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摘要：吉首市作为一个县级市，发展起步晚，但发展速度较快。在发展过程中物业发展水平远落后于城市化水平，导致物业服务水平不高、业主权利意识不强等诸多问题。本文将以吉首为例，来阐述类似中小城市物业管理的困境以及解决的对策。
关键词：物业管理；物业服务；物业水平
国家“十五”规划推出城镇化战略以来，随着中国城市化进程的发展，作为我国中西南中小城市的典型代表县级市的吉首市，城市人口的急剧增长、城市规模的不断扩大，剖析和了解城市化进程中的以吉首为代表的中小城市社区物业管理发展过程中存在的问题，对改变当前中小城市物业管理发展的“低门槛状态，或“无序自发状态”，解决城市物业管理发展缺乏衔接性、现实性和前瞻性所带来的硬件规划不足、软件管理制度建设落后等问题，有较强的针对性和现实意义。
一、城市化进程中吉首市社区物业的现实需求
城市社区作为城市社会的主体开始出现于上个世纪80年代初，源于城镇化大时代背景下，城市化程度的不断提高，经济体制改革的推进，生产力发展、生产方式变化所引发的现代产业（非农产业）向城市集聚，农业人口向城镇集中的过程，加之住房制度的改革和户籍管理的松动，促进了我国城市社会的重构与整合，使城市社区的地域规模得到了迅猛发展。
（一）城市化进程中吉首市城市社区发展现状
1、吉首市城市概况
吉首市2009年进入“全国最具有投资潜力中心城市”100强，2012年吉首市总人口29.57万人，增长0.72%，常住人口30.66万人，增长0.82%。全市城镇人口21.59万人，城镇化率为72.21%，比上年提高1.2个百分点。其中土家族所占比例为33.6%，苗族所占比例为40.3%，是一个典型的少数民族聚居区。自1982年改县建市以来，城市人口已由当时的5万人发展到目前的常住人口30.66万人，在原来所辖的四个街道办事处（红旗门、石家冲、峒河、乾州）的基础上开发了乾州新区、雅溪民营小区和多个居民小区，城市建成面积由4.5平方公里扩展到37.78平方公里。
2、城市化进程中吉首市社区现状与发展趋势
吉首市2014年已登记注册的房地产开发企业85个，开发项目45个，项目总投资87.73亿元，累计完成投资20.27亿元，其中完成住宅投资125337.95万元。新建商品房销售面积达60.83万㎡，成交5257套，成交金额167182万元，与2013年同期相比分别增长6.38%，3.83%，4.57%，截止2015年在售楼盘（小区）21个，预售楼盘（小区）89个。政府保障性安居工程目标任务10252套（户），其中廉租房928套，公租房2324套，城市棚户区改造7000套；结转保障性住房建设项目共计4068套（廉租房2890套，公租房1178套），2015年计划上报10000套（户）。城镇化发展离不开房地产行业的平稳健康发展和城镇公共服务的扩大。作为与房地产行业和社区服务密切关联的物业管理服务必将成为推进城镇化良好运行的基础保障。
（二）物业管理服务档次定位与吉首市社区发展水平的不匹配
物业管理是伴随着城市化、工业化发展的产物，在带有很浓厚的传统农业社会特征的湘西地区，并无物业管理专业化、市场化的社会基础。合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件。但近些年，吉首不少开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，前期物业公司仅作为房地产产业不可缺的一环节，设计规划缺乏长远考虑，配套设施不全。前期物业管理的科学化和规范化，有利于树立物业服务企业形象、获得业主信任；有利于查漏补缺、降低服务成本；有利于促进物业销售，提高物业品质。2014年吉首共有物业服务企业78家，其中，一级资质4家，三级资质（含）11家，暂定资质的63家，物业服务从业人员近1600余人，全市已依法组建业主大会和业主委员会的小区仅有41个，维修资金归集量累计达1.2亿元，共使用维修资金376616.78元，维修资金使用率仅为0.31%。
二、少数民族地区中小城市物业管理的困境
随着第十个五年规划的推出，城市化进程迅速发展，但相关的基础设施未能及时跟进，导致许多城市病的出现。物业管理作为城市化水平提高的基本保障，在这轮城市化过程中严重落后于城市化的进程。吉首这个典型的城市的物业发展也遇到了许多困境，改善物业管理迫在眉睫。通过实地调查、归纳总结出如下几个主要困境：
（一）物业公司的发展与城市化进程不匹配
由前面的数据我们可以看出，2014年吉首目前共有78家物业公司，数量不少。但是能够评上三级资质以上的却只有15家，其中4家一级，11家三级资质，二级资质无，且能够在吉首接管项目的只有三级资质的，一二级资质的一个项目也没有。这不难看出，物业管理公司在吉首的发展严重滞后于城市化下生活水平提高的需求。
（二）物业管理权限界定不明确
由于吉首市物业发展起步晚，发展时间短，人们对物业管理权的界定还比较模糊，不能很好的界定自己的权利。
第一种认为物业管理权是一个物业区域内所有业主将集体所有的公共区域的使用权、管理权和占有权让渡给物业服务企业；第二种观点认为物业管理权不是权力而是权限，是物业管理公司根据物业管理合同对业主的限制权和对物业区域内的管理权；第三中点认为物业管理权就是物业公司凭借物业管理合同而取得的对业主提供服务或者对公共物品、区域进行管理的法律凭证。
由于业主对物业管理权界定不明确，使得物业管理在实行过程中出现种种偏差。物业管理的服务功能比例很小，相反管理功能却异常突出，这样使得业主很多权益得不到保障。
（三）业主普遍对物业管理制度认识不足
物业管理在吉首发展的历史十分短暂，很多业主对于作为物业管理重要权利基础的建筑物区分所有权和传统所有权的区分还未能形成统一的认识。主要表现在很多业主对于业主大会、业主委员会和物业管理公司之间的权利关系不明确。平常也很少参加业主大会会，对业主委员会的产生也漠不关心，也不会向业主委员会反馈意见和提出对社区管理的意见，遇到问题也只会用拒绝交物业费来与物业管理公司抗衡，但往往这种方式却收效胜微。 （四）市场化程度低，经营模式单一，缺乏竞争
就目前的情况看来，吉首很多物业公司都与房地产开发商有着密切的联系，或者有些物业公司是直接由房地产开发商组建的，直接接管相应的楼盘[1]。在这种情形下，其他物业公司很难介入已经有公司接管的物业，导致竞争不足。接踵而至的就是服务态度和服务质量下降，乱收费现象的产生以及对一些义务的逃避。
（五）物业管理企业前期介入不足，公用基础设施检查验收机制不合理
在一个完整的楼盘开放和后期的物业管理中，物业管理的前期介入十分重要。前期介入可以为开发商的建设提供很多合理化的建议，为后期物业管理提供很好的条件，也可以为物业验收打下基础。但在吉首，项目开发时很少有物业公司介入，即使有也是开发商自己的物业公司，不是真正为业主着想。在加上在验收时也是草草了事，很多公共区域的建设问题也没做处理，导致在使用时频频出现问题，物业管理费很大部分用于了维修，用于服务的费用减少，服务质量自然不高。
三、少数民族地区中小城市物业管理模式的构想
从调查情况显示，目前吉首物业管理主要存在的问题就是业主的权利意识不强，物业公司的发展跟不上城市化的进程，物业公司缺乏竞争等。为此，要解决这些问题，首先政府部门要加强物业管理权的界定、业主委员会的监管和督促，使业主明确自己的权利与义务。物业公司也要明确自己职责，自觉参与市场竞争而不是依附于房地产开发商。
（一）明确界定物业管理权的法律性质。
根据《物业管理条例》第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”该规定所指的物业管理，仅指委托管理，而不包括自治管理[2]。在这个经济全球化，分工日益细微化的时代，任何一个人都不可能对所以事务做到面面俱到，因此物业公司的产生是时代的必然。但是我们必须对物业公司的管理进行一个明确的界定。物业公司的管理权只是业主将自己的物业委托给物业公司暂时管理，并不是代表将物业让渡给物业公司。所以当业主对物业公司的服务不满意时，业主有权解除这份委托。
（二）大力推进物业管理市场化进程、实现业主与物管公司的双向选择
首先，政府和相关部门可依照《前期住宅小区物业管理招投标管理办法》，责成开发商做好前期住宅小区物业管理的招投标工作，选择具备相应资质、企业信誉好、管理水平高的企业实施住宅小区物业管理[3]。这样可以摆脱物业管理公司只对开发商负责而轻视业主的利益。
其次，要将物业管理公司推向市场化，小区物业公司的确定除了前期有开发商招标决定外，后期物业有业主委员会或者业主大会开会讨论，面向全社会公开招标确定。使物业建设单位与物业管理企业相分离[4]。真正做到物业管理单位一心一意为业主，全心全意做服务。
（三）搞好物业管理前期介入，规范后期物业管理
物业管理的前期介入有利于减少或避免规划设计、建设阶段存在的全含或隐患[5]。在项目建设、施工时，从业主或使用人以及方便日后管理的角度，对在建项目进行前期介入是十分有必要的。前期介入可以发现和整改许多施工单位的问题，从而为日后的验收和管理减少不必要的负担。
在后期物业管理时，对基础设施和公共设备需定期检测，科学管理，要将一切安全隐患终止在萌芽时期。物业管理公司同时还有制定详细的管理细则，做到管理有序，合理推进。
（四）政府加强对业主委员会的监管力度，促进行业有序、健康发展
由于城市化起步较晚，物业管理历程短，很多市民对业主委员会和业主大会的职责和重要性认识不够，以至于很多业主从入住小区从未参加过业主大会，对业主委员会的选举也是不闻不问，也从未向委员会反应过自己的需求和意见。
政府要加强对业主大会和业主委员会的宣传力度，使更对业主了解业主委员会。同时政府在业主委员会成立和运行过程总都要加强监督和管理，使其真正在为业主服务。政府在提高指导、协助力度的同时，有必要定期对业主委员会成员进行培训，帮助业主委员会制定工作计划，促使业主委员会工作有序化、制度化。另外根据实践需要，政府部门还要做好业主委员会的换届指导和协助工作，加强换届登记与监督管理。（作者单位：吉首大学法学与公共管理学院）
基金项目：2013年湖南省大学生研究性学习和创新性实验计划项目（227），吉首大学2013年大学生研究性学习与创新性实验计划拟立项项目（JSU-CX-2013-48）。
参考文献：
[1]文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题，2013（09）.
[2]谭玲 胡丹缨.物业管理相关问题再探析[J].现代法学，2006（06）.
[3]尚小玲.学理论[J]，2010.
[4]李宴.物业管理问题的政府对策研究[J].中国市场，2007（27）.
[5]张作祥 杜春辉.物业管理实务（教科书）.2013，第68页.
关键词：物业管理；物业服务；物业水平
国家“十五”规划推出城镇化战略以来，随着中国城市化进程的发展，作为我国中西南中小城市的典型代表县级市的吉首市，城市人口的急剧增长、城市规模的不断扩大，剖析和了解城市化进程中的以吉首为代表的中小城市社区物业管理发展过程中存在的问题，对改变当前中小城市物业管理发展的“低门槛状态，或“无序自发状态”，解决城市物业管理发展缺乏衔接性、现实性和前瞻性所带来的硬件规划不足、软件管理制度建设落后等问题，有较强的针对性和现实意义。
一、城市化进程中吉首市社区物业的现实需求
城市社区作为城市社会的主体开始出现于上个世纪80年代初，源于城镇化大时代背景下，城市化程度的不断提高，经济体制改革的推进，生产力发展、生产方式变化所引发的现代产业（非农产业）向城市集聚，农业人口向城镇集中的过程，加之住房制度的改革和户籍管理的松动，促进了我国城市社会的重构与整合，使城市社区的地域规模得到了迅猛发展。
（一）城市化进程中吉首市城市社区发展现状
1、吉首市城市概况
吉首市2009年进入“全国最具有投资潜力中心城市”100强，2012年吉首市总人口29.57万人，增长0.72%，常住人口30.66万人，增长0.82%。全市城镇人口21.59万人，城镇化率为72.21%，比上年提高1.2个百分点。其中土家族所占比例为33.6%，苗族所占比例为40.3%，是一个典型的少数民族聚居区。自1982年改县建市以来，城市人口已由当时的5万人发展到目前的常住人口30.66万人，在原来所辖的四个街道办事处（红旗门、石家冲、峒河、乾州）的基础上开发了乾州新区、雅溪民营小区和多个居民小区，城市建成面积由4.5平方公里扩展到37.78平方公里。
2、城市化进程中吉首市社区现状与发展趋势
吉首市2014年已登记注册的房地产开发企业85个，开发项目45个，项目总投资87.73亿元，累计完成投资20.27亿元，其中完成住宅投资125337.95万元。新建商品房销售面积达60.83万㎡，成交5257套，成交金额167182万元，与2013年同期相比分别增长6.38%，3.83%，4.57%，截止2015年在售楼盘（小区）21个，预售楼盘（小区）89个。政府保障性安居工程目标任务10252套（户），其中廉租房928套，公租房2324套，城市棚户区改造7000套；结转保障性住房建设项目共计4068套（廉租房2890套，公租房1178套），2015年计划上报10000套（户）。城镇化发展离不开房地产行业的平稳健康发展和城镇公共服务的扩大。作为与房地产行业和社区服务密切关联的物业管理服务必将成为推进城镇化良好运行的基础保障。
（二）物业管理服务档次定位与吉首市社区发展水平的不匹配
物业管理是伴随着城市化、工业化发展的产物，在带有很浓厚的传统农业社会特征的湘西地区，并无物业管理专业化、市场化的社会基础。合理的规划、优良的工程质量和齐全的配套设施是做好小区物业管理的重要前提条件。但近些年，吉首不少开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，前期物业公司仅作为房地产产业不可缺的一环节，设计规划缺乏长远考虑，配套设施不全。前期物业管理的科学化和规范化，有利于树立物业服务企业形象、获得业主信任；有利于查漏补缺、降低服务成本；有利于促进物业销售，提高物业品质。2014年吉首共有物业服务企业78家，其中，一级资质4家，三级资质（含）11家，暂定资质的63家，物业服务从业人员近1600余人，全市已依法组建业主大会和业主委员会的小区仅有41个，维修资金归集量累计达1.2亿元，共使用维修资金376616.78元，维修资金使用率仅为0.31%。
二、少数民族地区中小城市物业管理的困境
随着第十个五年规划的推出，城市化进程迅速发展，但相关的基础设施未能及时跟进，导致许多城市病的出现。物业管理作为城市化水平提高的基本保障，在这轮城市化过程中严重落后于城市化的进程。吉首这个典型的城市的物业发展也遇到了许多困境，改善物业管理迫在眉睫。通过实地调查、归纳总结出如下几个主要困境：
（一）物业公司的发展与城市化进程不匹配
由前面的数据我们可以看出，2014年吉首目前共有78家物业公司，数量不少。但是能够评上三级资质以上的却只有15家，其中4家一级，11家三级资质，二级资质无，且能够在吉首接管项目的只有三级资质的，一二级资质的一个项目也没有。这不难看出，物业管理公司在吉首的发展严重滞后于城市化下生活水平提高的需求。
（二）物业管理权限界定不明确
由于吉首市物业发展起步晚，发展时间短，人们对物业管理权的界定还比较模糊，不能很好的界定自己的权利。
第一种认为物业管理权是一个物业区域内所有业主将集体所有的公共区域的使用权、管理权和占有权让渡给物业服务企业；第二种观点认为物业管理权不是权力而是权限，是物业管理公司根据物业管理合同对业主的限制权和对物业区域内的管理权；第三中点认为物业管理权就是物业公司凭借物业管理合同而取得的对业主提供服务或者对公共物品、区域进行管理的法律凭证。
由于业主对物业管理权界定不明确，使得物业管理在实行过程中出现种种偏差。物业管理的服务功能比例很小，相反管理功能却异常突出，这样使得业主很多权益得不到保障。
（三）业主普遍对物业管理制度认识不足
物业管理在吉首发展的历史十分短暂，很多业主对于作为物业管理重要权利基础的建筑物区分所有权和传统所有权的区分还未能形成统一的认识。主要表现在很多业主对于业主大会、业主委员会和物业管理公司之间的权利关系不明确。平常也很少参加业主大会会，对业主委员会的产生也漠不关心，也不会向业主委员会反馈意见和提出对社区管理的意见，遇到问题也只会用拒绝交物业费来与物业管理公司抗衡，但往往这种方式却收效胜微。 （四）市场化程度低，经营模式单一，缺乏竞争
就目前的情况看来，吉首很多物业公司都与房地产开发商有着密切的联系，或者有些物业公司是直接由房地产开发商组建的，直接接管相应的楼盘[1]。在这种情形下，其他物业公司很难介入已经有公司接管的物业，导致竞争不足。接踵而至的就是服务态度和服务质量下降，乱收费现象的产生以及对一些义务的逃避。
（五）物业管理企业前期介入不足，公用基础设施检查验收机制不合理
在一个完整的楼盘开放和后期的物业管理中，物业管理的前期介入十分重要。前期介入可以为开发商的建设提供很多合理化的建议，为后期物业管理提供很好的条件，也可以为物业验收打下基础。但在吉首，项目开发时很少有物业公司介入，即使有也是开发商自己的物业公司，不是真正为业主着想。在加上在验收时也是草草了事，很多公共区域的建设问题也没做处理，导致在使用时频频出现问题，物业管理费很大部分用于了维修，用于服务的费用减少，服务质量自然不高。
三、少数民族地区中小城市物业管理模式的构想
从调查情况显示，目前吉首物业管理主要存在的问题就是业主的权利意识不强，物业公司的发展跟不上城市化的进程，物业公司缺乏竞争等。为此，要解决这些问题，首先政府部门要加强物业管理权的界定、业主委员会的监管和督促，使业主明确自己的权利与义务。物业公司也要明确自己职责，自觉参与市场竞争而不是依附于房地产开发商。
（一）明确界定物业管理权的法律性质。
根据《物业管理条例》第2条的规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主与物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”该规定所指的物业管理，仅指委托管理，而不包括自治管理[2]。在这个经济全球化，分工日益细微化的时代，任何一个人都不可能对所以事务做到面面俱到，因此物业公司的产生是时代的必然。但是我们必须对物业公司的管理进行一个明确的界定。物业公司的管理权只是业主将自己的物业委托给物业公司暂时管理，并不是代表将物业让渡给物业公司。所以当业主对物业公司的服务不满意时，业主有权解除这份委托。
（二）大力推进物业管理市场化进程、实现业主与物管公司的双向选择
首先，政府和相关部门可依照《前期住宅小区物业管理招投标管理办法》，责成开发商做好前期住宅小区物业管理的招投标工作，选择具备相应资质、企业信誉好、管理水平高的企业实施住宅小区物业管理[3]。这样可以摆脱物业管理公司只对开发商负责而轻视业主的利益。
其次，要将物业管理公司推向市场化，小区物业公司的确定除了前期有开发商招标决定外，后期物业有业主委员会或者业主大会开会讨论，面向全社会公开招标确定。使物业建设单位与物业管理企业相分离[4]。真正做到物业管理单位一心一意为业主，全心全意做服务。
（三）搞好物业管理前期介入，规范后期物业管理
物业管理的前期介入有利于减少或避免规划设计、建设阶段存在的全含或隐患[5]。在项目建设、施工时，从业主或使用人以及方便日后管理的角度，对在建项目进行前期介入是十分有必要的。前期介入可以发现和整改许多施工单位的问题，从而为日后的验收和管理减少不必要的负担。
在后期物业管理时，对基础设施和公共设备需定期检测，科学管理，要将一切安全隐患终止在萌芽时期。物业管理公司同时还有制定详细的管理细则，做到管理有序，合理推进。
（四）政府加强对业主委员会的监管力度，促进行业有序、健康发展
由于城市化起步较晚，物业管理历程短，很多市民对业主委员会和业主大会的职责和重要性认识不够，以至于很多业主从入住小区从未参加过业主大会，对业主委员会的选举也是不闻不问，也从未向委员会反应过自己的需求和意见。
政府要加强对业主大会和业主委员会的宣传力度，使更对业主了解业主委员会。同时政府在业主委员会成立和运行过程总都要加强监督和管理，使其真正在为业主服务。政府在提高指导、协助力度的同时，有必要定期对业主委员会成员进行培训，帮助业主委员会制定工作计划，促使业主委员会工作有序化、制度化。另外根据实践需要，政府部门还要做好业主委员会的换届指导和协助工作，加强换届登记与监督管理。（作者单位：吉首大学法学与公共管理学院）
基金项目：2013年湖南省大学生研究性学习和创新性实验计划项目（227），吉首大学2013年大学生研究性学习与创新性实验计划拟立项项目（JSU-CX-2013-48）。
参考文献：
[1]文宇.城市住宅小区物业管理的现状、问题及其解决对策[J].城市问题，2013（09）.
[2]谭玲 胡丹缨.物业管理相关问题再探析[J].现代法学，2006（06）.
[3]尚小玲.学理论[J]，2010.
[4]李宴.物业管理问题的政府对策研究[J].中国市场，2007（27）.
[5]张作祥 杜春辉.物业管理实务（教科书）.2013，第68页.