比较大的问题，而这些问题就会影响业主的收益。从南通市调查的样点可以看出，自持、销售地价比为0.7，说明开发商自持的地价相对较低，同时外围地区的自持部分地价相对更低，这会降低开发商对自持部分的拿地热情，所以国土局在出让地块时对自持比例高以及外围出让的地块给出一些优惠政策，这样使得开发商更具有积极性，也能缩短政府供地的时间，从而实现政府和开发商双赢的格局。